Nadpłata kredytu w Hiszpanii

Co daje nadpłata kredytu w Hiszpanii i ile może kosztować?

Nadpłata — po hiszpańsku amortización anticipada, czyli wcześniejsza spłata części lub całości kredytu — jest w Hiszpanii twoim ustawowym prawem: art. 23.1 Ley 5/2019 zezwala na nią w każdej chwili przed uzgodnionym końcem okresu kredytowania, bez zgody banku.

Co do zasady bank nie może z tego tytułu niczego żądać. Tylko w wyjątkowych przypadkach, wymienionych wprost w ustawie, i tylko jeśli zapisano to w umowie, może zostać naliczona rekompensata — a nawet wtedy podany procent nie jest kwotą, którą bank może pobrać, lecz jedną z dwóch górnych granic. Kalkulator powyżej pokazuje obie wartości: oszczędność odsetkową oraz sumę obliczonych dla każdego terminu procentowych limitów maksymalnych.

Jak to się liczy

Harmonogram spłat

Podstawą jest cuadro de amortización, harmonogram spłat, który bank wręcza ci w formie tabeli. Działa on według pętli, która powtarza się miesiąc po miesiącu: część odsetkowa to pozostały dług pomnożony przez oprocentowanie nominalne (TIN, tipo de interés nominal — stopa nominalna bez kosztów dodatkowych), podzielony przez dwanaście. To, co z raty miesięcznej, cuota, pozostaje po tym, spłaca pozostały dług. W następnym miesiącu część odsetkowa jest więc mniejsza, a część kapitałowa większa.

Sama rata to annuitet: kwota, która przy niezmiennym oprocentowaniu w ciągu ustalonych miesięcy sprowadza dług dokładnie do zera. Ten model zakłada: dwanaście miesięcy o tej samej długości, pierwsza rata miesiąc po wypłacie, jedno oprocentowanie na cały pozostały okres. Dokładne dzienne naliczanie odsetek i zmiany oprocentowania znajdziesz w akcie notarialnym oraz w FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, europejskim formularzu informacyjnym, który bank musi ci wręczyć przed zawarciem umowy). aushändigen muss).

Skutek nadpłaty

Nadpłata jest księgowana po regularnej racie tego samego miesiąca i w całości pomniejsza pozostałe zadłużenie; od kolejnego miesiąca plan liczy dalej z niższym saldem. Jeśli do spłaty pozostaje mniej niż zakładano, kalkulator księguje tylko resztę — kredyt zostaje spłacony.

Co dzieje się dalej, decyduje twoja umowa, nie ustawa: Albo rata pozostaje taka sama, a okres kredytowania się skraca (reducción de plazo), albo okres kredytowania pozostaje bez zmian, a rata maleje (reducción de cuota) — wtedy annuitet jest przeliczany na podstawie zmniejszonego salda i liczby miesięcy pozostałych do pierwotnego terminu spłaty. To, który wariant obowiązuje, nie wynika z Ley 5/2019, lecz z twojej umowy kredytowej. Kalkulator oferuje obie możliwości, ponieważ nie może za ciebie podjąć tej decyzji.

Ile może kosztować nadpłata kredytu

Możliwe świadczenie wzajemne nazywa się compensación lub comisión por reembolso anticipado — opłata za wcześniejszą spłatę. Art. 23.4 Ley 5/2019 zasadniczo jej zakazuje i dopuszcza ją tylko w trzech następujących ustępach, każdy z własną stawką i własnym okresem. Musi być jednak uzgodniona: jeśli w umowie nic o niej nie napisano, nie jesteś winien niczego.

Punkt najczęściej przedstawiany błędnie: Wartość procentowa nie jest kwotą, jakiej bank może żądać. Każdy z trzech ustępów ogranicza podwójnie. Odszkodowanie nie może przekroczyć ani rzeczywistej szkody odsetkowej banku — pérdida financiera, straty finansowej, jaką faktycznie wyrządza mu spłata — ani odpowiedniego procentu spłaconego kapitału. Należny jest mniejszy z tych dwóch wartości. Ta pérdida financiera wymaga, zgodnie z art. 23.8, wskazanej w umowie stopy rynkowej i bez niej nie można jej obliczyć. Dlatego kalkulator podaje jedynie procentowy limit maksymalny przed sprawdzeniem straty finansowej — a nie dopuszczalną kwotę końcową. Jeśli oprocentowanie wzrosło od zawarcia twojej umowy, strata banku jest zwykle znacznie niższa.

Pole dotyczące uzgodnionego odszkodowania zaczyna się od zera. To neutralne założenie przyjęte do obliczeń, a nie stwierdzenie prawne: to, co zostało uzgodnione, znajduje się w twojej umowie i w FEIN — wpisz to właśnie tam. Jeśli twoja wartość przekracza procentowy limit maksymalny, kalkulator to zgłasza, nie nadpisując wpisanej wartości.

Przykłady obliczeń

Kwoty celowo nie są podane tutaj, a w kalkulatorze. Trzy konstelacje warto rozważyć:

• Bez nadpłaty a z nadpłatą. Zostaw wartość domyślną i porównać obie kolumny zestawienia: taka sama rata, krótszy okres kredytowania, mniej odsetek. Przełącznik nad tabelą pokazuje tę samą różnicę wiersz po wierszu.
• Skrócenie okresu kredytowania a obniżenie raty. Tę samą kwotę wpisać, zmienia się tylko efekt. Skrócenie okresu kredytowania zwykle oszczędza więcej odsetek, obniżenie raty daje miesięczny oddech finansowy.
• Jedna duża wpłata a wiele mniejszych. Roczną nadpłatę ustawić na zero i zamiast tego wpisać jednorazową. Im wcześniej przypada, tym silniej działa — zadłużenie pozostałe jest na początku najwyższe.

Zmień też datę umowy i okres wiązania oprocentowania: oba parametry sterują górnym limitem procentowym, który kalkulator oblicza dla każdego terminu i przedstawia jako sumę, ponieważ zmienia się on w miarę upływu lat.

Przypadki szczególne

Oprocentowanie stałe, zmienne i przejście między nimi

W przypadku kredytu o stałym oprocentowaniu w pierwszych 10 latach obowiązuje stawka w wysokości 2%, a później 1,5%. W przypadku zmiennego oprocentowania umowa może przewidywać tylko jeden z dwóch reżimów — ustawa nazywa je excluyentes entre sí, czyli wzajemnie się wykluczają: albo 0,15% w pierwszych 5 latach albo 0,25% w pierwszych 3 latach. Później przy zmiennym oprocentowaniu żadna rekompensata nie jest już dopuszczalna.

Osobnym przypadkiem jest zmiana z oprocentowania zmiennego na stałe — poprzez novación, czyli zmianę umowy w tym samym banku, albo poprzez subrogación, czyli zmianę wierzyciela, gdy inny bank wchodzi w twój kredyt hipoteczny. W tym przypadku w pierwszych 3 latach obowiązuje stawka 0,05%. W kalkulatorze wybierz reżim, który jest zapisany w twojej umowie, a nie ten najbardziej korzystny.

Zawieszenie obowiązywało tylko dla kredytów zmiennoprocentowych

Dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu rekompensata przez pewien czas była całkowicie wygasa: Real Decreto-ley 19/2022 w brzmieniu nadanym przez Real Decreto-ley 8/2023 nakazywał, że w tym okresie nie powstaje żadna. W przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu tak nie było — treść przepisu wymienia tylko kredyty o zmiennym oprocentowaniu i tylko odpowiednie ustępy art. 23. Wiele poradników to zaciera. Kiedy dokładnie trwał ten okres, nie musisz tu sprawdzać: jeśli wpiszesz datę z tego przedziału, kalkulator dla reżimu zmiennego wskaże granicę zero, a do tego wersję przepisu, według której liczył.

Umowy sprzed wejścia w życie LCCI

LCCI — tak w skrócie nazywana jest Ley 5/2019, hiszpańska ustawa o umowach kredytu hipotecznego na nieruchomości — obowiązuje umowy zawarte od dnia jej wejścia w życie. Jeśli twój kredyt hipoteczny jest starszy, wysokość rekompensaty zależy od ówczesnego prawa oraz od twojej umowy. Dla tej umowy nie jest dostępny żaden limit procentowy z art. 23 z rejestru. Wprowadzona rekompensata jest nadal uwzględniana jako założenie scenariusza. Harmonogram spłat i oszczędność odsetkowa pozostają prawidłowe, ponieważ nie są związane z datą.

Spłata całkowita, czyli czego nie pokazuje kalkulator

Jeśli wpłacisz więcej niż wynosi zadłużenie, zaksięgowana zostanie tylko pozostała kwota, a plan się kończy. Dla całkowitej spłaty obowiązuje ten sam art. 23, który mówi o total o parcialmente. Pamiętaj: hipoteka pozostaje w księdze wieczystej, dopóki nie zostanie wyraźnie wykreślona; to kosztuje osobno i nie jest tu uwzględnione.

Kalkulator nie odpowiada na pytanie, czy bardziej opłaca się zainwestować te pieniądze — to zależałoby od oprocentowania inwestycji, którego nikt poważnie nie może określić z góry. Również skutki podatkowe pozostają pominięte: jeśli wynajmujesz, odsetki od kredytu w pewnych okolicznościach można odliczyć, a nadpłata dokładnie zmniejsza tę ulgę.

Terminy i formularze

Zawiadomienie. Art. 23.1 pozwala uzgodnić termin wcześniejszego powiadomienia — maksymalnie 1 miesiąc. Jeśli umowa nic nie mówi, nie musisz go zachowywać. W przeciwnym razie zgłoś to pisemnie poinformuj, jaką kwotę i kiedy chcesz spłacić oraz czy okres kredytowania lub rata mają się zmniejszyć, i poproś o potwierdzenie odbioru. Następnie bank jest ci winien w ciągu kilku dni roboczych zestawienie skutków.

Terminy z art. 23 biegną dokładnie od daty zawarcia umowy, a nie według lat kalendarzowych — sama rocznica wciąż wlicza się do okresu. Blisko daty granicznej jeden dzień może zmienić obowiązującą stawkę; dlatego kalkulator pyta o datę zawarcia umowy.

Dwa dokumenty towarzyszą tej procedurze: FEIN, w którym musi być podana rekompensata, oraz harmonogram spłat, który bank wystawia na nowo po każdej nadpłacie. Porównaj go z tabelą powyżej — rata, odsetki, spłata kapitału i saldo zadłużenia co miesiąc, pierwszy rok miesiąc po miesiącu, później jeden wiersz na rok, na końcu suma całkowita. Kalkulator przejmuje ten układ celowo z FEIN, abyś mógł zestawić oba dokumenty obok siebie. Jeśli bank odbiega od tego, zapytaj o powód.

Podstawa prawna i stan aktualny

Decydujący jest art. 23 Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), tekst skonsolidowany: ustęp 1 dotyczy prawa do wcześniejszej spłaty oraz terminu jej zapowiedzenia, ustęp 4 dotyczy zasadniczego zakazu, ustępy od 5 do 7 dotyczą wyjątków, ustęp 8 dotyczy pérdida financiera. Do tego disposición adicional primera Real Decreto-ley 19/2022 w brzmieniu Real Decreto-ley 8/2023 w zakresie zawieszenia przy zmiennym oprocentowaniu oraz Anexo I Ley 5/2019, z którego wynika struktura planu spłat w FEIN. Źródłem jest tekst skonsolidowany dostępny na boe.es.

Każdą wartość w kalkulatorze można rozwinąć i prześledzić do jej źródła prawnego. Dane wpisywane bez odniesienia do przepisu — pozostałe zadłużenie, oprocentowanie nominalne, pozostały okres kredytowania, nadpłata, jej skutek oraz uzgodniona rekompensata — stanowią treść umowy i są oznaczone jako założenie. Wynik stanowi obliczenie modelowe; nie zastępuje ono ani rozliczenia twojego banku, ani indywidualnej porady w konkretnym przypadku.

Powiązane kalkulatory

Jeśli szukasz najpierw raty dla planowanego kredytu, oblicz ją za pomocą Kalkulator hipoteczny dla Hiszpanii — dostarcza on annuitet, z którym pracujesz dalej tutaj. Co zaciągnięcie hipoteki kosztuje i jaką część tego zgodnie z Ley 5/2019 pokrywa bank, znajdziesz w Koszty dodatkowe hipoteki w Hiszpanii.

A jeśli sprawdzasz, jaką cenę zakupu udźwignie twoje finansowanie, pomoże Budżet zakupowy dla nierezydentów: sumuje on kapitał własny, kredyt i koszty dodatkowe zakupu.