Notariusz przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii: rola, Escritura i koszty

Każdy, kto kupuje nieruchomość na Majorce lub gdzie indziej w Hiszpanii, nie może ominąć notariusza – i często jest zaskoczony, jak bardzo jego rola różni się od tej w Niemczech. Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii notariusz poświadcza przeniesienie własności i wystawia tzw. Escritura. Bez tego dokumentu urzędowego nie da się wpisać zmiany właściciela do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad). Co konkretnie sprawdza notariusz, czego nie sprawdza, jakie opłaty trzeba uiścić i dlaczego mimo wszystko potrzebujesz prawnika na Majorce – dowiesz się tego krok po kroku z tego poradnika.

Kupujesz nieruchomość na Majorce i chcesz się przygotować do spotkania u notariusza tak, żeby wszystko było zgodne z prawem?

• 📩 Skontaktuj się z nami — polecamy doświadczonych prawników niemiecko-hiszpańskich i towarzyszymy Ci przez cały proces zakupu
• Cały proces zakupu na Majorce

Czym zajmuje się hiszpański notariusz – a czym nie?

Hiszpański notariusz (Notario) to prawnik mianowany przez państwo, który sporządza publiczne akty notarialne, zapewniając w ten sposób pewność prawną w sensie formalnym. Sprawdza tożsamość obu stron umowy, odczytuje na głos akt notarialny (Escritura), wyjaśnia najważniejsze klauzule i potwierdza, że dokument jest zgodny z wolą stron. Tym jednak znacznie różni się od niemieckiego notariusza – a to jest najważniejsza kwestia dla kupujących z krajów niemieckojęzycznych.

Czym zajmuje się hiszpański notariusz:

• Poświadczenie aktu notarialnego (Escritura Pública)
• Weryfikacja tożsamości kupującego i sprzedającego
• Odczytanie i wyjaśnienie umowy kupna-sprzedaży
• Uzyskanie aktualnego wyciągu z księgi wieczystej tuż przed terminem sporządzenia aktu notarialnego
• Obliczanie i potrącanie podatku u źródła w przypadku sprzedawców niebędących rezydentami (retención)

Czego hiszpański notariusz zdecydowanie nie robi:

• Kompleksowa analiza prawna i budowlana nieruchomości
• Sprawdzenie pod kątem nielegalnych dobudówek, niewyjaśnionych obciążeń lub naruszeń przepisów zagospodarowania przestrzennego
• Reprezentowanie interesów jednej ze stron

Uwaga: W przeciwieństwie do Niemiec hiszpański notariusz nie zajmuje się „wszystkim”. Jego udział jest obowiązkowy przy wpisie do księgi wieczystej, ale nie zastępuje on niezależnego prawnika, który wcześniej dokładnie sprawdzi pod kątem prawnym daną nieruchomość.

Escritura Pública: najważniejszy dokument

„Escritura Pública de Compraventa” to poświadczony notarialnie akt kupna-sprzedaży, który oficjalnie potwierdza przeniesienie własności nieruchomości w Hiszpanii. Podstawą prawną są hiszpański kodeks cywilny (Código Civil) oraz ustawa hipoteczna (Ley Hipotecaria).

Bez „Escritura” nie ma wpisu do księgi wieczystej – a bez wpisu do księgi wieczystej formalnie nie jesteś właścicielem. Dokument ten zazwyczaj zawiera:

• Pełny opis nieruchomości (lokalizacja, powierzchnia, dane katastralne)
• Dane kupującego i sprzedającego, w tym numery NIE
• Uzgodniona cena zakupu i warunki płatności
• Oświadczenie o braku obciążeń lub o istniejących obciążeniach
• Podaj, jakie podatki trzeba zapłacić i kto je pokrywa
• Certyfikat efektywności energetycznej (Certificado de Eficiencia Energética)

Po podpisaniu dokumentu u notariusza dostaniesz najpierw zwykłą kopię (copia simple). Oryginał zostaje u notariusza. W celu wpisania do księgi wieczystej do Registro de la Propiedad składa się poświadczoną kopię (copia autorizada).

Jak wygląda wizyta u notariusza – krok po kroku

Spotkanie u notariusza (w sprawie firmy) to najważniejszy moment procesu zakupu – ale nie początek. Wszystkie istotne weryfikacje prawne powinny być już wtedy zakończone.

1. Załatw to jak najwcześniej – bez hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (Número de Identificación de Extranjero) nie da się podpisać umowy kupna u notariusza. Złóż wniosek z odpowiednim wyprzedzeniem.
2. Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego – Cena zakupu jest zazwyczaj przekazywana podczas spotkania u notariusza w formie cheque bancario (poświadczonego czeku bankowego z hiszpańskiego banku).
3. Wstępna analiza prawna przez prawnika – sprawdź wyciąg z rejestru gruntów (Nota simple), wyciąg z katastru, status zabudowy, istniejące obciążenia oraz długi wspólnoty mieszkaniowej. Rada: sprawdź rejestr gruntów w Hiszpanii.
4. Umowa przedwstępna / umowa opcyjna – Zazwyczaj najpierw podpisuje się umowę opcyjną (contrato de arras lub opción de compra). Standardowy okres opcji to około trzech miesięcy, a cena opcji to zazwyczaj 10% ceny zakupu.
5. Wybór notariusza – W Hiszpanii to zazwyczaj kupujący wybiera notariusza, bo to on pokrywa koszty.
6. Spotkanie u notariusza – pojawiają się obie strony albo ich upoważnieni przedstawiciele. Notariusz odczytuje Escriturę, wyjaśnia wszelkie wątpliwości, a obie strony podpisują dokument.
7. Płatność i przekazanie kluczy – Wraz z podpisaniem umowy przekazywany jest czek, a własność przechodzi na ciebie.
8. Zapłać podatki i zadbaj o wpis do księgi wieczystej – w wyznaczonych terminach trzeba uiścić podatek ITP lub IVA/AJD oraz złożyć akt notarialny (Escritura) w urzędzie ksiąg wieczystych.

Uwaga: Nie wpłacaj ceny opcji bezpośrednio sprzedającemu ani pośrednikowi, dopóki nie wyjaśnisz sytuacji prawnej nieruchomości. Niektóre kancelarie prawne wyraźnie zalecają wpłatę na rachunek powierniczy notariusza, żeby zabezpieczyć kupującego.

Notariusz i prawnik: dlaczego potrzebujesz obu

To najważniejsza różnica w porównaniu z niemieckim procesem zakupu: hiszpański notariusz nie zapewnia ci pełnej ochrony. Nie sprawdza nielegalnych dobudówek, zaległych opłat gminnych ani zgodności przeznaczenia nieruchomości z przepisami budowlanymi – to wszystko wchodzi w zakres obowiązków twojego prawnika (abogado).

Koszty obsługi prawnej przy zakupie nieruchomości wynoszą zazwyczaj około 1% ceny zakupu.

Ile kosztują usługi notarialne przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Opłaty notarialne w Hiszpanii są regulowane przez państwo i zależą od ceny zakupu nieruchomości. Ogólna zasada jest taka: wahają się one w przedziale od około 0,1 do 0,5% ceny zakupu – im wyższa cena, tym niższy procent.

Uwaga: Opłaty notarialne to najmniejsza pozycja wśród kosztów dodatkowych związanych z zakupem. Znacznie większy udział mają podatek od nabycia nieruchomości (ITP) i opłaty za wpis do księgi wieczystej.

W Hiszpanii koszty notarialne pokrywa kupujący.

Przegląd: Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości na Majorce w 2026 roku

Na Balearach – a więc też na Majorce – w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego obowiązują następujące progresywne stawki podatku ITP:

Ważne: Stawki dotyczą tylko tej części ceny zakupu, która mieści się w danym przedziale – podatek jest więc naliczany progresywnie, a nie jako stała stawka od całej kwoty.

W przypadku nowych budynków zamiast podatku ITP obowiązuje podatek VAT (IVA) oraz opłata skarbowa (AJD). Z doświadczenia wynika, że łączne koszty dodatkowe – obejmujące podatki, opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej i honoraria prawników – wynoszą w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego na Majorce od 12 do 14% ceny zakupu, a w przypadku nowych budynków około 12–13%.

Więcej szczegółów i przykładów obliczeń znajdziesz w osobnym poradniku poświęconym dodatkowym kosztom związanym z zakupem nieruchomości na Majorce.

Wpis do księgi wieczystej na podstawie „Escritura”: Co się teraz dzieje

Podpisanie Escritury notarialnej u notariusza oznacza przeniesienie własności w sensie prawa cywilnego – ale to jeszcze nie koniec formalności. Żebyś został wpisany jako właściciel do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad), po wizycie u notariusza musisz jeszcze wykonać następujące kroki:

1. Uiszczenie podatków – podatek ITP lub IVA/AJD trzeba zapłacić w odpowiednim urzędzie skarbowym (ATIB na Balearach) w terminie przewidzianym przez prawo po sporządzeniu aktu notarialnego.
2. Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej – „copia autorizada” z Escritury składa się w Registro de la Propiedad razem z potwierdzeniem zapłaty podatku.
3. Poczekaj na potwierdzenie – po wpisaniu do rejestru otrzymasz wyciąg z księgi wieczystej, w którym twoje imię i nazwisko będzie widniało jako właściciela.

W praktyce te formalności za kupującego załatwia prawnik albo gestoría (biuro administracyjne). Opłaty związane z księgą wieczystą też wchodzą w skład kosztów dodatkowych związanych z zakupem.

Czy mogę kupić coś u niemieckiego notariusza?

Tak – pod pewnymi warunkami jest to możliwe. Hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) w wyroku STS 998/2011 z 19 czerwca 2012 r. potwierdził, że niemiecki akt notarialny może zostać uznany w Hiszpanii, jeśli spełnione są następujące warunki:

• Dokument został prawidłowo poświadczony
• Jest to zgodne z niemieckim prawem
• Ma apostille
• Trzeba to przedłożyć w języku hiszpańskim (jako tłumaczenie uwierzytelnione)

Podstawą prawną są art. 3 i 4 Ley Hipotecaria (hiszpańskiej ustawy o księdze wieczystej) oraz art. 1216 Código Civil.

W praktyce ta opcja jest znacznie bardziej skomplikowana i rzadziej spotykana. Większość kupujących na Majorce woli skorzystać z usług lokalnego hiszpańskiego notariusza – między innymi dlatego, że sprzedający i hiszpańskie banki są z tym zaznajomieni, a cała procedura przebiega wtedy sprawniej.

Pełnomocnictwonotarialne: Zakup bez konieczności osobistej obecności

Jeśli nie możesz osobiście stawić się na spotkaniu u notariusza, możesz sporządzić pełnomocnictwo notarialne (poder notarial). Dzięki temu twój prawnik lub zaufana osoba będzie mogła podpisać Escriturę w twoim imieniu.

Pełnomocnictwo można sporządzić zarówno u hiszpańskiego, jak i niemieckiego notariusza. W tym drugim przypadku potrzebna jest apostilla oraz poświadczone tłumaczenie na język hiszpański.

Uwaga: Pełnomocnictwo ogólne (poder general) daje szerokie uprawnienia. Poproś o dokładne wyjaśnienie, co obejmuje to pełnomocnictwo – i udzielaj go tylko osobom, którym całkowicie ufasz.

Najczęstsze błędy podczas wizyty u notariusza na Majorce

Nawet doświadczeni nabywcy nieruchomości z Niemiec popełniają typowe błędy podczas wizyty u hiszpańskiego notariusza – często dlatego, że mylą ten system z niemieckim.

Co będzie po wizycie u notariusza?

Spotkanie u notariusza to nie koniec – to dopiero początek twoich obowiązków jako właściciela nieruchomości w Hiszpanii. Zaraz po nim powinieneś:

• Płać podatki w terminie (ATIB na Balearach)
• Zajmij się wpisem do księgi wieczystej
• Zmienić dostawców (prąd, woda, telefon)
• Przejmowaniezobowiązań związanych z opłatami wspólnotowymi
• Sprawdźpodatek od majątku i podatek dochodowy – jeśli jesteś nierezydentem i masz nieruchomość w Hiszpanii, obowiązują cię specjalne zasady. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Podatek od majątku w Hiszpanii”
• Określ przeznaczenie nieruchomości – wynajem długoterminowy, wakacyjny czy na własny użytek wiążą się z różnymi konsekwencjami podatkowymi i prawnymi; więcej na ten temat znajdziesz w sekcji „Wynajem na Majorce”

Lista kontrolna: Spotkanie u notariusza przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Żeby niczego nie zapomnieć, oto najważniejsze punkty w skrócie:

• Złożyłem wniosek o numer NIE i go dostałem
• Otworzyłem konto bankowe w Hiszpanii
• Zlecono prawnikowi wstępną analizę prawną
• Wypis z księgi wieczystej (nota simple) – sprawdzony
• Sprawdzono wyciąg z katastru i status zabudowy
• Sprawdzono zaległe długi wspólnoty mieszkaniowej
• Mamy certyfikat energetyczny
• Zawarto umowę opcyjną z prawidłowym terminem i warunkami płatności
• Wybrano notariusza (prawo kupującego)
• Przygotowano czek bankowy z hiszpańskiego banku
• Pełnomocnictwo wystawione, jeśli nie możesz pojawić się osobiście
• Zgodnie z terminem: zapłać podatki w terminie
• Po ustaleniu terminu: zleć wpis do księgi wieczystej

Podsumowanie

Notariusz jest niezbędny przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii – ale to tylko jeden z elementów układanki. Poświadcza on „Escritura Pública”, co pozwala na wpis do księgi wieczystej. Nie sprawdza jednak ani sytuacji prawno-budowlanej nieruchomości, ani nie chroni jednostronnie interesów kupującego. Dlatego na Majorce obowiązuje zasada: notariusz i prawnik – i to właśnie w tej kolejności: najpierw prawnik, potem notariusz. Jeśli będziesz trzymać się tej kolejności, podejdziesz do procesu zakupu w sposób uporządkowany i uwzględnisz realistyczne koszty dodatkowe w wysokości 12–14%, położysz fundamenty pod bezpieczny prawnie zakup nieruchomości na Majorce.

Oficjalne źródła

• Consejo General del Notariado (statystyki notarialne): www.notariado.org
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearów (administracja ITP na Balearach): www.atib.es
• Registro de la Propiedad (Rejestr gruntów w Hiszpanii): www.registradores.org
• Ustawa o księdze wieczystej (Ley Hipotecaria), zwłaszcza art. 3 i 4: www.boe.es
• Hiszpański Kodeks Cywilny, art. 1216 (Escritura notarialna) oraz art. 1445 i następne (Umowa kupna-sprzedaży): www.boe.es
• Sąd Najwyższy, wyrok STS 998/2011 z dnia 19 czerwca 2012 r. (uznawanie zagranicznych aktów notarialnych): www.poderjudicial.es