Een huis verkopen op Mallorca: hoe gaat het in zijn werk, taxatie & makelaar kiezen 2026
Als je een woning op Mallorca wilt verkopen, krijg je te maken met een markt die in Europa zijn gelijke niet kent: internationaal, discreet in het premiumsegment en regionaal heel verschillend. Tegelijkertijd is het Spaanse verkoopproces, met al zijn verplichte documenten, belastinginhoudingen en notariële formaliteiten, voor Duitstalige eigenaren vaak nogal onbekend. Deze gids legt je stap voor stap uit wat je moet voorbereiden, hoe je je woning realistisch kunt taxeren, waar je op moet letten bij het kiezen van een makelaar – en welke fouten de verkoop onnodig vertragen of duurder maken. Alle cijfers zijn gebaseerd op de huidige stand van zaken in 2026.
Wil je weten wat je woning op Mallorca vandaag de dag echt waard is?
- 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — gratis eerste beoordeling door Mallorca-experts
- Een overzicht van de huidige vastgoedprijzen op Mallorca
De markt op Mallorca in 2026: waarom de timing belangrijk is
De vastgoedmarkt op Mallorca is in 2026 geen pure verkopersmarkt meer – maar nog steeds een sterke markt. Volgens Engel & Völkers ligt de gemiddelde prijs per vierkante meter voor huizen rond de 4.704 €/m² (een stijging van 4,79 % ten opzichte van 2025) en voor appartementen op 5.384 €/m² (een stijging van 5,68 %). Daarmee zet de opwaartse trend zich voort die je al sinds 2022 continu ziet.
Prijsontwikkeling huizen en appartementen op Mallorca
| Jaar | Huizen (€/m²) | Verandering ten opzichte van vorig jaar | Appartementen (€/m²) | Verandering ten opzichte van vorig jaar |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 3.689 | – | – | – |
| 2023 | 3.932 | +6,6 % | 4.009 | +9,6 % |
| 2024 | 4.113 | +4,61 % | 4.537 | +13,19 % |
| 2025 | 4.489 | +9,15 % | 5.095 | +12,3 % |
| 2026 | 4.704 | +4,79 % | 5.384 | +5,68 % |
Bron: Engel & Völkers, vraagprijzen op vastgoedportalen, stand van zaken op 4 juni 2026
Voor jou als verkoper betekent dit: je profiteert van een structureel hoog prijsniveau, maar de dynamiek is wat afgekoeld. Uit recente cijfers van de Spaanse notarissen blijkt dat het aantal transacties van woningen op de Balearen in november 2025 met 13,9 % is gedaald ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar – een van de sterkste dalingen in heel Spanje. Het hoge prijsniveau en een steeds krappere markt remmen het aantal transacties af. Voor verkopers betekent dit: een realistische prijsbepaling en een professionele marketing zijn belangrijker dan ooit.
Opmerking: Volgens de marktrapporten van 2025/2026 zijn kwaliteit, ligging en energie-efficiëntie belangrijker geworden voor kopers. Woningen die op deze punten goed scoren, brengen nog steeds hele goede prijzen op.
Welke documenten heb je nodig voordat je gaat verkopen?
Een verkoop zonder volledige documenten loopt vast bij de notaris of duurt onnodig lang. Deze documenten moet je als verkoper bij elkaar zoeken:
Vereiste documenten bij de verkoop van onroerend goed op Mallorca
| Document | Toelichting | Wanneer heb je |
|---|---|---|
| Energiecertificaat (Certificado Energético) | Sinds 2013 wettelijk verplicht, ook voor advertenties | Voor de verkoop |
| Notariële eigendomsakte (Escritura Pública) | Registreer het eigendom in het kadaster | Voor het kadasteruittreksel en de afspraak bij de notaris |
| Uittreksel uit het kadaster (Nota simple) | Geeft informatie over het object, de eigenaar, de lasten en de hypotheken | Handig voordat je de advertentie plaatst |
| Aangifte onroerendgoedbelasting (IBI) | Bewijs van betaling van de onroerendgoedbelasting | Voor een afspraak bij de notaris |
| Bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de habitabilidad) | Bevestigt dat het geschikt is als woonruimte | Voor een afspraak bij de notaris |
| Leveringscontracten | Elektriciteit, water enz. met de laatste betalingsbewijzen | Voor de overdracht |
| Inventarislijst | Als er ook meubilair wordt meeverkocht | In de koopovereenkomst vastleggen |
Let op: als er documenten ontbreken – vooral het energiecertificaat of een geldige bewonbaarheidsverklaring – kan de verkoop niet op een juridisch verantwoorde manier van start gaan en gaat de afspraak bij de notaris niet door. Zorg dat je deze documenten ruim op tijd regelt, want het kan enkele weken duren om ze te krijgen.
Het energiecertificaat voor Spanje controleren en kijken of het kadasteruittreksel in orde is, zijn een paar van de eerste stappen.
Vastgoedtaxatie: Hoeveel is je woning waard?
Een realistische prijsbepaling is de basis van elke succesvolle verkoop. Als je de prijs te hoog zet, blijft het object liggen en verliest het zijn waarde op de markt; als je de prijs te laag zet, geef je kapitaal weg.
Methoden voor het bepalen van de waarde op Mallorca
1. Vergelijkingsmethode De meest gangbare methode op de vastgoedmarkt van de Balearen: je woning wordt vergeleken met de daadwerkelijk behaalde of momenteel gevraagde prijzen van vergelijkbare woningen op dezelfde locatie. Daarbij zijn het bouwjaar, de staat, de grootte, de oppervlakte van het perceel, de uitrusting en het uitzicht op zee bepalend.
2. Professionele taxatie door een makelaar Betrouwbare makelaars op Mallorca bieden gratis eerste taxaties aan. Belangrijk: vraag om uitleg over de taxatiemethode en vergelijk minstens twee onafhankelijke taxaties.
3. Officiële taxatierapporten (Tasación) Een rapport overde tasación (Tasación oficial) dat is opgesteld door een erkend taxatiebureau is belangrijk voor verkopers die een hypotheek op het pand hebben of voor belastingdoeleinden. Het wijkt vaak af van de marktprijs.
Prijsverschillen per locatie (richtprijzen 2026)
| Regio | Prijsniveau | Bijzonderheid |
|---|---|---|
| Zuidwesten (Son Vida, Puerto Andratx, Port Portals) | Heel hoog | Discreet, internationale vraag, luxesegment domineert |
| Palma (oude stad, Santa Catalina) | Hoog | Grote vraag naar gerenoveerde stadsappartementen |
| Noordwesten (Valldemossa, Deià, Sóller) | Hoog tot heel hoog | UNESCO-landschap, beperkte beschikbaarheid |
| Het oosten (Santanyí, Felanitx, Portocolom) | Gemiddeld tot hoog | Steeds populairder, authentieke dorpjes |
| Midden van het eiland / Noorden (Inca, Sa Pobla) | Midden | Voor de lokale markt en mensen die hier al lang wonen |
Let op: De vastgoedmarkt op Mallorca bestaat uit veel heel verschillende deelmarkten met hun eigen prijsniveaus en vraagprofielen. Een gemiddelde prijs voor het hele eiland zegt vaak weinig over de waarde van een specifiek pand.
Het verkoopproces: stap voor stap
De verkoop van onroerend goed in Spanje verloopt volgens een duidelijk gestructureerd proces, dat flink verschilt van het Duitse recht.
Hoe verloopt de verkoop van onroerend goed op Mallorca?
- Documenten verzamelen – energiecertificaat, eigendomsakte, uittreksel uit het kadaster, IBI-bewijs, bewonbaarheidsverklaring (zie hierboven)
- Vastgoedtaxatie – Een professionele taxatie laten uitvoeren, de vraagprijs vaststellen
- Een makelaarsovereenkomst afsluiten – Exclusieve opdracht of open opdracht, de hoogte van de provisie en de looptijd schriftelijk vastleggen
- Vastgoedreportage – Professionele foto’s, plattegronden, eventueel een virtuele rondleiding
- Marketing – Advertenties op nationale en internationale portalen, makelaarsnetwerk
- Bezichtigingen – Coördinatie en selectie van potentiële kopers
- Aanbod en prijsonderhandeling – het aankoopbod bekijken, eventueel een tegenbod doen
- Optiecontract (Contrato de Arras) – De aanbetaling als reserveringsgeld biedt de koper zekerheid; als de koper zich terugtrekt, vervalt de aanbetaling, en als de verkoper zich terugtrekt, moet hij meestal het dubbele terugbetalen
- Notaris (Notario) – Notariële vastlegging van de koopovereenkomst (Escritura de Compraventa); beide partijen moeten aanwezig zijn of een volmacht geven
- Overdracht van de sleutels en inschrijving in het kadaster – betaling van het resterende aankoopbedrag, overhandiging van de sleutels, gevolgd door de overschrijving in het kadaster
Let op: Het hele proces, van de eerste bezichtiging tot de notariële akte, duurt op Mallorca meestal een paar maanden, afhankelijk van het soort woning en het profiel van de koper. Zorg dat je genoeg tijd inplant.
Meer info over het proces vanuit het perspectief van de koper vind je onder ‘Een huis kopen: juridisch proces en de notaris bij de aankoop van onroerend goed in Spanje’.
Belastingen en kosten voor de verkoper
De verkoop van een woning op Mallorca brengt voor de verkoper verschillende belastingverplichtingen met zich mee. Een volledige fiscale analyse moet je overlaten aan een belastingadviseur met expertise op het gebied van Spanje – hier is een overzicht van de belangrijkste punten.
Belastingoverzicht verkoop van onroerend goed op Mallorca (voor verkopers)
| Belasting / Heffing | Wie betaalt? | Basis / Hoogte | Bijzonderheid |
|---|---|---|---|
| Inkomstenbelasting op verkoopwinst (IRPF / IRNR) | Verkoper | Verschil tussen aankoop- en verkoopprijs | Niet-ingezetenen: 3 % inhouding door de koper als aanbetaling |
| Plusvalía Municipal | Verkoper | Stijging van de grondwaarde (gemeentebelasting) | Wordt door de gemeente in rekening gebracht; het bedrag hangt af van de gemeente en de duur van het parkeren |
| Makelaarscommissie | Verkoper | Zoals gebruikelijk in de markt, als percentage van de aankoopprijs | In het contract vastleggen |
| Notaris- en kadasterkosten | Verdeling is bespreekbaar | Ingedeeld naar aankoopprijs | Meestal vooral kopers |
Let op: Als niet-ingezetene van Spanje houdt de verkoper 3 % van de aankoopprijs in en betaalt dit bedrag rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst (AEAT) als voorschot op je vermogenswinstbelasting. Je moet dan zelf de definitieve belastingaangifte indienen en krijgt eventueel geld terug of moet het verschil bijbetalen.
Alle details over belastingtermijnen, vrijstellingen en de berekening van de verkoopwinst vind je in de uitgebreide gids ‘Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje ’ en in het overzicht ‘Belastingen & Recht Mallorca’.
De juiste makelaar kiezen: waar het echt om gaat
In Spanje bestaat er op nationaal niveau geen door de overheid gereguleerde verplichte makelaarsvergunning. Dat betekent: iedereen mag zich formeel makelaar noemen. Op Mallorca wemelt het dan ook van de aanbieders – van al jaren gevestigde boetiekmakelaars tot onervaren particulieren. De keuze van een makelaar is daarom een van de belangrijkste beslissingen bij de verkoop.
Criteria voor het kiezen van een makelaar op Mallorca
| Criterium | Wat je even moet checken |
|---|---|
| Kennis van de lokale markt | Weet de makelaar precies hoe jouw specifieke deelmarkt eruitziet (gemeente, locatie, type woning)? |
| Referenties & beoordelingen | Aantoonbare verkopen in jouw regio, verifieerbare klantbeoordelingen |
| Netwerk | Toegang tot internationale kopers (DE, AT, CH, UK, Noord-Europa) |
| Bereik van de marketing | Aanwezigheid op nationale en internationale portalen, eigen database |
| De professionaliteit van de documenten | Professionele foto’s, plattegronden, meertalige beschrijvingen |
| Transparantie in het contract | Duidelijke afspraken over provisie, looptijd en exclusiviteit |
| Bereikbaarheid & communicatie | Spreekt de makelaar jouw taal? Krijg je regelmatig updates? |
Let op: De vastgoedmarkt op Mallorca verschilt sterk per regio. Een makelaar die vooral in het zuidwesten actief is, kent de markt in Santanyí of Pollença misschien nauwelijks. Kies iemand met aantoonbare expertise in jouw specifieke regio.
Exclusieve opdracht versus open opdracht Een exclusieve opdracht (exclusividad) stimuleert de makelaar om maximaal te investeren in de verkoop. Een open opdracht bij meerdere makelaars tegelijk kan zinvol zijn, maar leidt er vaak toe dat geen van de betrokkenen noemenswaardige marketingkosten draagt. Beide modellen hebben voor- en nadelen – het gaat om de kwaliteit van de makelaar, niet om de vorm van de opdracht.
Bezichtigingen professioneel voorbereiden
De eerste indruk telt – en dat geldt vooral op Mallorca. Veel kopers beslissen op basis van hun gevoel. Een goed voorbereide bezichtiging kan het verschil maken tussen een bod en een afwijzing.
Checklist ter voorbereiding op de bezichtiging:
- Alle kamers zijn opgeruimd en schoon, vooral de keuken en de badkamers
- Tuin en terras zijn goed onderhouden, het zwembad is schoon
- Voldoende natuurlijk licht, jaloezieën omhoog
- Verwarming of airco op een aangename temperatuur ingesteld
- Verwijdert onaangename geurtjes (luchten, geen sterke kookgeur)
- Zorg dat opvallende reparaties voor de verkoop zijn uitgevoerd
- Professionele foto’s laten maken – geen fotoshoot met je smartphone
- Alle documenten zijn klaar (plattegrond, energiecertificaat, IBI-verklaring)
Let op: In het luxesegment verwachten kopers vaak discrete bezichtigingen zonder open dagen. Je makelaar moet potentiële kopers van tevoren screenen.
De meest voorkomende fouten bij de verkoop van onroerend goed op Mallorca
Veel verkopers verspillen tijd en geld door vermijdbare fouten. Dit zijn de fouten die we het vaakst tegenkomen:
1. Te hoge instapprijs Als je de vraagprijs veel te hoog zet, zorgt dat ervoor dat het pand op de websites ‘verbrandt’ – het wordt steeds minder aantrekkelijk naarmate het langer te koop staat. Als je de prijs later verlaagt, zien kopers dat als een waarschuwingssignaal.
2. Ontbrekende of verouderde documenten Geen energiecertificaat, een verlopen bewonbaarheidsverklaring of een kadaster uittreksel waarop nog een allang afgeloste hypotheek staat vermeld – dat alles zorgt ervoor dat de afspraak bij de notaris vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat.
3. Bouwkundige onregelmatigheden verzwijgen Illegale aan- of verbouwingen die niet in het kadaster staan, kunnen de verkoop juridisch in gevaar brengen. Kopers en hun advocaten controleren dat. Lees er meer over onder ‘Illegale bouwwerkzaamheden op Mallorca legaliseren’.
4. Je belastingzaken verwaarlozen Niet-ingezetenen vergeten vaak de inhouding van 3% of weten niet hoe je de verkoopwinst goed moet berekenen. Als je geen belastingplanning doet, kan dat je duur komen te staan.
5. Uit gewoonte of gemak de verkeerde makelaar kiezen Als je zomaar de eerste de beste makelaar kiest of er een uit een ander deel van het eiland, loop je het risico op slechte marketing en onrealistische prijsverwachtingen.
6. De optieovereenkomst niet serieus nemen Het Contrato de Arras is juridisch bindend. Laat dit contract door een advocaat nakijken voordat je het ondertekent.
Wat gebeurt er na de verkoop?
Met de notariële akte is de verkoop juridisch afgerond – maar er zijn nog een paar dingen die je moet regelen:
- Wijziging in het kadaster: Je makelaar of advocaat regelt de overdracht van het eigendom in het kadaster (Registro de la Propiedad)
- Belastingaangiften: Zorg dat je de deadline voor de belastingaangifte over de verkoopwinst haalt (niet-ingezetenen: formulier 211 is door de koper ingediend, jij vult formulier 210 in voor de eindafrekening)
- Plusvalía: aangifte en betaling aan de gemeente binnen de wettelijke termijn na verkoop
- Nutsvoorzieningen omzetten of opzeggen: stroom, water, internet
- Noteer je NIE-nummer en belastingnummer voor eventuele teruggaven
Als je erover denkt om de opbrengst te herinvesteren in een nieuw pand of de situatie fiscaal te optimaliseren, lees dan onze gidsen over belastingen & recht en vermogensbelasting in Spanje.
Checklist voor het verkopen van een woning op Mallorca
Om ervoor te zorgen dat je niets vergeet, hier een kort overzicht van alle belangrijke stappen:
Voorbereiding
- Energiecertificaat geldig en aanwezig
- Er is een notariële eigendomsakte
- Een recent uittreksel uit het kadaster (Nota simple) aangevraagd
- IBI-bewijs (onroerendgoedbelasting) – recent betaald
- Bewoonbaarheidsverklaring geldig
- Leveringscontracten en laatste betalingsbewijzen bij de hand
- Bouwkundige onregelmatigheden gecontroleerd / in orde gebracht
- Belastingadviseur geraadpleegd over de belastingen voor verkopers
Marketing
- Er zijn minstens twee professionele beoordelingen ingewonnen
- Een realistische vraagprijs vastgesteld
- Makelaar gekozen vanwege aantoonbare kennis van de regio
- Schriftelijke makelaarsovereenkomst met provisie, looptijd en exclusiviteit
- Professionele foto’s en plattegrond gemaakt
- De beschrijving is beschikbaar in ten minste het Duits en het Engels
Verkoopovereenkomst
- Optiecontract (Arras) door een advocaat gecontroleerd
- Afspraak bij de notaris geregeld (met of zonder volmacht)
- 3%-inhouding voor niet-ingezetenen is begroot
- Plusvalía bij de gemeente aangegeven
- Leveringscontracten overgedragen / omgeschreven
Conclusie
Een woning op Mallorca verkopen is in 2026 nog steeds prima mogelijk – de prijzen zijn hoog en de internationale vraag is stabiel. Maar: de markt is veeleisender geworden. Uit de dalende transactiecijfers blijkt dat kopers selectiever te werk gaan en meer waarde hechten aan kwaliteit, ligging en energiezuinigheid dan een paar jaar geleden. Wie met een complete documentatie, een realistische prijs en een makelaar met echte regionale kennis de markt opgaat, verkoopt met succes. Wie improviseert, verliest tijd en geld. Het verkoopproces zelf – van het inschakelen van een makelaar via de optieovereenkomst tot de afspraak bij de notaris – is duidelijk gestructureerd, maar vereist een zorgvuldige voorbereiding, vooral op fiscaal gebied.
Officiële bronnen
- Spaans Burgerlijk Wetboek, art. 1445 e.v. (Código Civil, Compraventa): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Belastingverplichtingen bij de verkoop van onroerend goed, formulier 210/211 voor niet-ingezetenen: https://www.agenciatributaria.es
- Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Belastingen op de Balearen (Plusvalía, IBI): https://www.atib.es
- Registro de la Propiedad (kadaster) – Kadasteruittreksels en eigendomsoverdracht: https://www.registradores.org
- Consell de Mallorca – Bouw- en ruimtelijke ordeningswetgeving op Mallorca: https://www.conselldemallorca.net
- Statistisch portaal van de Spaanse notarissen – Transactiegegevens Balearen: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias
- Engel & Völkers vastgoedprijzen Mallorca 2026: https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca