Podatek od nabycia nieruchomości (ITP) na Majorce

Ile wynosi podatek od nabycia nieruchomości (ITP) na Majorce?

Podatek od nabycia nieruchomości (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) na Majorce wynosi, zależnie od ceny zakupu, od stawki początkowej 8% do stawki maksymalnej 13% – na Balearach obowiązuje progresywna skala progów cenowych. Ponieważ każda stawka dotyczy wyłącznie części kwoty mieszczącej się w danym progu, nigdy nie płacisz stawki maksymalnej od całej ceny zakupu, lecz ostatecznie niższą średnią stawkę (tipo medio). Kalkulator powyżej obliczy w czasie rzeczywistym tę średnią stawkę oraz konkretną kwotę podatku dla twojej ceny zakupu.

Jak oblicza się podatek

ITP działa jak system progowy, podobny do niemieckiego podatku dochodowego: cena zakupu jest dzielona na kilka progów cenowych, a dla każdego z nich obowiązuje własna stawka – od stawki początkowej 8% do stawki maksymalnej 13%. Ważne: są to stawki krańcowe, a nie jednolite stawki. Suma podatku naliczonego dla poszczególnych części daje faktycznie należny podatek, a na jej podstawie oblicza się tipo medio – średnią stawkę, którą faktycznie płacisz od całej ceny zakupu. Dlatego osoby szukające online informacji o ITP na Majorce często trafiają na sprzeczne liczby: czasem chodzi o stawkę krańcową najwyższego osiągniętego progu, a czasem o stawkę średnią. Dla twojej kalkulacji liczy się wyłącznie ta druga – i właśnie ją pokaże kalkulator powyżej.

Podstawa opodatkowania: wyższa z 2 wartości

ITP nie zawsze oblicza się od kwoty wpisanej w notarialnym akcie kupna (escritura). Od 2022 w całej Hiszpanii obowiązuje zasada, że podstawą opodatkowania jest wyższa z 2 wartości: cena zakupu potwierdzona aktem notarialnym albo urzędowa wartość referencyjna (Valor de Referencia), którą hiszpański kataster (Catastro – hiszpański urząd katastralny) co roku ustala na podstawie danych rynkowych. Jeśli wartość referencyjna jest wyższa od uzgodnionej ceny zakupu, podatek zapłacisz mimo to od wartości referencyjnej – jeśli to przeoczysz, ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, administracja podatkowa Balearów) zażąda dopłaty różnicy wynikającej z niższej ceny zakupu. Na Majorce, gdzie ceny rynkowe są często wysokie, wartość referencyjna nierzadko jest niższa niż cena zakupu – przy cenach wynegocjowanych znacznie poniżej poziomu rynkowego sytuacja może jednak wyglądać odwrotnie. Wartość referencyjną konkretnej nieruchomości możesz wcześniej sprawdzić online w Catastro.

Logika 2 liczb przy ulgach

Od 14 czerwca 2026 (Ley 4/2026) przepisy podatkowe Balearów stosują w przypadku ulg 2 odrębne wartości, które często są ze sobą mylone:

• Limit wartości dla danej wyspy określa, CZY w ogóle przysługuje ci ulga. Na Mallorce i Menorce wynosi on 331 859,70 €, a na Eivissa (Ibiza) i Formenterze 378 211,68 € – kalkulator automatycznie stosuje wartość właściwą dla wybranej wyspy.
• Górny limit podstawy opodatkowania wynoszący 270 151,20 € określa, do jakiej części wartości można zastosować preferencyjną stawkę. Jeśli wartość nieruchomości jest wyższa, preferencyjnie opodatkowana zostanie tylko część do tego limitu – od nadwyżki naliczana jest stawka dla części przekraczającej górny limit podstawy opodatkowania (8%).

Limit wartości dla danej wyspy nie jest kwotą wolną. Decyduje wyłącznie o tym, czy w ogóle przysługuje ci ulga – nie o zakresie jej zastosowania. O tym rozstrzyga jedynie odrębny górny limit podstawy opodatkowania.

To rozróżnienie jest najczęstszym źródłem nieporozumień: podniesienie limitu wartości nie oznacza, że większa część ceny zakupu jest zwolniona z podatku – oznacza jedynie, że więcej kupujących może w ogóle skorzystać z ulgi. Kalkulator powyżej automatycznie stosuje obie wartości we właściwej kolejności.

Przykłady obliczeń

Mechanizm najłatwiej zrozumieć na typowych przykładach. W kalkulatorze powyżej uwzględniono między innymi następujące sytuacje:

• Kupujący poniżej 30. roku życia z pełną ulgą: Kupujący poniżej 30. roku życia, który wykorzystuje mieszkanie jako główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual – miejsce, w którym faktycznie i na stałe mieszkasz, a nie nieruchomość wakacyjna) i spełnia wszystkie warunki pełnej ulgi, zapłaci w praktyce znacznie mniej niż w standardowym przypadku. Po wpisaniu ceny zakupu i wybraniu tego profilu kupującego kalkulator pokaże, jak bardzo wpłynie to na końcową kwotę.
• Kupujący poniżej 36. roku życia, którego zakup nieznacznie przekracza górny limit podstawy opodatkowania: Jeśli wartość nieruchomości tylko nieznacznie przekracza górny limit podstawy opodatkowania, obniżona stawka nadal ma zastosowanie – ale tylko do wysokości tego limitu, a nie do całej ceny zakupu. Nadwyżka jest opodatkowana osobno według stawki dla części przekraczającej limit. Kalkulator na bieżąco wyliczy, jak duża jest różnica między „tuż powyżej limitu” a „znacznie powyżej limitu”.
• Standardowy przypadek w wyższym segmencie cenowym: Bez szczególnych zasad – na przykład w przypadku drugiej nieruchomości lub ceny zakupu znacznie przekraczającej limit wartości dla danej wyspy – obowiązuje pełna, progresywna skala bez ulgi. Taka sytuacja rzeczywiście dotyczy wielu zakupów nieruchomości na Majorce w wyższym segmencie cenowym.

Konkretne wartości podaje wyłącznie kalkulator: wpisz cenę zakupu, wybierz wyspę i profil kupującego, a od razu zobaczysz wysokość podatku, średnią stawkę oraz zastosowaną ulgę – obok wariantu standardowego, aby łatwo sprawdzić oszczędność. Jeśli dopiero szukasz odpowiedniej nieruchomości, zajrzyj wcześniej do aktualnych ofert nieruchomości na Majorce.

Szczególne przypadki: komu przysługuje jaka ulga

Przepisy podatkowe Balearów przewidują kilka sytuacji, w których zamiast stawki ogólnej stosuje się stawkę obniżoną lub ulgę naliczaną po obliczeniu podatku (bonificación – odliczenie od wcześniej obliczonej kwoty podatku). Wszystkie wymienione poniżej stawki kalkulator automatycznie pobiera z aktualnie zapisanej bazy danych.

Wszystkie stawki i ulgi dotyczą części wartości do wysokości limitu podstawy opodatkowania; od nadwyżki naliczana jest stawka ogólna. Kalkulator powyżej pokaże, które połączenie zapewni najniższy podatek w twoim przypadku, jeśli zmienisz profil nabywcy.

Główne miejsce zamieszkania – zasady ogólne

Jeśli kupujesz nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual), a jej wartość nie przekracza limitu obowiązującego na twojej wyspie, do części wartości objętej limitem podstawy opodatkowania stosuje się obniżoną stawkę 4%. Warunkiem jest faktyczne zamieszkiwanie w tej nieruchomości – samo zameldowanie nie wystarczy.

Poniżej 36 lat i pierwsze mieszkanie

Jeśli w chwili zakupu masz mniej niż 36 lat i nabywasz swoje pierwsze mieszkanie, do uprzywilejowanej części wartości stosuje się dodatkowo obniżoną stawkę 2% – również tylko do wysokości limitu podstawy opodatkowania.

Niepełnosprawność wstępnego lub zstępnego

Ta sama obniżona stawka co przy zakupie pierwszego mieszkania przez osobę poniżej 36 lat obowiązuje także wtedy, gdy w twoim ostatnim rozliczonym zeznaniu podatku dochodowego przysługiwała ci minimalna kwota z tytułu niepełnosprawności wstępnych lub zstępnych – czyli rodziców, dziadków albo dzieci z urzędowo stwierdzoną niepełnosprawnością, za których odpowiadasz podatkowo. Własna niepełnosprawność nabywcy jest natomiast omówiona w następnej części: nie uprawnia do tej obniżonej stawki, lecz od ustawowego minimalnego stopnia daje prawo do pełnej ulgi.

Rodziny wielodzietne i niepełne

Rodziny mające oficjalny status rodziny wielodzietnej (familia numerosa), a także samotni rodzice z dziećmi uznanymi za takie, płacą od uprzywilejowanej części wartości obniżoną stawkę 2%. Oficjalne potwierdzenie statusu musi być już wydane w chwili zakupu.

Poniżej 30 lat lub niepełnosprawność od 33 procent: pełna bonifikata

Największa ulga nie polega na obniżeniu stawki, lecz na bonifikacie w wysokości 100% naliczonego już podatku. Przysługuje ona tylko wtedy, gdy jednocześnie spełniasz wszystkie poniższe warunki:

• W chwili zakupu masz mniej niż 30 lat lub masz uznaną niepełnosprawność w stopniu co najmniej 33 procent.
• Bezpośrednio przed nabyciem przez 3 lata miałeś zwykłe miejsce zamieszkania (residencia habitual) na Balearach.
• To twoje pierwsze mieszkanie, a nabywasz co najmniej połowę jego pełnej własności (pleno dominio) – nie tylko użytkowanie ani sam udział.
• Nie masz już udziału wynoszącego co najmniej połowę w żadnym innym mieszkaniu.
• Twój dochód wykazany w ostatnim zeznaniu podatkowym jest niższy od przewidzianego ustawowo limitu dochodów.
• Istotna część ceny zakupu jest finansowana kredytem hipotecznym, który pokrywa co najmniej ustawowo określoną minimalną część wartości szacunkowej nieruchomości.

Jeśli nie spełniasz choćby jednego z tych warunków, pełna bonifikata nie przysługuje – kalkulator automatycznie sprawdzi wtedy, czy możesz skorzystać przynajmniej z jednej z pozostałych obniżonych stawek.

Mieszkania z ograniczoną ceną (HPL)

W przypadku mieszkań z ograniczoną ceną (habitatge de preu limitat, po hiszpańsku vivienda de precio limitado, w skrócie HPL – mieszkań, których cena sprzedaży jest ustawowo ograniczona) obowiązuje odrębna bonifikata w wysokości 50% naliczonego podatku, niezależnie od wieku kupujących.

Dodatkowy wymiar podatku: gdy warunek przestaje być spełniony

Wszystkie wymienione ulgi są uzależnione od warunków, które muszą być spełnione również po zakupie – przede wszystkim od faktycznego użytkowania nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania. Jeśli któryś z warunków przestanie być spełniony (wynajmiesz mieszkanie na stałe, wyprowadzisz się ponownie przed upływem minimalnego terminu lub okaże się, że warunek nigdy nie był spełniony), masz obowiązek w ciągu miesiąca złożyć uzupełniającą samonaliczoną deklarację podatkową i dopłacić różnicę do stawki ogólnej – wraz z odsetkami za zwłokę. ATIB aktywnie weryfikuje to w okresie przedawnienia.

Terminy i formularze

Po sporządzeniu aktu notarialnego (escritura) masz miesiąc na samodzielne obliczenie i zgłoszenie podatku – odbywa się to za pośrednictwem Modelo 600, oficjalnego formularza samonaliczonej deklaracji podatkowej (autoliquidación) ITP. Termin biegnie od dnia dokonania czynności prawnej, a nie od dnia wpisu do księgi wieczystej. Co do zasady można przedłużyć ten termin, ale wniosek trzeba złożyć przed upływem pierwotnego terminu.

Płatności dokonuje się w ATIB — online lub w autoryzowanym banku. Potwierdzenie zapłaty to nie zwykła formalność: bez niego urząd ksiąg wieczystych (Registro de la Propiedad) nie wpisze przeniesienia własności do rejestru.

Bez potwierdzenia zapłaty z ATIB urząd ksiąg wieczystych nie dokona wpisu — dlatego przechowuj je starannie, nawet jeśli wizyta u notariusza odbyła się już dawno.

Jeśli nie dotrzymasz terminu, ryzykujesz naliczenie rosnących dopłat i odsetek za zwłokę od należnego podatku — ich wysokość w konkretnym przypadku zależy od tego, ile czasu upłynęło od terminu płatności. Dla jasności: ITP obciąża wyłącznie ciebie jako kupującego. Sprzedający nie ma nic wspólnego z tym podatkiem, ale w niektórych przypadkach musi zapłacić Plusvalía (podatek gminny od wzrostu wartości gruntu od czasu ostatniej sprzedaży) oraz podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży — ty jako kupujący nie masz obowiązku uiszczać tych opłat, ale warto o nich wiedzieć podczas negocjowania umowy.

ITP czy VAT? Kluczowa decyzja przed rozliczeniem

Zanim w ogóle zastosuje się jakąkolwiek stawkę, trzeba ustalić, czy twój zakup podlega ITP, czy VAT (IVA). To nie jest kwestia czysto teoretyczna — jeśli zapłacisz niewłaściwy podatek, czeka cię procedura zwrotu, która bywa skomplikowana i nie zawsze pozwala odzyskać całą kwotę.

Jeśli kupujesz bezpośrednio od dewelopera, płacisz VAT od pełnej ceny zakupu, a dodatkowo podatek od czynności dokumentowanych według stawki podstawowej (1,5%) od aktu notarialnego. W przeciwieństwie do ITP ta kombinacja nie ma progresywnych stawek: przy niższych cenach zakupu może być korzystniejsza, przy bardzo wysokich często już nie. Nie da się jednoznacznie stwierdzić, czy pod względem kosztów dodatkowych bardziej opłaca się nowa inwestycja czy nieruchomość z rynku wtórnego.

Podatek od przeniesienia własności jest największą pozycją wśród dodatkowych kosztów zakupu, ale nie jedyną: dochodzą jeszcze notariusz, księga wieczysta, Gestoría i zazwyczaj prawnik. Całkowity koszt zakupu obliczysz w kalkulatorze dodatkowych kosztów zakupu — tutaj w skrócie, szczegółowo na osobnej stronie:

Krok po kroku: jak przebiega zakup

1. Przed wizytą u notariusza: Ustal, czy obowiązuje ITP czy VAT, sprawdź online w Catastro wartość referencyjną (Valor de Referencia) i zweryfikuj, czy możesz skorzystać z którejś z opisanych wyżej ulg.
2. U notariusza: Podpisywany jest notarialny akt kupna (escritura). Notariusz przekazuje dane do księgi wieczystej, ale nie opłaca podatku za ciebie.
3. W ciągu miesiąca: złóż w ATIB samodzielne rozliczenie na formularzu Modelo 600 i przelej podatek lub wpłać go w autoryzowanym banku.
4. Zachowaj potwierdzenie zapłaty: pokwitowanie z ATIB będzie ci potrzebne w kolejnym kroku – bez niego nie da się dalej procedować.
5. Wpis do księgi wieczystej: potwierdzenie zapłaty należy przedłożyć w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad); dopiero wtedy zostaniesz wpisany jako nowy właściciel.
6. Kontrola ze strony ATIB: w okresie przedawnienia urząd może sprawdzić przyjętą wartość i w razie rozbieżności zażądać dopłaty.

Szczegółowe omówienie całej procedury – od umowy rezerwacyjnej po przekazanie kluczy – znajdziesz w naszym poradniku Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy – i jak ich uniknąć

• Obliczanie podatku od ceny zakupu zamiast od właściwej podstawy opodatkowania: jeśli wartość referencyjna jest wyższa niż cena zakupu, to właśnie ona stanowi podstawę – kto to przeoczy, otrzyma pismo z ATIB.
• Niewystępowanie o ulgi: obniżone stawki i bonifikaty nie są przyznawane automatycznie. Musisz wskazać je w samodzielnym rozliczeniu i móc udokumentować spełnienie warunków.
• Bagatelizowanie miesięcznego terminu: jeśli po wizycie u notariusza wracasz do kraju, łatwo stracić orientację. Pełnomocnictwo dla Gestoría – hiszpańskiego biura administracyjnego, które załatwi za ciebie takie sprawy urzędowe – lub dla twojego doradcy podatkowego uchroni cię przed dodatkowymi opłatami.
• Mylenie ITP z podatkiem VAT: jeśli przy zakupie od dewelopera przez pomyłkę zapłacisz ITP zamiast VAT (lub odwrotnie), korekta będzie czasochłonna i nie zawsze możliwa w pełnym zakresie.
• Mylenie limitu wartości obowiązującego na wyspie ze zwolnieniem podatkowym: decyduje on wyłącznie o tym, czy przysługuje ci ulga – nie oznacza, że do tej wartości podatek nie jest naliczany.
• Niezachowanie potwierdzenia zapłaty potrzebnego do wpisu do księgi wieczystej: bez potwierdzenia z ATIB wpis do Registro de la Propiedad pozostaje zablokowany.

Co dalej? Stałe obowiązki podatkowe po zakupie

ITP jest podatkiem jednorazowym. Po zakupie pojawiają się regularne obowiązki:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): coroczny podatek od nieruchomości pobierany przez gminę.
• Podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio): istotny na Balearach od określonej wartości majątku netto.
• Podatek dla nierezydentów (Modelo 210): jeśli nadal podlegasz opodatkowaniu za granicą i nie wynajmujesz nieruchomości, musisz zapłacić hipotetyczny podatek dochodowy od wartości użytkowania na własne potrzeby.
• Opłaty wspólnotowe (Comunidad de Propietarios): w przypadku mieszkań należących do wspólnoty są to miesięczne płatności – nie podatkowe, ale równie obowiązkowe.

Więcej informacji znajdziesz w naszych poradnikach: podatek IBI w Hiszpanii oraz podatek majątkowy.

Lista kontrolna: przed wizytą u notariusza

• Ustalono: ITP czy VAT – nieruchomość z rynku wtórnego czy nowa, sprzedający prywatny czy firma?
• Sprawdzono online w Catastro wartość referencyjną (Valor de Referencia)
• Sprawdzono, czy wartość nieruchomości nie przekracza progu obowiązującego na twojej wyspie
• Sprawdzono, z jakiej ulgi – o ile w ogóle – możesz skorzystać (wiek, główne miejsce zamieszkania, niepełnosprawność, rodzina wielodzietna, HPL)
• Zlecono doradcy podatkowemu, prawnikowi lub Gestoría samodzielne rozliczenie podatku (Modelo 600)
• Zaplanowano środki: kalkulator powyżej pokazuje cenę zakupu wraz z podatkiem od przeniesienia własności; dodatkowo należy uwzględnić koszty notariusza, wpisu do rejestru nieruchomości i Gestoría, które znajdziesz w kalkulatorze kosztów dodatkowych zakupu
• Wpisano do kalendarza miesięczny termin liczony od wizyty u notariusza
• Udzielono pełnomocnictwa, jeśli pod koniec terminu nie będzie cię już na miejscu

Dalsze poradniki dotyczące zakupu nieruchomości

• Prawnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
• Zagraniczni nabywcy na Majorce
• Obowiązek zgłoszenia AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
• ANEI i ochrona przyrody na działkach na Majorce
• Censo i Alodio w przypadku działek na Majorce

A jeśli już szukasz konkretnej nieruchomości: przejrzyj nasze aktualne oferty nieruchomości na Majorce, zanim wpiszesz dane do kalkulatora.

Oficjalne źródła

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (administracja podatkowa Balearów, odpowiedzialna za ITP i Modelo 600): www.atib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (państwowy dziennik urzędowy, krajowa ustawa ramowa dotycząca ITP i AJD): www.boe.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (balearski dziennik urzędowy, źródło publikacji Ley 4/2026 i powiązanych Órdenes): caib.es/eboibfront
• Sede Electrónica del Catastro (oficjalne sprawdzenie Valor de Referencia): sedecatastro.gob.es
• Registro de la Propiedad (wydziały ksiąg wieczystych Balearów, wpis po zapłacie ITP): www.registradores.org

Podstawa prawna i stan na dziś

ITP na Balearach reguluje Decreto Legislativo 1/2014 (balearska wersja podatków przekazanych przez państwo), w brzmieniu obowiązującym od 14 czerwca 2026 na mocy Ley 4/2026, doprecyzowanym przez Orden 5/2026 w brzmieniu Orden 13/2026. Podatkiem zarządza ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, administracja podatkowa Balearów). Stawki, progi wartości i górne limity podstawy opodatkowania zmieniają się przy każdej nowelizacji – dlatego nie opieraj się na stałych danych liczbowych z tego ani innego artykułu, lecz na kalkulatorze powyżej, który uwzględnia aktualnie zapisany rejestr.