Eigen gebruik of verhuur

Is het nog rendabel om je woning op Mallorca te verhuren als je er zelf vaak verblijft?

Fiscaal verandert je eigen verblijf niets: voor elke dag waarop de woning niet wordt verhuurd, hanteert de Spaanse fiscus hetzelfde fictieve inkomen — of je er nu zelf woont of de woning leegstaat. Er is dus geen fiscaal omslagpunt. Het omslagpunt is economisch: elke dag dat je de woning zelf gebruikt, is een dag zonder huurinkomsten, terwijl de kosten doorlopen.

Dat is precies wat de rekentool hierboven berekent. Hij zet 2 scenario’s voor hetzelfde jaar naast elkaar — 1 met en 1 zonder eigen gebruik — en laat zien vanaf hoeveel dagen eigen gebruik de verhuur je opgegeven jaarlijkse kosten niet meer dekt en wanneer deze zelfs minder oplevert dan helemaal niet verhuren. Ook zie je wat 1 dag eigen gebruik je kost.

Zo wordt er gerekend

De berekening is bewust transparant gemaakt, zodat je elk tussenbedrag kunt controleren. Het uitgangspunt is het aantal dagen van het belastingjaar waarop je eigenaar van de woning bent. Daar trekken we je dagen van eigen gebruik van af; wat overblijft, zijn de beschikbare dagen. Van die beschikbare dagen wordt het percentage verhuurd dat je als bezettingsgraad invult — gedeeltelijke nachten tellen niet mee: er wordt naar beneden afgerond op hele nachten.

De verhuurde nachten leveren de bruto huur op. Daar gaan de kosten vanaf die alleen door de verhuur ontstaan: de kosten per verhuurde nacht voor schoonmaak, was en overdracht, de commissie van het platform of de beheerder en de jaarlijkse vaste kosten die je ook betaalt als er geen enkele boeking binnenkomt. Vervolgens trekken we de doorlopende kosten van de woning af die je altijd betaalt: onroerendezaakbelasting, verzekering, gemeenschapsbijdrage, rente en onderhoud. Tot slot trekken we beide belastingen af — die over de huurinkomsten en die over de niet-verhuurde periode.

2 onderdelen van deze berekening lijken op het eerste gezicht een fout, maar zijn dat niet.

De eerste betreft de doorlopende kosten. In je cashflow trekken we die volledig af, omdat je ze volledig betaalt. Fiscaal mag je ze echter alleen opvoeren voor de periode waarin daadwerkelijk is verhuurd — de rest valt in de niet-verhuurde periode en is fiscaal verloren. Dezelfde berekening, 2 verschillende bedragen voor dezelfde uitgave.

De tweede betreft de afschrijving. Over het gebouwdeel van je woning mag je jaarlijks 3% als aftrekbare kosten opvoeren, naar rato van de verhuurde periode. Dat verlaagt je belasting, maar is geen betaling — er stroomt geen geld uit. Daarom staat de afschrijving in de belastingregel en komt deze niet nogmaals terug in de cashflow. Als je die op beide plaatsen zou aftrekken, tel je hetzelfde geld dubbel.

Wat onderaan staat, is het jaarresultaat na kosten en Spaanse belasting, voor jouw eigendomsaandeel. Verwar dit niet met het rendimiento neto — zo heet het nettohuurinkomen in de Spaanse belastingaangifte, dus de grondslag vóór belasting. Zonder aflossing, investeringen, waardeverandering van de woning en wat je woonland vervolgens met het resultaat doet.

De 2 omslagpunten en wat ze werkelijk zeggen

De rekentool geeft 2 cijfers, die elk een andere vraag beantwoorden.

Ten eerste: vanaf wanneer dekt de verhuur de ingevoerde jaarlijkse kosten niet meer? Hier wordt berekend vanaf welke dag van eigen gebruik het nettoresultaat voor het eerst negatief wordt. Dit betekent nadrukkelijk niet dat „het vastgoed zichzelf niet meer bedruipt”. Er wordt uitsluitend gerekend met de kosten die je hebt ingevoerd — geen aflossing, geen reservering voor de nieuwe zwembadpomp en geen stille waardestijging. Wie een lening aflost, ligt boven de drempel die hier wordt weergegeven.

Ten tweede: vanaf wanneer levert verhuur minder op dan helemaal niet verhuren? Dit cijfer vergelijkt jouw jaar met een jaar zonder verhuur — geen huurinkomsten, maar ook geen schoonmaak, provisie of vaste beschikbaarheidskosten. Vanaf dat punt doe je moeite voor de verhuur zonder dat dit per saldo iets oplevert. De belasting over de periode waarin niet wordt verhuurd, geldt in beide gevallen en verandert de vergelijking dus niet.

Een punt dat veel rekentools verzwijgen: het verloop is niet altijd aaneengesloten. Het kan voorkomen dat een voorwaarde bij meer dagen eigen gebruik opnieuw wordt vervuld, nadat die tussendoor niet meer gold. Dat komt door 2 omslagpunten in de belastingwetgeving — de aftrek van rente en onderhoud is beperkt tot de inkomsten uit het pand, en een negatieve nettohuur leidt tot een belasting van nul in plaats van negatieve belasting. Als dat gebeurt, vermeldt de rekentool beide aantallen dagen en zegt hij nadrukkelijk dat de situatie daartussen niet aaneengesloten is. Hij doet niet alsof er een duidelijke grens is als die er volgens de berekening niet is.

Het cijfer daaronder is al even eerlijk: wat kost 1 dag eigen gebruik je? Je krijgt 2 waarden, omdat 1 cijfer hier onvoldoende zegt. Het gemiddelde over je dagen eigen gebruik tot nu toe is de stabiele waarde. De kosten van de volgende dag kunnen daarentegen verspringen, omdat niet elke extra dag eigen gebruik rekenkundig een boeking kost — soms is die gratis, soms kost hij een volledige nacht.

En daarbij de belangrijkste beperking: de rekentool vergelijkt geld, geen levenskwaliteit. Hij vertelt je wat een week in je eigen huis kost. Of die week dat waard is, beslis je zelf. De vooraf ingevulde waarden in de velden zijn willekeurige voorbeeldwaarden, zodat je meteen een resultaat ziet — geen marktgegevens, niets gemiddelijks en niets specifiek voor Mallorca. Vervang ze door je eigen cijfers, anders reken je met een vreemd object.

Bijzondere gevallen en toepassingsgrenzen

De rekentool is bedoeld voor natuurlijke personen die fiscaal niet in Spanje wonen, volledig eigenaar zijn van een voltooide en bewoonbare woning en deze tegen betaling en marktconforme voorwaarden verhuren. Buiten dit kader vallen onder meer:

• Vruchtgebruik. Als het gebruiksrecht is afgesplitst, wordt het fictieve inkomen toegerekend aan de vruchtgebruiker, niet aan de eigenaar. De berekening van de rekentool is dan niet van toepassing.
• Panden in aanbouw of panden die juridisch niet bewoonbaar zijn. Hiervoor wordt geen fictief inkomen gerekend.
• Hotelachtige diensten. Wie maaltijden, kamerreiniging tijdens het verblijf of receptiediensten aanbiedt, begeeft zich richting een onderneming en daarmee in een volledig andere belastingheffing.
• Gratis of onder de marktprijs ter beschikking stellen aan vrienden en familie. De rekentool gaat uit van marktconforme voorwaarden. Voer je geen huurprijs in, dan behandelt hij dit als „helemaal niet verhuurd” — hij doet niet alsof een verblijf als gunst verhuur is.
• Ontbrekende kadastrale waarde (valor catastral). Zonder opgegeven kadastrale waarde schrijft de wet een vervangende heffingsgrondslag voor. De rekentool neemt die niet mee en wijst dit geval zichtbaar af, in plaats van je een onjuiste nul te tonen.
• Aankoop of verkoop in de loop van het jaar. Het gaat hier om een berekening over een volledig jaar waarin je het hele jaar eigenaar bent. Voor een onvolledig jaar kun je beter rechtstreeks rekenen met de rekentool voor de belasting op je huurinkomsten.
• Woonplaats buiten de EU en de EER. Dan geldt niet het tarief van 19%, maar 24% — en vooral: kosten zijn niet aftrekbaar. De belasting wordt geheven over de brutohuur. De rekentool houdt hier rekening mee; je hoeft alleen je woonplaats correct in te stellen.

Een ETV-licentie (estancia turística en viviendas, de Balearische vergunning voor toeristische verhuur) verandert daar niets aan. Je mag je woning daarmee toeristisch aanbieden, maar bent daar niet toe verplicht. Je mag zelf op elk moment in je woning met licentie wonen.

Termijnen en formulieren

Voor de huurinkomsten dien je Modelo 210 in — het belastingformulier voor niet-residenten — doorgaans als jaarlijkse aangifte in het volgende jaar, nu de inkomsten worden samengevoegd. Voor de periode waarin je niet verhuurt, geldt de imputación de rentas: het fictieve inkomen over de periode van eigen gebruik en leegstand. Ook daarvoor gebruik je Modelo 210, met een eigen, latere indieningstermijn in het volgende jaar. Heb je in hetzelfde jaar zowel verhuurd als de woning zelf gebruikt, dan zijn dat 2 aangiften met verschillende termijnen, niet 1.

De exacte termijnen hangen af van het belastingjaar en veranderen regelmatig. Daarom noemen we hier geen data; je vindt ze in de rekenhulpen zelf. Voor verhuur vind je ze in de rekenhulp voor de belasting op huurinkomsten als niet-resident, voor de niet-verhuurde periode in de rekenhulp voor de belasting bij eigen gebruik. Daar lees je ook waarom volledige leegstand fiscaal hetzelfde wordt behandeld als 1 week met je eigen gezin in de woning.

Wettelijke basis

De berekeningsgrondslag voor het fictieve inkomen staat in Art. 85.1 van de Spaanse inkomstenbelastingwet (LIRPF). Daarin staat ook welk percentage je moet toepassen op de kadastrale waarde: het gunstigere percentage van 1,1% bij een voldoende recente kadastrale waardering, anders 2%. Voor niet-residenten is deze bepaling van toepassing via Art. 24.5 van de wet op de inkomstenbelasting voor niet-residenten (TRLIRNR). Art. 24.6 TRLIRNR biedt inwoners van de EU en de EER de mogelijkheid om kosten af te trekken en verwijst daarvoor naar de regels van de LIRPF, waaronder de kostencategorieën van Art. 23.1 LIRPF. Het belastingtarief zelf volgt uit Art. 25.1.a) TRLIRNR.

Welke wetgeving precies in de berekening wordt gebruikt en waar elk afzonderlijk cijfer vandaan komt, vermeldt de rekenhulp bij het resultaat — inclusief de punten waarop wij een interpretatie toepassen omdat de uitvoeringspraktijk van de AEAT (Agencia Tributaria, de Spaanse belastingdienst) de situatie niet uitdrukkelijk regelt. Dit vervangt geen belastingadvies.

Verwante onderwerpen

• Hoe je je huurinkomsten als niet-resident in Spanje belast
• Wat je betaalt als de woning leegstaat of je er zelf woont
• Wanneer je voor vakantieverhuur een licentie nodig hebt en hoe je die krijgt
• Wat een woning op Mallorca als investering oplevert
• De toeristenbelasting op de Balearen: wat verhuurders moeten innen en afdragen