ANEI Natuurgebied op Mallorca: bouwen, kopen, begrijpen

Als je een stuk grond op Mallorca wilt kopen, kom je vroeg of laat drie afkortingen tegen die het verschil kunnen maken tussen succes of een totaal verlies van je investering: ANEI, Posidonia en Red Natura 2000. Deze beschermingscategorieën zijn geen bureaucratisch detail – ze bepalen of je überhaupt ooit een steen op een stuk grond mag zetten, welke minimumgrootte een perceel moet hebben om überhaupt in aanmerking te komen voor een bouwvergunning, en of een woning aan de kust op een dag problemen krijgt met het aanmeren van boten. Deze gids legt je de juridische situatie uit op basis van de geldende Balearische normen – concreet, met tabellen en zonder iets te verdoezelen. Je leert wat de verschillende beschermingszones inhouden, wat Decreto Ley 9/2020 heeft veranderd, waarom Posidonia belangrijk is bij de aankoop van kustgrond en hoe je een perceel goed kunt controleren voordat je naar de notaris gaat.

Ligt je droomperceel in een beschermingszone – en weet je al wat dat voor je bouwplannen betekent?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we kijken hoe je perceel is geclassificeerd en brengen je in contact met gecertificeerde specialisten
• Het volledige proces bij het kopen van een woning op Mallorca

De bodemclassificatie op Mallorca: waarom die zo belangrijk is

Voordat je een koopcontract ondertekent, moet je weten tot welke grondcategorie een perceel behoort. De Balearische wet op de ruimtelijke ordening (LUIB, Ley de Urbanismo de las Illes Balears) verdeelt volgens artikel 18 het hele gemeentelijke grondgebied in stedelijke grond (suelo urbano), bebouwbare grond (suelo urbanizable) en landelijke grond (suelo rústico).

Bij de meeste aankopen van grond buiten de bebouwde kom is de categorie ‘landelijke grond’ bepalend. Binnen die categorie zijn er weer verschillende subcategorieën – en juist daar zitten de belangrijkste verschillen:

Let op: de categorieën zijn niet altijd even duidelijk afgebakend. Een perceel kan gedeeltelijk in verschillende zones liggen – en meestal is het de zone met de slechtste voorwaarden die de doorslag geeft.

Wat is de ANEI – en waarom geldt hier een bouwverbod?

ANEI staat voor Área Natural de Especial Interés – natuurgebied van bijzonder belang. Deze categorie omvat grotendeels de meest waardevolle natuurgebieden van het eiland: de Tramuntana, grote delen van de oostkust, het schiereiland Formentor, het schiereiland Alcúdia en andere ecologisch kwetsbare gebieden.

Het bouwverbod in ANEI-gebieden is niet nieuw, maar is door het Decreto Ley 9/2020 inzake dringende maatregelen ter bescherming van het grondgebied van de Balearen (van kracht geworden op 25 mei 2020) nog eens aangescherpt en uitgebreid naar andere risicogebieden. Concreet geldt het volgende:

• In AANP (Áreas Naturales de Especial Interés con Alta Nivel de Protección) en ANEI is het bouwen van nieuwe woongebouwen in principe verboden.
• In ARIP-B (gebieden die vanuit bosbouwkundig oogpunt van bijzonder landschappelijk belang zijn) geldt hetzelfde.
• Dat geldt ook voor APT (gebieden onder territoriale bescherming) en AT-C (overgangsgebieden voor groei).

Decreto Ley 9/2020 heeft ook SRP-APR (risicobeperkingsgebieden met risico op overstromingen, brand, erosie of aardverschuivingen) onder het volledige bouwverbod gebracht. Voorheen was daar nog bebouwing toegestaan met maximaal 3 % verhardingsoppervlak en maximaal 2 % woonoppervlak – deze uitzondering is geschrapt.

Wat betekent dat in de praktijk? Een perceel in een ANEI mag weliswaar nog steeds worden gekocht en verkocht, maar je kunt er in de regel geen nieuw woongebouw op bouwen. Bestaande, legaal gebouwde panden mogen onder bepaalde voorwaarden worden gerenoveerd of in stand gehouden; nieuwbouw komt niet in aanmerking voor een vergunning.

Let op: Je kunt zien tot welke ANEI een perceel behoort in het Plan Territorial de Mallorca (PTM) en in de lokale bestemmingsplannen (PGOU) van de betreffende gemeente. De officiële kaartapplicatie van de Govern Balear is te vinden op ideib.caib.es.

Wetsdecreet 9/2020: Wat er precies is veranderd

Het besluit van mei 2020 was een keerpunt voor iedereen die op Mallorca op landelijk terrein een nieuw huis wilde bouwen. De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de vorige regeling:

In gebieden van de categorie SRG (algemeen landelijk gebied) geldt sindsdien het volgende: de bebouwing door Finca-percelen mag in de regel niet meer dan 1,5 % van de totale oppervlakte van het perceel in beslag nemen, waarbij absolute bovengrenzen zijn vastgesteld. Volgens de voor SRG geldende regel voor bebouwbare oppervlakte (volgens onderzoek maximaal 1 % bebouwbare oppervlakte) komt dat op een perceel van 14.000 m² neer op ongeveer 140 m² bebouwbare oppervlakte – een waarde die je moet weten voordat je koopt.

Minimale perceelgroottes: de doorslaggevende drempels

Een van de belangrijkste – en vaak onderschatte – vragen bij het kopen van een perceel is: is het perceel wel groot genoeg om een bouwvergunning aan te vragen? Afhankelijk van de categorie gelden er verschillende minimumgroottes:

Let op: deze drempels gelden als minimumvoorwaarden – je hebt hiermee geen recht op een bouwvergunning, maar het is wel de voorwaarde om überhaupt een aanvraag te kunnen indienen. Of je daadwerkelijk een vergunning krijgt, hangt af van andere factoren (ligging in het deelgebied, gemeentelijk bestemmingsplan, milieueffectbeoordeling).

Voordat je grond koopt die onder deze drempels valt, moet je goed weten: nieuwbouw is wettelijk niet toegestaan. Soms liggen er kleinere percelen in verspreid liggende nederzettingen die in het verleden zijn bebouwd – maar dat verandert niets aan de regel voor nieuwe bouwprojecten.

Posidonia oceanica: de onzichtbare beschermer van de kust

Als je een huis direct aan zee koopt of een stuk grond vlak bij de kust, moet je ook op de hoogte zijn van de beschermingsmaatregelen voor Posidonia oceanica – de inheemse zeegrasvelden die rondom de Balearen de zeebodem bedekken en tot de ecologisch meest waardevolle leefgebieden van de Middellandse Zee behoren.

De regering van de Balearen heeft op 27 juli 2018 Decreet 25/2018 aangenomen, waarmee een uitgebreid beschermingskader voor Posidonia wordt ingesteld. Het decreet verbiedt onder andere:

• Trawlvisserij boven Posidonia-velden
• Het verwijderen van sedimenten en baggerwerkzaamheden waarbij het materiaal in Posidonia-gebieden wordt gestort
• Ongecontroleerd ankeren boven Posidonia-weiden
• Nieuwe aquacultuurinstallaties, nieuwe lozingen onder water en nieuwe bouwprojecten, als uit de milieueffectbeoordeling blijkt dat ze negatieve gevolgen hebben voor Posidonia

Decreet 25/2018 heeft ook een Posidonia-bewakingsdienst opgezet: 19 patrouilleboten rondom de Balearen, bereikbaar via VHF-kanaal 68. Schepen vanaf 15 meter lengte kunnen contact opnemen met deze dienst voor hulp bij het ankeren.

Wat betekent dit als je grond koopt? Als je een pand aan zee of een stuk grond aan de kust koopt en van plan bent om een jachthaven, een privésteiger of een kustbouwproject te realiseren, moet je een milieueffectrapportage laten uitvoeren. Als het geplande project in de buurt van Posidonia-weiden ligt, kan het simpelweg niet toegestaan zijn. Ook het gebruik van de aangrenzende zeezone voor je privéboot valt onder de ankerregels.

Let op: Het in kaart brengen van de Posidonia-weiden rond de Balearen is afgerond via het Atlas Posidonia-project. Met de app „Posidonia GOIB” van de Balearische regering kun je de exacte verspreidingskaarten bekijken. Bij kustwoningen is het verplicht om dit te controleren voordat je iets koopt.

Red Natura 2000 op Mallorca: Europese bescherming en de wetgeving van de Balearen

Naast de puur nationale en Balearische beschermingscategorieën zijn er op Mallorca talrijke gebieden die deel uitmaken van het Europese Natura 2000-netwerk – hetzij als SPA (Special Protection Area voor vogels), hetzij als SAC/ZEC (Special Area of Conservation / Zona Especial de Conservación voor habitats en soorten).

Op Mallorca zijn dat onder andere:

• De Serra de Tramuntana (ook UNESCO-werelderfgoed)
• De Badia d'Alcúdia en de aangrenzende moerasgebieden
• Het schiereiland Cap Salines
• Delen van de Serres de Llevant

Belangrijk: de Natura 2000-status betekent niet automatisch dat je op elke vierkante meter helemaal niet mag bouwen – maar wel dat elk project dat aanzienlijke gevolgen zou kunnen hebben, aan een milieueffectbeoordeling (evaluación de repercusiones) moet worden onderworpen. In de praktijk stranden de meeste nieuwbouwplannen in deze gebieden al op deze hindernis.

Hoe je voor de aankoop controleert of het dier een beschermde status heeft

Bij de juridische due diligence voor de aankoop van een perceel op Mallorca moet je absoluut kijken naar de grondclassificatie en of het perceel onder een beschermingsregeling valt. Dat doe je in een aantal stappen:

1. Een Nota simple aanvragen: Vraag bij het bevoegde kadaster (Registro de la Propiedad) de actuele Nota simple aan – hierop staan de eigenaar, de oppervlakte, de lasten en de erfdienstbaarheden vermeld. Meer hierover vind je in de gids ‘Het kadaster in Spanje controleren’.

2. Het kadasteruittreksel controleren: Vraag via de Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) het officiële kadasteruittreksel op – daarin staan de oppervlakte, de bestemmingsklasse en het referentienummer.

3. De PTM-kaart bekijken: Bekijk het Plan Territorial de Mallorca online via ideib.caib.es en zoek het perceel op de bestemmingskaart. Hier zie je of het perceel onder ANEI, ARIP of APT valt.

4. Raadpleeg het PGOU van de gemeente: Het lokale bestemmingsplan (Plan General de Ordenación Urbana) van de betreffende gemeente kan strengere voorschriften bevatten dan het PTM. Vraag dit rechtstreeks na bij de dienst Stedenbouw (Departament d'Urbanisme) van de gemeente.

5. Bekijk de Posidonia-atlas: Gebruik voor kustpercelen de app „Posidonia GOIB” of ideib.caib.es.

6. Natura 2000-viewer: Kijk op de Europese Natura 2000-viewer (natura2000.eea.europa.eu) of het perceel in een SPA of SAC ligt.

7. Een advocaat inschakelen: pas na deze voorcontroles – en altijd vóór het ondertekenen van een reserveringscontract – schakel je een advocaat in die gespecialiseerd is in vastgoedrecht. Meer hierover vind je in de gids ‘Een advocaat bij de aankoop van onroerend goed’.

Wat mag er nog gebouwd worden? Bestaande gebouwen en renovatie

Geen nieuwbouw betekent niet per se dat er geen waarde is. In ANEI-gebieden staan veel historische finca’s en landhuizen die legaal zijn gebouwd voordat de beschermingsmaatregelen van kracht werden. Voor deze gebouwen geldt:

• Onderhoud en renovatie zijn meestal toegestaan, zolang de bruto vloeroppervlakte niet wordt vergroot.
• Moderniseringen (energie-efficiëntie, gebouwtechniek, interieurinrichting) zijn vaak mogelijk, maar je hebt er wel een bouwvergunning voor nodig, of op zijn minst een ‘comunicación previa’ – meer hierover vind je in de gids ‘Bouwvergunning Mallorca’.
• Aanbouwen en uitbreidingen zijn bij ANEI in principe niet toegestaan.
• Sinds Decreto Ley 9/2020 gelden er ook voorzwembaden op onbebouwde grond buiten de ANEI nieuwe afmetingseisen.

Een legaal bestaand gebouw in de ANEI kan dus zeker een aantrekkelijke aankoop zijn – mits je de beperkingen kent en deze verenigbaar zijn met je gebruiksplannen. Het risico zit hem in de details: veel gebouwen op het platteland hebben aanbouwen of bijgebouwen die zonder vergunning zijn neergezet. Het legaliseren van zulke illegale bouwwerken in de ANEI is meestal uitgesloten – meer hierover vind je in de gids ‘Illegale bouwwerken legaliseren op Mallorca’.

Wetsdecreet 3/2024: Nieuwe mogelijkheden voor legalisering van landbouwgrond

Op 24 mei 2024 heeft de regering van de Balearen decreetwet 3/2024 aangenomen, waardoor onder bepaalde voorwaarden gebouwen op landbouwgrond die tot nu toe niet aan de voorschriften voldeden, gelegaliseerd kunnen worden. De belangrijkste punten:

• Legalisering door het betalen van een vergoeding en het nemen van ecologische compensatiemaatregelen
• Duurzaamheidseisen, zoals de verplichting om hernieuwbare energie te gebruiken
• Termijnen zijn afhankelijk van de ligging en het bouwjaar van het gebouw

Let op: Wetsdecreet 3/2024 geldt niet voor gebouwen in ANEI-, AANP- of andere absolute beschermingszones. De mogelijkheid tot legalisatie is beperkt tot bouwwerken op algemene landbouwgrond (SRG) en vergelijkbare categorieën. Een juridische beoordeling per geval is absoluut noodzakelijk.

Bijkomende kosten bij de aankoop: wat je nog meer moet betalen als je een perceel koopt

Ook als je alleen een stuk grond zonder gebouw koopt, moet je bij de aankoop de Balearische belastingen en bijkomende kosten betalen. Als vuistregel geldt dat de bijkomende kosten tussen de 10 en 14 % van de aankoopprijs bedragen. De Balearische overdrachtsbelasting (ITP) bij doorverkoop is progressief gestaffeld:

Daarnaast komen er notariskosten en kadastrale kosten bij, en meestal ook advocaatkosten. Bij nieuwbouwprojecten (aankoop bij de projectontwikkelaar) betaal je in plaats van ITP 10 % btw (IVA) plus 1,5 % zegelrecht (AJD). Een uitgebreid overzicht vind je in de gids ‘Bijkomende aankoopkosten Mallorca’.

De meest voorkomende fouten bij het kopen van grond in beschermde gebieden

• Vertrouw niet alleen op de makelaar: makelaars zijn niet verplicht om te controleren of er wel gebouwd mag worden. Dat is de taak van de advocaat.
• Een Nota simple is niet genoeg: de Nota simple geeft wel privaatrechtelijke lasten weer, maar geen publiekrechtelijke beschermingscategorieën.
• Geloof mondelinge uitspraken niet: „Daar kun je best wel iets bouwen, dat doet iedereen zo” – zulke uitspraken hebben geen juridische waarde en kunnen je duur komen te staan.
• Een bestaand pand kopen zonder vergunningcontrole: Niet alle gebouwen op het perceel zijn per se legaal gebouwd. Bijgebouwen, zwembaden en terrassen kunnen zonder vergunning zijn aangelegd – en kunnen niet via de ANEI worden gelegaliseerd.
• Posidonia-controle vergeten: juist bij percelen aan de kust worden de voorschriften voor de bescherming van de zee stelselmatig over het hoofd gezien.
• De oppervlakte onderschatten: Een perceel van 12.000 m² kan aantrekkelijk lijken, maar valt onder de minimumoppervlakte van 14.000 m² voor de eenvoudigste Rustiko-categorie (SRG).
• Geen blik op het lokale PGOU: het Plan Territorial de Mallorca en het lokale bestemmingsplan kunnen van elkaar afwijken – het strengste plan geldt.

Wat komt er daarna? Bouwvergunning en de eerste stappen

Als het perceel in een categorie valt waar nieuwbouw is toegestaan (SRG, onder bepaalde voorwaarden), is de volgende stap de bouwvergunning. Op Mallorca zijn er in principe twee procedures:

1. Bouwvergunning voor ingrijpende werkzaamheden: Voor allegrote nieuwbouwprojecten en grotere verbouwingen – volledige vergunningsprocedure bij de gemeente, duurt, afhankelijk van de gemeente, enkele maanden tot meer dan een jaar.
2. Voorafgaande kennisgeving / Verklaring op eigen verantwoordelijkheid: Voor kleinere werkzaamheden die de bouwgrenzen niet veranderen – vereenvoudigde procedure met zelfverklaring.

Op landelijk terrein heb je meestal een Licencia de obras mayor nodig, vaak in combinatie met een milieueffectrapportage (evaluación de impacto ambiental), die wordt uitgevoerd door de bevoegde instantie van de Govern Balear. Meer details vind je in de gids Bouwvergunning – communicatie vooraf Mallorca.

Checklist: ANEI en natuurbescherming bij de aankoop van een perceel

Gebruik deze lijst als voorbereiding op elke aankoop van een perceel op Mallorca:

• Kadastrale referentie en Nota simple geregeld
• Perceel aangegeven op het Plan Territorial de Mallorca (ideib.caib.es)
• Beschermingscategorie vastgesteld (ANEI, AANP, ARIP, SRG enz.)
• Het lokale PGOU van de gemeente bekeken
• Gecontroleerd of de minimale grootte voor de betreffende categorie is gehaald
• Bestaande gebouwen op het perceel: bouwvergunningen en legalisatiestatus gecontroleerd
• Posidonia-atlas geraadpleegd (als het aan de kust ligt)
• Gecontroleerd of het gebied onder Natura 2000 valt (natura2000.eea.europa.eu)
• Gespecialiseerde advocaat ingeschakeld voor due diligence
• Het reserveringscontract wordt pas ondertekend nadat de controle is afgerond
• Bijkomende aankoopkosten (10–14 %) zijn in het budget meegenomen

Conclusie: natuurbehoud is geen belemmering – maar juist een uitgangspunt voor de planning

De beschermde gebieden op Mallorca – ANEI, Posidonia, Natura 2000 – zijn geen willekeurige bureaucratische maatregelen. Ze beschermen wat het eiland zo waardevol maakt: het landschap, de kust en de biodiversiteit. Als je deze gebieden als een gegeven accepteert en ze grondig controleert voordat je iets koopt, kun je uitstekende beslissingen nemen. Een legaal gebouwd bestaand pand in een ANEI-zone kan een buitengewoon aantrekkelijke aankoop zijn – omdat het bouwverbod er juist voor zorgt dat er geen nieuwbouw komt die de buurt verandert. Een pas opgemeten perceel zonder bestaand pand in de ANEI is daarentegen voor de meeste kopers een valstrik.

Due diligence kost tijd en geld – maar veel minder dan de aankoopprijs van een stuk grond waarop je nooit kunt bouwen. Laat je bijstaan door een gespecialiseerde advocaat, controleer zelf de openbare registers en teken niets voordat je de beschermingscategorie zwart op wit hebt vastgelegd.

Officiële bronnen

• Wetsdecreet 9/2020 van 25 mei inzake dringende maatregelen ter bescherming van het grondgebied van de Balearen – BOIB
• Decreet 25/2018 van 27 juli inzake de bescherming en het behoud van de Posidonia oceanica – BOIB
• Wet 12/2017 van 29 december inzake ruimtelijke ordening van de Balearen (LUIB) – BOE
• Plan Territorial de Mallorca (PTM) – Consell de Mallorca: conselldemallorca.net
• IDEIB – Infraestructura de Dades Espacials de les Illes Balears (kaartendienst voor beschermde gebieden): ideib.caib.es
• Atlas Posidonia – Regering van de Balearen: atlasposidonia.com
• De Natura 2000-viewer van het Europees Milieuagentschap: natura2000.eea.europa.eu
• Elektronisch Catastro (kadasteruittreksels): sedecatastro.gob.es