Zonas tensionadas Mallorca: geldt de huurprijsrem voor jou?

Op Mallorca schieten de huurprijzen omhoog — en toch staat het eiland op geen enkele officiële lijst van ‘zonas tensionadas ’. Waarom dat zo is, wat de Spaanse huisvestingswet van 2023 (Ley 12/2023) toch voor jou als huurder of verhuurder betekent en welke regels sinds 2025 gelden voor de huurindex, lees je in deze gids. Je leert hoe een ‘zona tensionada’ eigenlijk wordt gedefinieerd, welke vijf concrete huurdersrechten in zulke gebieden gelden, wat de nieuwe IRAV-index betekent voor huurverhogingen en waarom verhuurders op Mallorca nu al aan bepaalde verplichtingen uit de Ley de Vivienda moeten voldoen — helemaal los van een verklaring dat het om een spanningsgebied gaat.

Verhuur je een woning op Mallorca of ben je op zoek naar een woning voor langere tijd — en wil je weten wat er juridisch gezien echt geldt?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met een advocaat die gespecialiseerd is in het huurrecht op de Balearen
• Alles over langetermijnverhuur op Mallorca

Wat is een 'zona tensionada' — en hoe leg je dat uit?

Een „zona de mercado residencial tensionado” is een gebied dat door de wetgever is vastgesteld, waar de woningmarkt zo krap is dat deze voor een aanzienlijk deel van de bevolking niet meer betaalbaar is. De wettelijke basis hiervoor is Ley 12/2023 van 24 mei over het recht op huisvesting — de meest uitgebreide Spaanse huisvestingswet sinds decennia.

Om als autonome gemeenschap bij de staat een verklaring aan te vragen, moet volgens de wet aan minstens één van de twee criteria worden voldaan:

Belangrijk: het initiatief ligt niet bij de staat, maar bij de betreffende autonome gemeenschap. Madrid kan zo’n verklaring niet zomaar van bovenaf opleggen — de Balearen moeten er zelf om vragen en deze ter goedkeuring voorleggen aan het Ministerio de Vivienda. De geldigheidsduur van de verklaring is in eerste instantie drie jaar en kan worden verlengd.

Opmerking: De verklaring geldt voor specifieke geografische gebieden — meestal afzonderlijke gemeenten of stadsdelen, niet hele eilanden of autonome gemeenschappen.

Mallorca 2026: Geen aangewezen Zona Tensionada — maar waarom?

Als je de lijsten met officieel aangewezen Zonas tensionadas in Spanje doorzoekt, vind je daar Catalonië, Navarra en Baskenland — maar geen enkel gebied op de Balearen. Dat is geen vergissing.

De huidige regionale regering van de Balearen (Govern Balear) heeft tot nu toe nog geen formeel verzoek tot verklaring ingediend. Daar zitten politieke redenen achter: de maatregelen voor huurprijsregulering vallen bij de huidige coalitie niet in goede aarde. Tegelijkertijd geven woningdeskundigen toe dat Palma en veel andere gemeenten op Mallorca puur rekenkundig aan beide criteria van de Ley de Vivienda voldoen — de woonlasten liggen in grote delen van het eiland boven de 30 % van het gemiddelde gezinsinkomen.

Wat betekent dat concreet voor jou?

Dat betekent: Mallorca is geen gebied zonder regelgeving. Veel beschermingsrechten uit de Woningwet 2023 gelden ook zonder de status van ‘spanningsgebied’.

De vijf huurdersrechten in een echte ‘Zona Tensionada’

Voor de gebieden die al zijn aangewezen (en als voorbeeld van wat ook op Mallorca zou gelden, mocht de regering van de Balearen een aanvraag indienen), voorziet de Ley de Vivienda in vijf concrete beschermingsmaatregelen:

1. Huurprijsplafond bij nieuwe huurovereenkomsten

In aangewezen gebieden met huurprijsbeperking mag de nieuwe huurprijs niet hoger zijn dan de prijs die in het laatste geldige huurcontract stond. Voor woningen die de afgelopen vijf jaar niet verhuurd zijn geweest, geldt de nationale referentie-index (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI) als bovengrens.

2. Aanpassing aan de huurprijs van de vorige huurder

Als er een nieuwe huurder in een woning komt, mag de huurprijs in principe niet hoger worden dan de laatst afgesproken huurprijs — zelfs als er tijd is verstreken tussen twee huurcontracten.

3. Verbod op het doorberekenen van nieuwe kosten aan huurders

In gebieden waar veel vraag is, mogen verhuurders geen extra kosten (bijv. gemeenschappelijke kosten, IBI, opstalverzekering) die tot nu toe niet in het contract stonden, ineens aan de huurder doorberekenen.

4. Buitengewone verlenging (Prórroga Extraordinaria)

Huurders die aan het einde van hun reguliere huurovereenkomst (na 5 of 7 jaar) in een moeilijke financiële situatie zitten, kunnen in gebieden met een krappe woningmarkt een buitengewone verlenging van maximaal een jaar aanvragen. De verhuurder is in principe verplicht hiermee akkoord te gaan — tenzij hij aantoonbaar de woning nodig heeft voor eigen gebruik of dat van zijn gezin.

5. Bescherming bij kwetsbaarheid

Als een huurder in het aangewezen conflictgebied als kwetsbaar (vulnerable) wordt aangemerkt, gelden er speciale beschermingsmaatregelen — onder andere kunnen uitzettingsprocedures worden uitgesteld of opgeschort totdat er alternatieven zijn geregeld door de sociale dienst.

Let op: deze vijf rechten gelden momenteel niet op Mallorca, omdat er nog geen Balearisch gebied officieel is uitgeroepen. Ze zouden pas van kracht worden als dat wel gebeurt.

Wat nu al geldt: de Ley de Vivienda en de LAU op Mallorca

Zelfs zonder ‘zona tensionada’ heeft de Woningwet 2023 het dagelijks leven van verhuurders en huurders op Mallorca veranderd. Deze regels gelden op het hele eiland en zijn meteen van kracht:

Voor langetermijnverhuur op Mallorca geldt dus: de basisregels, zoals de minimale looptijd, de borgregeling en de verdeling van de makelaarskosten, staan vast — daar valt niet over te onderhandelen.

De IRAV-index: hoe huurverhogingen vanaf 2025 worden berekend

Dit is de meest relevante wijziging voor lopende huurovereenkomsten op Mallorca. Vanaf 2025 vervangt de nieuwe IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) de huidige IPC als maatstaf voor huurverhogingen.

Achtergrond: De IPC was in de jaren 2022/2023, toen de inflatie hoog was, flink gestegen, wat leidde tot buitengewoon hoge huurverhogingen. De IRAV moet er in de toekomst voor zorgen dat de aanpassingen gematigder en stabieler zijn.

Wat je als verhuurder of huurder moet weten:

• De IRAV wordt gepubliceerd door het INE (Instituto Nacional de Estadística).
• Dit geldt voor de jaarlijkse aanpassing van lopende huurovereenkomsten — niet voor het afsluiten van een nieuwe overeenkomst.
• Zonder een ‘zona tensionada’-verklaring is dit de enige wettelijk vastgelegde manier om de prijs aan te passen tijdens de looptijd van het contract.
• De aanpassing moet minstens 30 dagen van tevoren worden aangekondigd via het contract of via een aparte mededeling.

Let op: Als je huurovereenkomst geen indexclausule bevat, mag de huurprijs tijdens de looptijd van het contract tot nader order helemaal niet eenzijdig worden verhoogd. Is er wel een clausule, maar dan gebaseerd op de IPC? Dan geldt vanaf 2025 automatisch de IRAV — mits het contract nog loopt na de inwerkingtreding van de nieuwe regeling. Voor jouw specifieke contractsituatie is juridisch advies aan te raden.

Seizoenshuurcontract: een poging om de huurprijsrem te omzeilen

Een veelvoorkomend fenomeen op Mallorca: verhuurders maken gebruik van het seizoenshuurcontract (arrendamiento de temporada, LAU art. 3) om de beschermingsrechten van de ‘vivienda habitual’ te omzeilen. In tegenstelling tot het langetermijnhuurcontract valt deze contractvorm niet onder de huurbescherming van de LAU — noch de minimale looptijd, noch de IRAV-verplichting, noch de verplichting tot betaling van makelaarskosten door de verhuurder gelden op dezelfde manier.

Wat je moet weten:

Let op: als je in werkelijkheid permanent in de woning gaat wonen, maar een seizoenscontract tekent, kan dat juridisch gezien worden beschouwd als een omzeiling van de regels. In dat geval kunnen rechtbanken het contract achteraf aanmerken als ‘vivienda habitual’ — met alle gevolgen van dien voor de verhuurder. Laat een advocaat nagaan welke contractvorm het beste bij jouw specifieke situatie past.

Welke gemeenten op Mallorca zouden in aanmerking kunnen komen als ‘Zona Tensionada’?

Zelfs zonder officiële verklaring is het de moeite waard om te kijken welke gebieden het meest aan de formele criteria zouden voldoen. Uit de bekende gegevens over huurprijzen en inkomens komt een duidelijk beeld naar voren:

Deze inschatting is gebaseerd op de wettelijke criteria en het algemene marktbeeld — er is geen officiële taxatie beschikbaar omdat de regering van de Balearen geen aanvraag heeft ingediend.

Verplichtingen voor verhuurders op Mallorca: checklist, ongeacht de zone-status

Of je woning nu in een ‘zona tensionada’ ligt of niet — als verhuurder op Mallorca moet je deze verplichtingen kennen:

1. Een borgsom storten: De verplichte borgsom (1 maand huur bij het huren van woonruimte) moet worden gestort bij de Balearische autoriteit (IBAVI of de bevoegde instantie).
2. De IRAV-indexclausule correct formuleren: forfaitaire verhogingsclausules die verder gaan dan de IRAV zijn bij lopende contracten niet toegestaan.
3. De makelaarskosten niet doorberekenen aan de huurder: bij langlopende huurovereenkomsten betaalt de verhuurder de makelaarscommissie — dat geldt ook op Mallorca.
4. Geen nieuwe kostenverdeling zonder afspraak: kosten zoals IBI, gemeenschappelijke kosten of verzekeringen kunnen alleen worden verdeeld als dat expliciet in het contract staat.
5. Cédula de habitabilidad: De woning moet op het moment van verhuur over een geldige cédula beschikken. Meer hierover vind je in de gids over de Cédula de habitabilidad.
6. Vergeet de nationale registratie niet: voor kortetermijnverhuur van minder dan 30 dagen via platforms is sinds 2025 ook een nationale registratie met een Número de Identificación Único (NIU) nodig — naast de regionale ETV-vergunning.
7. Controleer of je recht hebt op belastingaftrek: bij langetermijnverhuur kun je mogelijk profiteren van IRPF-aftrek. Meer info vind je in de gids ‘IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen’.

De meest voorkomende fouten — bij huurders en verhuurders

Fouten van de huurders

• Een tijdelijk huurcontract tekenen, terwijl je er permanent gaat wonen: daarmee loop je vijf jaar woonzekerheid en IRAV-bescherming mis.
• Denk je dat de huurprijsrem op Mallorca automatisch van kracht is? Dat is nu nog niet het geval — omdat er geen ‘zona tensionada’ is afgekondigd.
• Een borgsom betalen zonder ontvangstbewijs: Vraag altijd om een bewijs dat de fianza bij de bevoegde instantie is gestort.
• Een huurverhoging via de IRAV zomaar accepteren, zonder het te controleren: alleen omdat de verhuurder het eist, betekent dat nog niet dat het legaal is.

Fouten van de verhuurders

• Makelaarskosten aan de huurder doorberekenen: sinds 2023 niet meer toegestaan voor je hoofdverblijfplaats — ook op Mallorca.
• Huurverhogingen zonder indexclausule in het contract: Zonder zo’n clausule is een eenzijdige verhoging niet mogelijk.
• Een seizoenscontract gebruiken als doorlopende huurovereenkomst: als de huurder aantoonbaar de woning als hoofdverblijfplaats gebruikt, kan een rechtbank de overeenkomst anders interpreteren.
• Maak gebruik van belastingaftrek: Als verhuurder heb je bij langetermijnverhuur onder bepaalde omstandigheden recht op IRPF-aftrek — laat de kans niet liggen.

Wat komt er daarna? Mogelijke ontwikkelingen voor Mallorca

De politieke situatie is aan verandering onderhevig. Dit moet je in de gaten houden:

• Politieke koerswijziging op de Balearen: als er een andere coalitie aan het roer komt bij de Govern Balear, zou er snel een voorstel kunnen komen om Palma en andere gemeenten tot Zonas tensionadas te verklaren — aan de criteria zou in theorie voldaan kunnen worden.
• Europese druk: Spanje staat onder toenemende druk van de EU om de woningproblematiek structureel aan te pakken. Dat zou op middellange termijn ook invloed kunnen hebben op het beleid ten aanzien van de Balearen.
• Ontwikkeling van de IRAV: De nieuwe index is sinds 2025 van kracht — het concrete effect ervan op huurverhogingen hangt af van de actuele publicatie van het INE. Houd de indexcijfers goed in de gaten.
• Ontwikkeling van het nationale huurregister: Het nationale huurregister (Ventanilla Única Digital) is sinds 2025 operationeel. Platforms zoals Airbnb en Booking.com zijn wettelijk verplicht om niet-geregistreerde aanbiedingen te verwijderen.

Als je een woning op Mallorca hebt of er een wilt kopen, is het slim om deze ontwikkelingen goed in de gaten te houden. Een verklaring kan de marktwaarde en je verhuurstrategie flink beïnvloeden. Het is ook de moeite waard om de gids over de Ley Vivienda Balearen eens door te nemen.

Checklist: Ben je als huurder of verhuurder goed voorbereid?

Voor huurders op Mallorca:

• Type contract gecontroleerd: hoofdverblijfplaats of seizoensverblijf?
• Zijn de looptijd en de verlengingsmogelijkheden duidelijk vastgelegd in het contract?
• Heb je de borg correct betaald en een bonnetje gekregen?
• Heb je de makelaarskosten niet zelf betaald?
• Is de huurverhogingsclausule getoetst aan de IRAV-normen?
• Has realizado el empadronamiento con un contrato de alquiler a largo plazo?

Voor verhuurders op Mallorca:

• Is de borgsom bij de bevoegde instantie gestort?
• Is de IRAV-indexclausule goed in het contract opgenomen?
• Moet je de makelaarskosten zelf betalen?
• Is de Cédula de habitabilidad nog geldig?
• Heb je de IRPF-aftrek voor langetermijnverhuur al gecontroleerd?
• Bij kortetermijnverhuur: heb je een NIU- en ETV-vergunning?

Conclusie

De ‘zonas tensionadas’ met hun volledige huurprijsplafond gelden op Mallorca vanaf 2026 niet — er ontbreekt een voorstel van de regering van de Balearen. Toch is de huismarkt op Mallorca verre van een ongereguleerde markt: de IRAV-huurindex, de minimale contractduur, het verbod op makelaarskosten ten laste van huurders en de regels voor de borgsom uit de Ley de Vivienda en de LAU gelden op het hele eiland. Als je als verhuurder vasthoudt aan de verkeerde contractvorm, loop je het risico dat de rechtbank je contract achteraf anders interpreteert — en als huurder loop je het risico jaren aan woonzekerheid kwijt te raken. De politieke situatie kan veranderen: een nieuwe regionale regering zou een motie kunnen indienen, en dan zouden de vijf huurdersrechten uit de Woningwet van de ene op de andere dag van kracht worden. Goed geïnformeerd zijn – nu – is de beste bescherming.

Officiële bronnen

• Wet 12/2023 van 24 mei inzake het recht op huisvesting — BOE-A-2023-12203
• Wet 29/1994 van 24 november inzake stedelijke huurovereenkomsten (LAU) — BOE
• Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — IRAV-publicaties — ine.es
• Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Regering van de Balearen — Huisvesting — caib.es
• Digitaal loket van het College van Registratoren (Digitaal Eénloket) — sede.registradores.org