Drugi dom na Majorce: podatki dla Hiszpanów z kontynentu

Jeśli mieszkasz w kontynentalnej części Hiszpanii, należysz do grupy kupujących na Mallorca, o której często zapominają poradniki. Znasz język, prawo i kulturę, więc tym łatwiej możesz przeoczyć różnice między kontynentem a Balearami. Najczęstsze nieporozumienie dotyczy podstawowej kwestii: wiele osób sądzi, że kupując drugi dom na Mallorca, staje się tam nierezydentami podatkowymi. Jest odwrotnie. Jeśli nadal mieszkasz przede wszystkim w Madrid, Barcelona lub Valencia, pozostajesz hiszpańskim rezydentem podatkowym. Przepisy dotyczące nierezydentów, opisywane w wielu poradnikach, nie mają do ciebie zastosowania. Z tego poradnika dowiesz się, jakie podatki zapłacisz przy zakupie, jak opodatkowana jest twoja nieruchomość na Mallorca, kiedy obowiązują przepisy twojego regionu, a kiedy Balearów — i jakie nieporozumienia mogą cię drogo kosztować.

• Wszystkie dodatkowe koszty zakupu nieruchomości na Mallorca — szczegółowo

Kluczowe rozróżnienie: 2 poziomy, nie 1

Zanim przejdziemy do poszczególnych podatków, wyjaśnijmy częste nieporozumienie. W Hiszpanii odpowiedź na pytanie „Gdzie płacę podatki?” zależy od 2 odrębnych kwestii, które często są ze sobą mylone.

Poziom 1 — państwo. Od niego zależy, czy płacisz podatek dochodowy jako rezydent (IRPF), czy jako nierezydent (IRNR). Zgodnie z art. 9.1 Ley 35/2006 jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym, jeśli przebywasz w Hiszpanii przez ponad 183 dni w roku kalendarzowym lub jeśli w Hiszpanii znajduje się ośrodek twoich interesów gospodarczych. Liczy się całe terytorium państwa, a nie sama wyspa. Jeśli mieszkasz w Madrid i spędzasz kilka tygodni w roku w swoim domu koło Pollença, przebywasz w Hiszpanii ponad 183 dni — i pozostajesz rezydentem.

Poziom 2 — Comunidad Autónoma. Od niego zależy, przepisy której wspólnoty autonomicznej stosuje się do podatków przekazanych wspólnotom. Zasady określa art. 28 Ley 22/2009 i różnią się one w zależności od podatku. W przypadku podatku dochodowego i podatku od majątku liczy się wspólnota, w której spędziłeś najwięcej dni w roku podatkowym; w przypadku podatku od spadków — wspólnota, w której spadkodawca spędził najwięcej dni w ciągu 5 lat przed śmiercią. Przy podatku od nabycia nieruchomości zasada jest zupełnie inna: liczy się wyłącznie położenie nieruchomości (art. 33.2 Ley 22/2009).

Najważniejsza zasada: zakup drugiego domu na Mallorca nie zmienia twojego statusu podatkowego. Nadal jesteś rezydentem, nadal rozliczasz IRPF, a w przypadku podatku od majątku i podatku od spadków znaczenie zachowują przepisy twojej wspólnoty autonomicznej. Przepisy Balearów dotyczą tylko podatków związanych z samą nieruchomością.

Które przepisy mają zastosowanie?

Ta tabela pomoże ci odnaleźć się w całym poradniku. Niemal wszystkie kosztowne błędy popełniane przez tę grupę kupujących wynikają z pomylenia jej poszczególnych wierszy. Szczegółowe zasady ustalania rezydencji podatkowej znajdziesz w poradniku o rezydencji podatkowej w Hiszpanii i zasadzie 183 dni.

Jeśli mieszkasz za granicą: Ten poradnik jest przeznaczony dla Hiszpanów, których główne miejsce zamieszkania pozostaje w kontynentalnej części Hiszpanii. Jeśli przeniosłeś ośrodek interesów życiowych za granicę, jesteś nierezydentem, podlegasz IRNR i musisz złożyć Modelo 210. Tę sytuację omawiamy osobno w poradniku o podatku dla nierezydentów w Hiszpanii. Zasady opisane w tym tekście nie mają wtedy do ciebie zastosowania.

ITP w Balearen w 2026: ile naprawdę zapłacisz przy zakupie

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) to największy pojedynczy wydatek przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Stosuje się tu przepisy obowiązujące w Balearen – nie dlatego, że kupujesz drugi dom, lecz dlatego, że nieruchomość leży na Mallorca. Mieszkaniec Madrytu i mieszkaniec Palmy zapłacą taki sam ITP za ten sam dom.

Od jakiej kwoty płacisz podatek: nie zawsze od ceny zakupu

Od 2022 podstawą opodatkowania nie jest już automatycznie uzgodniona cena, lecz ustalana przez kataster wartość valor de referencia. Jeśli uzgodniona cena jest wyższa, podatek nalicza się od tej ceny (Art. 10.2 RDLeg 1/1993). Możesz więc zapłacić podatek od kwoty, której nigdy nie negocjowałeś. Sprawdź tę wartość przed wizytą u notariusza – jak to zrobić, wyjaśniamy w poradniku o Valor de Referencia w Hiszpanii.

Stawki ITP w Balearen (nieruchomości z rynku wtórnego)

Stawki rosną wraz z kolejnymi przedziałami, podobnie jak przy podatku dochodowym. Jeśli podstawa opodatkowania wynosi 700.000 €, zapłacisz więc 8 % od pierwszych 400.000 € (32.000 €), 9 % od kolejnych 200.000 € (18.000 €) i 10 % od ostatnich 100.000 € (10.000 €) – łącznie 60.000 € ITP.

Obniżone stawki: zazwyczaj ci nie przysługują

Na Balearach obowiązują znaczne ulgi: stawka 4 % przy zakupie głównego miejsca zamieszkania, 2 % dla niektórych osób kupujących nieruchomość po raz 1. oraz pełne zwolnienie dla osób poniżej 30 lat. Warunkiem każdej z tych ulg jest to, by kupione mieszkanie stało się twoim vivienda habitual. Osoby poniżej 30 lat muszą ponadto mieszkać na Balearach przez 3 lata przed zakupem. Jeśli kupujesz nieruchomość na własne potrzeby, ale nadal jesteś zameldowany w kontynentalnej części Hiszpanii, nie spełniasz tych warunków. Przyjmij więc do obliczeń stawkę ogólną.

Uwaga: Przy zakupie nowej nieruchomości zamiast ITP płacisz podatek VAT (IVA) – 10 % w przypadku nieruchomości mieszkalnych (Art. 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992) – oraz podatek Actos Jurídicos Documentados. Ogólna stawka AJD na Balearach wynosi 1,5 %.

ITP trzeba zapłacić do ATIB w ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu notarialnego. Szczegółowe zestawienie wszystkich dodatkowych kosztów, w tym opłat notarialnych i za wpis do księgi wieczystej, znajdziesz w poradniku o dodatkowych kosztach zakupu nieruchomości na Majorce.

Podatki płacone co roku: wszystko w IRPF, bez Modelo 210

To największa różnica w porównaniu z tym, co mieszkańcy kontynentalnej Hiszpanii często czytają o nieruchomościach na Majorce: większość tych informacji jest przeznaczona dla zagranicznych kupujących. Jako rezydent nie składasz Modelo 210. Wszystko rozliczasz w swoim corocznym zeznaniu podatkowym.

1. Korzystanie z nieruchomości na własne potrzeby: imputación de rentas inmobiliarias

W Hiszpanii płacisz podatek już za samą możliwość korzystania z nieruchomości, która nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania – nawet jeśli ani razu jej nie wynajmujesz. W przypadku rezydentów reguluje to Art. 85 Ley 35/2006: jeśli nieruchomość miejska nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania, nie służy działalności gospodarczej i nie przynosi dochodów z najmu, przypisuje się jej fikcyjny dochód w wysokości 2 % wartości katastralnej, naliczany proporcjonalnie do liczby dni.

Obniżona stawka 1,1 % ma zastosowanie tylko wtedy, gdy wartość katastralna została zaktualizowana w ramach powszechnej aktualizacji w danej gminie, a nowe wartości weszły w życie w roku podatkowym lub w ciągu 10 poprzednich lat. Jeśli nie wiesz, która stawka dotyczy twojej gminy, sprawdź to. W poradniku o Valor Catastral wyjaśniamy, gdzie znaleźć wartość katastralną.

Najważniejsze jest jednak to, jak ten dochód zostaje opodatkowany. Zgodnie z Art. 45 Ley 35/2006 zalicza się go do renta general. Nie obowiązuje więc stała stawka: podatek zależy od twojej krańcowej stawki podatkowej, na którą składają się stawka państwowa oraz stawka obowiązująca w twojej wspólnocie autonomicznej. Często przywoływane 19 % dotyczy nierezydentów mieszkających w UE, a nie ciebie.

Przykład: Wartość katastralna wynosi 200.000 €, przez ostatnie 10 lat nie było aktualizacji, a nieruchomość należała do ciebie przez cały rok. Fikcyjny dochód to 2 % z 200.000 €, czyli 4.000 €. Te 4.000 € doliczasz do pozostałych dochodów. Podatek od tej kwoty obliczasz według swojej krańcowej stawki podatkowej. Nie ma tu kwoty, która byłaby właściwa dla wszystkich: wynik zależy od twoich dochodów i stawek obowiązujących w twojej wspólnocie autonomicznej. Więcej o tych stawkach przeczytasz w poradniku o IRPF dla rezydentów.

2. IBI – podatek od nieruchomości

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to podatek gminny, który płacisz niezależnie od miejsca zamieszkania. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej i stawki ustalonej przez gminę. W przypadku nieruchomości miejskich ustawowy przedział wynosi od 0,4 do 1,1 % (Art. 72 RDLeg 2/2004). Gminy mogą ponadto naliczyć dopłatę w wysokości do 50 % za mieszkania pozostające stale niezamieszkane. Warto o tym pamiętać, jeśli kupujesz nieruchomość, w której nie będziesz mieszkać na stałe. Więcej informacji znajdziesz w poradniku o podatku IBI w Hiszpanii.

3. Podatek majątkowy – zgodnie z przepisami twojego regionu

Tu pojawia się kolejne poważne nieporozumienie. Na Balearach od 1 stycznia 2024 obowiązuje kwota wolna od podatku w wysokości 3.000.000 €. Nierezydenci mogą skorzystać z tej kwoty, wybierając stosowanie przepisów Balearów, jeśli znajduje się tam większość ich majątku w Hiszpanii. Podstawą jest Disposición adicional cuarta ustawy Ley 19/1991 w brzmieniu nadanym przez Ley 11/2021. Z jej treści wynika, że takie prawo wyboru przysługuje wyłącznie nierezydentom.

Jesteś rezydentem. Zgodnie z art. 31.2 Ley 22/2009 obowiązują cię przepisy wspólnoty autonomicznej, w której zwykle mieszkasz. Na podstawie art. 5.Uno a) Ley 19/1991 podatek obejmuje cały twój majątek netto na świecie, a nie tylko nieruchomość na Majorce. To, ile zapłacisz, zależy od miejsca zameldowania. Pod tym względem przepisy wspólnot autonomicznych różnią się bardziej niż przy jakimkolwiek innym podatku: od pełnego opodatkowania po daleko idące ulgi.

Jeśli twoja wspólnota autonomiczna nie wprowadziła własnych przepisów, obowiązują 3 ogólnokrajowe zasady. Stanowią one również przepisy uzupełniające:

• Kwota wolna od podatku: 700.000 € (art. 28.Dos i Tres Ley 19/1991)
• Zwolnienie z podatku nieruchomości, w której mieszkasz na stałe, do 300.000 € (art. 4.Nueve Ley 19/1991) – dotyczy twojego mieszkania na kontynencie, a nie drugiej nieruchomości na Majorce
• Obowiązek złożenia deklaracji nawet wtedy, gdy nie masz podatku do zapłaty, jeśli wartość twoich dóbr i praw przekracza 2.000.000 € (art. 37 Ley 19/1991)

Dochodzi do tego podatek, o którym wiele osób zapomina: ogólnokrajowy Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Ley 38/2022). Ma własną kwotę wolną w wysokości 700.000 €. Przy podstawie opodatkowania od 3.000.000 € stawka wynosi 1,7 % i rośnie do 3,5 %. Podatek ten ma właśnie równoważyć regionalne ulgi w podatku od majątku. Nawet jeśli twoja wspólnota autonomiczna przewiduje hojne ulgi, możesz więc mieć obowiązek zapłaty tego podatku. Szczegóły znajdziesz w poradniku o podatku od majątku w Hiszpanii.

O tym, jak i kiedy składać deklaracje, przeczytasz w poradniku dotyczącym rozliczenia podatkowego w Hiszpanii.

Wynajem wakacyjny: surowe ograniczenia i inne zasady opodatkowania

Wielu Hiszpanów z kontynentalnej części kraju kupuje nieruchomość z myślą o wynajmowaniu jej w miesiącach, w których sami z niej nie korzystają. Trzeba jednak uważać na obowiązujące przepisy, a sposób opodatkowania znów zależy od statusu rezydenta.

Najważniejsze zasady dotyczące licencji

Na Majorce krótkoterminowy wynajem turystyczny wymaga licencji ETV. Od lutego 2022 obowiązuje moratorium na tworzenie nowych miejsc noclegowych dla turystów. Decreto-ley 4/2025 z kwietnia 2025 zakazuje tworzenia takich miejsc w budynkach wielorodzinnych na całym archipelagu, a w Palma od lutego 2026 nie przewiduje się już żadnych nowych miejsc. W marcu 2026 Consell de Mallorca wznowił przydzielanie ograniczonej puli miejsc w drodze losowania. Dotychczasowe licencje pozostają ważne, co znajduje odzwierciedlenie w cenach nieruchomości. Ponieważ sytuacja szybko się zmienia, aktualne informacje zbieramy w 1 miejscu: w poradniku o licencji ETV na wynajem wakacyjny na Majorce, a jeśli kupujesz nieruchomość z istniejącą licencją — w poradniku o przeniesieniu licencji ETV.

Co możesz zrobić bez licencji: Umowy najmu zawierane na podstawie ustawy o najmie LAU – najem na cele mieszkaniowe lub najem sezonowy, którego nieturystyczny cel można udokumentować – nie wymagają licencji ETV. Jeśli rozważasz taką możliwość, zajrzyj do poradnika o najmie długoterminowym na Majorce.

Jak opodatkowane są twoje przychody z najmu

Przychody z najmu rozliczasz w ramach IRPF jako rendimientos del capital inmobiliario – nie w ramach IRNR. Nie obowiązuje cię też stawka 19 %, lecz twoja indywidualna stawka podatkowa. Możesz za to odliczyć znacznie więcej kosztów niż osoba niebędąca rezydentem podatkowym (Art. 23.1 Ley 35/2006):

• odsetki od kredytu oraz koszty utrzymania i napraw nieruchomości – łącznie do wysokości przychodów brutto; nadwyżkę możesz odliczyć w ciągu kolejnych 4 lat
• podatki i opłaty lokalne obciążające nieruchomość, na przykład IBI
• amortyzację w wysokości do 3 % wyższej z 2 wartości: kosztu nabycia lub wartości katastralnej; w obu przypadkach bez wartości gruntu
• koszty zarządzania nieruchomością oraz usług świadczonych przez podmioty zewnętrzne

Za okresy, w których nieruchomość stoi pusta i pozostaje do twojej dyspozycji, ponownie rozliczasz proporcjonalnie dochód przypisany, o którym była mowa w poprzedniej części.

Ważne: Obniżenie dochodu netto o 50 do 90 % na podstawie Art. 23.2 Ley 35/2006 dotyczy wyłącznie najmu na cele mieszkaniowe. Nie stosuje się go do krótkoterminowego najmu turystycznego. Jeśli uwzględnisz tę ulgę w obliczeniach, zawyżysz przewidywaną rentowność najmu z licencją ETV.

O tym, z jakich innych odliczeń regionalnych możesz skorzystać na Balearach, przeczytasz w poradniku o odliczeniach w IRPF dla wynajmujących na Balearach.

Zakup nieruchomości: co często umyka Hiszpanom z kontynentu

Znasz już Escritura, Notario i Registro de la Propiedad. Na Majorce warto jednak zwrócić uwagę na kilka różnic.

Od oferty do wpisu w księdze wieczystej – krok po kroku

1. Nie potrzebujesz NIE – jako obywatel Hiszpanii posługujesz się numerem podatkowym złożonym z numeru twojego DNI i litery kontrolnej (Art. 18 RD 1065/2007). NIE to numer identyfikacyjny dla cudzoziemców; nie potrzebujesz go także wtedy, gdy kupujesz nieruchomość na Balearach. Sprawdź natomiast, czy twoje dane meldunkowe i adres do celów podatkowych w AEAT są aktualne.
2. Sprawdź Valor de referencia – zanim zaczniesz negocjować cenę, ponieważ ta wartość może podnieść podstawę opodatkowania.
3. Zawrzyj umowę rezerwacyjną (Contrato de Reserva) – zwykle wiąże się to z wpłatą zaliczki w wysokości 1–3 % ceny zakupu. Więcej informacji: Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.
4. Podpisz umowę Arras (Contrato de Arras) – wpłacisz zwykle 10 % ceny zakupu. Ta umowa prywatna jest wiążąca; jeśli wycofasz się z zakupu, stracisz wpłaconą kwotę.
5. Sprawdź stan prawny nieruchomości (Due Diligence) – przejrzyj Nota Simple i wypis z katastru, sprawdź sytuację planistyczną oraz obciążenia nieruchomości. Przeczytaj też: Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.
6. Ustal, jak sfinansujesz zakup – o tym za chwilę.
7. Podpisz akt notarialny (Escritura Pública) – hiszpański notariusz sporządza akt, ale nie dba o interesy stron ani im nie doradza. To ty i twój prawnik musicie wszystko sprawdzić.
8. Zapłać podatki – ITP albo IVA oraz AJD należy zapłacić do ATIB w ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu notarialnego.
9. Dokonaj wpisu do księgi wieczystej – wpis w Registro de la Propiedad następuje dopiero po zapłaceniu podatku.

Uwaga: Hiszpański notariusz nie sprawdza, czy nieruchomość ma ukryte obciążenia, zaległe opłaty gminne lub dobudówki wzniesione bez pozwolenia. Przy zakupie na wyspie, która ma własne przepisy budowlane, warto skorzystać z pomocy niezależnego prawnika.

Finansowanie: jako rezydent masz lepsze możliwości, niż sądzisz

Wiele poradników o finansowaniu zakupu nieruchomości na Majorce powstało z myślą o nabywcach z zagranicy. Dlatego podają niskie limity kredytowania. Ciebie one nie dotyczą: hiszpańskie banki traktują cię jak rezydenta i zwykle finansują do 80 % wartości nieruchomości ustalonej w wycenie. Wymagają przy tym mniej dokumentów i oferują korzystniejsze oprocentowanie. Szczegóły dotyczące wkładu własnego, kosztów i przebiegu całego procesu znajdziesz w poradniku o kredycie hipotecznym dla rezydentów Hiszpanii.

Pozostają 2 ograniczenia, które wynikają z rodzaju nieruchomości, a nie z twojego obywatelstwa. Po 1, drugi dom nie jest vivienda habitual; banki ostrożniej oceniają ryzyko i częściej wymagają większego wkładu własnego niż przy zakupie 1 nieruchomości. Po 2, limit kredytowania zawsze odnosi się do wartości z wyceny, a nie do ceny zakupu – na Majorce te kwoty często się różnią. Porównanie rodzajów oprocentowania znajdziesz tutaj: Kredyt hipoteczny ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem w Hiszpanii. O tym, jak zapłacić za nieruchomość, przeczytasz tutaj: Przelew pieniędzy do Hiszpanii przy zakupie nieruchomości.

Podatek od majątku: co możesz zaplanować, a czego nie

Jeśli masz większy majątek, już przy zakupie warto przemyśleć, kto formalnie będzie właścicielem nieruchomości. Najpierw wyjaśnijmy 2 kwestie, które kupujący w tej sytuacji często błędnie rozumieją:

• Balearijska kwota wolna od podatku wynosząca 3.000.000 € nie jest dla ciebie dostępna – można z niej skorzystać na podstawie prawa wyboru przysługującego nierezydentom (Disposición adicional cuarta Ley 19/1991).
• Przeprowadzka na Majorkę nie zmienia zasad opodatkowania majątku od razu ani tylko w odniesieniu do wybranej nieruchomości: wpływa na rozliczenie całego twojego majątku, a nie wyłącznie nieruchomości na wyspie.

Sposoby, które mogą rzeczywiście zmniejszyć podatek (każdy z nich warto sprawdzić z doradcą podatkowym):

• Współwłasność: Podatek majątkowy płaci każda osoba osobno. Każdy współwłaściciel rozlicza swój udział i korzysta z własnej kwoty wolnej od podatku. Jeśli małżonkowie mają po połowie udziałów, każdemu przypada połowa podstawy opodatkowania.
• Finansowanie: Pozostała do spłaty kwota kredytu zmniejsza wartość majątku netto. Dlatego hipoteka może mieć znaczenie podatkowe nawet wtedy, gdy masz dość gotówki na zakup.
• Zakup przez spółkę: W pewnych okolicznościach zakup przez hiszpańską spółkę SL może mieć sens, ale to skomplikowane rozwiązanie, które rzadko sprawdza się przy zwykłym drugim domu. Więcej na ten temat: Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez spółkę SL.

Uwaga: Jeśli rozważasz skorzystanie z regionalnych ulg, uwzględnij także państwowy podatek solidarnościowy. Wprowadzono go właśnie po to, by majątek przekraczający 3.000.000 € nie pozostawał bez opodatkowania wskutek regionalnych ulg w podatku majątkowym.

Spadki i darowizny: tu najczęściej dochodzi do nieporozumień

Na Balearen obowiązują jedne z najkorzystniejszych w Hiszpanii zasad opodatkowania spadków. Od lipca 2023 małżonkowie, dzieci i rodzice korzystają ze 100 % ulgi w podatku spadkowym. Często wyciąga się stąd wniosek, że dziedziczenie nieruchomości na wyspie Mallorca podlega balearskim przepisom podatkowym. To nieprawda, a pomyłka może drogo kosztować.

Dziedziczenie: liczy się miejsce zamieszkania spadkodawcy

Zgodnie z art. 32.2 a) Ley 22/2009 o podatku spadkowym decydują przepisy wspólnoty autonomicznej, w której spadkodawca zwykle mieszkał. Art. 28.1 precyzuje, że chodzi o tę wspólnotę, w której spędził najwięcej dni w ciągu 5 lat przed śmiercią. Dotyczy to całego spadku, także nieruchomości na wyspie Mallorca. Jeśli nadal jesteś zameldowany w Madrid, dom w pobliżu Sóller zostanie odziedziczony według przepisów podatkowych obowiązujących w Madrid, a nie na Balearen. Okres 5 lat oznacza też, że przeprowadzka na wyspę nie zmienia od razu zasad opodatkowania spadku.

Darowizna za życia: liczy się położenie nieruchomości

Przy darowiźnie nieruchomości obowiązuje inna zasada: zgodnie z art. 32.2 b) Ley 22/2009 decyduje jej położenie. Do nieruchomości na wyspie Mallorca stosuje się więc przepisy balearskie, w tym ulgę w wysokości 100 % należnego podatku przy darowiznach na rzecz małżonka, dzieci i rodziców. To właśnie w tej sytuacji możesz skorzystać z korzystnych zasad obowiązujących na Balearen. Więcej na ten temat: Spadki i darowizny na Balearen.

A prawo cywilne? Decyduje vecindad civil

To, które przepisy prawa spadkowego regulują dziedziczenie, nie zależy ani od podatku, ani od położenia nieruchomości. Decyduje vecindad civil, czyli terytorialna przynależność osoby w rozumieniu prawa cywilnego. Art. 9.8 Código Civil wyraźnie stanowi, że dziedziczenie podlega prawu właściwemu dla spadkodawcy, „cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren", a art. 16.1 wiąże to prawo z vecindad civil.

W praktyce oznacza to, że zawarcie Pacto Sucesorio, czyli balearskiej umowy dotyczącej przekazania spadku za życia, wymaga balearskiej vecindad civil. Zgodnie z art. 14.5 Código Civil można ją uzyskać po 2 latach nieprzerwanego pobytu, jeśli złoży się odpowiednie oświadczenie w urzędzie stanu cywilnego, albo po 10 latach, jeśli nie złoży się oświadczenia o odmiennej woli. Sam zakup nieruchomości jej nie daje. Więcej na ten temat: Pacto Sucesorio na Balearen, Podatek spadkowy dla rezydentów oraz Testament w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy mieszkańców kontynentalnej Hiszpanii

1. Uważać się za nierezydenta. To najkosztowniejsza pomyłka. Możesz przez nią niepotrzebnie złożyć Modelo 210, rozliczyć niewłaściwy podatek i oprzeć swoje plany na przepisach, które nigdy cię nie dotyczyły.

2. Zakładać, że przysługuje ci kwota wolna od podatku majątkowego obowiązująca na Balearach. Kwota 3.000.000 € wiąże się z prawem wyboru przepisów przez nierezydentów. Ciebie obowiązują przepisy wspólnoty autonomicznej, w której mieszkasz, a ponadto państwowy podatek solidarnościowy.

3. Zakładać, że o dziedziczeniu decydują przepisy obowiązujące na wyspie. Ani podatek, ani prawo cywilne nie zależą od położenia nieruchomości. Decyduje sytuacja osoby: w sprawach podatkowych miejsce zamieszkania w ciągu ostatnich 5 lat, a w sprawach cywilnych vecindad civil.

4. Obliczać ITP według stawek obowiązujących w swojej wspólnocie autonomicznej. Na Balearach najwyższa stawka wynosi 13 %, a podstawą opodatkowania jest wyższa z 2 wartości: cena lub valor de referencia.

5. Liczyć na licencję ETV, której jeszcze nie ma. Jeśli kupujesz nieruchomość z myślą o wynajmie, licencja musi już do niej należeć – inaczej jej nie masz. Na wynajem mieszkań w budynkach wielorodzinnych nie przyznaje się już nowych miejsc w ramach limitu.

6. Przeoczyć szczególne przepisy budowlane obowiązujące na Balearach. Suelo rústico, strefa ochronna Tramuntana, niezalegalizowane dobudówki: dom, który na kontynencie nie budziłby zastrzeżeń, tutaj może okazać się problemem. Więcej na ten temat: Finca na Suelo Rústico oraz Jak zalegalizować samowolę budowlaną na Majorce.

7. Nie przeczytać regulaminu wspólnoty właścicieli. Może on zakazywać wynajmu krótkoterminowego nawet wtedy, gdy masz ważną licencję. Więcej na ten temat: Wspólnota właścicieli w Hiszpanii.

8. Nie docenić skutków przeprowadzki. Jeśli rzeczywiście zamieszkasz na wyspie, zmieni się sposób rozliczania wszystkich twoich podatków: dochodowego, majątkowego, a z czasem także podatku od spadków. Możesz na tym zyskać albo stracić, więc nie warto pozostawiać tego przypadkowi. Pierwszym krokiem jest Empadronamiento na Majorce.

Jeśli jednak zamieszkasz na wyspie

Jeśli przeniesiesz swoje zwykłe miejsce zamieszkania na Baleary, zasady przedstawione w tabeli na początku się zmienią: podatek majątkowy, a po 5 latach także podatek od spadków, będą podlegać przepisom balearskim. To samo dotyczy regionalnej części twojego IRPF. ITP i IBI pozostaną bez zmian, bo zależą od położenia nieruchomości. Pamiętaj o 2 kwestiach: zmiana nie działa wstecz, a w przypadku podatku od spadków zaczyna mieć znaczenie dopiero po dłuższym czasie. Obejmuje też cały twój majątek, nie tylko ten na Majorce. Jeśli rozważasz przeprowadzkę, najpierw oblicz jej skutki podatkowe, a dopiero potem zgłoś zmianę miejsca zamieszkania – nie odwrotnie. Na początek warto sprawdzić regionalne ulgi w IRPF: Ulgi w IRPF na Balearach.

Co trzeba zrobić po zakupie

O kontrolach budynków przeczytasz tutaj: obowiązek przeprowadzania kontroli IEE/ITE na Majorce. Więcej informacji znajdziesz też w artykule o ubezpieczeniu mienia domowego w Hiszpanii.

Lista kontrolna: drugi dom na Majorce dla Hiszpanów z kontynentalnej części kraju

• Ustal i zapisz swój status podatkowy: rezydent w Hiszpanii, wspólnota autonomiczna właściwa dla głównego miejsca zamieszkania
• Sprawdź Valor de referencia nieruchomości przed negocjacją ceny
• Oblicz ITP według stawek obowiązujących na Balearach, stosując właściwą podstawę opodatkowania
• Ustal wartość katastralną i sprawdź, czy gmina zaktualizowała ją w ciągu ostatnich 10 lat
• Oblicz podatek od przypisanego dochodu z nieruchomości według własnej krańcowej stawki podatkowej, a nie 19 %
• Sprawdź zasady opodatkowania majątku w swojej wspólnocie autonomicznej oraz państwową daninę solidarnościową
• Sprawdź licencję ETV, jeśli planujesz wynajem turystyczny
• Uzyskaj Nota Simple i wypis z katastru
• Sprawdź, co możesz wybudować lub rozbudować: uwzględnij przepisy dotyczące Suelo rústico i Tramuntana
• Zapytaj o kredyt dla rezydentów; wysokość finansowania odnieś do wartości nieruchomości z wyceny
• Zaplanuj dziedziczenie: podatek od spadku zależy od miejsca zamieszkania, a prawo cywilne od vecindad civil
• Sprawdź w statucie wspólnoty właścicieli, czy nie ma zakazu wynajmu
• Skonsultuj się z doradcą podatkowym, który zna przepisy obowiązujące na Balearach

Podsumowanie

Dla mieszkańców kontynentalnej Hiszpanii drugi dom na Majorce nie jest tak egzotycznym przedsięwzięciem, jak przedstawia to wiele poradników. Pod jednym względem wymaga jednak więcej uwagi. Nie zmieniasz zasad rozliczania podatku dochodowego: nadal jesteś rezydentem, wykazujesz wszystko w IRPF i nie potrzebujesz formularza Modelo 210. Zmienia się natomiast to, gdzie płacisz poszczególne podatki — i każdy z nich rządzi się innymi zasadami. Położenie nieruchomości na Balearach oznacza, że przy ITP, IBI i darowiźnie stosuje się tamtejsze przepisy. Podatek od majątku i podatek od spadku nadal podlegają przepisom twojej wspólnoty autonomicznej. Jeśli wcześniej uporządkujesz te kwestie, kupisz nieruchomość spokojniej, niż gdybyś kierował się zasadami przeznaczonymi dla zagranicznych nabywców. Wyspa pozostaje jednym z rynków nieruchomości o najstabilniejszej wartości w regionie Morza Śródziemnego — pod warunkiem że zadbasz o podstawy.

Oficjalne źródła

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, podatek od majątku na Balearach): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRPF, Imputación de rentas inmobiliarias): sede.agenciatributaria.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley 35/2006 dotycząca IRPF, Ley 19/1991 dotycząca IP, Ley 22/2009 dotycząca systemu finansowania, Código Civil): https://www.boe.es
• Catastro España (wartość katastralna i Valor de Referencia): https://www.sedecatastro.gob.es
• Govern de les Illes Balears (przepisy dotyczące turystyki i wynajmu): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad España (wpis do rejestru nieruchomości): https://www.registradores.org