Bijkomende kosten hypotheek Spanje

Wie betaalt welke bijkomende kosten bij een Spaanse hypotheek?

Sinds het Real Decreto-ley 17/2018 en de Ley 5/2019 betaalt de bank de zegelbelasting op de hypotheekvestiging, de notaris voor de leningakte, de inschrijving in het kadaster en de Gestoría — een Spaans administratiekantoor dat de formaliteiten rond de belastingaangifte en inschrijving afhandelt. Je betaalt alleen nog de Tasación (de waardebepaling waarmee de bank de beleenbare waarde vaststelt), de kopieën van de akte die je zelf aanvraagt en een eventuele afsluitprovisie. Lees je op een forum of in een informatieblad een andere verdeling, dan stamt die uit de periode vóór november 2018.

De grootste afzonderlijke post, de belasting op de hypotheekakte, is daarmee van de klant naar de bank verschoven. De rekentool hierboven onderscheidt daarom 2 kolommen: wat de bank betaalt en wat op jouw rekening terechtkomt.

Waarvoor de rekentool geldt: een woning op de Balearen, een lening van een bank aan een particulier voor de aankoop of het behoud van woonruimte — dus het toepassingsgebied van de Ley 5/2019. Het belastingtarief is gebaseerd op de regionale wetgeving van de Balearen en geldt niet voor andere regio's; een lening aan een onderneming of voor commerciële doeleinden valt niet onder dezelfde kostenverdeling.

Zo wordt de berekening gemaakt

3 posten volgen een vast tarief en zijn vooraf exact te bepalen: belasting, notaris en kadaster. Alle 3 zijn niet afhankelijk van het leenbedrag, maar van de responsabilidad hipotecaria — het bedrag waarvoor de woning in het kadaster als hypotheekzekerheid is geregistreerd. Volgens Art. 30.1 van de belastingwet TRLITPAJD omvat dit niet alleen de hoofdsom, maar ook gedekte rente, executiekosten en boetes. In de praktijk ligt dit bedrag aanzienlijk hoger dan het leenbedrag; ontbreekt in de akte een uitdrukkelijk bedrag, dan geldt de hoofdsom plus 3 jaar rente. Het aansprakelijkheidsbedrag is dus het bedrag dat je in het aanbod moet zoeken.

De zegelbelasting AJD

De AJD (Actos Jurídicos Documentados, de zegelbelasting op notarieel vastgelegde rechtshandelingen) is verschuldigd omdat de hypotheek wordt gevestigd en ingeschreven in een escritura — een notariële akte. Op de Balearen geldt hiervoor het algemene tarief voor notariële akten van 1,5%. De verlaagde tarieven voor eerste woningen zijn hier niet van toepassing: de wettekst sluit de derechos reales de garantía, dus de zekerheidsrechten, uitdrukkelijk uit. Op de koopakte betaal je mogelijk minder, op de hypotheekakte niet.

Sinds 10 november 2018 is de bank belastingplichtig. De wetgever heeft Art. 29 TRLITPAJD destijds aangevuld met een zin: bij akten voor leningen met hypotheekzekerheid geldt de kredietverstrekker als belastingplichtige. De rekentool vermeldt de AJD, maar rekent deze toe aan de bank.

Notaris en kadaster

Beide volgen een officieel tariefstelsel, de Arancel: een vast basistarief voor de laagste waardecategorie, gevolgd door een degressieve schaal die alleen wordt toegepast op het bedrag boven elke tariefgrens. Het systeem is hetzelfde als bij een aankoop; je kunt het nalezen waar wordt uitgelegd hoe de notaris en het kadaster bij de aankoop van een woning zelf worden afgerekend.

Voor hypotheekakten voorzien beide tariefregelingen bovendien in eigen kortingen, aangevuld met verdere kortingen uit 2 liberaliseringswetten van 1999 en 2000. Elke korting wordt berekend over het bedrag dat na de vorige korting resteert — de tekst zegt dat uitdrukkelijk: de korting geldt voor het bedrag dat resulteert una vez deducida la rebaja inicial. De notaris- en kadastercalculator laat zien hoe die berekening er concreet uitziet; deze calculator vermeldt notaris en kadaster bewust zonder bedrag, omdat de bank deze kosten toch betaalt en het bedrag niets aan je berekening verandert.

De bank betaalt de kosten voor de matriz, het originele exemplaar dat bij de notaris blijft, en voor de inschrijving van de zekerheid in het Registro de la Propiedad — het Spaanse kadaster, waarin eigendom en lasten worden geregistreerd. Ook het gewaarmerkte afschrift (copia autorizada) dat voor de inschrijving nodig is, komt voor rekening van de bank: degene die kopieën bestelt, betaalt ze, en in dit geval heeft de bank ze besteld. Je hebt zelf recht op een gratis eenvoudig afschrift; de Ley 5/2019 bepaalt in haar Disposición adicional octava uitdrukkelijk dat dit kosteloos aan je moet worden toegezonden. Je betaalt alleen voor extra gewaarmerkte afschriften die je zelf aanvraagt.

Kosten zonder tarief

3 kosten vallen niet onder een tariefregeling. De Tasación wordt opgesteld door een erkend taxatiebedrijf; de Orden ECO/805/2003 regelt uitvoerig hoe er moet worden getaxeerd, maar zegt niets over de toegestane kosten. Ook het honorarium van de Gestoría, dat de bank toch betaalt, is vrij. En voor de comisión de apertura, de afsluitprovisie voor de beoordeling, verwerking en verstrekking van de lening, kent de Ley 5/2019 maar 1 regel: deze mag slechts 1 keer in rekening worden gebracht en moet al deze kosten omvatten — de wet noemt geen maximumbedrag. Wat je bank in rekening brengt, staat in het bindende aanbod, de FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, het Europees gestandaardiseerde informatieblad over de lening).

Rekenvoorbeelden

3 situaties laten zien waar het om draait. Vul ze hierboven in; de bedragen zijn afhankelijk van je aansprakelijkheidssom.

De standaard situatie. Een woning op Mallorca, gefinancierd door een Spaanse bank, met een aansprakelijkheidssom die gelijk is aan het leenbedrag. De kolom van de bank bevat AJD, notaris, kadaster en Gestoría en is duidelijk hoger; jouw kolom bevat Tasación, kopieën en, indien overeengekomen, de afsluitprovisie.

Aansprakelijkheidssom hoger dan het kapitaal. Het realistischere geval: vul in het 2e veld de daadwerkelijke aansprakelijkheidssom uit de akte in. Alle 3 tariefposten van de bank stijgen, terwijl jouw kolom ongewijzigd blijft. Dit verklaart waarom de aansprakelijkheidssom bij het vergelijken van aanbiedingen meer zegt dan het nominale bedrag.

Vervroegde aflossing. Vul de rentevaste periode, de datum van het contract, de datum van de geplande extra aflossing en het bedrag daarvan in. De calculator vermeldt de bovengrens voor precies dit geval — er staat „hoogstens", niet „zoveel". Daarom zijn 2 data nodig: de wet koppelt gevolgen aan 2 verschillende momenten. Welk percentage überhaupt mocht worden overeengekomen, wordt bepaald bij het sluiten van het contract; of er een vordering ontstaat, op de dag van aflossing.

Bijzondere gevallen

Van bank wisselen en het contract wijzigen

Wissel je tijdens de looptijd van bank, dan gebeurt dat via een subrogación — een schuldeiserswissel waarbij de nieuwe bank toetreedt tot de bestaande hypotheek, in plaats van een nieuwe hypotheek te vestigen; volgens Art. 7 van de Ley 2/1994 is de akte hiervoor vrijgesteld van zegelbelasting. Wijzigt je huidige bank de voorwaarden, dan heet dat een novación modificativa — een contractwijziging zonder schuldeiserswissel. Ook die is vrijgesteld, maar alleen onder strikte voorwaarden: de wijziging mag uitsluitend betrekking hebben op de rente, de looptijd of beide, en de schuldeiser moet een kredietinstelling zijn in de zin van Art. 1 van de Ley 2/1994. Wordt het kapitaal verhoogd of de aansprakelijkheidssom gewijzigd, dan geldt de vrijstelling niet.

Voor notaris en kadaster gelden daarbij zeer gunstige speciale regels: de notaris berekent de kosten als voor een akte zonder vermelde waarde, en het kadaster baseert zich slechts op een klein deel van het openstaande kapitaal. Wat de kosten betreft, is een bankwissel dus iets anders dan een eerste financiering.

Wat de oude bank vergoed krijgt

De laatste alinea van Art. 14.1.e) van de Ley 5/2019 regelt een weinig bekend punt: bij een subrogación volgens de Ley 2/1994 moet de overnemende bank de afgeloste bank het evenredige deel vergoeden van de belasting en kosten die deze bij de vestiging heeft betaald. Het gaat om een verrekening tussen de instellingen, niet om een betaling door jou — maar het verklaart wel waarom banken terughoudender zijn met het overnemen van hypotheken van andere banken.

Doorhaling van de hypotheek

Is de lening afgelost, dan blijft de hypotheek in het kadaster staan totdat deze uitdrukkelijk wordt doorgehaald. De akte hiervoor is vrijgesteld van zegelrecht; Art. 45.I.B).18 TRLITPAJD vermeldt dit uitdrukkelijk. Je betaalt alleen een geringe notariskost volgens het tarief voor akten zonder vermelde waarde, de kadasterkosten op sterk verlaagde grondslag en eventueel het honorarium van de Gestoría — voor rekening van de eigenaar, want Ley 5/2019 verdeelt de kosten voor het vestigen van de hypotheek, niet voor de beëindiging ervan. Houd hier rekening mee: zonder doorhaling is de woning bij verkoop formeel nog bezwaard.

Gesubsidieerde woningen

Wie een woning koopt waarvoor een door de overheid vastgestelde prijs geldt — in Spanje een vivienda de protección oficial (VPO) — betaalt mogelijk helemaal geen zegelrecht: Art. 45.I.B).12 TRLITPAJD stelt het vestigen van hypothecaire leningen die uitsluitend dienen voor de aankoop van zulke woningen vrij, mits aan de daar genoemde voorwaarden is voldaan. De rekentool houdt geen rekening met dit geval; deze berekent de gebruikelijke financiering van een vrij gefinancierde woning. Heeft jouw woning een prijsbinding, laat de vrijstelling dan vóór het passeren van de akte controleren.

2 bijzondere Balearische tarieven

2 gevallen vallen niet onder het algemene tarief: zekerheidsrechten ten gunste van een sociedad de garantía recíproca — een Balearische borgstellingsmaatschappij die vooral kleine ondernemingen zekerheid biedt — en de eenzijdige hypotheek (hipoteca unilateral) ten gunste van de overheid, bijvoorbeeld als zekerheid voor uitstel van belastingbetaling. Beide gevallen zijn niet van toepassing op de aankoop van een woning door particulieren en zijn niet in de rekentool opgenomen.

De meest voorkomende misvatting

Je leest steeds weer dat de bank de belasting „vrijwillig" betaalt en dat je daarover zou moeten onderhandelen. Dat klopt niet: sinds 10 november 2018 is de bank wettelijk belastingplichtig — zij betaalt niet voor jou, maar haar eigen belasting, en een bepaling die de AJD aan jou oplegt, draagt geen belastingschuld over. Ook niet onderhandelbaar is wie de notaris, het kadaster en de Gestoría betaalt; Art. 14.1.e) verdeelt deze kosten definitief. Over de rente, afsluitprovisie, aanvullende producten en de prijs van de taxatie kun je wel onderhandelen.

De grenzen van de vergoeding bij vervroegde aflossing

Art. 23 van Ley 5/2019 stelt 2 grenzen aan de vergoeding bij vervroegde aflossing: deze mag niet hoger zijn dan het werkelijke financiële verlies van de bank — de pérdida financiera, gedefinieerd als het verschil tussen het uitstaande kapitaal en de marktwaarde van de lening — en ook niet hoger dan een percentage van het vervroegd afgeloste kapitaal, afhankelijk van de rentevaste periode.

Bij een variabele rente mag de overeenkomst slechts 1 van 2 regelingen bevatten: óf een vergoeding in de eerste 5 jaar, met een limiet van 0,15%, óf een vergoeding in de eerste 3 jaar, met een limiet van 0,25%. Daarna is geen vergoeding meer toegestaan. Bij een vaste rente geldt gedurende de eerste 10 jaar een limiet van 2% en voor de resterende looptijd een limiet van 1,5%. Wie via novación of subrogación overstapt van een variabele naar een vaste rente, voor diegene geldt in de eerste 3 jaar een limiet van 0,05%; daarna mag de bank hiervoor niets meer in rekening brengen. Vindt er bij de novación geen aflossing plaats, dan is er sowieso geen provisie verschuldigd.

2 aandachtspunten: dit zijn maximumbedragen, geen vaste bedragen — jouw contract kan een lager bedrag hanteren of helemaal geen vergoeding bevatten, kijk daarom in de FEIN. Bij leningen met een variabele rente was het heffen ervan bovendien tijdelijk volledig opgeschort: vanaf de inwerkingtreding van Real Decreto-ley 19/2022 op 24 november 2022 tot en met 31 december 2024 mocht voor deze leningen helemaal geen vergoeding ontstaan — de bepaling stelt letterlijk dat geen vergoedingen devengar, dus überhaupt niet verschuldigd worden. Sinds 1 januari 2025 gelden weer de reguliere grenzen. De rekentool houdt hiermee rekening: hij vraagt naar de datum van de extra aflossing en geeft voor een datum binnen deze periode een bovengrens van nul aan.

Termijnen en formulieren

De belangrijkste termijn loopt voordat je tekent. Volgens Art. 14 moet de bank je de FEIN en de overige precontractuele documenten minimaal 10 dagen vóór het passeren van de akte overhandigen. In deze periode heb je volgens Art. 15 recht op een gratis adviesgesprek met een notaris die je zelf kiest. Deze licht de contractvoorwaarden toe en stelt vervolgens een acta previa op — een voorafgaande akte waarin staat dat je de documenten op tijd hebt ontvangen en begrepen. Zonder deze akte mag de hypotheekakte niet worden verleden. Zie dit gesprek niet als een formaliteit: het is het enige moment waarop iemand zonder eigen verkoopbelang het contract aan je uitlegt.

Daarna volgen het passeren van de escritura de préstamo hipotecario, de aangifte en betaling van de AJD en de inschrijving in het Registro de la Propiedad. Niet jij, maar de bank doet belastingaangifte, doorgaans via de Gestoría die zij heeft ingeschakeld en die vervolgens ook de inschrijving regelt. Uiteindelijk ontvang je een afrekening die je naast de rekentool kunt leggen: staat daarin een post in jouw kolom die volgens Art. 14.1.e) voor rekening van de bank hoort te komen, dan kun je die terugvorderen en valt er niets te onderhandelen. Hoe de financiering in het totale proces past, lees je in de gids over het juridische verloop van een woningkoop in Spanje, stap voor stap. Sta je nog aan het begin, dan vind je de basisinformatie in de uitleg over de opbouw van een vastgoedfinanciering op Mallorca en wat Spaanse banken verlangen van kopers zonder woonplaats in Spanje.

Wettelijke basis en stand van zaken

Alle uitspraken op deze pagina en alle waarden in de rekentool zijn afkomstig uit de geconsolideerde versies van deze regelingen, geraadpleegd in september 2026 op boe.es.

• Ley 5/2019, art. 14, 15 en 23 (kostenverdeling, adviesgesprek, vervroegde aflossing), van kracht sinds 16 juni 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (belastingplicht van de bank), van toepassing sinds 10 november 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 29, art. 30 en art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Balearen), art. 15 en 17, en art. 16 en 18 voor de bijzondere tarieven — boe.es
• Ley 2/1994, art. 7, 8 en 9 (overstappen naar een andere bank en contractwijziging) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (tarieven van notarissen) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (tarieven van het kadaster) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (waarderingsprocedure voor de Tasación) — boe.es

Je kunt elk bedrag in de rekentool openklappen en herleiden tot 1 van deze bronnen. Invoer zonder onderliggende regeling — Tasación, afsluitprovisie, aantal pagina's — is als aanname gemarkeerd en begint bij nul. Deze gids vervangt geen advies voor jouw specifieke situatie.

Verwante rekentools

De hypotheek is slechts 1 van de kostenposten. Op deze pagina bereken je ook wat de notaris en het kadaster kosten bij de koopakte. Het volledige overzicht van belasting, notaris, kadaster en advies vind je op de pagina waar je alle bijkomende kosten van een woningaankoop op Mallorca in 1 berekening kunt samenbrengen.