Obowiązek zgłoszenia do AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii: co Niemcy muszą zgłosić do Bundesbanku

Kupujesz nieruchomość na Majorce albo gdzie indziej w Hiszpanii i przelewasz większą kwotę za granicę – w takim razie najprawdopodobniej zgodnie z niemieckim obowiązkiem zgłoszeniowym AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii musisz zgłosić tę płatność do Niemieckiego Banku Federalnego. Od stycznia 2025 r. obowiązuje nowy, znacznie podwyższony próg w wysokości 50 000 €. Brzmi to jak biurokracja, ale w praktyce zajmuje to tylko chwilę. W tym poradniku dowiesz się, kto dokładnie ma obowiązek zgłoszenia, jakie płatności podlegają zgłoszeniu, jak i w jakim terminie należy to zrobić, na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości w ratach – oraz jakich błędów unikają doświadczeni nabywcy. Przyjrzymy się też sytuacji w Hiszpanii: tam też w pewnych okolicznościach trzeba zgłaszać inwestycje transgraniczne.

Kupujesz właśnie nieruchomość w Hiszpanii i chcesz być po bezpiecznej stronie?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — skontaktujemy cię z doświadczonymi lokalnymi doradcami prawnymi i podatkowymi
• Wszystko, co musisz wiedzieć o dodatkowych kosztach związanych z zakupem nieruchomości na Majorce

Czym w ogóle jest obowiązek zgłoszenia AWV – a czym nie jest

Rozporządzenie w sprawie handlu zagranicznego (AWV) zobowiązuje niemieckich rezydentów do statystycznego rejestrowania określonych transgranicznych przepływów płatniczych i zgłaszania ich do Niemieckiego Banku Federalnego. Cel: sporządzenie bilansu płatniczego Republiki Federalnej Niemiec i Unii Walutowej. Dane te dostarczają decydentom zajmującym się polityką gospodarczą i walutową, stowarzyszeniom oraz firmom wiarygodnych informacji na temat niemieckiego handlu zagranicznego.

Ważna informacja na początek: zgłoszenie AWV to nie podatek, nie wymaga uzyskania zezwolenia i nie jest dodatkową opłatą. Służy wyłącznie celom statystycznym. Jeśli złożysz je poprawnie, nie masz się czego obawiać – ale jeśli o tym zapomnisz, ryzykujesz grzywnę.

Uwaga: Obowiązek zgłoszenia zgodnie z AWV jest całkowicie niezależny od niemieckiego prawa podatkowego. Nie powoduje on ani obowiązku zapłaty podatku dochodowego, ani podatku od darowizn. Mimo to przy większych zakupach nieruchomości zawsze warto spojrzeć na całość sytuacji – zwłaszcza na niemieckie i hiszpańskie obowiązki podatkowe, które mogą pojawić się równolegle.

Kto ma obowiązek zgłoszenia? Obywatele kraju a cudzoziemcy zgodnie z AWV

Nie ma znaczenia, gdzie masz konto, ale to, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem w rozumieniu AWV.

Oznacza to, że jeśli mieszkasz w Niemczech i przelewasz pieniądze hiszpańskiemu sprzedawcy nieruchomości (= cudzoziemcowi), musisz to zgłosić – niezależnie od tego, czy korzystasz z niemieckiego, czy hiszpańskiego konta. Decydujące znaczenie ma status osób biorących udział w transakcji, a nie lokalizacja konta.

Jeśli już przeniosłeś swoje miejsce zamieszkania do Hiszpanii i jesteś tam rezydentem podatkowym, to zgodnie z AWV zazwyczaj uznaje się cię za cudzoziemca – w takim przypadku nie obowiązuje cię niemiecki obowiązek wynikający z AWV, ale mogą obowiązywać hiszpańskie obowiązki związane z rejestracją (więcej na ten temat poniżej).

Nowy próg od 2025 roku: 50 000 €

Z dniem 1 stycznia 2025 r. próg zgłoszeniowy został podniesiony z dotychczasowych 12 500 € do 50 000 €. To spore ułatwienie w przypadku niewielkich kwot, ale nie ma większego wpływu na typowy zakup nieruchomości w Hiszpanii: większość cen zakupu znacznie przekracza ten próg.

Próg ten dotyczy każdej pojedynczej płatności lub transakcji. Jeśli dokonuje się kilku częściowych płatności (np. zaliczka za rezerwację, zaliczka na poczet ceny, pozostała część ceny przy spotkaniu u notariusza), każdą płatność trzeba rozpatrywać osobno. Jeśli pojedyncza płatność przekracza 50 000 €, trzeba ją zgłosić – niezależnie od tego, czy inne częściowe płatności są poniżej tej kwoty.

Uwaga: Zwykłe przelewy między własnymi kontami (czyli między osobami w tym samym kraju) zazwyczaj nie podlegają obowiązkowi zgłoszenia. Jeśli przelewasz pieniądze ze swojego niemieckiego konta na własne konto w Hiszpanii, sytuacja może wyglądać inaczej – warto wtedy szybko sprawdzić to w instytucji, która zajmuje się zgłoszeniami, albo bezpośrednio w Bundesbanku.

Jakie konkretnie płatności uwzględnia się przy zakupie nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii zazwyczaj pojawia się kilka transakcji płatniczych. Oto przegląd tych, które mogą podlegać obowiązkowi zgłoszenia do AWV:

Uwaga: Jeśli płacisz za pośrednictwem niemieckiego prawnika lub powiernika, który z kolei przekazuje pieniądze sprzedającemu, w konkretnym przypadku trzeba sprawdzić, kto ma obowiązek zgłoszenia. Wyjaśnij to sobie wcześniej.

Termin i kwestie techniczne: jak się zgłosić

Zgłoszenie musi dotrzeć do Niemieckiego Banku Federalnego w ciągu 7 dni roboczych od przeprowadzenia transakcji płatniczej. Przesyłanie odbywa się wyłącznie drogą elektroniczną.

Krok po kroku: jak złożyć zgłoszenie AWV

1. Wniosek o nadanie numeru rejestracyjnego (osoba zgłaszająca po raz pierwszy): Zanim złożysz swoje pierwsze zgłoszenie, musisz mieć numer rejestracyjny. Wniosek o jego nadanie składasz jednorazowo w Niemieckim Banku Federalnym.
2. Wybierz schemat rozliczeniowy: W przypadku płatności związanych z nabyciem nieruchomości za granicą trzeba użyć odpowiedniego schematu rozliczeniowego. Bundesbank udostępnia listy do wyboru na swoim portalu.
3. Prześlij zgłoszenie przez portal internetowy ExtraS: Portal Bundesbanku nazywa się ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Zaloguj się tam i prześlij zgłoszenie.
4. Zachowaj dokumenty: Dokumenty zgłoszeniowe trzeba przechowywać przez określony czas po złożeniu (więcej na ten temat poniżej).
5. Zgłoszenie korekty w razie błędów: Jeśli zgłoszenie było błędne albo w ogóle go nie złożono, można i warto dokonać korekty albo złożyć zgłoszenie uzupełniające – Bundesbank wyraźnie przewiduje taką możliwość.

Obowiązki dotyczące przechowywania dokumentów: Jak długo musisz przechowywać dokumenty?

Bundesbank w swoich często zadawanych pytaniach (FAQ) dotyczących zgłoszeń płatniczych wyraźnie zaznacza, że dokumenty zgłoszeniowe trzeba przechowywać. Dokładny okres przechowywania znajdziesz w aktualnych FAQ Bundesbanku (źródło poniżej). W praktyce warto przechowywać wszystkie dokumenty – potwierdzenia przelewów, umowy kupna, akty notarialne – przynajmniej tak długo, jak długo obowiązują terminy przechowywania określone w przepisach podatkowych.

Uwaga: Jeśli później nie będziesz w stanie udowodnić, że płatność została prawidłowo zgłoszona, w najgorszym przypadku grozi ci grzywna. Dlatego warto stworzyć sobie własny system „segregatorów nieruchomości”, w którym będziesz przechowywać razem zaświadczenie o zgłoszeniu, potwierdzenie przelewu i umowę kupna.

Zakup nieruchomości w ratach: co trzeba wiedzieć, gdy płacisz w kilku ratach?

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii zazwyczaj składa się z trzech etapów: umowy rezerwacyjnej, umowy przedwstępnej (arras) i aktu notarialnego. Każdy etap może wiązać się z osobną płatnością.

Od momentu podwyższenia progu do 50 000 € (od 2025 r.) obowiązuje zasada: każda pojedyncza płatność jest rozpatrywana osobno. Sztuczne dzielenie płatności w celu pozostania poniżej progu jest niedozwolone i może zostać uznane za próbę obejścia przepisów.

Przykład z życia: Cena zakupu 800 000 €.

W tym przykładzie trzeba złożyć dwa zgłoszenia AWV – każde w ciągu 7 dni roboczych od danego przelewu.

Strona hiszpańska: Obowiązki zgłoszeniowe w Hiszpanii

Oprócz niemieckiego obowiązku zgłoszenia do AWV istnieją też hiszpańskie obowiązki zgłoszeniowe, które mogą mieć zastosowanie przy zakupie nieruchomości. Są one całkowicie niezależne od AWV i trzeba je złożyć w innym urzędzie.

Hiszpański model D-1A (inwestycje zagraniczne)

Hiszpania wymaga od nierezydentów, którzy inwestują w Hiszpanii, żeby w pewnych okolicznościach zgłosili się do Ministerstwa Gospodarki, Handlu i Przedsiębiorczości w Madrycie. Z mocą wsteczną od lutego 2024 r. próg ten został obniżony z dotychczasowych 3 mln euro do 500 000 euro. Oznacza to, że jeśli jako nierezydent kupisz hiszpańską nieruchomość za co najmniej 500 000 euro, musisz złożyć formularz Modelo D-1A.

Uwaga: Również wkłady wspólników oraz pożyczki między nierezydentami lub spółkami zagranicznymi a spółkami hiszpańskimi zaliczają się do inwestycji podlegających zgłoszeniu w rozumieniu formularza Modelo D-1A.

Modelo 720: Majątek zagraniczny rezydentów Hiszpanii

Jeśli już mieszkasz w Hiszpanii (jesteś rezydentem podatkowym), musisz w formularzu Modelo 720 zgłosić wszystkie aktywa za granicą, których wartość w danej kategorii przekracza 50 000 €. Dla większości Niemców, którzy kupują nieruchomości na Majorce, ale nie przeprowadzają się tam, Modelo 720 nie ma znaczenia – ale dla tych, którzy emigrują i stają się rezydentami, już tak. Dotyczy to wtedy również niemieckich kont bankowych, papierów wartościowych i nieruchomości w Niemczech.

Gotówka i niestandardowe formy płatności: jakie są zasady?

Przewóz gotówki za granicę lub z zagranicy do Niemiec może w pewnych okolicznościach również podlegać obowiązkowi zgłoszenia. W kontekście zakupu nieruchomości w Hiszpanii płatność gotówką u notariusza nie jest dziś już prawie w ogóle praktykowana ze względów praktycznych i prawnych – jednak dla kompletności: Bundesbank w swoich FAQ wyraźnie wyjaśnia, czy przewóz gotówki podlega obowiązkowi zgłoszenia zgodnie z AWV. W razie wątpliwości przed wizytą u notariusza skonsultuj się z doradcą podatkowym lub Bundesbankiem.

W przypadku przelewów za pośrednictwem dostawców usług płatniczych (np. Wise, Revolut) obowiązują te same zasady, co w przypadku klasycznych przelewów bankowych: również w tym przypadku musisz pamiętać o progu zgłoszeniowym AWV, jeśli jako rezydent dokonujesz płatności na rzecz osoby niebędącej rezydentem.

Najczęstsze błędy przy zgłaszaniu – i jak ich uniknąć

W praktyce doświadczeni doradcy ciągle spotykają się z tymi samymi błędami:

1. Zapomniałeś zgłosić transakcję, bo cena zakupu została przelana w ratach – każda rata powyżej 50 000 € podlega osobnemu obowiązkowi zgłoszenia.
2. Zgłoszono to za późno – 7-dniowy termin liczy się od dnia wpłaty, a nie od terminu wizyty u notariusza.
3. Błędny numer zgłoszenia albo niewłaściwy schemat badania – jeśli zgłaszasz się po raz pierwszy, koniecznie najpierw poproś o numer zgłoszenia.
4. Brak przechowywania dokumentacji zgłoszeniowej – z perspektywy czasu trudno jest udowodnić, że zgłoszenie zostało złożone prawidłowo, jeśli nie masz na to dowodów.
5. Zgłoszenie AWV pomylone z obowiązkiem podatkowym – zgłoszenie AWV nie jest zeznaniem podatkowym i nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.
6. Pominięto obowiązek zgłoszenia w Hiszpanii (D-1A) – jeśli jako nierezydent zainwestujesz w Hiszpanii co najmniej 500 000 €, musisz dodatkowo zgłosić to do hiszpańskiego Ministerstwa Gospodarki.
7. Błędnie zgłoszono przelewy między własnymi kontami – zwykłe przelewy między kontami tej samej osoby w kraju zazwyczaj nie podlegają obowiązkowi zgłoszenia (w razie wątpliwości warto to sprawdzić).

Co dalej? Kolejne obowiązki związane z zakupem nieruchomości

Zgłoszenie do AWV to jeden z wielu obowiązków, które pojawiają się przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Zaraz po tym lub w tym samym czasie zazwyczaj trzeba:

• Złóż wniosek o nadanie numeruNIE (Número de Identificación de Extranjero), jeśli jeszcze go nie masz – bez numeru NIE nie umówisz się na wizytę u notariusza.
• Podatek od nabycia nieruchomości w Hiszpanii (ITP): Na Balearach wynosi obecnie od 8% do 13% w zależności od przedziału cenowego (progresywny).
• Zadbać owpis do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad).
• UwzględnijIBI (podatek od nieruchomości) i bieżące koszty.
• Złóż formularzModelo D-1A, jeśli cena zakupu wynosi co najmniej 500 000 € i nie jesteś rezydentem.

Jeśli chcesz wynająć nieruchomość po zakupie, warto też wcześniej zapoznać się z zasadami wynajmu na Majorce.

Więcej informacji o całym procesie zakupu nieruchomości oraz o podatkach i kwestiach prawnych znajdziesz w naszych szczegółowych poradnikach.

Lista kontrolna: zgłoszenie AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

• Czy jestem rezydentem w rozumieniu AWV? (Miejsce zamieszkania w Niemczech?)
• Czy pojedyncza płatność na rzecz hiszpańskiego sprzedawcy / notariusza przekracza 50 000 €?
• Złożyłeś wniosek o nadanie numeru rejestracyjnego w Niemieckim Banku Federalnym (jako pierwszy zgłaszający)?
• Czy wybrałeś właściwy schemat badania?
• Czy zgłoszenie na portalu ExtraS zostało złożone najpóźniej w ciągu 7 dni roboczych od dokonania płatności?
• Czy dokumentacja zgłoszeniowa (zaświadczenie + potwierdzenie przelewu) została już złożona?
• Sprawdziliśmy hiszpański model D-1A: cena zakupu ≥ 500 000 € i nie jesteś rezydentem?
• Doradca podatkowy / prawnik cię o tym poinformował?

Podsumowanie: Krótka wiadomość, wielki efekt

Obowiązek zgłoszenia AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii to nie jakaś uciążliwość, tylko narzędzie statystyczne – a dzięki podwyższeniu progu do 50 000 € od stycznia 2025 r. nie dotyczy już wielu drobnych transakcji. Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce, zazwyczaj i tak musisz to zgłosić: cena zakupu prawie zawsze przekracza ten próg, a termin 7 dni roboczych od przelewu to spore wyzwanie. Dobra wiadomość: portal internetowy ExtraS Bundesbanku zajmuje tylko kilka minut, jeśli masz dane pod ręką. Pamiętaj też o hiszpańskim obowiązku równoległym (Modelo D-1A od 500 000 €) – ten trafia do innego urzędu w Madrycie i ma inne terminy. W razie wątpliwości: skonsultuj się z doradcą podatkowym lub prawnikiem z odpowiednim wyprzedzeniem, zanim zdeponujesz pierwszą wpłatę.

Oficjalne źródła

• Niemiecki Bank Federalny – Najczęściej zadawane pytania dotyczące transgranicznych powiadomień o płatnościach (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-dotyczące-awv-powiadomień-o-płatnościach-dane.pdf
• Niemiecki Bank Federalny – portal zgłoszeniowy ExtraS: https://extraS.bundesbank.de
• Rozporządzenie w sprawie handlu zagranicznego (AWV), w szczególności § 67: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Hiszpańskie Ministerstwo Gospodarki – Inwestycje zagraniczne (Modelo D-1A): https://www.mineco.gob.es
• AEAT (Agencia Tributaria) – Modelo 720, majątek zagraniczny: https://www.agenciatributaria.es