Buitenlandse kopers op Mallorca: wie koopt er, waar en waarom

Er is bijna geen enkele Spaanse provincie die zoveel buitenlandse kopers aantrekt als de Balearen: 31,5 procent van alle verkopen van woningen in het vierde kwartaal van 2025 ging naar niet-ingezetenen – meer dan twee keer zoveel als het Spaanse gemiddelde van 14 procent. Als je wilt snappen waarom vastgoed op Mallorca zijn waarde behoudt, zelfs als de rente stijgt, moet je eerst weten wie hier eigenlijk koopt. Deze gids zet de beschikbare gegevens over herkomst, aankoopmotieven, regio’s en financieringsstructuren op een rijtje en laat zien welke fiscale en juridische kwesties zich in 2026 concreet voordoen voor internationale kopers – van het eerste prijsonderzoek tot de vraag of en hoe je een vakantiehuis later kunt verhuren.

Wil je weten welke regio en welk budget bij je aankoopmotief passen?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we bekijken je situatie vrijblijvend
• Regio’s in een prijsvergelijking
• Download het gratis vastgoedmarktrapport 2026 (PDF) — alle cijfers en regionale profielen in detail

De markt in 2026: prijzen, volumes, dynamiek

De Balearen hebben zich in 2025/26 losgemaakt uit de slipstream van de nationale vastgoedmarkt. Na acht kwartalen waarin de prijsontwikkeling iets onder het Spaanse gemiddelde lag, zitten de Balearen in het vierde kwartaal van 2025 met +13,4 procent ten opzichte van vorig jaar voor het eerst weer net daarboven (Spanje: +12,9 procent). Het prijsniveau zelf hangt sterk af van de manier waarop de gegevens worden verzameld – de notarisvereniging, het kadaster en de gegevens van mallorca.com komen tot verschillende, maar consistent hoge waarden.

Het transactievolume blijft ondanks de prijsontwikkeling stabiel: 10.986 verkopen van woningen op Mallorca in 2025, zo’n 1.190 verkopen per maand op de Balearen aan het begin van 2026 (januari 1.197, februari 1.188). Het aantal gedwongen verkopen staat met 45 gevallen in het vierde kwartaal van 2025 op een historisch dieptepunt (tegenover 105 in hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar) – een teken dat de markt niet overmatig in de schulden zit, maar juist kapitaalkrachtig is.

Opmerking: Vier verschillende openbare bronnen meten het prijsniveau volgens verschillende methoden. De waarden moet je naast elkaar bekijken, niet bij elkaar optellen.

Wie koopt er op Mallorca? Het aandeel buitenlandse kopers in een vergelijking tussen provincies

Geen enkel gebied op het Spaanse vasteland komt ook maar in de buurt van het aandeel buitenlandse kopers op de Balearen. Al in het derde kwartaal van 2024 lag dat percentage op 32,5 procent – meer dan twee keer zo hoog als het landelijke gemiddelde van toen, 14,8 procent, en met een flinke voorsprong op alle andere Spaanse provincies.

In het vierde kwartaal van 2025 ligt het percentage op 31,5 procent (Spanje: 14 procent). Dat aandeel was in voorgaande jaren soms nog hoger – eind 2022 lag het rond de 35 procent –, maar blijft nog steeds met een ruime marge het hoogste van alle Spaanse provincies. Bij zo’n 3.000 verkopen in dat kwartaal komt dat neer op naar schatting 944 aankopen door niet-ingezetenen.

Land van herkomst: DACH loopt duidelijk voorop

De belangrijkste landen van herkomst qua volume zijn, in alfabetische volgorde, Duitsland, Frankrijk, Groot-Brittannië, Italië, Nederland, Oostenrijk, Polen, Zweden en Zwitserland. Het Duitstalige gebied (DACH) vormt samen veruit de grootste kopersgroep; binnen DACH ligt Duitsland duidelijk voor op Zwitserland en Oostenrijk. Een betrouwbare kwantitatieve uitsplitsing naar nationaliteit is momenteel niet in voldoende detail beschikbaar in de openbare gegevens van het kadaster.

Daarnaast laten de cijfers over de herkomst van toeristen zien hoe groot de internationale gemeenschappen op het eiland zijn: meer dan 3,4 miljoen Duitse bezoekers per jaar zijn goed voor zo’n 40 procent van het totale toerisme op Mallorca, Britse bezoekers komen uit op zo’n 2,3 miljoen (26 procent). Het aantal Scandinavische bezoekers wordt geschat op zo’n 340.000 per jaar, Franse op zo’n 238.000, Zwitserse op zo’n 160.000 en Ierse op zo’n 136.000.

Let op: deze cijfers geven de toeristenstromen weer, niet het aantal kopers. Je moet ze zien als een achtergrondindicator voor de omvang van de betreffende internationale community, niet als directe verkoopcijfers.

Waarom internationale kopers kopen: motieven en vermogenssamenstelling

De aankoopmotieven van buitenlandse kopers verschillen structureel van die van lokale kopers – en dat is bepalend voor de hele premiummarkt. Je kunt drie groepen motieven onderscheiden: de klassieke tweede woning voor eigen seizoensgebruik, de verplaatsing van je wooncentrum (het hele jaar of een deel ervan), en de kapitaalinvestering met een verhuurcomponent. Vaak lopen deze motieven bij dezelfde aankoop in elkaar over.

Wat voor de markt echt belangrijk is, is de financieringsstructuur erachter: lokale Spaanse kopers financieren het premiumsegment vooral via hypotheken, terwijl internationale kopers uit de DACH-regio, Scandinavië en Groot-Brittannië veel vaker met een flinke contante inbreng komen – meestal afkomstig uit de verkoop van een woning in eigen land, uit liquide familievermogen of uit de verkoop van een bedrijf of aandelenbelang.

Dit structurele vermogensverschil verklaart waarom een renteommezwaai de premiummarkt op Mallorca anders raakt dan het Spaanse vasteland: kapitaalkrachtige niet-ingezetenen bepalen in feite de ondergrens van de prijzen, waar het hele segment zich op richt. Als je zelf van plan bent om eigen vermogen uit Duitsland, Oostenrijk of Zwitserland in te zetten, vind je hier meer informatie onder Eigen vermogen & Lombardkrediet en over de praktische afhandeling onder Geld naar Spanje overmaken.

Waar internationale kopers hun aankopen doen: acht regio’s, acht profielen

Mallorca is verdeeld in acht regio’s, elk met een eigen kopersprofiel. De concentratie van internationale kopers en professionele marketing verschilt sterk per regio.

Het zuidwesten heeft van oudsher de grootste groep internationale kopers en de meest professionele marketing van het eiland – nauw verweven met de jachtinfrastructuur rond Puerto Portals en Port Adriano. Het noorden loopt daarentegen voorop wat betreft de dichtheid aan verhuurvergunningen: zo’n 31 procent van alle actieve vakantieverhuurvergunningen op het eiland bevindt zich daar. Een uitgebreide vergelijking vind je onder ‘Regio’s in prijsvergelijking’.

Financiering: kopers die contant betalen krijgen te maken met een krappe lokale financiële draagkracht

De ontwikkeling van de rente laat zien hoe verschillend marktdeelnemers reageren. De éénjaars Euribor is gestegen van 2,079 procent in juli 2025 naar 2,747 procent in april 2026 – een stijging van zo’n 67 basispunten in negen maanden.

Voor lokale kopers betekent dit steeds meer druk: de gemiddelde hypotheeklast op de Balearen ligt in het vierde kwartaal van 2025 op zo’n 55 procent van het gezinsinkomen – ruim boven de grens van zo’n 35 procent die historisch gezien als haalbaar wordt beschouwd. Internationale kopers met een hoog eigenvermogenspercentage zijn grotendeels onafhankelijk van deze ontwikkeling, wat het premiumsegment stabiliseert, terwijl het lokale middensegment wordt afgeremd.

Als je als niet-ingezetene toch een lening in Spanje wilt afsluiten, vind je de relevante voorwaarden onder ‘Hypotheek voor niet-ingezetenen ’ en informatie over de rentevorm onder ‘Hypotheek met vaste of variabele rente’.

Fiscale regels voor buitenlandse kopers

De Balearen hebben de afgelopen jaren verschillende regionale regelingen aangepast die relevant kunnen zijn voor kopers met een internationale focus. Dit overzicht is bedoeld als marktanalyse en is geen vervanging voor individueel belastingadvies.

Let op: De daadwerkelijke belastingdruk hangt af van de verwantschapsgraad, de vermogenssamenstelling, de fiscale woonplaats, het dubbelbelastingverdrag en de belastingwetgeving van je eigen land. Bespreek dit voor elke aankoop met deskundige adviseurs in Spanje en in je eigen land.

Meer informatie vind je over de vermogensbelasting onder ‘Vermogensbelasting bij aankoop van onroerend goed’, over erfopvolging onder ‘Erfenis & schenkingen Balearen’, over de lopende bijkomende aankoopkosten onder ‘Bijkomende aankoopkosten Mallorca’ en over de huidige ITP-tarieven onder ‘ITP Balearen 2026’. Als je de aankoop via een vennootschap wilt regelen, vind je achtergrondinformatie onder ‘Vastgoed kopen via een SL’, en als je van plan bent om te verhuizen, moet je de gevolgen in je thuisland bekijken onder ‘Verhuisbelasting Spanje ’.

Verhuur: de licentiesituatie beperkt de verwachte opbrengst

Als je een woning op Mallorca ook ziet als een investering met inkomsten uit verhuur, moet je op de hoogte zijn van de vergunningsregels. In mei 2026 zijn er op Mallorca in totaal 17.034 actieve vergunningen voor vakantieverhuur. Nieuwe vergunningen voor appartementen worden sinds april 2025 in principe niet meer afgegeven; een bestaande vergunning is bij eigendomsoverdracht alleen onder bepaalde voorwaarden overdraagbaar.

Let op: een bestaande vergunning is een voorwaarde voor legale kortetermijnverhuur – je hebt geen automatisch recht op rendement. Check voor de aankoop per geval: of de vergunning overdraagbaar is, de bezettingsgraad en het dagtarief van de specifieke locatie, de staat van het pand en hoe de huurinkomsten fiscaal worden behandeld.

Meer informatie: ETV-licentie overdragen, Rendite Mallorca 2026 en een vakantiehuis kopen.

De juridische procedure: waar buitenlandse kopers op moeten letten

Buitenlandse kopers hebben in Spanje in principe dezelfde eigendomsrechten als Spaanse staatsburgers – EU-burgers hebben geen speciale beperkingen, niet-EU-burgers hebben daarnaast een NIE-nummer (identificatienummer voor buitenlanders) nodig. De procedure verloopt meestal volgens deze stappen:

1. Voorbereiding en marktonderzoek (ongeveer 2–4 weken): budget, regio, keuze van makelaar en advocaat.
2. Bezichtiging en controle (ongeveer 1–2 weken): inspectie van het pand, controle van de documenten, prijsonderhandelingen.
3. Reserveringsovereenkomst of voorlopig contract (arron) (ongeveer 1 week): ondertekening, aanbetaling meestal tussen de 5 en 10 procent van de aankoopprijs.
4. Juridische due diligence (ongeveer 2–3 weken): controle van eigendomsrechten, lasten, bouwvergunningen en VvE-bijdragen.
5. Afspraak bij de notaris en eigendomsoverdracht: ondertekening van de Escritura, inschrijving in het Registro de la Propiedad.

Belangrijk: In tegenstelling tot in Duitsland is er in Spanje geen neutrale notaris die beide partijen automatisch op gelijke wijze beschermt – bij internationale aankopen is het gebruikelijk dat een onafhankelijke advocaat het contract controleert voordat je het ondertekent. Ook het kadaster (Registro de la Propiedad) betekent in Spanje niet automatisch dat je eigenaar bent; het dient vooral als bescherming tegen derden. De precieze juridische situatie moet je in elk afzonderlijk geval met een Spaanse advocaat bespreken.

Details over het verloop vind je onder ‘Aankoop van onroerend goed: verloop’, over de rol van de notaris onder ‘Notaris Spanje’, over het reserveringscontract onder ‘Reserveringscontract Spanje’ en over juridische begeleiding onder ‘Advocaat bij aankoop van onroerend goed’. Als je de aankoop niet persoonlijk ter plaatse kunt afhandelen, vind je informatie onder ‘Volmacht Spanje notaris’.

De meest voorkomende fouten van buitenlandse kopers

Internationale kopers onderschatten vaak hoezeer het Spaanse aankoopproces verschilt van dat in hun eigen land. Enkele veelvoorkomende struikelblokken zijn:

• Vertrouwen op de Duitse verwachtingen ten aanzien van de notaris en het kadaster, terwijl de beschermingsmechanismen in Spanje anders zijn verdeeld – vaak wordt er te laat een onafhankelijke controle door een advocaat aangevraagd.
• Onderschatting van de bijkomendeaankoopkosten, die naast de aankoopprijs in de begroting moeten worden opgenomen.
• Een vakantiehuis kopen zonder te controleren of de vergunning overdraagbaar is – anders vervalt de verhuurmogelijkheid zonder vervanging.
• Geen afstemming tussen Spanje en je thuislandover je fiscale woonplaats, vooral als je van plan bent te verhuizen.
• Onderschatting van de gevolgen van stijgende rentetarieven bij financiering met vreemd vermogen, als er niet genoeg eigen vermogen wordt ingebracht.

Wat gebeurt er na de aankoop?

Na de sleuteloverdracht zijn er voor internationale eigenaren meestal nog een paar zaken die geregeld moeten worden: de lopende onroerendgoedbelasting (IBI), eventueel de aanmelding bij de vereniging van eigenaren, de keuze tussen verhuren of zelfbewoning, en – als je van plan bent je woonplaats te verplaatsen – de fiscale registratie in Spanje. Als je het pand voor de lange termijn wilt verhuren in plaats van kortstondig aan vakantiegangers, vind je de juridische basisinformatie onder Langetermijnverhuur Mallorca en over de lopende belasting onder IBI-belasting Spanje. Bij meerdere mede-eigenaren of erfgenamen is bovendien de structuur van de vereniging van eigenaren van belang, zie Vereniging van eigenaren Spanje.

Checklist voor internationale kopers

• Vraag je NIE-nummer op tijd aan voordat je het contract ondertekent
• Schakel een onafhankelijke vastgoedadvocaat in Spanje in voordat je het reserveringscontract ondertekent
• Laat de bijkomende aankoopkosten en de belastinglast (ITP, eventueel vermogensbelasting) van tevoren berekenen
• Als je van plan bent het te verhuren: laat de licentiestatus en de overdraagbaarheid schriftelijk controleren voordat je een koopaanbod doet
• Bespreek de financieringsstructuur (contant deel, eventueel hypotheek als niet-ingezetene) ruim van tevoren met de bank
• Zorg ervoor dat je voor de aankoop duidelijkheid hebt over de fiscale gevolgen in je eigen land (dubbele belasting, eventueel vertrekbelasting)
• Plan de afspraak bij de notaris en de inschrijving in het kadaster met voldoende tijdspuffer

Conclusie

In 2026 is Mallorca geen regionale nichemarkt meer, maar de meest geïnternationaliseerde vastgoedmarkt van Spanje – met een aandeel buitenlandse kopers dat meer dan twee keer zo hoog ligt als het Spaanse gemiddelde, en een duidelijke dominantie van kopers uit Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland binnen deze groep. Als je hier als Duitse, Oostenrijkse of Zwitserse koper iets koopt, kom je terecht in een markt met een sterke prijsdynamiek, een krap aanbod en een kopersgroep die steeds meer kapitaalkrachtig is in plaats van afhankelijk van leningen. Dat biedt kansen, maar verschuift ook de onderhandelingsmacht – en maakt een gedegen juridische en fiscale voorbereiding belangrijker dan ooit.

Officiële bronnen

• Spaans kadaster (Colegio de Registradores) – Aandeel buitenlandse kopers, prijzen van bestaande woningen en nieuwbouw: https://www.registradores.org
• Spaanse Notarissenvereniging (Consejo General del Notariado) – Gemiddelde verkoopprijzen: https://www.notariado.org
• Spaans Instituut voor de Statistiek (INE) – Huizenprijsindex, transactiestatistieken: https://www.ine.es
• Banco de España – Euribor, referentierentevoet voor hypotheken: https://www.bde.es
• IBESTAT (Statistisch Bureau van de Balearen) – Toerisme- en bevolkingsgegevens: https://ibestat.caib.es
• AENA – Passagiersgegevens luchthaven Palma: https://www.aena.es
• Regering van de Balearen – Speciale belastingregels voor de Balearen, register voor vakantieverhuur: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (Spaanse belastingdienst) – Beckham-regeling, vermogensbelasting: https://www.agenciatributaria.es