Koszty dodatkowe hipoteki w Hiszpanii

Kto płaci jakie koszty dodatkowe przy hiszpańskim kredycie hipotecznym?

Od czasu Real Decreto-ley 17/2018 oraz Ley 5/2019 to bank ponosi podatek od czynności prawnych przy ustanowieniu hipoteki, koszty notariusza za akt kredytowy, wpis do księgi wieczystej oraz Gestoría — hiszpańskie biuro administracyjne, które załatwia formalności urzędowe związane ze zgłoszeniem podatkowym i wpisem. Ty płacisz już tylko za Tasación (operat szacunkowy, na podstawie którego bank ustala wartość zabezpieczenia), za kopie aktu, które sam zamawiasz, oraz ewentualną prowizję przygotowawczą. Jeśli na forum lub w ulotce czytasz o innym podziale kosztów, pochodzi on sprzed listopada 2018 roku.

Największa pojedyncza pozycja, podatek od aktu hipotecznego, przeszła tym samym z klienta na bank. Dlatego kalkulator powyżej rozdziela dwie kolumny: co jest winny bank, a co trafia na twój rachunek.

Zakres stosowania kalkulatora: nieruchomość na Balearach, kredyt udzielony przez bank osobie prywatnej na zakup lub utrzymanie mieszkania — czyli zakres zastosowania Ley 5/2019. Stawka podatkowa wynika z balearskiego prawa regionalnego i nie obowiązuje w innych regionach; kredyt udzielony spółce lub na cele gospodarcze nie podlega temu samemu podziałowi kosztów.

Jak się to oblicza

Trzy pozycje podlegają stałej taryfie i można je z góry dokładnie określić: podatek, notariusz i księgi wieczyste. Wszystkie trzy zależą nie od kwoty kredytu, lecz od responsabilidad hipotecaria — sumy odpowiedzialności hipotecznej, czyli kwoty, za którą nieruchomość odpowiada w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 30.1 ustawy podatkowej TRLITPAJD obejmuje ona nie tylko kapitał, lecz także zabezpieczone odsetki, koszty egzekucyjne i kary umowne, i w praktyce znacznie przewyższa kwotę kredytu; jeśli w akcie nie podano wyraźnej kwoty, obowiązuje kapitał powiększony o odsetki za trzy lata. Suma odpowiedzialności to zatem liczba, której musisz szukać w ofercie.

Podatek od czynności prawnych AJD

AJD (Actos Jurídicos Documentados, podatek od czynności prawnych sporządzanych w formie aktu) nalicza się, ponieważ hipoteka jest ustanawiana i wpisywana w escritura — akcie notarialnym. Na Balearach obowiązuje w tym przypadku ogólna stawka dla aktów notarialnych wynosząca 1,5%. Obniżone stawki dla pierwszych mieszkań tu nie mają zastosowania: przepis wyraźnie wyłącza derechos reales de garantía, czyli prawa zabezpieczające. Za akt sprzedaży zapłacisz być może mniej, za akt hipoteczny — nie.

Od 10 listopada 2018 roku podatnikiem jest bank. Ustawodawca uzupełnił wówczas art. 29 TRLITPAJD o nowy przepis: w przypadku aktów dotyczących kredytów zabezpieczonych hipoteką za podatnika uznaje się kredytodawcę. Kalkulator wykazuje AJD, ale przypisuje ją bankowi.

Notariusz i księgi wieczyste

Oba podlegają urzędowej taryfie opłat, Arancel: stała opłata podstawowa dla najniższego przedziału wartości, a powyżej niej malejąca skala, stosowana tylko do nadwyżki ponad daną progową wartość. Wzór jest taki sam jak przy kupnie; możesz o tym przeczytać tam, gdzie wyjaśniono, jak rozliczane są notariusz i księgi wieczyste przy samym zakupie nieruchomości.

Dla aktów hipotecznych obie taryfy przewidują dodatkowo własne zniżki, a kolejne wynikają z dwóch ustaw liberalizacyjnych z 1999 i 2000 roku. Każda z nich nakłada się na kwotę pozostałą po poprzedniej zniżce — sam tekst mówi to wprost: redukcja dotyczy kwoty, która powstaje una vez deducida la rebaja inicial. Jak z tego wynika konkretne wyliczenie, pokazuje kalkulator opłat notarialnych i wieczystoksięgowych; ten kalkulator celowo prowadzi notariusza i księgę wieczystą bez podawania kwoty, ponieważ i tak ponosi je bank, a sama liczba niczego nie zmienia w twoim rachunku.

Bank ponosi opłatę za matriz, czyli oryginał pozostający u notariusza, oraz za wpis zabezpieczenia w Registro de la Propiedad — hiszpańskiej księdze wieczystej, w której prowadzi się rejestr własności i obciążeń. Także uwierzytelniony odpis (copia autorizada), potrzebny do dokonania wpisu, leży po jego stronie: za kopie płaci ten, kto je zamawia, a zamówił je w tym wypadku bank. Tobie samemu przysługuje prawo do bezpłatnej zwykłej kopii; Ley 5/2019 w swojej Disposición adicional octava wyraźnie nakazuje, by została ci przesłana bez kosztów. Zapłacisz jedynie za dodatkowe uwierzytelnione odpisy, które sam zażądasz.

Pozycje bez taryfy

Trzy koszty nie podlegają żadnej taryfie. Tasación sporządza uprawniona spółka wyceniająca; Orden ECO/805/2003 szczegółowo reguluje sposób wyceny, ale ani słowem nie wspomina, ile może ona kosztować. Równie swobodne jest honorarium gestoría, które i tak ponosi bank. A comisión de apertura, czyli prowizja za rozpatrzenie, przygotowanie i udzielenie kredytu, w Ley 5/2019 podlega tylko jednej zasadzie: może zostać naliczona jedynie raz i musi obejmować wszystkie te koszty — ustawa nie wskazuje jednak żadnej górnej granicy kwotowej. To, czego żąda twój bank, znajduje się w wiążącej ofercie, czyli FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, europejskim ujednoliconym arkuszu informacyjnym o kredycie).

Przykłady obliczeń

Trzy sytuacje pokazują, co ma tu znaczenie. Wprowadź je powyżej; kwoty zależą od twojej sumy odpowiedzialności.

Przypadek standardowy. Mieszkanie na Majorce, finansowane przez hiszpański bank, suma odpowiedzialności równa kwocie kredytu. Kolumna banku obejmuje AJD, notariusza, księgę wieczystą i gestoría i jest zdecydowanie większa; twoja obejmuje tasación, kopie i, jeśli tak uzgodniono, prowizję za udzielenie kredytu.

Suma odpowiedzialności wyższa niż kapitał. Bardziej realistyczny przypadek: wpisz w drugim polu rzeczywistą sumę odpowiedzialności z aktu. Wszystkie trzy pozycje taryfowe banku rosną, twoja kolumna pozostaje bez zmian. To wyjaśnia, dlaczego suma odpowiedzialności mówi więcej niż kwota nominalna przy porównywaniu ofert.

Wcześniejsza spłata. Podaj okres związania stopą procentową, datę zawarcia umowy, datę planowanej spłaty nadzwyczajnej oraz jej kwotę. Kalkulator wskazuje górną granicę dokładnie dla tego przypadku — tam mowa jest o „co najwyżej", nie „dokładnie tyle". Dwie daty są potrzebne, ponieważ ustawa odnosi się do dwóch różnych momentów: to, jaka stawka procentowa w ogóle mogła zostać uzgodniona, rozstrzyga się przy zawarciu umowy, a czy w ogóle powstaje roszczenie — w dniu spłaty.

Przypadki szczególne

Zmiana banku i zmiana umowy

Jeśli w trakcie trwania kredytu zmieniasz bank, dzieje się to poprzez subrogación — zmianę wierzyciela, przy której nowy bank wstępuje w istniejącą hipotekę zamiast ustanawiać nową; zgodnie z art. 7 Ley 2/1994 akt dotyczący tej czynności jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD). Jeśli natomiast dotychczasowy bank zmienia warunki, jest to novación modificativa — zmiana umowy bez zmiany wierzyciela. Ona również jest zwolniona, ale w wąskim zakresie: zmiana może dotyczyć wyłącznie oprocentowania, okresu kredytowania lub obu tych elementów łącznie, a wierzycielem musi być instytucja kredytowa w rozumieniu art. 1 Ley 2/1994. Jeśli podwyższany jest kapitał lub zmieniana suma odpowiedzialności, zwolnienie nie ma zastosowania.

Dla notariusza i księgi wieczystej obowiązują przy tym bardzo korzystne zasady szczególne: notariusz rozlicza akt jako dokument bez podanej wartości, a księga wieczysta przyjmuje za podstawę jedynie niewielki ułamek pozostałego do spłaty kapitału. Zmiana banku jest więc pod względem opłat czymś zupełnie innym niż pierwotne finansowanie.

Co odzyskuje poprzedni bank

Ostatni akapit art. 14.1.e) Ley 5/2019 reguluje mało znaną kwestię: przy subrogación na podstawie Ley 2/1994 bank przejmujący musi zwrócić bankowi zastępowanemu proporcjonalną część podatku i kosztów, które ten poniósł przy ustanawianiu hipoteki. To rozliczenie między instytucjami, nie twoja płatność — wyjaśnia jednak, dlaczego banki podchodzą z rezerwą do przejmowania cudzych hipotek.

Wykreślenie hipoteki

Gdy kredyt zostanie spłacony, hipoteka pozostaje w księdze wieczystej, dopóki nie zostanie wyraźnie wykreślona. Akt jej dotyczący jest zwolniony z podatku od czynności prawnych; art. 45.I.B).18 TRLITPAJD wymienia go wprost. Pozostają: niewielka opłata notarialna według taryfy dla dokumentów bez określonej wartości, opłata za wpis do księgi wieczystej naliczana na mocno obniżonej podstawie oraz ewentualnie honorarium gestorii — ponoszone przez właściciela, ponieważ Ley 5/2019 rozdziela koszty ustanowienia hipoteki, a nie jej wygaśnięcia. Uwzględnij to w planach: bez wykreślenia nieruchomość formalnie pozostaje obciążona przy sprzedaży.

Mieszkania z dopłatą państwową

Kto kupuje mieszkanie objęte publiczną kontrolą cen — w Hiszpanii tzw. vivienda de protección oficial (VPO) — może w pewnych okolicznościach w ogóle nie zapłacić podatku od czynności prawnych: art. 45.I.B).12 TRLITPAJD zwalnia ustanowienie kredytów hipotecznych służących wyłącznie zakupowi takich mieszkań, pod warunkami tam określonymi. Kalkulator nie uwzględnia tego przypadku; oblicza standardowe finansowanie nieruchomości mieszkalnej kupionej na wolnym rynku. Jeśli twoje mieszkanie objęte jest taką kontrolą cen, sprawdź zwolnienie przed sporządzeniem aktu notarialnego.

Dwie balearskie stawki specjalne

Dwa przypadki nie podlegają stawce ogólnej: zabezpieczenia na rzecz sociedad de garantía recíproca — balearskiego towarzystwa poręczeniowego, które udziela zabezpieczeń głównie małym przedsiębiorstwom — oraz jednostronna hipoteka (hipoteca unilateral) na rzecz administracji, na przykład jako zabezpieczenie odroczenia płatności podatku. Żaden z tych przypadków nie dotyczy prywatnego zakupu nieruchomości i nie jest uwzględniony w kalkulatorze.

Najczęstsze nieporozumienie

Wciąż można przeczytać, że bank przejmuje podatek „dobrowolnie", że można to wynegocjować. To nieprawda: od 10 listopada 2018 roku bank jest ustawowym podatnikiem — nie płaci za ciebie, lecz swój własny podatek, a klauzula nakładająca na ciebie AJD nie przenosi obowiązku podatkowego. Równie niepodlegające negocjacji jest to, kto ponosi koszty notariusza, księgi wieczystej i gestorii; art. 14.1.e) rozdziela te koszty w sposób ostateczny. Negocjować można oprocentowanie, prowizję przygotowawczą, produkty dodatkowe oraz cenę wyceny nieruchomości.

Granice odszkodowania za wcześniejszą spłatę

Art. 23 Ley 5/2019 podwójnie ogranicza odszkodowanie przy wcześniejszej spłacie: nie może ono przekraczać ani rzeczywistej straty finansowej banku — tzw. pérdida financiera, definiowanej jako różnica między pozostałym kapitałem a wartością rynkową kredytu — ani określonego procentu wcześniej spłaconego kapitału, zależnego od okresu związania stopą procentową.

Przy oprocentowaniu zmiennym umowa może przewidywać tylko jeden z dwóch reżimów: albo odszkodowanie w pierwszych pięciu latach z limitem 0,15%, albo odszkodowanie w pierwszych trzech latach z limitem 0,25%. Później żadne odszkodowanie nie jest już dopuszczalne. Przy oprocentowaniu stałym w pierwszych dziesięciu latach obowiązuje limit 2%, a przez pozostały okres limit 1,5%. Kto poprzez novación lub subrogación przechodzi z oprocentowania zmiennego na stałe, dla tego w pierwszych trzech latach obowiązuje limit 0,05%; później bank nie może za to nic pobierać. Jeśli przy novación nie dochodzi do spłaty kapitału, prowizja w ogóle nie jest należna.

Dwie uwagi: to są górne granice, a nie konkretne kwoty — twoja umowa może przewidywać niższe stawki albo w ogóle nie przewidywać odszkodowania, sprawdź to w FEIN. A w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu pobieranie takiego odszkodowania było czasowo całkowicie zawieszone: od wejścia w życie Real Decreto-ley 19/2022, czyli od 24 listopada 2022 roku, do 31 grudnia 2024 roku dla takich kredytów w ogóle nie mogło powstać żadne odszkodowanie — przepis mówi dosłownie, że odszkodowania nie będą devengar, czyli w ogóle nie powstaną. Od 1 stycznia 2025 roku ponownie obowiązują standardowe limity. Kalkulator to uwzględnia: pyta o datę nadpłaty i dla daty mieszczącej się w tym okresie podaje górną granicę równą zero.

Terminy i formularze

Najważniejszy termin biegnie, zanim podpiszesz umowę. Zgodnie z art. 14 bank musi przekazać ci FEIN oraz pozostałe dokumenty przedumowne co najmniej dziesięć dni przed sporządzeniem aktu notarialnego. W tym czasie, zgodnie z art. 15, przysługuje ci prawo do bezpłatnej konsultacji u notariusza, którego sam wybierasz. Wyjaśni ci on warunki umowy, a następnie sporządzi acta previa — akt wstępny potwierdzający, że dokumenty otrzymałeś na czas i je zrozumiałeś. Bez niego akt hipoteczny nie może zostać sporządzony. Nie traktuj tej rozmowy jako formalności: to jedyny moment, w którym ktoś niezainteresowany sprzedażą wyjaśnia ci umowę.

Następnie następuje sporządzenie escritura de préstamo hipotecario, zgłoszenie i zapłata AJD oraz wpis do Registro de la Propiedad. Podatek zgłasza nie ty, lecz bank, zwykle za pośrednictwem zatrudnionej przez siebie gestorii, która następnie zajmuje się także wpisem do księgi wieczystej. Na koniec otrzymujesz rozliczenie, które możesz porównać z kalkulatorem: jeśli widnieje w nim pozycja w twojej kolumnie, która zgodnie z art. 14.1.e) należy do banku, to podstawa do zwrotu, a nie kwestia do negocjacji. To, jak finansowanie wpisuje się w cały proces, opisano w poradniku o tym, jak krok po kroku przebiega prawnie zakup nieruchomości w Hiszpanii. Jeśli dopiero zaczynasz, podstawy znajdziesz tam, gdzie wyjaśniono, jak wygląda finansowanie nieruchomości na Majorce oraz czego hiszpańskie banki wymagają od kupujących bez rezydencji w Hiszpanii.

Podstawa prawna i stan na

Wszystkie informacje na tej stronie oraz wszystkie wartości w kalkulatorze pochodzą ze skonsolidowanych wersji tych przepisów, pobranych we wrześniu 2026 r. ze strony boe.es.

• Ley 5/2019, art. 14, 15 i 23 (podział kosztów, rozmowa doradcza, wcześniejsza spłata), w mocy od 16 czerwca 2019 r. — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (obowiązek podatkowy banku), obowiązujący od 10 listopada 2018 r. — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 29, art. 30 i art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Baleary), art. 15 i 17, a także art. 16 i 18 dotyczące stawek specjalnych — boe.es
• Ley 2/1994, art. 7, 8 i 9 (zmiana banku i modyfikacja umowy) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (taryfa opłat notarialnych) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (taryfa opłat rejestrów gruntowych) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (procedura wyceny – tasación) — boe.es

Każdą liczbę w kalkulatorze można rozwinąć i prześledzić aż do jednego z tych źródeł. Dane wejściowe bez odniesienia do konkretnego przepisu — tasación, prowizja za udzielenie kredytu, liczba arkuszy — są oznaczone jako założenie i startują od zera. Ten poradnik nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.

Powiązane kalkulatory

Hipoteka to tylko jeden z bloków kosztów. Ile opłat generuje sam zakup, wyliczysz na stronie, gdzie dowiesz się, ile kosztują notariusz i księga wieczysta przy akcie kupna. Pełny obraz podatku, notariusza, księgi wieczystej i doradztwa znajdziesz tam, gdzie wszystkie koszty dodatkowe zakupu nieruchomości na Majorce można połączyć w jednym wyliczeniu.