Zonas Tensionadas Mallorca: geldt de huurprijsbeperking voor jou?

Op Mallorca schieten de huurprijzen omhoog, maar het eiland staat op geen enkele officiële lijst van zonas tensionadas. Hoe komt dat? In deze gids lees je wat de Spaanse huisvestingswet uit 2023 (Ley 12/2023) toch voor jou als huurder of verhuurder betekent en welke regels sinds 2025 gelden voor de huurindex. Je ontdekt hoe een gebied de status zona tensionada krijgt, welke 5 concrete rechten huurders in zulke gebieden hebben en wat de nieuwe IRAV-index betekent voor huurverhogingen. Ook lees je waarom verhuurders op Mallorca nu al aan bepaalde verplichtingen uit de Ley de Vivienda moeten voldoen, ook als een gebied niet als gespannen woningmarkt is aangewezen.

• Alles over langdurig huren op Mallorca

Wat is een Zona Tensionada en hoe krijgt een gebied die status?

Een zona de mercado residencial tensionado is een wettelijk aangewezen gebied waar de woningmarkt zo onder druk staat dat een aanzienlijk deel van de bevolking er geen woning meer kan betalen. De wettelijke basis is de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, de meest uitgebreide Spaanse huisvestingswet in decennia.

Volgens de wet moet aan minstens 1 van de 2 criteria zijn voldaan voordat een autonome gemeenschap de staat kan verzoeken een gebied aan te wijzen:

Belangrijk: het initiatief ligt niet bij de staat, maar bij de betrokken autonome regio. Madrid kan een gebied niet van bovenaf aanwijzen: de Balearen moeten de aanwijzing zelf aanvragen en ter goedkeuring voorleggen aan het Ministerio de Vivienda. De aanwijzing geldt in eerste instantie voor 3 jaar en kan worden verlengd.

Let op: de aanwijzing geldt voor specifieke geografische gebieden, doorgaans afzonderlijke gemeenten of stadswijken, niet voor hele eilanden of autonome regio’s.

Mallorca 2026: geen officieel aangewezen Zona Tensionada — maar waarom niet?

Op de lijsten met officieel aangewezen zonas tensionadas in Spanje staan Katalonien, Navarra en Baskenland, maar geen enkel gebied op de Balearen. Dat is geen vergissing.

De huidige regionale regering van de Balearen (Govern Balear) heeft tot nu toe geen formele aanvraag ingediend. Daar liggen politieke keuzes aan ten grondslag: de huidige coalitie ziet weinig in maatregelen om huurprijzen te begrenzen. Tegelijkertijd erkennen woningmarktdeskundigen dat Palma en veel andere gemeenten op Mallorca op papier aan beide criteria van de Ley de Vivienda voldoen: op grote delen van het eiland bedragen de woonlasten meer dan 30 % van het gemiddelde huishoudinkomen.

Wat betekent dit concreet voor je?

Dit betekent dat Mallorca geen gebied zonder regels voor de huurmarkt is. Veel beschermende bepalingen uit de woningwet van 2023 gelden ook zonder aanwijzing als gebied met een gespannen woningmarkt.

De 5 rechten van huurders in een officieel aangewezen Zona Tensionada

Voor gebieden die al officieel zijn aangewezen, voorziet de Ley de Vivienda in 5 concrete vormen van bescherming. Ze laten zien wat ook op Mallorca zou gelden als de regering van de Balearen een aanvraag indient:

1. Maximale huurprijs bij een nieuw huurcontract

In officieel aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt mag de nieuwe huurprijs niet hoger zijn dan de huurprijs in het laatste geldige huurcontract. Is een woning de afgelopen 5 jaar niet verhuurd geweest, dan geldt de landelijke referentie-index (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI) als bovengrens.

2. Huurprijs blijft gekoppeld aan die van de vorige huurder

Krijgt een woning een nieuwe huurder, dan mag de huur in principe niet hoger zijn dan de laatst overeengekomen huurprijs — ook niet als er tijd tussen de contracten zit.

3. Geen nieuwe kosten doorberekenen aan huurders

In deze gebieden mogen verhuurders geen extra kosten aan de huurder doorberekenen als die niet in het bestaande contract stonden, zoals gemeenschappelijke kosten, IBI of een opstalverzekering.

4. Buitengewone verlenging (Prórroga Extraordinaria)

Huurders die aan het einde van hun reguliere huurcontract (na 5 of 7 jaar) financieel in de knel zitten, kunnen in deze gebieden een buitengewone verlenging van maximaal 1 jaar aanvragen. De verhuurder moet daar in principe mee instemmen, tenzij deze aantoonbaar zelf of voor familie de woning nodig heeft.

5. Bescherming bij kwetsbaarheid

Als een huurder in een officieel aangewezen gebied als kwetsbaar (vulnerable) wordt aangemerkt, gelden bijzondere beschermingsmaatregelen. Zo kan een ontruimingsprocedure worden vertraagd of opgeschort totdat de sociale diensten een alternatief hebben geregeld.

Let op: Deze 5 rechten gelden momenteel niet op Mallorca, omdat geen enkel gebied op de Balearen officieel is aangewezen. Ze worden pas van kracht als dat wel gebeurt.

Wat nu al geldt op Mallorca: Ley de Vivienda & LAU

Ook zonder zona tensionada heeft de woningwet van 2023 het dagelijks leven van verhuurders en huurders op Mallorca veranderd. Deze regels gelden nu al op het hele eiland:

Voor langdurige verhuur op Mallorca liggen de minimale looptijd, de regels voor de waarborgsom en de verdeling van de makelaarskosten dus vast. Daarover valt niet te onderhandelen.

De IRAV-index: zo worden huurverhogingen vanaf 2025 berekend

Voor lopende huurcontracten op Mallorca is dit de belangrijkste verandering in de praktijk. Sinds 2025 geldt de nieuwe IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) in plaats van de IPC als maatstaf voor huurverhogingen.

De reden: in de jaren 2022/2023, toen de inflatie hoog was, steeg de IPC sterk. Dat leidde tot uitzonderlijk hoge huurverhogingen. De IRAV moet voortaan zorgen voor gematigder en stabielere aanpassingen.

Dit moet je als verhuurder of huurder weten:

• De IRAV wordt gepubliceerd door het INE (Instituto Nacional de Estadística).
• Hij geldt voor de jaarlijkse aanpassing van lopende huurcontracten, niet voor de huurprijs bij het afsluiten van een contract.
• Zonder een verklaring als zona tensionada is dit de enige manier waarop een huurprijsverhoging tijdens de looptijd wettelijk wordt begrensd.
• De aanpassing moet in het contract of via een afzonderlijk bericht minstens 30 dagen van tevoren worden aangekondigd.

Let op: Staat er geen indexclausule in je huurcontract? Dan mag de verhuurder de huur tijdens de looptijd voorlopig helemaal niet eenzijdig verhogen. Staat er wel een clausule in, maar verwijst die naar de IPC? Dan geldt vanaf 2025 automatisch de IRAV, mits het contract na de inwerkingtreding van de nieuwe regeling nog loopt. Voor advies over jouw specifieke contractsituatie kun je het best juridisch advies inwinnen.

Seizoenshuurcontract: een poging om de huurprijsbeperking te omzeilen

Op Mallorca komt het vaak voor dat verhuurders een seizoenshuurcontract (arrendamiento de temporada, LAU Art. 3) gebruiken om de rechten van huurders met een vivienda habitual te omzeilen. Anders dan bij een langlopend huurcontract geldt voor deze contractvorm de huurbescherming van de LAU niet op dezelfde manier: dat geldt voor de minimale looptijd, de koppeling aan de IRAV en de verplichting voor de verhuurder om de makelaarskosten te betalen.

Dit moet je weten:

Let op: Als je een seizoenscontract tekent terwijl je in werkelijkheid permanent in de woning gaat wonen, kan dat juridisch worden gezien als een poging om de regels te omzeilen. Een rechter kan het contract dan achteraf aanmerken als vivienda habitual, met alle gevolgen van dien voor de verhuurder. Laat een advocaat nagaan welke contractvorm bij jouw situatie past.

Welke gemeenten op Mallorca zouden als Zona Tensionada kunnen worden aangewezen?

Ook zonder officiële aanwijzing is het de moeite waard om te kijken welke gebieden het meest aan de formele criteria zouden voldoen. De beschikbare gegevens over huurprijzen en inkomens geven een duidelijk beeld:

Deze inschatting is gebaseerd op de wettelijke criteria en het algemene marktbeeld. Een officiële beoordeling ontbreekt, omdat de regering van de Balearen geen aanvraag heeft ingediend.

Verplichtingen voor verhuurders op Mallorca: checklist ongeacht de zonestatus

Of je woning nu in een zona tensionada ligt of niet: als verhuurder op Mallorca moet je deze verplichtingen kennen:

1. Waarborgsom storten: De verplichte waarborgsom (1 maand huur bij verhuur van woonruimte) moet bij de Balearische instantie (IBAVI of de bevoegde instantie) worden gestort.
2. IRAV-indexclausule correct formuleren: Algemene huurverhogingsclausules die een verhoging boven de IRAV toestaan, zijn bij lopende huurcontracten niet toegestaan.
3. Makelaarskosten niet doorberekenen aan de huurder: Bij langdurige huurcontracten betaalt de verhuurder de makelaarskosten. Dat geldt ook op Mallorca.
4. Geen extra kosten doorberekenen zonder afspraak: Kosten zoals IBI, gemeenschappelijke kosten of verzekeringspremies mogen alleen aan de huurder worden doorberekend als dat uitdrukkelijk in het contract staat.
5. Cédula de habitabilidad: De woning moet op het moment van verhuur een geldige cédula hebben. Meer hierover lees je in de gids over de Cédula de Habitabilidad.
6. Vergeet de nationale registratie niet: Voor verhuur van minder dan 30 dagen via platforms is sinds 2025 naast de regionale ETV-vergunning ook een nationale registratie met Número de Identificación Único (NIU) verplicht.
7. Controleer of je belastingaftrek kunt krijgen: Bij langdurige verhuur kom je mogelijk in aanmerking voor IRPF-aftrek. Meer informatie vind je in de gids over de IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen.

De meestgemaakte fouten door huurders en verhuurders

Fouten van huurders

• Een tijdelijk huurcontract tekenen terwijl je er permanent gaat wonen: Daarmee doe je afstand van de zekerheid dat je er 5 jaar kunt blijven wonen en van de bescherming door de IRAV.
• Denken dat de huurprijsbeperking automatisch op Mallorca geldt: Dat is momenteel niet zo, omdat er geen zona tensionada is aangewezen.
• Borg betalen zonder ontvangstbewijs: Vraag altijd om bewijs dat de fianza bij de bevoegde instantie is gestort.
• Een huurverhoging boven de IRAV zonder controle accepteren: Dat de verhuurder die verhoging vraagt, betekent nog niet dat ze is toegestaan.

Fouten van verhuurders

• Makelaarskosten bij de huurder in rekening brengen: Sinds 2023 is dat bij vivienda habitual niet toegestaan, ook niet op Mallorca.
• De huur verhogen zonder indexeringsclausule in het contract: Zonder zo’n clausule kun je de huur niet eenzijdig verhogen.
• Een tijdelijk huurcontract gebruiken voor permanente verhuur: Als aantoonbaar is dat de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt, kan een rechter het contract als een permanent huurcontract aanmerken.
• Fiscale aftrekposten laten liggen: Als verhuurder kom je bij langetermijnverhuur mogelijk in aanmerking voor IRPF-aftrek. Maak daar gebruik van.

Wat gebeurt er daarna? Mogelijke ontwikkelingen op Mallorca

De politieke situatie verandert voortdurend. Houd het volgende in de gaten:

• Politieke koerswijziging op de Balearen: Als een andere coalitie het Govern Balear overneemt, kan een voorstel om Palma en andere gemeenten aan te wijzen als zonas tensionadas snel op tafel komen. Op basis van de cijfers zou aan de criteria kunnen worden voldaan.
• Europese druk: De EU oefent steeds meer druk uit op Spanje om de woningproblemen structureel aan te pakken. Op middellange termijn kan dat ook het beleid op de Balearen beïnvloeden.
• Ontwikkeling van de IRAV: De nieuwe index is sinds 2025 van kracht. Het effect op huurverhogingen hangt af van de meest recente publicatie van het INE. Houd de indexcijfers daarom goed bij.
• Ontwikkeling van het landelijke huurregister: Het landelijke huurregister (Ventanilla Única Digital) is sinds 2025 operationeel. Platforms zoals Airbnb en Booking.com zijn wettelijk verplicht om niet-geregistreerde advertenties te verwijderen.

Als je een pand op Mallorca bezit of wilt kopen, is het verstandig deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen. Een aanwijzing kan de marktwaarde en je verhuurstrategie sterk beïnvloeden. Lees ook de gids over de Ley Vivienda Balearen.

Checklist: ben je als huurder of verhuurder goed voorbereid?

Voor huurders op Mallorca:

• Gecontroleerd welk type contract je hebt: vivienda habitual of temporada?
• Zijn de looptijd en verlengingsmogelijkheden duidelijk vastgelegd in het contract?
• Is de waarborgsom correct gestort en heb je een betalingsbewijs ontvangen?
• Heb je niet zelf de makelaarskosten betaald?
• Heb je gecontroleerd of de bepaling over huurverhogingen op de IRAV is gebaseerd?
• Empadronamiento aangevraagd met een langlopend huurcontract?

Voor verhuurders op Mallorca:

• Fianza bij de bevoegde instantie gestort?
• Clausule over de IRAV-index correct in het contract opgenomen?
• Makelaarskosten zelf betaald?
• Cédula de habitabilidad nog geldig?
• IRPF-aftrekposten voor langetermijnverhuur gecontroleerd?
• Bij kortetermijnverhuur: NIU + ETV-vergunning aanwezig?

Conclusie

In 2026 gelden de zonas tensionadas met hun volledige huurprijsplafond op Mallorca niet: de regering van de Balearen heeft geen aanvraag ingediend. Toch is de huurmarkt op Mallorca allesbehalve ongereguleerd. De IRAV-huurindex, de minimumduur van huurcontracten, het verbod om makelaarskosten aan huurders door te berekenen en de borgregels uit Ley de Vivienda en LAU gelden op het hele eiland. Wie vasthoudt aan de verkeerde contractvorm, riskeert als verhuurder dat een rechter het contract achteraf anders kwalificeert — en als huurder dat je jaren aan woonzekerheid verliest. De politieke situatie kan veranderen: een nieuwe regering van de Balearen kan een aanvraag tot aanwijzing indienen, waarna de 5 huurdersrechten uit de woningwet van de ene op de andere dag van kracht worden. Goed geïnformeerd zijn — juist nu — biedt de beste bescherming.

Officiële bronnen

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda — BOE-A-2023-12203
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE
• Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — IRAV-publicaties — ine.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Govern de les Illes Balears — Habitatge — caib.es
• Sede Electrónica del Colegio de Registradores (Ventanilla Única Digital) — sede.registradores.org