Finansowanie DE lub Hiszpania

Finansowanie w Niemczech czy w Hiszpanii: co będzie lepsze przy twoim zakupie?

Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce, możesz zabezpieczyć kredyt niemiecką nieruchomością albo zaciągnąć hiszpański kredyt hipoteczny na kupowany obiekt. Kalkulator porównuje możliwy zakres finansowania, koszty ustanowienia zabezpieczenia, przykładowe oprocentowanie oraz skutki dla hiszpańskiego podatku majątkowego (Impuesto sobre el Patrimonio) — w osobnych sekcjach. O możliwości odliczenia długu do celów podatkowych decyduje udokumentowane przeznaczenie kapitału z kredytu; samo miejsce, w którym znajduje się zabezpieczenie, nie sprawia, że któreś rozwiązanie jest korzystniejsze.

Jak przebiegają obliczenia

W wariancie niemieckim zabezpieczasz kredyt przez ustanowienie Grundschuld: prawa wpisanego do księgi wieczystej, które pozwala bankowi zaspokoić swoje roszczenia z niemieckiej nieruchomości, jeśli kredyt nie zostanie spłacony. Środki przeznaczasz na zakup w Hiszpanii. W wariancie hiszpańskim zabezpieczeniem hipotecznym jest kupowana nieruchomość.

Zakres finansowania: czy zabezpieczenie wystarczy na kredyt?

Możliwa kwota w Niemczech = wartość nieruchomości × limit finansowania banku − pozostałe zadłużenie. Wynik ujemny jest ograniczany do zera. Limit finansowania to przyjęta przez twój bank część wartości nieruchomości, którą może sfinansować; nie jest to ustawowo określony wskaźnik.

Możliwa kwota w Hiszpanii = niższa z wartości: cena zakupu lub wartość z wyceny × limit finansowania banku. Wartość z wyceny wynika z Tasación, czyli wyceny nieruchomości na potrzeby hiszpańskiego finansowania. Ta formuła stanowi ostrożne założenie wyjściowe. Wpisana w ofercie banku maksymalna kwota kredytu zastępuje wycenę.

Jeśli dostępna kwota nie pokrywa twojego zapotrzebowania na finansowanie, kalkulator pokaże brakującą kwotę i nie wyświetli wyników dotyczących kosztów ani podatków dla tego wariantu. Wystarczająca kwota nie oznacza jeszcze przyznania kredytu: twój bank sprawdzi dochody, istniejące zobowiązania, kolejność wpisu w księdze wieczystej oraz zabezpieczenie.

Koszty ustanowienia zabezpieczenia w wariancie podstawowym

Niemieckie obliczenia opierają się na Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Punktem wyjścia jest Geschäftswert, czyli kwota, od której naliczane są opłaty: w przypadku Grundschuld, zgodnie z § 53 Abs. 1 GNotKG, jest to jej wartość nominalna, czyli określona w dokumencie kwota zabezpieczenia. Może ona różnić się od wypłaconej kwoty kredytu.

Pełna opłata wynika z tabeli B, która działa progowo: w ramach każdego przedziału wartości wzrasta o stałą kwotę za każdą rozpoczętą kolejną część wartości; po przejściu do następnego przedziału zmieniają się wysokość kroku i dopłata. Przepis znajdziesz w § 34 GNotKG, a kalkulator pokazuje kwotę z tabeli. Ogólna minimalna kwota opłaty wynosi 15 €.

Poświadczenie notarialne to procedura notarialna, podczas której twoje oświadczenie zostaje wyjaśnione pod względem prawnym i utrwalone w dokumencie notarialnym. W podstawowym wariancie powiązane oświadczenia dotyczące ustanowienia długu gruntowego stanowią jeden przedmiot czynności notarialnej. Kalkulator uwzględnia w tym przypadku:

• Opłata notarialna: opłata tabelaryczna × 1, co najmniej 60 €, zgodnie z KV 21200. KV oznacza wykaz opłat GNotKG.
• Ryczałt za koszty pocztowe i telekomunikacyjne: 20% opłaty notarialnej, maksymalnie 20 €, zgodnie z KV 32005.
• Podatek VAT: 19% od opłaty notarialnej i ryczałtu za koszty, zgodnie z KV 32014 w związku z § 12 ust. 1 UStG.
• Opłata za wpis do księgi wieczystej: opłata tabelaryczna × 1 w przypadku Buchgrundschuld, zgodnie z KV 14121. Wpis następuje bez dodatkowego listu długu gruntowego. W przypadku Briefgrundschuld, dla którego wystawia się dodatkowo list długu gruntowego, obowiązuje natomiast współczynnik 1,3 zgodnie z KV 14120.

Niemieckie koszty zabezpieczenia = opłata notarialna + ryczałt za koszty + podatek VAT od tych kosztów notarialnych + opłata za wpis do księgi wieczystej. Opłata sądowa pobierana przez wydział ksiąg wieczystych nie podlega VAT. Poszczególne opłaty znajdziesz w wykazie opłat GNotKG, a stawkę podatku w § 12 UStG.

Hiszpańskie koszty po twojej stronie = koszt Tasación + kwota kredytu × uzgodniona stawka prowizji. Chodzi o comisión de apertura, jednorazową prowizję za udzielenie kredytu, ustaloną w umowie. Wpisz ją tylko wtedy, gdy przewiduje ją twoja oferta. Cena wyceny i prowizja pochodzą z twojej oferty, a nie z urzędowej tabeli opłat.

W przypadku omawianego tu finansowania hiszpańskiej nieruchomości mieszkalnej bank od 16.06.2019 ponosi następujące koszty ustanowienia hipoteki:

• Gestoría: koszt obsługi formalności administracyjnych związanych z kredytem, zgodnie z Art. 14.1.e).i Ley 5/2019.
• Notariusz: opłaty za akt notarialny kredytu hipotecznego, zgodnie z Art. 14.1.e).ii Ley 5/2019. Za dodatkowo zamówione odpisy płaci osoba, która o nie występuje.
• Registro de la Propiedad: hiszpański rejestr nieruchomości oraz wpis zabezpieczenia do tego rejestru, zgodnie z Art. 14.1.e).iii Ley 5/2019.

Ten podział zgodny z Art. 14 Ley 5/2019, hiszpańską ustawą o kredytach hipotecznych (LCCI), dotyczy kredytu. Do tego dochodzą koszty i podatki związane z zakupem nieruchomości.

Odrębną podstawę prawną ma AJD, hiszpański podatek od niektórych poświadczonych czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados): w przypadku kredytu hipotecznego od 10.11.2018 płaci go kredytodawca. Stanowi o tym Art. 29 TRLITPAJD, ujednolicony tekst ustawy o podatku od przeniesienia własności i podatku od dokumentów, zmieniony przez RDL 17/2018. LCCI nie jest więc podstawą prawną tego obowiązku podatkowego.

W przypadku AJD zależnego od wartości, zgodnie z Art. 30, liczy się responsabilidad hipotecaria: wskazana w akcie łączna odpowiedzialność hipoteczna, obejmująca także zabezpieczone roszczenia uboczne. Art. 31 reguluje stawkę stałą i stawkę zależną od wartości. Ponieważ kalkulator nie pyta o wysokość tej odpowiedzialności, wskazuje AJD jako koszt po stronie banku, bez podawania kwoty. Sama kwota kredytu nie byłaby w tym przypadku wiarygodną podstawą obliczeń.

Modelowe oprocentowanie: ten sam okres kredytowania, kredyty spłacone w całości

Porównanie oprocentowania dotyczy 2 w pełni spłacanych kredytów w euro o stałym oprocentowaniu nominalnym i takim samym okresie kredytowania: na koniec kapitał zostaje całkowicie spłacony. Kwota kredytu i okres kredytowania są takie same, natomiast oferowane oprocentowanie nominalne może się różnić. TIN (Tipo de Interés Nominal) to hiszpańskie określenie oprocentowania nominalnego.

Miesięczna rata annuitetowa, czyli stała rata obejmująca odsetki i spłatę kapitału, jest obliczana według wzoru M = K × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ). K oznacza kwotę kredytu, i – roczne oprocentowanie nominalne wyrażone jako liczba dziesiętna i podzielone przez dwanaście, a n – liczbę miesięcznych rat. W przypadku kredytu nieoprocentowanego rata jest równa kwocie kapitału podzielonej przez liczbę miesięcy.

Miesięczne odsetki są naliczane od pozostałego do spłaty kapitału, a pozostała część raty spłaca zadłużenie. Kalkulator sumuje odsetki z harmonogramu spłat zaokrąglonego do centów, uwzględniając skorygowaną ostatnią ratę. Pierwsza rata przypada w miesiącu po wypłacie środków.

Przy krótszym okresie stałego oprocentowania porównanie oprocentowania nie jest dostępne; kalkulator nie wymyśla oprocentowania po zakończeniu tego okresu. Oprocentowanie zmienne lub mieszane, zawieszenie spłaty kapitału oraz kredyty spłacane jednorazowo na końcu okresu, z zwrotem kapitału dopiero na koniec, nie mieszczą się w tym modelu. Pozostałe sekcje są dostępne także przy krótszym okresie stałego oprocentowania; wyświetlane pozostałe zadłużenie nadal stanowi prognozę opartą na oprocentowaniu przyjętym w modelu.

Podatek majątkowy: pozostały kapitał i przeznaczenie środków w każdym wariancie

Moduł podatkowy traktuje cię jako nierezydenta, czyli osobę niebędącą rezydentem podatkowym w Hiszpanii. W przypadku podatku majątkowego obowiązuje wówczas obligación real, czyli ograniczony obowiązek podatkowy dotyczący majątku położonego w Hiszpanii lub możliwego do wykonywania na jej terytorium. Oprócz podatku majątkowego kalkulator uwzględnia ITSGF, państwowy podatek solidarnościowy od dużych majątków (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas).

Efekt podatkowy = modelowany podatek bez odliczenia kredytu − modelowany podatek z dopuszczalnym odliczeniem kredytu. Rok podatkowy, składniki majątku i wybór regionu pozostają takie same dla obu wariantów. W każdym wariancie uwzględniany jest jego własny stan kapitału na 31 grudnia wybranego roku, ponieważ harmonogramy spłat mogą się różnić.

Dla nieruchomości model przyjmuje wyższą z wartości: cenę zakupu lub znaną wartość katastralną, a następnie dodaje twoje pozostałe niezwolnione z podatku składniki majątku w Hiszpanii. Wartość katastralna to urzędowa wartość z hiszpańskiego rejestru nieruchomości. Zgodnie z Art. 10 Ley 19/1991 należy dodatkowo uwzględnić wartość ustaloną lub zweryfikowaną przez administrację na potrzeby innych podatków, jeśli jest wyższa. Kalkulator nie pyta o tę 3 wartość; jeśli jest ona znana, modelowa wycena nie wystarczy do złożenia twojej deklaracji.

Zestawienie prowadzi od majątku brutto, przez długi podlegające odliczeniu i kwotę wolną od podatku, do podatku majątkowego oraz uzupełniającego ITSGF. Kalkulator stosuje kwoty wolne i progi obowiązujące w danym roku podatkowym. Odliczenie długu obniża podatek tylko wtedy, gdy zmniejsza należny podatek. W przypadku lat podatkowych, które jeszcze się nie zakończyły, zobaczysz prognozę według uwzględnionego stanu prawnego.

Co należy uwzględnić poza porównaniem

Otrzymasz osobno różnicę w kosztach zabezpieczeń i różnicę w modelowanych odsetkach. Kalkulator nie wskazuje, który sposób finansowania jest ogólnie korzystniejszy. W pełnym planie finansowania należy uwzględnić w szczególności następujące pozycje:

• opłaty za czynności wykonawcze i obsługę zgodnie z KV 22110 ff. za dodatkowe czynności notarialne;
• dodatkowe samodzielne przedmioty czynności notarialnej poza przypadkiem podstawowym, zgodnie z § 109 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG;
• wykreślenie obu zabezpieczeń po zakończeniu finansowania;
• odsetki za gotowość do wypłaty przyrzeczonego, lecz jeszcze niewykorzystanego kapitału;
• Koszty pośrednictwa i wyceny poza wyraźnie uwzględnioną Tasación, w szczególności w niemieckim banku, a także dodatkowe odpisy i inne wydatki;
• Koszt alternatywny zainwestowanego kapitału własnego, czyli możliwy zysk, z którego rezygnujesz, przeznaczając go na ten cel.

To rozróżnienie sprawia, że kalkulator jest użyteczny: widzisz różnicę, którą można obliczyć, a pozostałe pozycje możesz uzupełnić na podstawie otrzymanych ofert. Dostępną płynność finansową i wolną od obciążeń nieruchomość w Niemczech oceniasz zgodnie z własnym planem.

Szczególne przypadki

Wyższa kwota hipoteki lub list hipoteczny

Wpisz nominalną kwotę hipoteki z formularza bankowego. Kwota wyższa niż kredyt może skutkować wyższymi opłatami; późniejsza spłata nie obniża jej automatycznie. Hipoteka wpisana do księgi lub hipoteka listowa zmienia opłatę za wpis, ale nie współczynnik opłaty notarialnej. Aby ponownie wykorzystać lub przenieść istniejącą hipotekę, potrzebujesz osobnego zestawienia kosztów: kalkulator uwzględnia ustanowienie nowej hipoteki w wariancie podstawowym.

Tasación jest niższa od ceny zakupu

Niższa wycena może zmniejszyć dostępny limit kredytowy. Różnicę pokryjesz dodatkowymi środkami, inną umową finansowania albo niższą ceną zakupu. Wyższa wycena nie zwiększa limitu w początkowym założeniu ponad granicę wyliczoną na podstawie ceny zakupu. Zorganizuj wycenę przed wiążącą rezerwacją bez klauzuli finansowania. Przygotowanie wyjaśnia Tasación – Immobilienbewertung in Spanien.

Kapitał własny, koszty dodatkowe zakupu i połączenie obu rozwiązań

Przy określaniu potrzebnej płynności liczy się cały zakup: potrzebne środki własne = cena zakupu + koszty dodatkowe zakupu − faktycznie dostępne wypłaty kredytu. Dodatkowo uwzględnij podatki od zakupu, notariusza i wpis własności do księgi wieczystej, a także obsługę prawną. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj istotny jest podatek od przeniesienia własności ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales); jego progresywna skala obejmuje każdorazowo tę część ceny zakupu, która przypada na dany próg. Przy opodatkowanej sprzedaży nowej nieruchomości zazwyczaj dochodzą hiszpański VAT IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) oraz AJD od zakupu. Kwoty znajdziesz w artykule Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Dodatkowy niemiecki kredyt lub kredyt pod zastaw portfela inwestycyjnego może zapewnić płynność, ale nadal pozostaje zobowiązaniem i należy go uwzględnić przy ocenie zdolności kredytowej. Tutaj obliczysz cały budżet zakupu:

Możesz połączyć środki własne z hiszpańską hipoteką. Osobista odpowiedzialność, poręczenia i dodatkowe zabezpieczenia wynikają z umów. Podział finansowania na kilka równocześnie zaciągniętych kredytów wymaga osobnego planu; porównanie analizuje każde rozwiązanie przy tych samych potrzebach finansowania.

Odliczenie długu zależy od przepływu środków

Niemieckie zabezpieczenie nie wyklucza hiszpańskiego odliczenia długu. Art. 9.Cuatro Ley 19/1991 obok obciążeń hiszpańskiego majątku wymienia przy obligación real wprost así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes: również długi dotyczące kapitału zainwestowanego w te składniki majątku. Oznacza to, że niemiecki kredyt może podlegać odliczeniu przy twoim zakupie, jeśli wykażesz, że jego środki zostały przeznaczone na hiszpańską nieruchomość. Decydujący jest związek z majątkiem nieobjętym zwolnieniem. Przepis znajdziesz w Art. 9 Ley 19/1991.

Odwrotnie, sama hipoteka na hiszpańskiej nieruchomości nie wystarczy, jeśli środki nie zostały przeznaczone ani na jej zakup, ani na inwestycję w tę nieruchomość. Hiszpański urząd skarbowy AEAT wyjaśnia to wyłączenie, powołując się na Tribunal Supremo, najwyższy sąd Hiszpanii: STS 167/2023 z 13.02.2023. Późniejsze ustanowienie hipoteki na inne wydatki nie daje więc prawa do odliczenia wyłącznie ze względu na hiszpańskie zabezpieczenie. Zobacz wyjaśnienie AEAT dotyczące długów podlegających odliczeniu.

Jako podatnik możesz przedstawić dowód za pomocą każdego prawnie dopuszczalnego środka dowodowego. AEAT wyraźnie potwierdza w przypadku pożyczek prywatnych, że liczy się udokumentowane przeznaczenie środków na zakup nieruchomości, niezależnie od rodzaju pożyczki. Dlatego przechowuj umowę pożyczki, potwierdzenie wypłaty środków, wyciągi z konta i potwierdzenie zapłaty ceny zakupu razem, tak aby można było prześledzić przepływ kapitału. Wpis w księdze wieczystej nie zastępuje tego powiązania. Wyjaśnienie znajdziesz w podręczniku AEAT dotyczącym ograniczonego obowiązku podatkowego w podatku majątkowym.

Odliczyć można udokumentowane, pozostające do spłaty saldo kapitału na 31. grudnia, a nie pierwotną kwotę kredytu ani wpisaną kwotę odpowiedzialności. Odsetek nigdy nie można odliczyć w ramach tego odliczenia długu. Art. 25 i Art. 29 Ley 19/1991 regulują wycenę długów i dzień decydujący dla celów podatkowych.

Podaj status udokumentowania dla każdego sposobu finansowania. W przypadku mieszanego przeznaczenia środków potrzebujesz pozostającej na koniec roku do spłaty części, którą można udokumentowanie przypisać hiszpańskiej nieruchomości. Pierwotny udział przeznaczony na zakup nie wystarczy, jeśli nie przypiszesz późniejszych spłat. Przy niejasnym przypisaniu kalkulator pokazuje przedział od braku odliczenia do pełnego odliczenia, a nie gwarantowaną oszczędność.

Kredyt lombardowy jako 3. sposób

Kredyt lombardowy to pożyczka zabezpieczona zastawem na papierach wartościowych. Twój portfel inwestycyjny pozostaje zainwestowany; samo zaciągnięcie kredytu nie powoduje realizacji zysków kapitałowych ze sprzedaży. Bieżące dochody mogą nadal podlegać opodatkowaniu, a przyszłe stopy zwrotu są niepewne. Limit kredytowy zależy od akceptowanych papierów wartościowych oraz stosowanych przez bank dyskont wyceny.

Jeśli wartość zabezpieczenia spadnie, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub spłaty. Taką konieczność uzupełnienia zabezpieczenia nazywa się Margin Call. Jeśli nie możesz go spełnić, grozi ci sprzedaż zastawionych aktywów. Zaplanuj płynność na wypadek strat kursowych i spłaty oraz sprawdź zasady zmiany oprocentowania i prawa do wypowiedzenia umowy. W przypadku polis ubezpieczeniowych dochodzą ich możliwość wykorzystania jako zabezpieczenia oraz skutki wynikające z umowy.

Kredyt pod zastaw portfela inwestycyjnego nie jest automatycznie tańszy i nadal stanowi kapitał obcy. Nie należy do 2 modelowanych kredytów hipotecznych. Również możliwość jego odliczenia jako długu w Hiszpanii zależy od udokumentowanego wykorzystania kapitału.

Terminy i formularze

Identyfikacja, konto i przygotowanie zakupu

Odpowiednio wcześnie złóż wniosek o NIE, hiszpański numer identyfikacyjny dla cudzoziemców (Número de Identidad de Extranjero). Jest ci potrzebny do rozliczeń podatkowych związanych z zakupem, także wtedy, gdy kredyt otrzymujesz z Niemiec. Sam w sobie nie potwierdza rezydencji podatkowej w Hiszpanii. Wniosek możesz złożyć za pośrednictwem właściwego hiszpańskiego konsulatu lub w Hiszpanii. Wśród wymaganych dokumentów są formularz wniosku EX-15 i formularz opłaty Modelo 790, Código 012; właściwy urząd poinformuje cię o aktualnej procedurze. oficjalne informacje dotyczące wniosku o NIE wyjaśniają właściwość urzędów i formularze.

Ustal z bankiem, czy oferta lub uzgodniony sposób realizacji płatności wymaga posiadania hiszpańskiego konta. Może ono ułatwić obsługę kredytu i bieżących płatności. Uzgodnij z bankiem, sprzedającym i notariatem czek bankowy lub przelew, czas potrzebny na ich realizację oraz dostępność ceny zakupu; nie każda płatność musi koniecznie przejść przez hiszpańskie konto.

Przed wiążącą rezerwacją zleć sprawdzenie własności, obciążeń, pozwoleń i umów. Skoordynuj ze sobą decyzję kredytową, płatność i pełnomocnictwa. Przebieg procesu aż do wpisu własności wyjaśnia proces prawny zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Udokumentuj pochodzenie środków i ich wykorzystanie

Bank i notariat muszą sprawdzić pochodzenie wykorzystanych środków. Przygotuj dokumenty przed przelewem i uzyskaj potwierdzenie, jakie dowody, tłumaczenia lub poświadczenia są wymagane w twojej sprawie. W zależności od źródła środków potrzebujesz w szczególności:

• wyciągów z konta i dokumentów potwierdzających dochody w przypadku zgromadzonych oszczędności;
• umowy sprzedaży i potwierdzenia płatności dotyczące wpływów ze sprzedaży nieruchomości lub papierów wartościowych;
• dokumenty dotyczące darowizny lub spadku, w tym odpowiednie dokumenty podatkowe;
• umowy kredytowe i potwierdzenia wypłaty środków z niemieckiego kredytu hipotecznego lub kredytu lombardowego;
• następujące po nich potwierdzenia przelewów i zapłaty ceny zakupu za wykorzystanie środków w Hiszpanii.

Pochodzenie środków i sposób ich wykorzystania trzeba udokumentować osobno. Niekompletna dokumentacja może opóźnić zatwierdzenie płatności i zakup; bez udokumentowanego wykorzystania środków nie ma również podstaw do odliczenia długu.

Przy płatnościach transgranicznych sprawdź też obowiązek zgłoszenia wynikający z niemieckiego rozporządzenia o handlu zagranicznym (AWV). Przelew między własnymi kontami i późniejszą płatność na rzecz zagranicznego sprzedającego ocenia się odrębnie. Transport gotówki podlega osobnym zasadom. Poradnik Geld nach Spanien überweisen beim Immobilienkauf przeprowadzi cię przez proces transferu i dokumentowania, a Bundesbank erläutert die Zahlungsmeldungen von Privatpersonen wyjaśnia zasady zgłaszania płatności przez osoby prywatne.

Dokumenty przed zawarciem hiszpańskiej umowy kredytowej

Przed zawarciem umowy otrzymasz FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), czyli standardowy europejski formularz informacyjny dotyczący kredytu, oraz FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) zawierającą informacje o szczególnych ryzykach związanych z umową. Uwzględnij wymagany prawem okres przygotowawczy, a także wcześniejszą poradę i weryfikację u notariusza. Podstawę prawną stanowią Art. 14 i 15 Ley 5/2019. Szczegóły wyjaśnia poradnik Kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii.

Kalkulator zakłada jeden proces: zakup, notarialne ustanowienie hipoteki, umowa kredytowa i wypłata środków następują w tym samym miesiącu. Jeśli poszczególne kroki przypadają na różne miesiące lub obowiązują różne stany prawne, wspólne wprowadzenie daty nie odzwierciedli w pełni twojej sytuacji. Termin podatkowy na koniec roku pozostaje od tego niezależny.

Deklaracje podatkowe i bieżące koszty po zakupie

Dla podatku majątkowego przewidziano Modelo 714, a dla ITSGF — Modelo 718. Obowiązek złożenia deklaracji i obowiązek zapłaty to odrębne kwestie: nawet bez konieczności zapłaty podatku, przy odpowiednim majątku brutto może być wymagane złożenie deklaracji podatku majątkowego. Warunki, kwoty wolne i terminy składania deklaracji obowiązujące w twoim roku podatkowym sprawdzisz w podlinkowanym niżej kalkulatorze podatku majątkowego oraz w wskazanych tam źródłach.

Uwzględnij również gminny podatek od nieruchomości IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), opłaty wspólnotowe i bieżące koszty mediów. Podatek dochodowy dla nierezydentów, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), rozlicza się na formularzu Modelo 210 i może być należny także w przypadku nieruchomości użytkowanej przez właściciela lub stojącej pustej, nawet bez rzeczywistych przychodów z najmu. Terminy płatności i składania deklaracji zależą od danego podatku, sposobu użytkowania i gminy.

W przypadku najmu należy odróżnić odliczenie długu w podatku majątkowym od ewentualnego odliczenia odsetek w podatku dochodowym. Jeśli nieruchomość wakacyjna jest wykorzystywana wyłącznie prywatnie, odsetki od finansowania nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z najmu. W przypadku wynajmowanych nieruchomości znaczenie mają rezydencja podatkowa, sposób wykorzystania środków oraz przypisanie kosztów. Poradnik o odliczeniach IRPF dla wynajmujących na Balearach omawia hiszpański podatek dochodowy dla rezydentów; odpowiednie zasady dla nierezydentów znajdziesz w poradniku Opodatkowanie dochodów z najmu jako nierezydent w Hiszpanii.

Podstawa prawna i stan na

Kalkulator pobiera opłaty, stawki podatkowe i progi podatkowe z zapisanej bazy danych. Decydujące znaczenie ma wybrany miesiąc zakupu i finansowania oraz odrębnie wskazany rok podatkowy. Niemiecka kalkulacja kosztów obsługuje transakcje od 01.06.2025; dla wcześniejszych terminów nie podaje opłat. Kalkulator wyświetla przy wyniku zastosowany stan prawny i powiązane źródła. Odsetki bankowe, limity finansowania zabezpieczonego hipoteką, ceny opinii rzeczoznawców i prowizje pozostają danymi z twojej oferty.

• Zabezpieczenie w Niemczech: GNotKG, w szczególności § 34 wraz z tabelą B, § 53 Abs. 1 dotyczący wartości nominalnej, § 109 Abs. 2 Nr. 3 dotyczący przedmiotu czynności notarialnej oraz KV 21200, 14121, 14120, 32005 i 32014; ponadto § 12 Abs. 1 UStG dotyczący podatku VAT od kosztów notarialnych.
• Koszty kredytu w Hiszpanii: Art. 14.1.e).i–iii i Art. 14.4 Ley 5/2019 dotyczące podziału kosztów i uzgodnionej prowizji za uruchomienie kredytu.
• AJD: Art. 29, 30 i 31 TRLITPAJD dotyczące podatnika, podstawy opodatkowania oraz stawki stałej i zależnej od wartości; zmiana podatnika została wprowadzona przez RDL 17/2018.
• Podatek majątkowy: Ley 19/1991, w szczególności Art. 9.Cuatro, Art. 10, Art. 25 i Art. 29, a także dodatkowy przepis dotyczący wyboru regionu przez nierezydentów. W kwestii odliczania długów i orzecznictwa decydujące znaczenie ma podlinkowane wyżej wyjaśnienie AEAT wraz z STS 167/2023.
• ITSGF: Art. 3 Ley 38/2022; sposób obliczania oraz powiązanie z podatkiem majątkowym wyjaśnia powiązany kalkulator podatku majątkowego.

Powiązane kalkulatory

• Kalkulator kredytu hipotecznego w Hiszpanii: Sprawdź miesięczną ratę i harmonogram spłaty swojego hiszpańskiego kredytu.
• Koszty dodatkowe kredytu hipotecznego w Hiszpanii: Poznaj dokładny podział kosztów związanych z twoim hiszpańskim kredytem.
• Kalkulator podatku majątkowego na Balearach: Sprawdź podatek majątkowy i ITSGF, a także informacje dotyczące Modelo 714 i Modelo 718.
• Budżet zakupu dla nierezydentów: Ustal, jaka cena zakupu odpowiada twoim dostępnym środkom i kosztom dodatkowym zakupu.