Budżet na zakup nieruchomości na wyspie Mallorca

Na jaką nieruchomość na wyspie Mallorca naprawdę cię stać? Nie decyduje o tym wyłącznie suma twoich oszczędności. Liczy się także to, ile zostanie ci po pokryciu wkładu własnego, podatków i opłat. Ten kalkulator podchodzi do sprawy od drugiej strony: na podstawie twoich środków własnych i poziomu finansowania oferowanego przez bank wylicza najwyższą cenę nieruchomości, na którą możesz sobie pozwolić.

Na jaką nieruchomość na wyspie Mallorca mnie stać?

Nie wystarczy podzielić środków własnych przez część ceny, którą musisz pokryć samodzielnie. Bank finansuje tylko część ceny nieruchomości, a dodatkowych kosztów zakupu nie finansuje wcale. Podatki, notariusza, wpis do księgi wieczystej i doradztwo opłacasz z własnej kieszeni. Maksymalna cena zakupu to więc taka, przy której twoje środki wystarczą dokładnie na pokrycie części ceny nieobjętej kredytem oraz wszystkich dodatkowych kosztów.

Jak działa kalkulator

Kalkulator odwraca typowy sposób liczenia. Zwykle pytasz: ile łącznie zapłacę, jeśli kupię nieruchomość za określoną cenę? Tutaj pytanie brzmi: jaką cenę mogę zapłacić, mając określoną kwotę, żeby w dniu podpisania aktu notarialnego nie zabrakło mi pieniędzy?

Zasada jest prosta. Twoje środki własne muszą wystarczyć jednocześnie na:

• część ceny nieruchomości, której bank nie finansuje,
• wszystkie dodatkowe koszty zakupu: podatki, opłaty notarialne i opłaty za wpis do księgi wieczystej, wynagrodzenie Gestoría — hiszpańskiego biura, które załatwia za ciebie formalności urzędowe i zgłasza podatek — oraz doradztwo.

Obie te kwoty rosną wraz z ceną nieruchomości. Dlatego budżetu nie da się obliczyć jednym dzieleniem: dodatkowe koszty nie są stałą dopłatą. Część z nich zależy od ceny, a część wynika z urzędowych stawek opłat. Kalkulator znajduje cenę zakupu, przy której twoje środki dokładnie pokrywają wszystkie wymagane wydatki, a następnie pokazuje, na co zostaną przeznaczone.

Jaką część ceny sfinansuje bank

Poziom finansowania określa, jaką część wartości nieruchomości bank pokryje kredytem. Nie jest ustalony prawnie — wynika z praktyki banków. Żadna ustawa go nie narzuca: każdy bank ustala go samodzielnie, biorąc pod uwagę twoje dochody, wiek i nieruchomość. W przypadku kupujących, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, jest on zazwyczaj znacznie niższy niż dla rezydentów. Możesz polegać wyłącznie na poziomie finansowania, który twój bank potwierdzi ci na piśmie. Wpisz go do kalkulatora zamiast opierać się na orientacyjnych danych. O tym, jak przebiega uzyskanie kredytu przez nierezydentów, jakich dokumentów wymaga bank i ile trwa rozpatrzenie wniosku, przeczytasz w naszym artykule o finansowaniu zakupu bez miejsca zamieszkania w Hiszpanii.

Ważne jest również to, od jakiej kwoty bank oblicza wysokość kredytu. Nie bierze pod uwagę ceny zakupu, lecz niższą z 2 wartości: ceny zakupu albo wartości ustalonej w tasación. Tasación to wycena sporządzana przez firmę uprawnioną do jej przeprowadzania w Hiszpanii. Bank wymaga jej przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu. Jeśli wycena jest niższa od uzgodnionej ceny, dostaniesz mniejszy kredyt, będziesz potrzebować więcej własnych środków i zmniejszy się twój budżet na zakup. Ile kosztuje taka wycena, kto ją zleca i dlaczego niemal zawsze wskazuje wartość niższą od ceny rynkowej, wyjaśniamy w artykule o wycenie nieruchomości przez hiszpańskich rzeczoznawców.

Co składa się na koszty dodatkowe

Największym kosztem dodatkowym jest podatek. To, który zapłacisz, zależy wyłącznie od tego, czy kupujesz nieruchomość nową, czy z rynku wtórnego. Tych podatków nie płaci się jednocześnie:

• Nieruchomość z rynku wtórnego (sprzedawcą jest osoba prywatna lub nieruchomość była już zamieszkana): płacisz podatek od nabycia nieruchomości ITP, po hiszpańsku Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Na Balearach obowiązują stawki progresywne: od 8% w najniższym progu do 13% w najwyższym. Stawka rośnie więc wraz z ceną zakupu, ale każdy próg obejmuje tylko tę część ceny, która się w nim mieści — nie płacisz najwyższej stawki od całej kwoty.
• Nowa nieruchomość od dewelopera: zamiast ITP płacisz sprzedawcy podatek VAT, czyli IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), według stawki 10%. Do tego dochodzi AJD (Actos Jurídicos Documentados), podatek od sporządzenia aktu notarialnego, wynoszący zazwyczaj 1,5%. Na Balearach wyższa stawka AJD obowiązuje, gdy kwota wskazana w akcie notarialnym przekracza 1 000 000 €.

Ostatecznie podatki przy zakupie nowej nieruchomości są wyższe niż przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Dlatego przy takiej samej kwocie własnych środków możesz zapłacić za nieruchomość od dewelopera mniej. Zasady naliczania obu podatków oraz to, kiedy nieruchomość uznaje się za „nową”, omawiamy szczegółowo w przeglądzie zasad opodatkowania zakupu nieruchomości na Balearach.

Kolejna grupa wydatków wiąże się z aktem notarialnym i wpisem do rejestru. Notario, czyli hiszpański notariusz, sporządza umowę kupna-sprzedaży w formie escritura pública, aktu notarialnego niezbędnego do dokonania wpisu. Następnie Registro de la Propiedad, hiszpański rejestr nieruchomości, wpisuje cię jako właściciela. Opłaty w obu przypadkach określa Arancel — urzędowa taryfa z 1989 roku, która przewiduje stawki dla poszczególnych przedziałów wartości. Opłaty rosną wraz z ceną, ale coraz wolniej: jeśli cena zakupu wzrośnie 2-krotnie, koszty notarialne nie wzrosną 2-krotnie. O innych pozycjach na rachunkach, od kopii dokumentów po pełnomocnictwa, przeczytasz w naszym zestawieniu dotyczącym przebiegu wizyty u hiszpańskiego notariusza i związanych z nią opłat.

Do tego dochodzą wydatki, które niemal nie zależą od ceny nieruchomości: honorarium prawnika, opłata za usługi Gestoría i koszt sprawdzenia dokumentów. Gestoría to hiszpańskie biuro, które składa deklaracje podatkowe, pilnuje wpisu do rejestru i załatwia za ciebie sprawy urzędowe. Wśród drobnych kosztów, które poniesiesz niezależnie od ceny nieruchomości, jest też Nota Simple — podstawowy wypis z rejestru zawierający informacje o właścicielu, powierzchni nieruchomości i jej obciążeniach. Przy tańszej nieruchomości wydatki te stanowią znaczną część budżetu, przy droższej — niewielką. Wszystkie koszty znajdziesz w pełnym zestawieniu kosztów dodatkowych przy zakupie nieruchomości na Majorce.

Przykładowe obliczenia

Dokładne kwoty pokaże ci kalkulator powyżej, gdy wpiszesz wysokość własnych środków, maksymalny udział kredytu w wartości nieruchomości oraz rodzaj nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na 3 zależności.

Po pierwsze: wpływ wysokości kredytu. Jeśli bank zwiększy udział kredytu w wartości nieruchomości o kilka punktów procentowych, kwota, którą możesz przeznaczyć na zakup, wzrośnie bardziej, niż większość osób się spodziewa. Dzieje się tak dlatego, że twój udział to część ceny niepokryta kredytem. Nawet niewielka zmiana tej proporcji wyraźnie wpływa na obliczenia. Niemal zawsze warto więc porozmawiać również z innym bankiem.

Po drugie: mniejszy budżet na nową nieruchomość. Jeśli przy tej samej kwocie własnych środków wybierzesz nową nieruchomość zamiast nieruchomości z rynku wtórnego, twój budżet na zakup wyraźnie się zmniejszy, choć warunki finansowania się nie zmienią. Wyższe podatki pochłoną środki, które można by przeznaczyć na zapłatę części ceny.

Po trzecie: wpływ kosztów stałych. Przy niewielkim budżecie koszty stałe stanowią znaczną jego część. Jeśli masz mały zapas środków, zostaw sobie raczej większą rezerwę — szybko mogą dojść koszty tłumaczeń, pełnomocnictw czy dodatkowego poświadczenia dokumentu.

Ważne: wynik z kalkulatora to górna granica, a nie kwota, którą musisz wydać. Zostaw sobie środki na bieżące wydatki po zakupie, drobne naprawy i pierwsze rozliczenie podatkowe.

Szczególne przypadki

• Wartość z wyceny (tasación) jest niższa od ceny zakupu. Bank oblicza wysokość finansowania na podstawie niższej z tych 2 kwot, a różnicę musisz pokryć dodatkowym wkładem własnym. Kalkulator nie ma osobnego pola na wartość z wyceny — żeby uwzględnić taką sytuację, odpowiednio obniż wskaźnik finansowania. Ten sam wskaźnik zastosowany do wyceny niższej od ceny zakupu zawsze daje mniejszy udział kredytu w cenie zakupu. O tym, jak przebiega wycena, przeczytasz w artykule o wycenie nieruchomości dla hiszpańskiego banku.
• Twój kapitał znajduje się w Niemczech. Możesz wykorzystać wkład własny z niemieckiego rachunku inwestycyjnego lub ze sprzedaży nieruchomości w Niemczech, ale środki muszą być dostępne na czas, a ich pochodzenie — udokumentowane. Hiszpańskie banki i notariusze wymagają potwierdzenia. Na co zwrócić uwagę, dowiesz się z artykułu o wykorzystaniu kapitału z Niemiec przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
• Wysoka cena zakupu. Powyżej określonej kwoty wskazanej w akcie notarialnym, czyli 6 010 121,04 €, Arancel nie przewiduje już stałej stawki: notariusz ustala wtedy swoje wynagrodzenie indywidualnie. Przy takich nieruchomościach wynik kalkulatora jest jedynie orientacyjną górną granicą kosztów. Przed wizytą u notariusza koniecznie poproś o wycenę jego usług.
• Przy zakupie nowej nieruchomości maksymalna cena w kalkulatorze się nie zmienia. Na Balearach powyżej określonej kwoty wskazanej w akcie notarialnym obowiązuje wyższa stawka podatku od czynności notarialnych AJD. Jeśli twój budżet jest tuż poniżej tego progu, kalkulator będzie pokazywał tę samą maksymalną cenę mimo zwiększania wkładu własnego w pewnym przedziale. Po przekroczeniu progu kolejny 1 euro ceny zakupu oznacza nagle konieczność wyłożenia dodatkowych kilku tysięcy euro. To nie błąd w obliczeniach, lecz skutek samego progu — i dobry powód, by podczas negocjacji utrzymać cenę poniżej niego.
• Zakup bez kredytu. Jeśli płacisz gotówką, wskaźnik finansowania nie ma zastosowania, ale koszty dodatkowe nadal trzeba uwzględnić. Ustaw finansowanie na 0, a kalkulator pokaże, ile z twoich środków zostanie na cenę zakupu po odjęciu podatków i opłat.
• Zakup we 2 osoby lub przez spółkę. Większa liczba kupujących nie zmienia zasad naliczania podatków, ale wpływa na ocenę wniosku przez bank. Zakup przez spółkę podlega odrębnym zasadom, których ten kalkulator nie uwzględnia.

Czego kalkulator nie uwzględnia: kosztów finansowania

Wymienione wyżej koszty dodatkowe dotyczą zakupu. Sam kredyt hipoteczny również wiąże się z kosztami, a od 2019 przepisy określają, kto je ponosi. Zgodnie z artykułem 14 ustęp 1 litera e) Ley 5/2019 o umowach kredytu na nieruchomości kredytodawca opłaca notariusza sporządzającego akt kredytowy, wpis hipoteki do Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości) oraz obsługę formalności kredytowych przez Gestoría. Bank płaci też podatek od czynności notarialnych AJD związany z ustanowieniem hipoteki. Wynika to jednak nie z Ley 5/2019, lecz z artykułu 29 ustawy o podatku od przeniesienia własności i czynności notarialnych w brzmieniu nadanym przez Real Decreto-ley 17/2018.

Te same przepisy wskazują 1 koszt, który ponosisz ty: tasación, czyli wycenę nieruchomości na potrzeby banku. Dlatego kalkulator ma na nią osobne pole, domyślnie ustawione na 0. Nie ma urzędowego cennika wycen — cenę poda ci bank lub firma wyceniająca. Wpisz otrzymaną kwotę, a kalkulator uwzględni ją w budżecie.

To nie jest pełna lista kosztów finansowania i nie należy jej tak traktować. Jeśli bank nalicza opłatę za udzielenie kredytu (comisión de apertura), płacisz ją ty. Artykuł 14 ustęp 4 tej samej Ley 5/2019 wyraźnie na to pozwala, ale wymaga, by opłata była jednorazowa i obejmowała wszystkie koszty rozpatrzenia wniosku. Z reguły potrzebne jest także ubezpieczenie budynku, którego kredytodawca ma prawo wymagać. Kalkulator nie uwzględnia żadnego z tych 2 kosztów; sprawdź oba w ofercie banku. O tym, jak działają hiszpańskie kredyty hipoteczne dla nierezydentów, przeczytasz w artykule o finansowaniu zakupu bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

Terminy i formularze

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, podatek od przeniesienia własności zgłaszasz na Modelo 600, formularzu balearskiego urzędu skarbowego ATIB. Masz na to 1 miesiąc od podpisania aktu notarialnego. W praktyce zajmuje się tym Gestoría, często już następnego dnia po wizycie u notariusza, ponieważ bez potwierdzenia zapłaty podatku Registro nie dokona wpisu.

Przy zakupie nowej nieruchomości wygląda to inaczej: IVA płacisz deweloperowi wraz z ceną zakupu, a on odprowadza podatek do urzędu skarbowego. Podatek od czynności notarialnych AJD zgłaszasz samodzielnie na Modelo 600 urzędu ATIB, również w ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu notarialnego.

Nie trzymaj więc pieniędzy na podatek w długoterminowej inwestycji. Trzeba go zapłacić wkrótce po podpisaniu aktu, a nie dopiero kilka tygodni później.

Podstawa prawna i aktualność informacji

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości i podatek od czynności udokumentowanych notarialnie reguluje hiszpańska ustawa o podatku od przeniesienia własności i czynności udokumentowanych notarialnie. Stawki ustalają samodzielnie Baleary jako wspólnota autonomiczna i regularnie je zmieniają. Podatek VAT podlega krajowej ustawie o podatku od towarów i usług. Opłaty notarialne i opłaty za wpis do rejestru nieruchomości wynikają z Arancel z 1989 wraz z późniejszymi zmianami.

Każda pozycja zestawienia opiera się na założeniu, o którym warto powiedzieć wprost: kalkulator przypisuje ci wszystkie koszty związane z aktem kupna. Prawo nie przewiduje jednak takiego podziału. Zgodnie z artykułem 1455 Código Civil koszty sporządzenia aktu ponosi sprzedający, a kupujący płaci jedynie za pierwszy wypis i późniejsze czynności — ale wyraźnie z zastrzeżeniem salvo pacto en contrario, czyli o ile strony nie uzgodnią inaczej. Na Majorce strony niemal zawsze umawiają się, że całość kosztów poniesie kupujący, i na tym opiera się wyliczenie. To opis powszechnej praktyki umownej, a nie wymóg prawa — tę kwestię możesz negocjować.

Kalkulator uwzględnia stawki obowiązujące obecnie na Balearach i zakłada, że nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii oraz kupujesz nieruchomość jako osoba fizyczna. Nie zastępuje porady podatkowej ani prawnej. Aby dokładnie obliczyć koszty w twojej sytuacji, potrzebujesz oferty banku oraz zestawienia kosztów od prawnika lub Gestoría.

Częste pytania

Powiązane kalkulatory

• Jeśli znasz już cenę zakupu i chcesz wiedzieć, ile zapłacisz ponad tę kwotę, oblicz wszystkie dodatkowe koszty zakupu wybranej nieruchomości.
• Jeśli interesuje cię wyłącznie podatek od nieruchomości z rynku wtórnego, skorzystaj z kalkulatora podatku od przeniesienia własności nieruchomości na Balearach według progów.
• Same koszty sporządzenia aktu oszacujesz za pomocą kalkulatora opłat notarialnych i opłat za wpis do rejestru nieruchomości.
• Sprawdź wcześniej, ile możesz realnie pożyczyć, korzystając z kalkulatora kredytu dla osób bez miejsca zamieszkania w Hiszpanii.