AWV-meldingsplicht bij de aankoop van onroerend goed in Spanje: wat Duitsers aan de Bundesbank moeten melden

Als je een woning koopt op Mallorca of ergens anders in Spanje en een groter bedrag naar het buitenland overmaakt, ben je volgens de Duitse AWV-meldplicht bij de aankoop van onroerend goed in Spanje hoogstwaarschijnlijk verplicht om deze betaling aan de Deutsche Bundesbank te melden. Sinds januari 2025 geldt een nieuwe, aanzienlijk verhoogde drempel van 50.000 €. Dat klinkt als bureaucratie, maar in de praktijk is het zo geregeld. In deze gids kom je te weten wie er precies meldingsplichtig is, welke betalingen onder de meldingsplicht vallen, hoe en wanneer je moet melden, waar je op moet letten bij een gefaseerde aankoop van onroerend goed – en welke fouten ervaren kopers vermijden. Daarnaast kijken we ook naar de Spaanse kant: ook Spanje eist onder bepaalde omstandigheden een melding van grensoverschrijdende investeringen.

Ben je net bezig met het kopen van een woning in Spanje en wil je het zekere voor het onzekere nemen?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met ervaren juridische en belastingadviseurs bij jou in de buurt
• Alle info over bijkomende aankoopkosten op Mallorca

Wat die AWV-meldplicht eigenlijk is – en wat het niet is

De verordening inzake buitenlandse handel (AWV) verplicht Duitse ingezetenen om bepaalde grensoverschrijdende betalingsstromen statistisch vast te leggen en aan de Deutsche Bundesbank te melden. Het doel: de betalingsbalans van de Bondsrepubliek en de Europese Monetaire Unie opstellen. De gegevens geven het economisch en monetair beleid, brancheorganisaties en bedrijven betrouwbare informatie over de Duitse buitenlandse handel.

Even voor de duidelijkheid: de AWV-aangifte is geen belasting, geen vergunningplicht en geen extra heffing. Ze dient uitsluitend voor statistische doeleinden. Als je ‘m correct indient, heb je niets te vrezen – maar als je ‘m vergeet, riskeer je een boete.

Let op: De AWV-meldplicht staat volledig los van het Duitse belastingrecht. Het leidt niet tot een inkomstenbelasting- of schenkingsbelastingverplichting. Toch is het bij grotere vastgoedaankopen altijd aan te raden om naar het totaalplaatje te kijken – vooral naar de Duitse en Spaanse belastingverplichtingen die tegelijkertijd kunnen ontstaan.

Wie moet zich aanmelden? Inwoners versus buitenlanders volgens de AWV

Het gaat er niet om waar je rekening staat, maar of je een inwoner of een buitenlander bent in de zin van de AWV.

Dat betekent: als je in Duitsland woont en geld overmaakt naar een Spaanse verkoper van onroerend goed (= buitenlander), ben je verplicht dit te melden – of je nu een Duitse of een Spaanse rekening gebruikt. Het gaat om de hoedanigheid van de betrokken personen, niet om de locatie van de rekening.

Als je je woonplaats al naar Spanje hebt verplaatst en daar fiscaal ingezetene bent, word je volgens de AWV meestal als buitenlander beschouwd – dan hoef je je niet meer aan de Duitse AWV-verplichting te houden, maar er kunnen wel Spaanse meldingsplichten gelden (daarover verderop meer).

De nieuwe drempel vanaf 2025: 50.000 €

Per 1 januari 2025 is de aangiftedrempel verhoogd van 12.500 € naar 50.000 €. Dat is een flinke opluchting voor kleine bedragen, maar heeft nauwelijks gevolgen voor de gemiddelde aankoop van onroerend goed in Spanje: de meeste aankoopprijzen liggen ruim boven deze drempel.

De drempel geldt per afzonderlijke betaling of transactie. Als er meerdere deelbetalingen worden gedaan (bijv. aanbetaling voor een reservering, aanbetaling, restbedrag bij de notaris), moet elke betaling apart worden beoordeeld. Als een afzonderlijke betaling hoger is dan 50.000 €, moet deze worden gemeld – ongeacht of er andere deelbetalingen zijn die onder dit bedrag liggen.

Let op: Gewone overschrijvingen tussen je eigen rekeningen (dus van binnenlandse naar binnenlandse rekeningen) hoeven meestal niet te worden gemeld. Als je geld overmaakt van je Duitse rekening naar je eigen Spaanse rekening, kan de situatie anders worden beoordeeld – in dat geval is het de moeite waard om even te checken bij de instelling die de melding doet of rechtstreeks bij de Bundesbank.

Welke betalingen worden precies meegeteld bij de aankoop van onroerend goed

Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje zijn er meestal meerdere betalingsstromen. Hier is een overzicht van welke daarvan de AWV-meldplicht kunnen activeren:

Let op: als je via een Duitse advocaat of fiduciair betaalt, die het geld op zijn beurt doorstort naar de verkoper, moet per geval worden bekeken wie aangifteplichtig is. Zorg dat je dit van tevoren laat uitzoeken.

Termijn en technische afhandeling: zo meld je je aan

De melding moet binnen 7 werkdagen na de betaling bij de Deutsche Bundesbank binnen zijn. De verzending gebeurt uitsluitend elektronisch.

Stap voor stap: een AWV-melding indienen

1. Een meldingsnummer aanvragen (eerste melder): Voordat je je eerste melding indient, heb je een meldingsnummer nodig. Dat vraag je eenmalig aan bij de Deutsche Bundesbank.
2. Kies het juisterapportageschema: Voor betalingen in verband met de aankoop van onroerend goed in het buitenland moet je het juiste rapportageschema gebruiken. De Bundesbank stelt op haar portaal keuzelijsten ter beschikking.
3. De melding via het onlineportaal ExtraS indienen: Het portaal van de Bundesbank heet ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Daar log je in en dien je de melding in.
4. Bewaar je bewijsstukken: De aangifteformulieren moet je na indiening een bepaalde tijd bewaren (daarover hieronder meer).
5. Correctiemelding bij fouten: Als er een foutieve melding is gedaan of helemaal geen melding, kan en moet er een correctie of alsnog een melding worden gedaan – de Bundesbank biedt hiervoor expliciet de mogelijkheid.

Bewaarplichten: Hoe lang moet je bonnen bewaren?

De Bundesbank geeft in haar FAQ over betalingsmeldingen expliciet aan dat meldingsdocumenten moeten worden bewaard. De exacte bewaartermijn vind je in de actuele FAQ van de Bundesbank (bron hieronder). In de praktijk is het aan te raden om alle bewijsstukken – overschrijvingsbewijzen, koopcontracten, notariële akten – minstens zo lang te bewaren als de bewaartermijnen volgens de belastingwetgeving gelden.

Let op: als je achteraf niet kunt aantonen dat een betaling correct is aangegeven, loop je in het ergste geval het risico op een boete. Maak daarom een eigen ‘vastgoedmap’-systeem aan, waarin je de aangiftebevestiging, het overschrijvingsbewijs en de koopovereenkomst bij elkaar bewaart.

Een vastgoedkoop in termijnen: wat geldt er bij meerdere deelbetalingen?

Het aankoopproces van een woning in Spanje verloopt meestal in drie stappen: reserveringsovereenkomst, voorlopige koopovereenkomst (Arras), notariële akte. Elke stap kan een aparte betaling met zich meebrengen.

Sinds de drempel is verhoogd naar 50.000 € (vanaf 2025) geldt het volgende: elke afzonderlijke betaling wordt apart beoordeeld. Het kunstmatig opsplitsen van betalingen om onder de drempel te blijven, is niet toegestaan en kan worden gezien als een poging om de regels te omzeilen.

Praktijkvoorbeeld: aankoopprijs 800.000 €.

In dit voorbeeld moeten er twee AWV-meldingen worden ingediend – elk binnen 7 werkdagen na de betreffende overschrijving.

De Spaanse kant: meldingsplichten in Spanje

Naast de Duitse AWV-meldplicht zijn er ook Spaanse meldplichten die van toepassing kunnen zijn bij de aankoop van onroerend goed. Deze staan volledig los van de AWV en moeten bij een andere instantie worden ingediend.

Spaans model D-1A (buitenlandse investeringen)

Spanje eist onder bepaalde omstandigheden dat niet-ingezetenen die in Spanje investeren, dit melden bij het Ministerie van Economie, Handel en Ondernemingen in Madrid. Met terugwerkende kracht tot februari 2024 is deze drempel verlaagd van 3 miljoen euro naar 500.000 euro. Dat betekent: als je als niet-ingezetene een Spaans onroerend goed koopt van 500.000 euro of meer, moet je het Modelo D-1A indienen.

Let op: Ook inbreng van vennoten en leningen tussen niet-ingezetenen of buitenlandse vennootschappen en Spaanse vennootschappen gelden als aangifteplichtige investeringen in de zin van het Modelo D-1A.

Modelo 720: Buitenlandse vermogens voor inwoners van Spanje

Als je al in Spanje woont (fiscaal ingezetene), moet je via het Modelo 720 al je buitenlandse vermogensbestanddelen aangeven die per categorie de drempel van 50.000 € overschrijden. Voor de meeste Duitsers die op Mallorca iets kopen zonder daarheen te verhuizen, is het Modelo 720 niet van toepassing – maar voor degenen die emigreren en ingezetene worden, wel. Dat geldt dan ook voor Duitse bankrekeningen, effecten en onroerend goed in Duitsland.

Contant geld en niet-standaard betaalmethoden: wat geldt er?

Het meenemen van contant geld naar het buitenland of vanuit het buitenland naar Duitsland kan onder bepaalde omstandigheden ook meldingsplichtig zijn. Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is contante betaling bij de notaris tegenwoordig om praktische en juridische redenen bijna niet meer gebruikelijk – maar voor de volledigheid: De Bundesbank legt in haar FAQ expliciet uit of het meenemen van contant geld onder de AWV-meldplicht valt. Neem bij twijfel vóór de notarisafspraak contact op met je belastingadviseur of de Bundesbank.

Voor overschrijvingen via betalingsdienstaanbieders (bijv. Wise, Revolut) geldt hetzelfde als voor klassieke bankoverschrijvingen: ook hier moet je rekening houden met de AWV-meldingsdrempel als je als inwoner van het land aan een buitenlander betaalt.

De meest voorkomende fouten bij het melden – en hoe je ze kunt voorkomen

In de praktijk komen ervaren adviseurs steeds weer dezelfde fouten tegen:

1. Je bent vergeten dit aan te geven, omdat de aankoopprijs in termijnen is overgemaakt – elke termijn van meer dan 50.000 € moet apart worden aangegeven.
2. Te laat gemeld – de termijn van 7 werkdagen begint op de dag van de betaling, niet op de dag van de notarisafspraak.
3. Verkeerd registratienummer of verkeerd enquêteformulier – als je je voor het eerst aanmeldt, moet je eerst je registratienummer aanvragen.
4. De aangiftedocumenten niet bewaren – achteraf is het moeilijk om aan te tonen dat de aangifte correct is gedaan zonder bewijsstukken.
5. AWV-aangifte verward met belastingplicht – de AWV-aangifte is geen belastingaangifte en leidt niet tot belastingplicht.
6. De Spaanse meldplicht (D-1A) over het hoofd gezien – als je als niet-ingezetene vanaf 500.000 € in Spanje investeert, moet je dit ook melden bij het Spaanse ministerie van Economische Zaken.
7. Eigen overschrijvingen per ongeluk gemeld – overschrijvingen tussen eigen rekeningen van dezelfde inwoner hoeven meestal niet te worden gemeld (laat het bij twijfel even nakijken).

Wat komt er daarna? Nog meer verplichtingen bij de aankoop van onroerend goed

De AWV-melding is een van de verschillende verplichtingen die je hebt als je onroerend goed koopt in Spanje. Direct daarna of tegelijkertijd geldt meestal het volgende:

• Vraageen NIE (Número de Identificación de Extranjero) aan als je die nog niet hebt – zonder NIE kun je geen afspraak bij de notaris maken.
• De Spaanse overdrachtsbelasting (ITP) betalen: Op de Balearen momenteel 8 % tot 13 %, afhankelijk van de aankoopprijs (progressief).
• Zorg dathet wordt ingeschreven in het kadaster (Registro de la Propiedad).
• Houd rekening metde IBI (onroerendgoedbelasting) en de lopende kosten.
• Dienformulier D-1A in als de aankoopprijs 500.000 € of meer bedraagt en je geen ingezetene bent.

Als je je woning na aankoop wilt verhuren, is het ook slim om je al vroeg te verdiepen in de regels voor verhuur op Mallorca.

Meer informatie over het volledige verloop van de aankoop van onroerend goed en over belastingen en juridische zaken vind je in onze uitgebreide gidsen.

Checklist: AWV-melding bij de aankoop van onroerend goed in Spanje

• Ben ik een inwoner in de zin van de AWV? (Woonplaats in Duitsland?)
• Is een enkele betaling aan de Spaanse verkoper / notaris hoger dan 50.000 €?
• Heb je een registratienummer bij de Deutsche Bundesbank aangevraagd (eerste aanmelder)?
• Heb je het juiste overzichtsdiagram gekozen?
• Is de melding op het ExtraS-portaal uiterlijk 7 werkdagen na de betaling ingediend?
• Is de aangiftedocumentatie (verklaring + overschrijvingsbewijs) bewaard?
• Het Spaanse Modelo D-1A onder de loep: aankoopprijs ≥ 500.000 € en niet-ingezetene?
• Belastingadviseur / advocaat op de hoogte?

Conclusie: kort bericht, groot effect

De AWV-meldplicht bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is geen lastige formaliteit, maar een statistisch instrument – en dankzij de verhoging van de drempel naar 50.000 € sinds januari 2025 is deze voor veel kleine bedragen komen te vervallen. Als je een woning op Mallorca koopt, moet je dit meestal toch aangeven: de aankoopprijs ligt bijna altijd boven deze grens, en de termijn van 7 werkdagen na de overschrijving is krap. Het goede nieuws: het onlineportaal ExtraS van de Bundesbank heb je binnen een paar minuten doorlopen als je de gegevens bij de hand hebt. Zorg er bovendien voor dat je de Spaanse parallelle aangifteplicht (Modelo D-1A vanaf 500.000 €) in de gaten houdt – die moet bij een andere instantie in Madrid worden ingediend en kent andere termijnen. Bij twijfel: neem ruim op tijd contact op met je belastingadviseur of advocaat, voordat je de eerste overschrijving doet.

Officiële bronnen

• Deutsche Bundesbank – Veelgestelde vragen over grensoverschrijdende betalingsmeldingen (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-over-awv-betalingsmeldingen-data.pdf
• Deutsche Bundesbank – Online meldingsportaal ExtraS: https://extraS.bundesbank.de
• Verordening inzake buitenlandse handel (AWV), met name § 67: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Spaans Ministerie van Economische Zaken – Buitenlandse investeringen (Formulier D-1A): https://www.mineco.gob.es
• Agencia Tributaria (Belastingdienst) – Modelo 720, buitenlandse vermogens: https://www.agenciatributaria.es