IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen: de korting volgens de Ley de Vivienda
Als je op Mallorca of een van de andere Balearen-eilanden een appartement voor langere tijd verhuurt, kun je in de IRPF een flink deel van de nettohuuropbrengst belastingvrij maken. Dat klinkt simpel – maar dat is het niet, want de Ley de Vivienda (Wet 12/2023) heeft het systeem vanaf 27 mei 2023 grondig veranderd. In plaats van de vroegere uniforme korting van 60 % is er nu een stafelsysteem met vier verschillende tarieven tussen 50 % en 90 %, die afhangen van de inhoud van het contract, de hoogte van de huur, de leeftijd van de huurder en de stedenbouwkundige status van de gemeente. Deze gids legt je stap voor stap uit welke korting voor jouw specifieke huurovereenkomst geldt, wat je op de IRPF-aangifte (modelo 100) moet invullen, welke kosten je vooraf kunt aftrekken – en welke fouten uit ervaring het duurst uitpakken. Alle gegevens hebben betrekking op het belastingjaar 2025, in te dienen tussen april en 30 juni 2026.
Verhuur je een woning op Mallorca en wil je weten op welke korting je echt recht hebt?
- 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — Bemiddeling bij belastingadviseurs, concrete beoordeling van jouw situatie
- Alles over langetermijnverhuur op Mallorca
Wat is de IRPF-korting voor verhuurders eigenlijk?
Als je als belastingplichtige in Spanje een woning verhuurt voor bewoningsdoeleinden, wordt de nettohuuropbrengst opgenomen in je IRPF-aangifte (Modelo 100) en belast tegen je algemene progressieve tarief – afhankelijk van je inkomen tussen 19 % en 47 %. Zonder speciale regeling zou je belasting moeten betalen over het volledige overschot na aftrek van de beroepskosten.
Door de aftrek volgens artikel 23.2 van de wet op de inkomstenbelasting (wet 35/2006, LIRPF) is maar een klein deel van die nettohuuropbrengst daadwerkelijk belastbaar. Dit instrument bestaat al lang – maar de Ley 12/2023 de Vivienda heeft de hoogte en de voorwaarden met ingang van 27 mei 2023 helemaal opnieuw geregeld.
Belangrijk: De korting geldt alleen voor verhuur voor woondoeleinden (arrendamiento de vivienda). Vakantieverhuur, commercieel gebruik of seizoensverhuur zonder permanent karakter vallen hier in principe niet onder.
Wie kan van de korting profiteren?
- Fiscale ingezetenen van Spanje (meer dan 183 dagen verblijf per kalenderjaar of economisch zwaartepunt in Spanje)
- Verhuurders die hun inkomsten behalen als „rendimientos del capital inmobiliario” (inkomsten uit onroerend goed) – dus niet als commerciële activiteit (geen fulltime medewerkers voor de verhuur)
- Contractpartij bij de huurovereenkomst: alleen de bij naam genoemde verhuurder, niet een tussenliggende vennootschap (voor SL-structuren gelden andere regels)
Niet-ingezeten eigenaren (niet-ingezetenen) geven hun huurinkomsten aan via het Modelo 210 tegen een forfaitair belastingtarief en kunnen geen aanspraak maken op deze korting.
Het oude systeem: 60 % voor contracten tot en met 26 mei 2023
Voor alle huurovereenkomsten die tot en met 26 mei 2023 zijn gesloten, geldt nog steeds de oude regeling: het nettohuurrendement (positieve rendimiento neto) wordt forfaitair met 60 % verlaagd. Alleen die resterende 40 % telt mee voor de belastinggrondslag.
Deze regeling blijft van kracht zolang het oorspronkelijke contract ongewijzigd loopt. Zodra je echter een nieuw contract afsluit – ook met dezelfde huurder – val je onder het nieuwe systeem.
| Het sluiten van een contract | Toepasselijke korting |
|---|---|
| Tot 26 mei 2023 | 60 % (vast bedrag, oude regeling) |
| Vanaf 27 mei 2023 | 50 %–90 % (nieuw classificatiesysteem) |
Het nieuwe systeem: vier versoepelingsfasen vanaf 27 mei 2023
Voor alle huurovereenkomsten die vanaf 27 mei 2023 nieuw worden gesloten, geldt het getrapte systeem van de Ley de Vivienda. Aan de eisen voor de betreffende trap moet op het moment van het sluiten van de overeenkomst worden voldaan – en daar moet blijvend aan worden voldaan.
Overzicht van de vier niveaus
| Reductie | Voorwaarde | Een typisch geval op Mallorca |
|---|---|---|
| 90 % | Nieuw huurcontract in een aangewezen spanningszone (zona tensionada), waarbij de starthuur minstens 5 % lager moet zijn dan de laatste huurprijs van dezelfde verhuurder voor dezelfde woning | Grote steden en gemeenten die het moeilijk hebben; Palma de Mallorca zou in aanmerking kunnen komen zodra dit officieel wordt aangekondigd |
| 70 % | Eerste verhuur in een drukke buurt + huurders van 18–35 jaar; of de huurder is een overheidsinstantie / non-profitorganisatie voor sociale huisvesting / erkend huisvestingsprogramma | Eerste huurovereenkomst van jonge huurders in een aangewezen zone; verhuur aan de gemeente of maatschappelijke instanties |
| 60 % | De woning is in de twee jaar voorafgaand aan het begin van de huurperiode onderworpen aan een goedgekeurde renovatie (rehabilitación) in fiscale zin | Gerenoveerde oude gebouwen, als de renovatiekosten boven de fiscale drempel uitkomen |
| 50 % | Geen van de bovenstaande redenen is van toepassing | Standaard langetermijnverhuur zonder speciale voorwaarden |
Opmerking over de spanningszone: Op de Balearen is het aan de regionale regering om de ‘zonas de mercado residencial tensionado’ aan te wijzen. Of en welke gemeenten op Mallorca officieel als zodanig zijn aangemerkt, verandert voortdurend. Check de huidige status voordat je een contract tekent – de indeling bepaalt of je recht hebt op 50%, 70% of 90%.
Wat geldt er als aan meerdere niveaus is voldaan?
De niveaus sluiten elkaar uit en zijn hiërarchisch gerangschikt. Het hoogste niveau dat van toepassing is, geldt altijd. De controle gebeurt in deze volgorde: 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.
Berekeningsbasis: Wat is de „nettohuurwinst”?
De korting wordt niet toegepast op de brutohuur, maar op de positieve nettohuuropbrengst (rendimiento neto positivo). Die bereken je door de brutohuuropbrengsten af te trekken van de fiscaal aftrekbare kosten.
Aftrekbare beroepskosten (selectie)
| Kostenpost | Aftrekbaar? | Bijzonderheden |
|---|---|---|
| IBI (onroerendgoedbelasting) | Ja | Volledig |
| Rente op hypotheek / lening | Ja | Alleen voor het verhuurde pand, nog niet afgeloste termijnen |
| Verenigingskosten (Comunidad) | Ja | Volledig |
| Verzekeringspremies | Ja | Woning-, aansprakelijkheids- en huurdervingverzekering |
| Onderhoudskosten en reparaties | Ja | Waardevermeerderingen daarentegen niet meteen, maar via afschrijvingen |
| AfA (fiscale afschrijving) | Ja | Meestal 3 % van de waarde van het gebouw (kadastrale waarde zonder grond) |
| Beheers- en makelaarskosten | Ja | Voor het dagelijks beheer, niet voor aan- of verkoop |
| Niet-geïnde huur | Ja | Als is aangetoond dat de huurder failliet is of als de vordering al minstens 6 maanden openstaat |
Let op: als de nettohuuropbrengst na aftrek van de beroepskosten negatief uitvalt (verlies), krijg je geen korting – maar het verlies kan wel worden verrekend met andere inkomsten uit onroerend goed van hetzelfde jaar.
Stap voor stap: zo vul je de korting in op je IRPF-aangifte
- Bruto huuropbrengsten registreren – alle huurbetalingen die je in het belastingjaar hebt ontvangen (huur exclusief kosten; borgsommen tellen pas mee als ze worden ingehouden).
- Kosten voor de woning bij elkaar zoeken – bonnetjes voor IBI, hypotheekrente, comunidad, verzekering, reparaties, afschrijvingen.
- De nettohuuropbrengst berekenen – brutohuuropbrengsten minus kosten voor het verkrijgen van inkomsten.
- Welk niveau geldt er – is het contract voor of na 27 mei 2023 gesloten? Is er sprake van een spanningszone? Hoe oud is de huurder? Is er sprake van renovatie?
- Pas de korting toe – trek het betreffende percentage (50 %, 60 %, 70 % of 90 %) af van de positieve nettohuuropbrengst.
- Het belastbare bedrag berekenen – het resterende deel (10 %–50 %) telt mee als ‘rendimiento neto reducido’ in de belastinggrondslag.
- Vul model 100 in – vul het in bij het onderdeel „Rendimientos del capital inmobiliario“; de AEAT-software (Renta WEB) helpt je bij het controleren of je aan de voorwaarden voor korting voldoet.
- Dien je aangifte op tijd in – Uiterste inleverdatum voor het belastingjaar 2025: 30 juni 2026; als je via automatische incasso betaalt, let dan op de uiterste betaaldatum van 25 juni 2026.
Rekenvoorbeeld (vereenvoudigd)
| Functie | Bedrag |
|---|---|
| Jaarhuur (bruto) | 14.400 € |
| Kosten in verband met de uitoefening van je beroep (IBI, rente, afschrijvingen, verzekering) | 4.200 € |
| Nettohuurwinst | 10.200 € |
| Korting van 50 % (standaardgeval) | – 5.100 € |
| Belastbaar bedrag | 5.100 € |
| IRPF bij een marginaal belastingtarief van 30 % | ongeveer 1.530 € |
Zonder die korting zou je op 10.200 € ongeveer 3.060 € moeten betalen. De besparing is hier zo’n 1.530 € per jaar – en dat is nog wel het ongunstigste nieuwe tarief (50 %).
Het Balearen-gedeelte: regionaal belastingtarief en lokale bijzonderheden
De IRPF bestaat uit een nationaal en een regionaal deel. De Balearen heffen een eigen regionale belastingtoeslag, die al is inbegrepen in de totale tarieven van 19 % tot 47 %. De korting volgens art. 23.2 LIRPF geldt voor beide delen tegelijk – het belastingvoordeel is op de Balearen dus net zo groot als elders in Spanje.
| IRPF-schijf (gecombineerd: nationaal + Balearen) | Inkomensklasse |
|---|---|
| 19 % | 0 – 12.450 € |
| 24 % | 12.450 – 20.200 € |
| 30 % | 20.200 – 35.200 € |
| 37 % | 35.200 – 60.000 € |
| 45 % | 60.000 – 300.000 € |
| 47 % | meer dan 300.000 € |
Voor inkomsten uit vermogen (rente, dividenden, verkoopwinsten) gelden aparte tarieven – deze worden niet beïnvloed door de huurverlaging.
Opmerking voor niet-EU-ingezetenen: Als je je fiscale woonplaats (meer dan 183 dagen) op de Balearen hebt, ben je onbeperkt belastingplichtig en geef je je wereldwijde inkomen aan via Modelo 100. De hier beschreven korting geldt dan voor jou net zo goed als voor Spaanse staatsburgers.
Vakantieverhuur versus langetermijnverhuur: het doorslaggevende verschil
De IRPF-korting volgens art. 23.2 LIRPF geldt alleen voor verhuur voor permanente bewoning. Als je een woning verhuurt als vakantieverblijf (ETV), heb je geen 'rendimientos del capital inmobiliario' in de zin van de regeling, maar inkomsten uit toeristische verhuur, die meestal volledig belastbaar zijn zonder deze korting.
Op Mallorca is de situatie rond vakantievergunningen sowieso al krap. Voor nieuwe ETV-vergunningen gelden in veel gemeenten flinke beperkingen. Dus als je erover denkt om je woning een andere bestemming te geven of een pand uitsluitend voor langetermijnverhuur wilt gebruiken, doe je dat niet alleen vanwege de IRPF-korting, maar ook vanwege de vergunningsregels.
Meer hierover: ETV-licentie Mallorca – laatste stand van zaken
De meest voorkomende fouten – en hoe je ze kunt vermijden
1. De verkeerde reductiestap kiezen
Veel verhuurders gaan automatisch uit van 60 % – ofwel omdat dat vroeger de regel was, ofwel omdat ze de voorwaarden voor de hogere niveaus niet kennen. Omgekeerd vragen sommigen 90 % zonder dat er officieel een spanningszone is vastgesteld. Beide fouten kunnen leiden tot naheffingen met rente.
2. Beroepskosten te hoog of verkeerd opgegeven
Renovatiekosten die de waarde van het onroerend goed blijvend verhogen, zijn geen directe aftrekbare kosten, maar moeten worden geactiveerd en via de afschrijving worden afgeschreven. Als je ze volledig aftrekt in het jaar van betaling, loop je het risico op een controle.
3. Afkorting toegepast op de negatieve nettohuuropbrengst
Als de nettohuuropbrengst negatief is, krijg je gewoon geen korting. Het resultaat wordt als verlies behandeld.
4. Wijzigingen in het contract over het hoofd zien
Een aanvulling op de huurovereenkomst, een afspraak over een huurverhoging of een wisseling van huurder kan ertoe leiden dat de overeenkomst fiscaal gezien als nieuw wordt beschouwd – en dat het nieuwe systeem dus van kracht wordt, ook al is de oorspronkelijke overeenkomst al ouder.
5. Geen documentatie van de saneringsmaatregelen
Als je vanwege een renovatie aanspraak maakt op het 60%-tarief, moet je aantonen dat de renovatie voldoet aan de fiscale definitie van ‘rehabilitación’ (art. 41.1 Reglamento IRPF). Zonder bouwvergunning, opleveringsverklaring en facturen is dat bijna onmogelijk.
6. Termijnen missen
De IRPF-aangifte voor 2025 kun je vanaf 2 april 2026 online indienen, vanaf 6 mei 2026 telefonisch en vanaf 2 juni 2026 persoonlijk. Automatische incasso’s moeten uiterlijk op 25 juni 2026 zijn opgedragen; de uiterste inleverdatum is 30 juni 2026.
Wat komt er daarna? Nog meer fiscale verplichtingen voor verhuurders
De IRPF-korting is niet het enige fiscale aspect van langetermijnverhuur op de Balearen. Daarnaast gelden de volgende verplichtingen:
| Verplichting | Formulier / Overheidsinstantie | Termijn / Frequentie |
|---|---|---|
| Vooruitbetalingen op bronbelasting (als de huurder een bedrijf is) | Model 115 | Per kwartaal |
| IBI (onroerendgoedbelasting) | Gemeente | Jaarlijks, datum afhankelijk van de gemeente |
| Vermogensbelasting (vanaf € 700.000 nettovermogen) | Model 714 | Tot 30 juni 2026 |
| Aangifte van buitenlandse vermogensbestanddelen | Modelo 720 | Tot en met 31 maart 2026 |
| Jaaraangifte IRPF | Modelo 100 | 2 april – 30 juni 2026 |
Meer informatie over de IBI-belasting op Mallorca en de vermogensbelasting vind je in onze gidsen.
Checklist: de IRPF-korting correct aanvragen
- Gecontroleerd of het contract voor of na 27 mei 2023 is gesloten
- Bevestigd dat het om een permanente woonruimte gaat (geen vakantieovereenkomst)
- De status van de gemeente als spanningsgebied is op het moment van het sluiten van het contract gecontroleerd
- Leeftijd van de huurder (18–35 jaar?) en of het de eerste keer is dat hij/zij een woning huurt (voor het 70%-niveau)
- Saneringsmaatregelen met bewijsstukken (voor het 60%-niveau)
- Huurverlaging ten opzichte van het vorige voorlopige contract vastgelegd (voor het 90%-niveau)
- Alle beroepskosten met bonnetjes bij elkaar (IBI, rente, afschrijvingen, Comunidad, verzekering, reparaties)
- Is de nettohuuropbrengst goed berekend (positief of negatief?)
- De juiste reductiestap is gekozen en ingevoerd in Renta WEB
- Aangifte uiterlijk 30 juni 2026 indienen; bij automatische incasso uiterlijk 25 juni 2026
Conclusie
De IRPF-korting voor verhuurders is een van de meest effectieve belastingvoordelen die de Spaanse inkomstenbelastingwet kent – en de Ley de Vivienda heeft het gedifferentieerder, maar ook complexer gemaakt. Het standaardtarief van 50 % is al aantrekkelijk; wie verhuurt in een officieel aangewezen woningnoodgebied, jonge huurders heeft of zijn woning heeft gerenoveerd, kan 70 % of zelfs 90 % van de nettohuuropbrengst belastingvrij maken.
De sleutel zit ’m in een zorgvuldige documentatie: het afsluiten van het contract, de hoogte van de huur, de leeftijd van de huurder, bewijzen van renovatie en bonnen voor beroepskosten moeten allemaal volledig aanwezig zijn. Op de Balearen komt daar nog de specifieke vraag bij of jouw gemeente is aangemerkt als ‘spanningszone’ – informatie die kan veranderen en die je voor elke nieuwe contractafsluiting actief moet controleren.
Laat je bij de eerste uitleg begeleiden door een belastingadviseur die de plaatselijke situatie goed kent of door een Gestoría. De moeite loont zich al in het eerste jaar.
📩 Vraag nu belastingadvies aan | Rendement en investeringen op Mallorca | Belastingen & recht in één oogopslag
Officiële bronnen
- Agencia Tributaria (AEAT) – Aftrek voor verhuur van woonruimte (art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Aftrek voor woningverhuur
- Wet 35/2006 van 28 november inzake de inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (LIRPF): boe.es
- Wet 12/2023 van 24 mei inzake het recht op huisvesting (Ley de Vivienda): boe.es
- Reglement IRPF (Koninklijk Besluit 439/2007) – Art. 41.1 Herziening: boe.es
- Belastingdienst van de Balearen (ATIB): atib.es
- Regering van de Balearen – Huisvesting: ideib.caib.es