Budżet zakupowy na Majorce

Na jaką nieruchomość na Majorce naprawdę Cię stać? Nie decyduje o tym sam kapitał własny, lecz to, co z niego zostaje po zaliczce, podatkach i opłatach. Kalkulator odwraca zwykły sposób liczenia: na podstawie Twojego kapitału własnego i wskaźnika finansowania Twojego banku wskazuje najwyższą cenę zakupu, jaką jesteś w stanie udźwignąć.

Na jaką nieruchomość na Majorce mogę sobie pozwolić?

Twój budżet to nie kapitał własny podzielony przez udział, który musisz pokryć sam. Bank finansuje bowiem tylko część ceny zakupu, a kosztów dodatkowych nie finansuje wcale: podatki, notariusza, księgi wieczystej i doradztwo płacisz dodatkowo z własnej kieszeni. Maksymalna cena zakupu to zatem kwota, przy której Twój kapitał własny dokładnie wystarcza, by pokryć niefinansowaną część ceny oraz wszystkie koszty dodatkowe.

Jak to się liczy

Kalkulator odwraca typowy sposób myślenia. Zwykle pytasz: kupuję za określoną cenę, ile mnie to łącznie kosztuje? Tutaj pytasz: mam określoną sumę, jaka cena zakupu do niej pasuje, żeby na spotkaniu u notariusza nie zabrakło pieniędzy?

Stoi za tym prosty warunek. Twój kapitał własny musi jednocześnie pokryć dwie rzeczy:

• część ceny zakupu, której bank nie finansuje,
• wszystkie koszty dodatkowe zakupu, czyli podatki, opłaty notarialne i za księgę wieczystą, honorarium gestoría — hiszpańskiego biura administracyjnego, które załatwia za Ciebie formalności urzędowe i zgłoszenia podatkowe — oraz doradztwo.

Obie pozycje rosną wraz z ceną zakupu. Dlatego budżetu nie da się wyznaczyć za pomocą jednego dzielenia: koszty dodatkowe nie są stałą narzutą, lecz składają się z udziałów procentowych ceny oraz kwot wynikających z urzędowej taryfy opłat. Kalkulator szuka więc ceny zakupu, przy której obie strony równania dokładnie się bilansują, a następnie pokazuje, jak rozkłada się cała suma.

Co finansuje bank

Wskaźnik finansowania (LTV) to udział wartości, jaki bank udziela jako kredyt. Nie jest to norma prawna, lecz praktyka bankowa: żadna ustawa go nie narzuca, każdy bank ustala go samodzielnie i uzależnia od Twojego dochodu, wieku oraz samej nieruchomości. Dla kupujących, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, wskaźnik ten jest zazwyczaj wyraźnie niższy niż w przypadku rezydentów. Wiążący jest wyłącznie wskaźnik, który Twój bank poda Ci na piśmie; wpisz go do kalkulatora, zamiast planować na podstawie wartości orientacyjnej. Jak zasadniczo przebiega finansowanie dla nierezydentów, jakich dokumentów wymaga bank i jak długo trwa weryfikacja, przeczytasz w naszym przeglądzie finansowania bez hiszpańskiego miejsca zamieszkania.

Istotne jest również, do czego bank stosuje swój wskaźnik. Nie liczy go od ceny zakupu, lecz od niższej z dwóch wartości: ceny zakupu i tasación. Tasación to wycena sporządzona przez zatwierdzoną w Hiszpanii firmę rzeczoznawczą, której bank wymaga przed udzieleniem przyrzeczenia kredytowego. Jeśli wycena wypadnie niżej niż uzgodniona cena, kredyt maleje, twoje zapotrzebowanie na kapitał własny rośnie, a budżet się kurczy. Ile kosztuje wycena, kto ją zleca i dlaczego niemal zawsze wypada poniżej ceny rynkowej, wyjaśniamy w artykule Wycena nieruchomości przez hiszpańskich rzeczoznawców.

Co składa się na koszty dodatkowe

Największą część kosztów dodatkowych stanowi podatek, a to, który z nich zapłacisz, zależy wyłącznie od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy używana. Obie opcje wykluczają się wzajemnie:

• Nieruchomość z rynku wtórnego (sprzedającym jest osoba prywatna lub nieruchomość była już wcześniej zamieszkana): naliczany jest podatek od czynności cywilnoprawnych ITP, po hiszpańsku Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Na Balearach jest on progresywny i wynosi od 8% w najniższym progu do 13% w najwyższym. Stawka rośnie więc wraz z ceną zakupu, a każdy próg dotyczy tylko tej części ceny, która się w nim mieści — nie całej kwoty według najwyższej stawki.
• Nowe budownictwo od dewelopera: zamiast ITP płacisz sprzedającemu podatek VAT IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), tutaj w stawce 10%. Do tego dochodzi podatek od czynności notarialnych AJD (Actos Jurídicos Documentados), opłata od samego aktu notarialnego, zwykle w wysokości 1,5%. Powyżej kwoty aktu notarialnego wynoszącej 1 000 000 € na Balearach obowiązuje wyższa stawka AJD.

Pod kreską nowe budownictwo jest pod względem podatkowym droższe niż rynek wtórny. Przy tym samym kapitale własnym twoja maksymalna cena zakupu wypada więc niżej, jeśli kupujesz od dewelopera. Systematykę obu podatków oraz kwestię, kiedy nieruchomość uznaje się za „nową", omawiamy szczegółowo w artykule Przegląd podatku od czynności cywilnoprawnych na Balearach.

Drugi blok to koszty aktu notarialnego. Notario, hiszpański notariusz, sporządza umowę kupna jako escritura pública, czyli akt publiczny, a bez tego dokumentu nie ma wpisu do księgi wieczystej. Registro de la Propiedad, hiszpański rejestr własności, wpisuje cię następnie jako właściciela. Oba podmioty rozliczają się według Arancel, urzędowej taryfy opłat z 1989 roku, która ustala stałe stawki dla poszczególnych progów wartości. Opłaty te rosną wraz z ceną, ale degresywnie: gdy cena zakupu podwaja się, koszty notarialne nie podwajają się. To, co jeszcze pojawia się w tych rachunkach, od kopii po pełnomocnictwa, znajdziesz w naszym zestawieniu Przebieg i opłaty podczas wizyty u hiszpańskiego notariusza.

Do tego dochodzi baza kosztów, niemal niezależna od ceny: prawnik, Gestoría i sprawdzenie dokumentów. Gestoría to hiszpańskie biuro administracyjne, które składa zgłoszenia podatkowe, pilnuje wpisu do rejestru i załatwia za ciebie sprawy urzędowe. Również Nota Simple, prosty wyciąg z rejestru zawierający dane właściciela, powierzchnię i obciążenia nieruchomości, należy do drobnych pozycji, które zawsze się pojawiają. Przy tanim obiekcie ta baza kosztów waży procentowo bardzo dużo, przy drogiej nieruchomości niemal wcale. Wszystkie pozycje szczegółowo znajdziesz w pełnym zestawieniu kosztów dodatkowych przy zakupie na Majorce.

Przykłady obliczeń

Konkretne liczby dostarczy ci kalkulator powyżej, gdy tylko podasz kapitał własny, wskaźnik finansowania i rodzaj nieruchomości. Warto przy tym zwrócić uwagę na trzy schematy.

Po pierwsze, efekt dźwigni. Gdy podniesiesz wskaźnik finansowania o kilka punktów, możliwa cena zakupu skacze mocniej, niż większość się spodziewa. Powód: wkład własny to różnica do stu procent, a niewielka zmiana w tym zakresie zauważalnie przesuwa twoje wyliczenie. Rozmowa z drugim bankiem niemal zawsze się opłaca.

Po drugie, obniżka przy nowym budownictwie. Gdy przy tym samym kapitale własnym przechodzisz z rynku wtórnego na nowe budownictwo, budżet wyraźnie maleje, mimo że w finansowaniu nic się nie zmieniło. Wyższe obciążenie podatkowe pochłania kapitał własny, którego brakuje potem na część ceny zakupu.

Po trzecie, efekt bazy kosztów. Przy niewielkich budżetach koszty stałe stanowią nieprzyjemnie duży udział. Kto liczy w napięciu, powinien raczej hojnie zaplanować bufor, ponieważ tłumaczenia, pełnomocnictwa i dodatkowe poświadczenie notarialne szybko się doliczają.

Ważne: to, co wskazuje kalkulator, to górna granica, a nie wartość docelowa. Na bieżące koszty po zakupie, na drobne naprawy i na pierwsze zeznanie podatkowe powinno coś zostać.

Przypadki szczególne

• Wycena (tasación) jest niższa niż cena zakupu. Bank oblicza swoją kwotę względem niższej z tych dwóch wartości, a różnicę musisz pokryć dodatkowo z własnego kapitału. Kalkulator nie ma osobnego pola na wartość z operatu — uwzględnij ten przypadek, obniżając odpowiednio wskaźnik LTV: wskaźnik odniesiony do operatu, który jest niższy od ceny zakupu, zawsze daje mniejszą liczbę w przeliczeniu na cenę zakupu. Jak przebiega wycena, opisano w wycenie nieruchomości przez hiszpański bank.
• Kapitał znajduje się w Niemczech. Kapitał własny z niemieckiego rachunku maklerskiego lub niemieckiej nieruchomości można wykorzystać, ale musi być dostępny w odpowiednim terminie i mieć udokumentowane pochodzenie; hiszpańskie banki i notariusze wymagają na to dowodu. Na co należy zwrócić uwagę, opisano w wniesieniu niemieckiego kapitału do zakupu w Hiszpanii.
• Wysoka cena zakupu. Powyżej określonej kwoty aktu notarialnego, a mianowicie 6 010 121,04 €, Arancel nie przewiduje już stałej stawki: notariusz ustala tam swoje honorarium swobodnie. Dla takich nieruchomości kalkulacja jest jedynie orientacyjnym górnym pułapem, a kosztorys przed terminem u notariusza jest obowiązkowy.
• Budżet przy nowym budownictwie zatrzymuje się w jednym miejscu. Powyżej określonej kwoty aktu notarialnego na Balearach obowiązuje wyższa stawka podatku od czynności prawnych AJD. Kto znajdzie się tuż poniżej tej granicy, widzi więc tę samą maksymalną cenę na całym przedziale dodatkowego kapitału własnego: kolejne euro ceny zakupu kosztuje od razu kilka tysięcy euro więcej gotówki. To nie błąd w obliczeniach, lecz sam próg — i dobry powód, by w negocjacjach pozostać poniżej niego.
• Zakup bez finansowania. Jeśli płacisz gotówką, wskaźnik LTV odpada, ale koszty dodatkowe nie. Ustaw finansowanie na zero, a kalkulator pokaże ci, ile z twojej kwoty pozostaje na cenę zakupu po podatkach i opłatach.
• Zakup we dwoje lub przez spółkę. Kilku kupujących nie zmienia logiki podatkowej, zmienia natomiast weryfikację przeprowadzaną przez bank. Dla zakupu przez spółkę obowiązują odrębne zasady, których ten kalkulator nie uwzględnia.

Czego nie obejmuje kalkulator: koszty finansowania

Koszty dodatkowe powyżej dotyczą zakupu. Sama hipoteka generuje własne koszty, a od 2019 roku są one rozdzielone ustawowo. Zgodnie z artykułem 14 ustęp 1 litera e) Ley 5/2019 o umowach o kredyt hipoteczny na nieruchomości, kredytodawca ponosi honorarium notarialne za akt kredytowy, wpis hipoteki do Registro de la Propiedad (rejestru gruntowego) oraz gestoría związaną z finansowaniem. Podatek od czynności prawnych AJD od ustanowienia hipoteki również ponosi bank — to jednak nie wynika z Ley 5/2019, lecz z artykułu 29 ustawy o podatku od przeniesienia własności i czynności prawnych w brzmieniu nadanym przez Real Decreto-ley 17/2018.

Jedną pozycję ta sama norma wyraźnie przypisuje tobie: tasación, czyli operat szacunkowy, za pomocą którego bank wycenia nieruchomość. Dlatego kalkulator ma na to osobne pole, domyślnie ustawione na zero — nie istnieje urzędowy cennik za operaty, cenę podaje ci bank lub rzeczoznawca. Wpisz kwotę, którą ci podano, a budżet ją uwzględni.

Tym samym lista kosztów finansowania nie jest kompletna i nie powinna sprawiać takiego wrażenia. Jeśli bank ustali prowizję przygotowawczą (comisión de apertura), ponosisz ją ty — artykuł 14 ustęp 4 tej samej Ley 5/2019 wyraźnie na to zezwala, wymaga jednak, by pobierana była jednorazowo i pokrywała wszystkie koszty obsługi. Do tego dochodzi zwykle ubezpieczenie budynku, którego kredytodawca może zażądać. Żadnego z tych elementów ten kalkulator nie uwzględnia; zapytaj o oba w ofercie bankowej. Jak działają hiszpańskie hipoteki dla nierezydentów jako całość, opisano w finansowaniu bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

Terminy i formularze

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego zgłaszasz podatek od przeniesienia własności za pomocą Modelo 600, formularza podatkowego balearskiej administracji skarbowej ATIB, w ciągu miesiąca od podpisania aktu notarialnego. W praktyce zajmuje się tym gestoría, często już następnego dnia po wizycie u notariusza, ponieważ Registro nie dokonuje wpisu bez dowodu zapłaty podatku.

Przy nowym budownictwie sprawa wygląda inaczej: IVA płacisz nie do urzędu skarbowego, lecz razem z ceną zakupu deweloperowi, który go odprowadza. Podatek od czynności prawnych AJD zgłaszasz sam, za pomocą Modelo 601, również w ciągu miesiąca od podpisania aktu notarialnego.

Dlatego nie trzymaj pieniędzy na podatek w długoterminowej lokacie. Stają się wymagalne wkrótce po terminie u notariusza, nie tygodnie później.

Podstawa prawna i stan na

Podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek od dokumentów urzędowych są uregulowane w hiszpańskiej ustawie o podatku od przeniesienia własności i czynności prawnych; stawki ustalają samodzielnie Baleary jako region autonomiczny i regularnie je dostosowują. Podatek VAT podlega krajowej ustawie o podatku od towarów i usług. Opłaty notarialne i za wpis do rejestru określa Arancel z 1989 roku wraz z późniejszymi zmianami.

W każdej linii tego zestawienia tkwi pewne założenie i trzeba je ujawnić: kalkulator obciąża cię wszystkimi kosztami aktu notarialnego. Prawo tego nie przewiduje. Artykuł 1455 hiszpańskiego Código Civil stanowi, że koszty sporządzenia aktu ponosi sprzedający, a kupujący tylko pierwszy odpis oraz wszystko, co następuje później — wyraźnie jednak tylko salvo pacto en contrario, czyli w braku odmiennego porozumienia. Na Majorce praktycznie zawsze uzgadnia się, że wszystko ponosi kupujący, i na tym opiera się niniejsze wyliczenie. To stwierdzenie dotyczące typowej praktyki umownej, nie skutek prawny — i punkt, o który można negocjować.

Kalkulator odzwierciedla aktualnie obowiązujące stawki dla Balearów i zakłada, że nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii oraz kupujesz nieruchomość jako osoba fizyczna. Nie zastępuje doradztwa podatkowego ani prawnego. Do wiążącego wyliczenia twojego konkretnego przypadku potrzebujesz oferty swojego banku oraz zestawienia kosztów od swojego prawnika lub gestoría.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

• Jeśli znasz już cenę zakupu i chcesz wiedzieć, co dochodzi do niej dodatkowo, przelicz wszystkie koszty dodatkowe dla swojej konkretnej nieruchomości.
• Do samego podatku od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego użyj obliczenia balearskiego podatku od przeniesienia własności według skali.
• Same koszty aktu notarialnego oszacujesz za pomocą opłat za notariusza i wpis do księgi wieczystej.
• Ile kredytu jest realistyczne, sprawdzisz wcześniej dzięki kredytowi dla kupujących bez rezydencji w Hiszpanii.