Koszty notariusza i księgi wieczystej

Ile kosztują notariusz i księga wieczysta przy zakupie nieruchomości na Majorce?

Obie pozycje nie podlegają negocjacji, lecz dwóm państwowym taryfom opłat: Arancel – tak w Hiszpanii nazywa się urzędowo ustalony cennik – notariuszy oraz cennikowi rejestratorów ksiąg wieczystych. To, co ostatecznie widnieje na rachunku, zależy niemal wyłącznie od wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym, a także od liczby kart, z których składa się dokument. Kalkulator powyżej przelicza obie taryfy dla Twojej ceny zakupu; każdą pozycję wyniku można rozwinąć osobno i prześledzić do leżącej u jej podstaw normy prawnej.

Na wstępie, dla porządku: notariusz i księga wieczysta to razem najmniejszy blok kosztów towarzyszących zakupowi. Największą pozycją jest podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), a w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego – VAT plus podatek od czynności prawnych udokumentowanych (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Dla podatku dostępny jest kalkulator ITP dla Balearów, a dla pełnego obrazu – kalkulator kosztów towarzyszących zakupowi na Majorce.

Jak to się oblicza

Obie taryfy są zbudowane tak samo: stała opłata podstawowa za każdy akt notarialny lub każdy wpis o określonej wartości, a do tego degresywna skala, którą stosuje się wyłącznie do nadwyżki ponad pierwszy próg. Na wynik tej skali – i tylko na niego – nakładają się ustawowe zniżki, rebajas. Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej są dwie: 25% na mocy Real Decreto-ley 6/1999, który wprost dotyczy zakupu mieszkania, a następnie jeszcze raz 5% na mocy Real Decreto-ley 8/2010. Przy księdze wieczystej między obiema pojawia się dodatkowa zniżka w wysokości 5% na mocy Real Decreto-ley 6/2000. Dla niezabudowanych działek, obiektów komercyjnych i garaży nabywanych osobno obowiązuje tylko ostatnia z trzech zniżek – do tego służy przełącznik Nieruchomość mieszkalna w kalkulatorze. Na samym końcu do całej opłaty dolicza się hiszpański VAT (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) według obecnej stawki podstawowej wynoszącej 21%.

Wzór dla notariusza brzmi zatem: opłata podstawowa w wysokości 90,15 € plus kwota ze skali naliczona od nadwyżki, od której przy nieruchomości mieszkalnej odejmuje się 25% zniżki, a od reszty jeszcze raz 5%; do tego karty oryginału (matriz – oryginał, który pozostaje u notariusza w protokole) oraz karty uwierzytelnionego odpisu (copia autorizada), obie bez zniżki; na sumę nalicza się VAT.

Dla księgi wieczystej (Registro de la Propiedad) obowiązuje ten sam schemat, tylko z własnymi liczbami: opłata podstawowa w wysokości 24,04 € plus kwota progresywna, ograniczona pułapem 2181,67 €, dopiero potem rabaty: przy nieruchomości mieszkalnej 25%, od reszty 5% i od pozostałej kwoty 5%. Każdy rabat opiera się na wyniku poprzedniego – przepisy mówią to dosłownie: „a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". Kolejność nie jest niuansem: pułap w tekście przepisu stoi przed rabatami i ogranicza ich kwotę wyjściową, a nie odwrotnie. Praktyczny skutek – powyżej ceny zakupu rzędu dziesięciu milionów euro opłata za wpis już nie rośnie.

Do tego dochodzą przy księdze wieczystej dwie niewielkie opłaty stałe, które nie podlegają żadnemu rabatowi, ponieważ figurują w innych pozycjach taryfy: wpis wstępny (asiento de presentación – rejestracja złożonego dokumentu, raz na akt) w wysokości 6,01 € oraz wzmianka marginalna o odpowiedzialności podatkowej nieruchomości (nota de afección) w wysokości 3,01 €. Zwykły wypis z księgi wieczystej (nota simple), który twój prawnik pobiera przed zakupem, kosztuje 3,01 € za finca i nie jest częścią wpisu, lecz standardową informacją wstępną.

Uwaga rozgraniczająca: kalkulator obejmuje dokładnie to, co regulują oba Aranceles – notariusz i księga wieczysta. Podatki, prawnik, bank oraz honorarium Gestoría (hiszpańskiego biura administracyjnego, które zajmuje się w imieniu klienta załatwianiem spraw urzędowych, deklaracjami podatkowymi i zgłoszeniami do rejestru) figurują na innych rachunkach. Nie są też uwzględniane zwykłe kopie (copias simples) dla banku i dostawców mediów; podlegają one odrębnej, wyraźnie niższej stawce.

Przypadki szczególne, które zmieniają kwotę

Nabycie w udziałach (pro indiviso) podnosi koszt księgi wieczystej

Jeśli dwie osoby kupują wspólnie, nie będąc małżeństwem ani nie żyjąc we wspólności majątkowej, nabywają nieruchomość pro indiviso – w częściach ułamkowych. Księga wieczysta rozdziela wówczas całkowitą wartość na udziały i stosuje taryfę osobno do każdego udziału. Ponieważ taryfa jest degresywna, dwukrotne opłacenie połowy kosztuje wyraźnie więcej niż jednokrotne opłacenie całości; przy średniej cenie zakupu na Majorce oznacza to około czterdzieści procent wyższą opłatę wieczystoksięgową. Suma jest ograniczona do 1% wartości nieruchomości. Ustaw więc w kalkulatorze prawidłową liczbę nabywców.

Małżonkowie pozostający w ustawowym ustroju wspólności majątkowej (gananciales – hiszpańska wspólność dorobku, w której nabycia przypadają obojgu wspólnie) są wyraźnie wyłączeni z tej zasady: dla nich podstawą wymiaru jest wyłącznie wartość całkowita, a liczba nabywców wynosi jeden. Taryfa notarialna i tak nie zna tej reguły – akt notarialny jest tam zawsze rozliczany jednorazowo według wartości całkowitej.

Kilka fincas registrales w jednym akcie

Mieszkanie, miejsce postojowe i komórka lokatorska na Majorce to często trzy odrębne jednostki księgi wieczystej (fincas registrales), nawet jeśli są kupowane w ramach jednej Escritury. Księga wieczysta wpisuje każdą z nich osobno i nalicza opłatę dla każdej od jej wartości udziałowej; adnotacja o wpłynięciu natomiast pojawia się tylko raz, ponieważ jest związana z przedłożonym tytułem, a nie z liczbą wpisów. Również nota simple jest naliczana dla każdej finki osobno. Kalkulator zakłada standardowy przypadek jednej finki – przy większej ich liczbie pozycja opłaty wieczystoksięgowej będzie odpowiednio wyższa.

„Por cara escrita” – taryfa liczy strony, nie arkusze

Opłata za arkusze oryginału powstaje zgodnie z brzmieniem taryfy za każdą zapisaną stronę („por cara escrita”), podczas gdy limit wolny od opłat liczony jest w arkuszach: pierwsze cztery arkusze są bezpłatne, od piątego nalicza się opłatę. Notarialny papier stemplowy w praktyce zapisywany jest dwustronnie, dlatego ten kalkulator przyjmuje dwie strony na arkusz – jest to jawnie przedstawione założenie, nie norma. Kto ma przed sobą rachunek notariusza (minuta), widzi tam rzeczywistą liczbę i może wpisać ją w kalkulatorze. Przy drugiej pozycji arkuszowej, czyli uwierzytelnionym odpisie, jednostką jest natomiast rzeczywiście arkusz, a rozpoczęty liczy się w całości.

Hipoteka: drugi akt, drugi wpis

Jeśli finansujesz zakup za pośrednictwem hiszpańskiego banku, hipoteka jest sporządzana w odrębnym akcie notarialnym i wpisywana do księgi wieczystej jako osobne obciążenie. To drugi, pełny przebieg przez obie taryfy, oparty na sumie odpowiedzialności hipotecznej – i nie jest on uwzględniony w tym kalkulatorze. Od czasu hiszpańskiej ustawy hipotecznej z 2019 roku większość tych kosztów ponosi jednak bank.

Dobrowolny rabat notariusza

Poza ustawowymi obniżkami notariusz może udzielić dobrowolnego rabatu w wysokości do dziesięciu procent; art. 35.1 Real Decreto-ley 6/2000 wyraźnie na to pozwala („se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100”). Czy z tego skorzysta, jest kwestią negocjacji, dlatego ta wartość nie znajduje się w kalkulatorze. Kalkulator pokazuje pełną taryfę – rzeczywista minuta może być od niej niższa, nigdy jednak wyższa.

Połowa taryfy przy drugim przeniesieniu VPO

Przy drugim i każdym kolejnym przeniesieniu budynków i mieszkań zakwalifikowanych jako publicznie dofinansowane budownictwo mieszkaniowe (VPO, Vivienda de Protección Oficial) zarówno taryfa notarialna, jak i wieczystoksięgowa obniżają opłatę o połowę. Na Majorce dotyczy to przede wszystkim zasobów w Palmie. Właśnie w tych obniżonych przypadkach po raz pierwszy nabiera znaczenia minimalna kwota wpisu wynosząca 24,04 €; przy zwykłym zakupie nigdy nie spada się poniżej niej.

Powyżej około sześciu milionów taryfa już nie obowiązuje

Od wartości 6 010 121,04 € kończy się taryfa notarialna. Dla części powyżej tej kwoty Arancel nie określa już żadnej stawki – tam notariusz ustala swoje honorarium swobodnie ze stronami. Ważny jest niuans: sama kwota progowa jest nadal w pełni objęta taryfą, wolna od niej jest tylko nadwyżka. Przy bardzo wysokich cenach zakupu kalkulator podaje więc kwotę minimalną wynikającą z taryfy i osobno wskazuje część wolną. Dla księgi wieczystej nie ma to zastosowania; tam obowiązuje zamiast tego kwota maksymalna.

Podstawa wymiaru: zweryfikowana wartość przed ceną wskazaną w akcie

Obie taryfy oblicza się na podstawie „urzędowo zweryfikowanej wartości", a jeśli takowa nie istnieje – na podstawie wartości podanej przez strony w akcie. Z reguły jest to zatem cena kupna wskazana w akcie notarialnym. Jeśli urzędowa wartość referencyjna katastru jest wyższa i to ona stanowi podstawę opodatkowania, opłata również naliczana jest od tej wyższej wartości. Czy dotyczy to Ciebie, sprawdzisz w kalkulatorze Valor de referencia.

Terminy i formularze

Kolejność czynności po wizycie u notariusza jest ustalona i niepodlegająca negocjacjom: najpierw podatek, potem wpis do księgi wieczystej. Uwierzytelniony odpis Escritury zostanie przyjęty w Registro de la Propiedad wyłącznie razem z dowodem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych bądź opłaty skarbowej; bez tego dowodu sprawa kończy się na zwykłej adnotacji o wpłynięciu dokumentu, która wprawdzie chroni akt przez ograniczony czas przed rozporządzeniami osób trzecich, ale nie stanowi wpisu.

Za podatek na Balearach odpowiada ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – balearska administracja skarbowa). Samoobliczenie podatku należy złożyć w ustawowym terminie po sporządzeniu aktu notarialnego; terminy i formularze wskazuje kalkulator ITP.

W praktyce cały ten proces – formularz podatkowy, zapłatę, złożenie w księdze wieczystej, odbiór wpisanego aktu, przerejestrowanie w katastrze – przejmuje na siebie gestoría, często powiązana z kancelarią notarialną lub Twoją kancelarią prawną. Jej honorarium ustala się swobodnie i nie jest ono zawarte w żadnej z obu taryf. Kto przechodzi tę drogę samodzielnie, oszczędza na honorarium, ale bierze na siebie ryzyko związane z terminami: spóźniona zapłata podatku pociąga za sobą dopłaty, a dopóki Escritura nie zostanie wpisana, na zewnątrz nie jesteś wykazywany jako właściciel.

Podstawa prawna i stan aktualny

• Real Decreto 1426/1989 – rozporządzenie taryfowe notariuszy, w szczególności Anexo I Número 2.1 (skala wartości), Número 4 (odpisy) i Número 7 (arkusze oryginału): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – rozporządzenie taryfowe rejestratorów ksiąg wieczystych, w szczególności Anexo I Número 2.1 (wpis) i Anexo II Norma Segunda (nabycie udziału): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, art. 2.Uno – obniżka o 25% opłat notarialnych i wieczystoksięgowych przy zakupie nieruchomości mieszkalnych, obowiązująca od 18 kwietnia 1999 r.: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, art. 35 i 36 – kolejna obniżka o 5% opłaty wieczystoksięgowej oraz zezwolenie na dobrowolny upust notarialny do dziesięciu procent, obowiązujące od 25 czerwca 2000 r.: www.boe.es
• Instrucción DGRN z 22 maja 2002 r. – kolejność obliczeń i zaokrąglanie taryf: skala do sześciu miejsc po przecinku, następnie obniżki, dopiero kwota końcowa do dwóch: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – obniżka o 5% opłat notarialnych i wieczystoksięgowych, obowiązująca od 25 maja 2010 r.: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – nowe brzmienie skali wartości taryfy wieczystoksięgowej i doprecyzowanie stosowania obniżki: www.boe.es
• Ley 37/1992, art. 90 – standardowa stawka podatku VAT, jaką obciążone są usługi notarialne i rejestrowe: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (ustawa o księgach wieczystych), w szczególności art. 3 i 4: www.boe.es
• Código Civil, art. 1216 (akt urzędowy) i art. 1445 i nast. (umowa sprzedaży): www.boe.es
• ATIB – urząd podatkowy Balearów: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Kwoty obu Aranceles pozostają niezmienione w przepisach od czasu przejścia na euro 14 lipca 2002 roku; Real Decreto 1612/2011 zmienił brzmienie odpowiednich ustępów, nie zmieniając żadnej liczby. Stawka VAT obowiązuje w obecnej wysokości od 1 września 2012 roku.

Co robi hiszpański notariusz – a czego nie robi?

Hiszpański notariusz (Notario) to prawnik powołany przez państwo, który sporządza akty notarialne poświadczające czynności prawne. Sprawdza tożsamość obu stron, odczytuje dokument, wyjaśnia najważniejsze klauzule i potwierdza, że dokument odpowiada woli stron. Różni się tym znacząco od notariusza niemieckiego – i to jest najważniejsza kwestia dla kupujących z krajów niemieckojęzycznych.

Co robi hiszpański notariusz:

• Poświadczenie Escritura Pública, publicznego aktu kupna
• Weryfikacja tożsamości kupującego i sprzedającego
• Odczytanie i wyjaśnienie umowy kupna-sprzedaży
• Uzyskanie aktualnego wypisu z księgi wieczystej tuż przed terminem podpisania aktu
• Obliczenie i pobranie podatku u źródła w przypadku sprzedających niebędących rezydentami (retención)

Czego hiszpański notariusz wyraźnie nie robi:

• kompleksowej kontroli prawnej i budowlanej nieruchomości
• kontrolę pod kątem nielegalnych rozbudów, nieuregulowanych obciążeń lub naruszeń przepisów budowlanych
• reprezentowanie interesów jednej z obu stron

Uwaga: Inaczej niż w Niemczech hiszpański notariusz nie załatwia „wszystkiego". Jest niezbędny do wpisu do księgi wieczystej, ale nie zastępuje niezależnego prawnika, który wcześniej prześwietli nieruchomość pod względem prawnym.

Escritura Pública: dokument centralny

Escritura Pública de Compraventa to poświadczony notarialnie akt kupna-sprzedaży, który urzędowo stwierdza przeniesienie własności. Podstawą prawną są hiszpański kodeks cywilny (Código Civil) oraz ustawa hipoteczna (Ley Hipotecaria). Bez escritury nie ma wpisu do księgi wieczystej – a bez wpisu do księgi wieczystej nie jesteś formalnie wykazany jako właściciel wobec osób trzecich.

Dokument zazwyczaj zawiera:

• pełny opis nieruchomości (położenie, powierzchnia, dane katastralne)
• dane identyfikacyjne kupującego i sprzedającego wraz z numerami NIE
• uzgodnioną cenę zakupu oraz warunki płatności
• oświadczenie o braku obciążeń lub o istniejących obciążeniach
• informację o należnych podatkach i o tym, kto je ponosi
• numer referencyjny świadectwa energetycznego (Certificado de Eficiencia Energética)

Po podpisaniu otrzymujesz najpierw zwykłą kopię (copia simple – niepoświadczony odpis do celów bankowych i urzędowych). Oryginał pozostaje jako matriz w protokole notariusza. Do wpisu do księgi wieczystej składa się poświadczony odpis, czyli copia autorizada.

Przebieg spotkania u notariusza krok po kroku

Spotkanie u notariusza (firma) to kulminacyjny punkt procesu zakupu – ale nie jego początek. Wszystkie istotne kontrole prawne powinny zostać zakończone wcześniej. Pełną drogę opisuje poradnik dotyczący procesu zakupu na Majorce.

1. Załatw NIE – bez hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (Número de Identificación de Extranjero) nie da się sporządzić aktu notarialnego umowy kupna. Złóż wniosek wcześnie.
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe – cena zakupu jest zazwyczaj przekazywana podczas spotkania u notariusza za pomocą cheque bancario, potwierdzonego czeku hiszpańskiego banku.
3. Wstępna weryfikacja prawna przez prawnika – wypis z księgi wieczystej, wypis katastralny, status zabudowy, obciążenia i zaległości wspólnoty. Jak to zrobić, opisano w poradniku o sprawdzaniu księgi wieczystej w Hiszpanii.
4. Umowa przedwstępna lub opcja zakupu – zwykle jest to contrato de arras lub opción de compra z terminem około trzech miesięcy i ceną opcji wynoszącą zazwyczaj dziesięć procent ceny zakupu.
5. Wybierz notariusza – w Hiszpanii to zasadniczo kupujący wybiera notariusza, ponieważ to on ponosi jego koszty.
6. Spotkanie u notariusza – stawiają się obie strony lub ich pełnomocnicy, akt zostaje odczytany, wyjaśnione zostają otwarte kwestie, a następnie następuje podpisanie.
7. Płatność i przekazanie kluczy – wraz z podpisaniem przekazywany jest czek, a posiadanie przechodzi na kupującego.
8. Zapłać podatek i zleć wpis do księgi wieczystej – w tej kolejności, w ustawowych terminach.

Uwaga: Nie płać ceny opcji bezpośrednio sprzedającemu lub pośrednikowi, zanim sytuacja prawna nieruchomości nie zostanie wyjaśniona. Wiele kancelarii wyraźnie zaleca wpłatę na rachunek powierniczy notariusza.

Notariusz i prawnik: dlaczego potrzebujesz obu

To najważniejsza różnica w porównaniu z niemieckim procesem zakupu: hiszpański notariusz nie chroni cię kompleksowo. Nie sprawdza nielegalnych dobudówek, zaległych opłat gminnych ani zgodności użytkowania z prawem budowlanym – wszystko to należy do zadań twojego prawnika (abogado).

Za obsługę prawną zakupu nieruchomości na Majorce zwykle liczy się około jednego procenta ceny zakupu. W przeciwieństwie do notariusza i księgi wieczystej, to honorarium nie podlega żadnej urzędowej taryfie i jest w pełni negocjowalne.

Czy mogę kupić przed niemieckim notariuszem?

Pod pewnymi warunkami tak. Hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) potwierdził w orzeczeniu, że niemiecki akt notarialny może być uznany w Hiszpanii, jeśli został sporządzony zgodnie z prawem, odpowiada niemieckiemu prawu, opatrzony jest apostille i przedłożony w postaci uwierzytelnionego tłumaczenia na hiszpański. Podstawę prawną stanowią art. 3 i 4 Ley Hipotecaria oraz art. 1216 Código Civil.

W praktyce ta droga jest znacznie bardziej pracochłonna i nietypowa. Większość kupujących na Majorce dokonuje aktu notarialnego na miejscu – nie bez powodu, bo sprzedający i hiszpańskie banki są z tym obeznani, dzięki czemu proces przebiega szybciej.

Pełnomocnictwo (poder notarial): zakup bez osobistej obecności

Jeśli nie możesz stawić się osobiście na spotkaniu u notariusza, sporządzasz notarialne pełnomocnictwo (poder notarial). Dzięki niemu twój prawnik lub zaufana osoba podpisuje Escriturę w twoim imieniu. Pełnomocnictwo można sporządzić u notariusza hiszpańskiego lub niemieckiego; w drugim przypadku potrzebne są ponownie apostille oraz uwierzytelnione tłumaczenie na język hiszpański.

Wskazówka: Pełnomocnictwo ogólne (poder general) daje szerokie uprawnienia. Poproś o dokładne wyjaśnienie, co obejmuje – i udzielaj go tylko osobom, którym w pełni ufasz.

Najczęstsze błędy podczas spotkania u notariusza na Majorce

Co następuje po spotkaniu u notariusza?

To spotkanie nie jest końcem, lecz początkiem twoich obowiązków właściciela w Hiszpanii. Bezpośrednio po nim czeka cię:

• terminowe uiszczenie podatku – za pośrednictwem ATIB na Balearach
• Zlecić wpis do księgi wieczystej – na podstawie copia autorizada oraz potwierdzenia płatności
• Przepisać umowy na media – prąd, woda, telefon
• Przejąć zobowiązania wobec wspólnoty – w ramach wspólnoty właścicieli
• Sprawdzić bieżące podatki – jako nierezydent posiadający nieruchomość podlegasz szczególnym obowiązkom, więcej na ten temat w poradniku o podatku od majątku w Hiszpanii
• Określić sposób użytkowania – użytkowanie własne, długoterminowy najem lub wynajem wakacyjny wiążą się z różnymi skutkami podatkowymi i prawnymi; więcej na ten temat w poradniku Wynajem na Majorce

Lista kontrolna: termin u notariusza przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

• złożono wniosek o numer NIE i go otrzymano
• otwarto hiszpańskie konto bankowe
• zlecono prawnikowi wstępną weryfikację prawną
• sprawdzono wypis z księgi wieczystej (nota simple)
• sprawdzono wypis katastralny i status zabudowy
• sprawdzono zaległe długi wspólnoty
• dostępne jest świadectwo energetyczne
• zawarto umowę opcji z terminem i warunkami płatności
• wybrano notariusza
• przygotowany czek bankowy hiszpańskiego banku
• wystawione pełnomocnictwo, na wypadek gdyby osobista obecność nie była możliwa
• koszty notariusza i księgi wieczystej wyliczone kalkulatorem powyżej, z uwzględnieniem liczby nabywców i nieruchomości (fincas)
• po terminie: odprowadzić podatek w wyznaczonym czasie
• po terminie: zlecić wpis do księgi wieczystej

Podsumowanie

Notariusz i księga wieczysta to przy zakupie nieruchomości na Majorce najmniejsza z dużych pozycji kosztowych – i jedyna, która podlega opublikowanemu cennikowi, a nie negocjacjom. Kto zasili kalkulator powyżej własną ceną zakupu i liczbą arkuszy z rachunku opłat (minuta), zna obie kwoty co do centa, zanim usiądzie u notariusza. Reszta procesu zakupu pozostaje bez zmian: najpierw prawnik, potem notariusz, a podatek to pozycja, która naprawdę waży najwięcej.

Powiązane kalkulatory

• Koszty dodatkowe zakupu na Majorce – pełny obraz podatku, notariusza, księgi wieczystej i doradztwa w jednym wyliczeniu
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) na Balearach – największa pojedyncza pozycja, z progresywną skalą na 2026 rok