Majorka jako drugie miejsce zamieszkania dla Hiszpanów z kontynentu: podatki, prawo i koszty w 2026 roku

Jako Hiszpan z kontynentu należysz do często pomijanej grupy nabywców na Majorce: znasz język, system prawny i kulturę – i właśnie dlatego jeszcze łatwiej nie doceniasz różnic podatkowych i prawnych między Balearami a Madrytem, Barceloną czy Walencją. Baleary mają bowiem własną administrację podatkową (ATIB), własne stawki podatku od nieruchomości (ITP), wygasający system wynajmu wakacyjnego oraz podatek od majątku z wyraźnie odmiennym progiem wolnym od podatku. Ten poradnik pokaże ci krok po kroku, jakie podatki trzeba zapłacić przy zakupie, jak na bieżąco opodatkowana jest twoja nieruchomość na Majorce, co będzie obowiązywać w kwestii wynajmu wakacyjnego w 2026 roku, jakie błędy szczególnie często popełniają Hiszpanie z kontynentu – i jak od samego początku obrać właściwy kierunek.

Planujesz właśnie zakup drugiego mieszkania na Majorce i chcesz od samego początku dobrze zaplanować strukturę podatkową?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — skontaktujemy cię ze sprawdzonymi doradcami podatkowymi i prawnikami na Majorce
• Szczegółowe zestawienie wszystkich dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości na Majorce

Rezydent czy nierezydent? Decydujący wybór

Zanim przejdziemy do poszczególnych podatków, trzeba wyjaśnić jedną kwestię: czy dla hiszpańskiego urzędu skarbowego jesteś „residente” czy „no residente”? Nie chodzi tu o obywatelstwo, tylko o status pobytu.

Zasada 183 dni: Jeśli przebywasz w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku kalendarzowym, jesteś uznawany za osobę podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (residente fiscal) i rozliczasz swoje dochody z całego świata w Hiszpanii w ramach podatku IRPF. Jeśli przebywasz w Hiszpanii krócej niż 183 dni – czyli zachowujesz swoje faktyczne główne miejsce zamieszkania na kontynencie, a Majorkę traktujesz jako drugie miejsce zamieszkania – jesteś uznawany za nierezydenta podatkowego i podlegasz podatkowi IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Ciekawostka dla Hiszpanów z kontynentu: jako obywatel Hiszpanii i tak podlegasz opodatkowaniu w Hiszpanii, ale to, czy twoje miejsce zamieszkania dla celów podatkowych znajduje się w Madrycie, czy na Majorce, ma ogromne znaczenie. Jeśli przeniesiesz swoje główne miejsce zamieszkania na Majorkę (Empadronamiento + Residencia na Balearach), podlegasz w pełni balearskiemu prawu podatkowemu – w tym korzystniejszym przepisom dotyczącym podatku od spadków, ale też lokalnym obowiązkom podatkowym. Jeśli korzystasz z Majorki jako prawdziwego drugiego miejsca zamieszkania i pozostajesz zameldowany na kontynencie, nadal podlegasz podatkowi IRNR od swojej nieruchomości na Majorce.

Uwaga: Limit 183 dni dotyczy całego pobytu w Hiszpanii, a nie tylko na Majorce. Jeśli jesteś już rezydentem Madrytu i kupujesz drugie mieszkanie na Majorce, na razie nic się nie zmieni w Twojej sytuacji podatkowej – będziesz jednak miał dodatkowe obowiązki związane ze zgłoszeniami i płatnościami za nieruchomość na Majorce.

ITP Baleary 2026: Ile naprawdę płacisz przy zakupie

Podatek od przeniesienia własności (ITP) to największy pojedynczy koszt przy zakupie istniejącej nieruchomości. Na Balearach obowiązują własne, progresywne stawki – i są one wyższe niż na kontynencie w wielu wspólnotach autonomicznych.

Standardowe stawki ITP na Balearach (nieruchomości z rynku wtórnego)

Stawki te są stosowane progresywnie dla poszczególnych przedziałów – podobnie jak w przypadku progów podatku dochodowego. Przy cenie zakupu wynoszącej 700 000 € zapłacisz więc: 8 % od pierwszych 400 000 € (32 000 €), 9% od kolejnych 200 000 € (18 000 €) oraz 10% od ostatnich 100 000 € (10 000 €) – w sumie 60 000 € ITP.

Obniżone stawki ITP: dla kogo one obowiązują?

Dla osób kupujących po raz pierwszy w wieku poniżej 30 lat, osób niepełnosprawnych lub nabywców mieszkań socjalnych (VPO/VPL) obowiązują znacznie niższe stawki, a nawet całkowite zwolnienie z podatku. Jako mieszkaniec Hiszpanii kontynentalnej, który kupuje drugie mieszkanie, zazwyczaj nie możesz skorzystać z tych ulg – bo nie kupujesz ani swojej pierwszej nieruchomości, ani głównego miejsca zamieszkania na Majorce.

Uwaga: W przypadku nowych nieruchomości zamiast podatku ITP obowiązuje podatek VAT (IVA): 10% w przypadku nieruchomości mieszkalnych, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD). Na Balearach stawka AJD wynosi zazwyczaj 1,5%.

Jeśli chcesz poznać szczegółowy wykaz wszystkich kosztów dodatkowych związanych z zakupem nieruchomości, zajrzyj do naszego poradnika na ten temat na Majorce – znajdziesz tam też zestawienie opłat notarialnych i opłat za wpis do księgi wieczystej.

Bieżące obowiązki podatkowe właścicieli drugich mieszkań

Zakup załatwiony – teraz zaczynają się coroczne obowiązki. Jako nierezydent z drugim miejscem zamieszkania na Majorce musisz zadbać o co najmniej trzy bieżące sprawy podatkowe.

1. IRNR: Podatek od nieruchomości wykorzystywanych na własne potrzeby (Modelo 210)

W Hiszpanii opodatkowuje się już sam fakt posiadania nieruchomości – nawet jeśli ani razu w ciągu roku jej nie wynajmujesz. Zasada jest taka: urząd skarbowy zakłada fikcyjne użytkowanie.

Podstawą obliczeń jest wartość katastralna (valor catastral). Zazwyczaj uznaje się 1,1 % tej kwoty za fikcyjny dochód (w przypadku starszych, nieaktualnych wartości katastralnych może to być 2 %). Od tej kwoty naliczany jest podatek IRNR w wysokości 19% – dotyczy to osób zamieszkałych w UE, a więc także Hiszpanów z kontynentu, którzy nie są rezydentami podatkowymi na Balearach.

Przykład obliczeniowy: wartość katastralna 200 000 €, nieaktualna → 2 % = 4 000 € podstawa opodatkowania → 19 % IRNR = 760 € roczny podatek

Formularz Modelo 210 dotyczący podatku od nieruchomości wykorzystywanych na własne potrzeby trzeba składać raz w roku, zazwyczaj do 31 grudnia za bieżący rok. W Hiszpanii sam musisz zadbać o rozliczenie i zapłatę podatku (autoliquidación) – nie dostaniesz decyzji podatkowej.

2. IBI – podatek od nieruchomości

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to podatek lokalny, który musisz zapłacić niezależnie od tego, jaki masz status podatkowy. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej i stawki podatkowej (tipo impositivo) obowiązującej w danej gminie. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku o podatku IBI w Hiszpanii.

3. Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Na Balearach od 1 stycznia 2024 r. dla nierezydentów obowiązuje kwota wolna od podatku w wysokości 3 000 000 €. Oznacza to, że jeśli wartość twojej nieruchomości na Majorce (po odliczeniu ewentualnych kredytów hipotecznych) nie przekracza tego progu, masz co prawda obowiązek złożenia zeznania, ale nie ponosisz faktycznego obciążenia podatkowego. W przypadku przekroczenia tego progu obowiązują progresywne stawki od 0,28% do 3,45%.

Uwaga: Podwyższony próg wolny od podatku w wysokości 3 mln € obowiązuje od 1 stycznia 2024 r. W przypadku przyszłej zmiany rządu na Balearach kwota ta teoretycznie może znowu zostać obniżona – eksperci radzą, żeby tak zorganizować strukturę majątku, żeby nawet przy niższym progu zwolnienia (wcześniej 700 000 €) nie spotkała cię żadna niemiła niespodzianka.

Wynajem wakacyjny 2026: zawieszenie licencji ETV i co to dla ciebie oznacza

Wielu Hiszpanów z kontynentu kupuje nieruchomości na Majorce z zamiarem wynajmowania ich w miesiącach, kiedy sami z nich nie korzystają, za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com. W latach 2025/2026 zaszła tu zasadnicza zmiana.

Dekret 4/2025: Rząd Balearów tym dekretem wstrzymał wydawanie nowych licencji ETV (Estancias Turísticas en Viviendas). Obecnie nie wydaje się nowych licencji na wynajem turystyczny nieruchomości mieszkalnych. Jeśli kupisz nieruchomość bez ważnej licencji ETV, nie będziesz mógł jej w najbliższym czasie legalnie wynajmować turystom.

Natomiast istniejące licencje ETV to cenny atut – i odpowiednio się to odzwierciedla w cenie. Nieruchomości oferowane z ważną licencją osiągają na rynku znacznie wyższą cenę.

Co jeszcze jest dozwolone? Wynajem długoterminowy (ponad 31 dni) nie wymaga zezwolenia i nadal jest możliwy. Jeśli chcesz wynająć nieruchomość na dłuższy okres, warto zajrzeć do naszego poradnika dotyczącego wynajmu długoterminowego na Majorce.

Zasady opodatkowania wynajmu wakacyjnego (o ile to jeszcze możliwe)

Jeśli kupisz nieruchomość z istniejącą licencją ETV i wynajmiesz ją, dla nierezydentów obowiązują następujące zasady:

• Dochody z wynajmu podlegają opodatkowaniu według stawki 19% w ramach IRNR (osoby zamieszkałe w UE)
• Jako osoba niebędąca rezydentem możesz odliczyć proporcjonalnie koszty uznawane w całej UE (odsetki od kredytu hipotecznego, amortyzację, koszty zarządzania – proporcjonalnie do liczby dni, w których nieruchomość była wynajmowana)
• W każdym kwartale, w którym uzyskano dochody z wynajmu, trzeba złożyć osobny formularz Modelo 210
• Okresy, w których mieszkanie nie jest wynajmowane, nadal będą opodatkowane jako użytkowanie własne (proporcjonalnie)

Więcej o możliwościach odliczeń podatkowych znajdziesz w poradniku dotyczącym odliczeń od podatku IRPF dla wynajmujących na Balearach.

Proces zakupu: co Hiszpanie z kontynentu często nie doceniają

Znasz już pojęcia „Escritura”, „Notario” i „Registro de la Propiedad” – ale niektóre specyficzne cechy Majorki zaskakują nawet Hiszpanów z kontynentu.

Krok po kroku: od oferty do księgi wieczystej

1. Wniosek o nadanie numeru NIE – Nawet jako obywatel Hiszpanii z DNI potrzebujesz numeru Número de Identificación de Extranjero (NIE) do nieruchomości na Majorce, jeśli nie jesteś zarejestrowany podatkowo na Balearach. W praktyce wielu Hiszpanów z kontynentu korzysta z DNI, ale w konkretnym przypadku warto skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym.
2. Podpisanieumowy rezerwacyjnej (Contrato de Reserva) – zazwyczaj z wpłatą zaliczki w wysokości 1–3% ceny zakupu. Więcej na ten temat: Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.
3. Podpisanieumowy przedwstępnej (Contrato de Arras) – zazwyczaj 10% ceny zakupu. Ta prywatna umowa jest w Hiszpanii wiążąca; jeśli kupujący się wycofa, zaliczka przepada.
4. Due diligence – wyciąg z rejestru gruntów (Nota simple), wyciąg z katastru, sytuacja urbanistyczna, sprawdzenie zaległych zobowiązań związanych z nieruchomością. Przeczytaj nasz poradnik „Sprawdzanie rejestru gruntów w Hiszpanii”.
5. Ustal kwestie finansowania – jako osoba niebędąca rezydentem Majorki zazwyczaj dostaniesz maksymalnie 70% wartości kredytowej nieruchomości. Więcej na ten temat: Kredyt hipoteczny na Majorce.
6. Spotkanie u notariusza (Escritura Pública) – Hiszpański notariusz poświadcza transakcję kupna, ale nie sprawdza interesów stron i nie udziela porad. Odpowiedzialność za sprawdzenie tych kwestii spoczywa na tobie i twoim prawniku.
7. Płatność podatków – ITP lub IVA+AJD trzeba uiścić na rzecz ATIB w ciągu 30 dni roboczych od daty sporządzenia escritury.
8. Wpis do księgi wieczystej – Wpis do Registro de la Propiedad następuje dopiero po zapłaceniu podatku.

Uwaga: Hiszpański notariusz różni się od niemieckiego: sporządza akt notarialny, ale nie sprawdza, czy nie ma ukrytych obciążeń, zaległych opłat gminnych czy nielegalnych dobudówek. Niezależny prawnik (abogado) to nie luksus, tylko konieczność.

Kredyt hipoteczny dla nierezydentów: jakie są wymagania banków z Balearów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom, ale stawiają im inne wymagania niż klientom rezydentom.

Pomocne porównanie stóp stałych i zmiennych znajdziesz w poradniku „Kredyt hipoteczny – stały czy zmienny w Hiszpanii”. Jeśli chodzi o przelew ceny zakupu z Hiszpanii lub z zagranicy: „Przelew pieniędzy do Hiszpanii przy zakupie nieruchomości”.

Jak sprytnie zaplanować podatek od majątku

Jeśli wartość nieruchomości wynosi blisko 3 miliony euro lub więcej, warto już przy zakupie przemyśleć strukturę własności.

Możliwe rozwiązania (zawsze sprawdź je z doradcą podatkowym):

• Współwłasność z małżonkiem lub dziećmi: każdy współwłaściciel ma swój własny próg wolny od podatku. Jeśli udział jednej osoby wynosi mniej niż 3 mln €, nie ma obowiązku płacenia podatku. Zgodnie z wynikami naszych badań podejście to jest wyraźnie uznane.
• Kredyt hipoteczny jako pozycja podlegająca odliczeniu: niespłacona kwota kredytu zmniejsza majątek netto brany pod uwagę przy rozliczeniu podatkowym. Dlatego hiszpański kredyt hipoteczny może być opłacalny podatkowo, nawet jeśli masz wystarczającą płynność finansową.
• Struktura SL: W pewnych okolicznościach zakup nieruchomości za pośrednictwem hiszpańskiej spółki SL (Sociedad Limitada) może przynieść korzyści. Jest to jednak skomplikowane i nie dla każdego, kto szuka drugiego domu. Więcej na ten temat: Zakup nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem spółki SL.

Uwaga: Od 1 stycznia 2024 r. na Balearach obowiązuje dla nierezydentów kwota wolna od podatku w wysokości 3 mln euro. Nie jest to jednak ustalenie niezmienne z politycznego punktu widzenia – gdyby kwota ta wynosiła wcześniej 700 000 euro, dotyczyłoby to znacznie większej liczby nieruchomości.

Spadki i darowizny: co warto wiedzieć o prawie Balearów

Każdy, kto ma nieruchomość na Majorce, prędzej czy później musi zmierzyć się z kwestią spadku. Dobra wiadomość: Baleary mają jeden z najkorzystniejszych systemów podatku spadkowego w Hiszpanii dla najbliższych krewnych (dzieci, rodzice, małżonkowie). Zła wiadomość: dla dalszych krewnych lub osób niespokrewnionych obciążenie podatkowe może być spore.

Pacto Sucesorio: Prawo Balearów pozwala na zawieranie specjalnych umów spadkowych za życia, które mogą być korzystniejsze podatkowo niż klasyczny testament. To narzędzie, którego nie ma na kontynencie. Więcej na ten temat: Pacto Sucesorio na Balearach oraz Dziedziczenie i darowizny na Balearach.

Uwaga: Nawet jeśli jako Hiszpan z kontynentu dobrze znasz krajowe prawo spadkowe – specjalne prawo spadkowe Balearów (Derecho Civil Balear) różni się w istotnych kwestiach od Código Civil. Niezbędna jest tu pomoc notariusza z Balearów lub prawnika specjalizującego się w prawie spadkowym.

Najczęstsze błędy, jakie popełniają Hiszpanie z kontynentu przy zakupie nieruchomości na Majorce

Hiszpanie z kontynentu często popełniają inne błędy przy zakupie nieruchomości na Majorce niż zagraniczni nabywcy – bo myślą, że znają ten system.

1. Nie lekceważ podatku ITP: wielu opiera się na stawkach obowiązujących w swoim regionie. Stawki na Balearach (do 13%) są czasami znacznie wyższe od tych, do których przyzwyczaiłeś się w niektórych innych regionach.

2. Brak analizy due diligence dotyczącej specyfiki prawa budowlanego na Balearach: „suelo rústico”, strefa ochronna Tramuntana, nielegalne dobudówki – na Majorce obowiązują specyficzne ograniczenia, które różnią się od tych na kontynencie. Dom, który na kontynencie byłby bez problemu legalny, na Majorce może sprawiać spore kłopoty. Więcej na ten temat: Legalizacja Finca na „suelo rústico” i nielegalnych zabudów na Majorce.

3. Nie licz na to, że licencja ETV jest już pewna: jeśli kupujesz nieruchomość, żeby ją wynająć, i liczysz na licencję, o którą dopiero chcesz się ubiegać, to się mylisz. Od czasu wydania dekretu nr 4/2025 nie wydaje się już nowych licencji ETV.

4. Nie zapomnij o Modelo 210: podatek od nieruchomości wykorzystywanej na własne potrzeby trzeba zapłacić nawet wtedy, gdy nigdy nie wynajmujesz tej nieruchomości. Wielu Hiszpanów z kontynentu nie jest przyzwyczajonych do składania zeznania podatkowego za drugie mieszkanie, z którego sami korzystają – w Hiszpanii jest to jednak konieczne, jeśli podlegasz podatkowi IRNR.

5. Nie ignoruj regulaminu wspólnoty właścicieli: Każde osiedle mieszkaniowe ma swój własny regulamin. Krótkoterminowy wynajem może być tam wewnętrznie zabroniony, nawet jeśli masz licencję ETV. Więcej na ten temat: Wspólnota właścicieli w Hiszpanii.

6. Nie zapominaj o miejscu zamieszkania dla celów podatkowych: jeśli spędzasz zbyt wiele dni na Majorce, ryzykujesz, że niechcący zmienisz miejsce zamieszkania na Baleary – ze wszystkimi konsekwencjami podatkowymi dla twoich dochodów na całym świecie.

Co będzie dalej? Przegląd bieżących obowiązków

Po zakupie zaczyna się właściwa praca administracyjna. Oto przegląd powtarzających się obowiązków:

O przeglądzie budynku: obowiązkowy przegląd IEE/ITE na Majorce. O ubezpieczeniu mienia domowego w Hiszpanii.

Lista kontrolna: Drugi dom na Majorce dla Hiszpanów z kontynentu

• Ustal, jaki masz status podatkowy (rezydent kontynentu czy Balearów)
• Sprawdź status NIE dla transakcji na Majorce
• Oblicz kwotę ITP dla planowanej ceny zakupu (skala balearska)
• Oblicz wartość katastralną nieruchomości (na podstawie IRNR)
• Sprawdź, czy masz licencję ETV, jeśli planujesz wynajem wakacyjny
• Uzyskaj wyciąg z księgi wieczystej (Nota simple) i wyciąg z katastru
• Sprawdź sytuację prawną dotyczącą zabudowy (grunt rolniczy? Tramuntana? Dobudówki?)
• Wyjaśnij strukturę finansowania (LTV, kredyt hipoteczny jako narzędzie do optymalizacji podatku od majątku)
• Przemyśl strukturę własności pod kątem planowania spadkowego (Pacto Sucesorio?)
• Sprawdź, czy statut wspólnoty właścicieli zawiera zakazy wynajmu
• Modelo 210 – zapisz to w kalendarzu po zakupie
• Zatrudnij lokalnego doradcę podatkowego i adwokata na Majorce

Podsumowanie

Majorka jako drugie miejsce zamieszkania to dla Hiszpanów z kontynentu atrakcyjny, ale niełatwy projekt. Baleary działają pod względem podatkowym i prawnym według własnych zasad: progresywne, wysokie stawki podatku ITP, własna administracja podatkowa (ATIB), specyficzne prawo spadkowe oraz praktycznie zamknięty system wynajmu wakacyjnego od czasu wejścia w życie dekretu 4/2025. Jeśli znasz te specyficzne uwarunkowania, przed zakupem dobrze wszystko zaplanujesz i skorzystasz z pomocy lokalnych ekspertów na Majorce, to i tak możesz podjąć bardzo dobrą decyzję. Wyspa pozostaje jednym z najbardziej stabilnych rynków nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego – o ile wszystko jest dobrze przygotowane.

Oficjalne źródła

• ATIB – Urząd Skarbowy Wysp Balearskich (ITP, AJD, podatek od majątku): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (IRNR Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Rząd Wysp Balearskich – BOIB (dekret nr 4/2025 o wstrzymaniu wydawania licencji ETV): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro de la Propiedad w Hiszpanii (wpis do księgi wieczystej): https://www.registradores.org
• BOE – Dziennik Urzędowy Państwa (Dekret Królewski nr 240/2007, ustawa o podatku od dochodów z zagranicy – LIRNR): https://www.boe.es
• Catastro España (wartości katastralne, wyszukiwanie nieruchomości): https://www.sedecatastro.gob.es