Kalkulator hipoteki w Hiszpanii

Ile wynosi rata miesięczna hiszpańskiej hipoteki?

Rata miesięczna zależy od trzech zmiennych: kwoty kredytu, oprocentowania nominalnego i okresu spłaty. Im wyższa kwota lub oprocentowanie i im krótszy okres spłaty, tym wyższa rata – te trzy wielkości oddziałują na siebie, a nie po prostu się sumują. Wpisz swoje własne dane do kalkulatora powyżej: pokaże ci ratę miesięczną, odsetki za cały okres kredytowania oraz przebieg spłaty kapitału, dla stałego, zmiennego i mieszanego (mixta) modelu oprocentowania. Celowo nie podajemy tu jednej uniwersalnej liczby – każda hipoteka w Hiszpanii wygląda inaczej, w zależności od banku, zdolności kredytowej i nieruchomości.

Jak przebiega obliczenie

Hiszpańskie banki niemal zawsze stosują francuską annuitę, w Hiszpanii zwaną cuota constante: ratę miesięczną, która pozostaje stała przez cały okres kredytowania. Zmienia się jedynie proporcja między częścią odsetkową a kapitałową w każdej racie. Na początku spłacasz głównie odsetki od pełnej pozostałej kwoty zadłużenia, z każdą ratą zadłużenie maleje, a wraz z nim udział odsetek – udział kapitałowy rośnie odpowiednio, przy niezmiennej racie całkowitej.

Kalkulator powyżej opiera się przy tym na prostym modelu: dwanaście miesięcy o równej długości, pierwsza płatność miesiąc po wypłacie kredytu, bez okresu niepełnego. Rzeczywisty harmonogram spłat twojego banku może się od tego nieznacznie różnić – ze względu na konwencję liczenia dni odsetkowych, inną datę wypłaty czy własne zasady zaokrąglania. Ostatecznie decydujące jest zawsze to, co faktycznie znajduje się w FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, europejskim standardowym arkuszu informacyjnym dotyczącym twojego kredytu) oraz w escritura – akcie notarialnym, w którym zapisane są ostateczne warunki hipoteki.

Ważne jest ponadto rozróżnienie między TIN a TAE. TIN (tipo de interés nominal) to nominalne oprocentowanie, na podstawie którego oblicza się ratę – dokładnie ta liczba, o którą pyta kalkulator powyżej. TAE (tasa anual equivalente) to rzeczywista roczna stopa procentowa: uwzględnia opłaty, prowizje oraz ewentualne powiązane produkty, jak ubezpieczenia, dlatego niemal zawsze jest wyższa niż TIN. Porównuj oferty bankowe według TAE, ale do kalkulatora wpisz TIN.

Stała, zmienna czy mixta

Hiszpańskie banki oferują dziś niemal zawsze trzy modele oprocentowania – to podział wynikający z praktyki rynkowej, a nie kategoria ustawowa:

• Stała (fijo): Oprocentowanie jest ustalone na cały okres kredytowania. Twoja rata się nie zmienia, niezależnie od tego, w którą stronę porusza się rynek.
• Zmienna (variable): Oprocentowanie składa się z indeksu – w Hiszpanii niemal zawsze jest to Euríbor, referencyjna stopa procentowa, po której europejskie banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze – oraz stałej marży banku (diferencial). Rata jest przeliczana zazwyczaj raz w roku lub co pół roku, gdy tylko znana jest aktualna wartość indeksu.
• Mixta: Faza stała na początku, po niej hipoteka automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne. Kalkulator powyżej uwzględnia obie fazy i pokazuje nową ratę od pierwszego miesiąca fazy zmiennej.

Przy modelu zmiennym warto zajrzeć do ustawy: artykuł 21.3 Ley 5/2019, hiszpańskiej ustawy o kredytach hipotecznych dla nieruchomości konsumenckich, zakazuje bankowi narzucania ci umownej dolnej granicy oprocentowania – dawna "cláusula suelo" jest tym samym niedopuszczalna. Odwrotnie jednak artykuł 21.4 wyklucza także ujemne oprocentowanie umowne: jeśli Euríbor plus marża spadną poniżej zera, twoje oprocentowanie zostaje ograniczone do zera, ale nie spada poniżej. Kalkulator powyżej odwzorowuje dokładnie tę granicę, gdy wpiszesz ujemną wartość Euríbor.

Ile kapitału własnego potrzebujesz

Poziom finansowania – ile procent ceny zakupu bank w ogóle sfinansuje – każdy bank ustala samodzielnie. Nie ma na to żadnej granicy ustawowej ani udokumentowanego, powszechnie obowiązującego zakresu rynkowego; wpisz w kalkulatorze powyżej wartość, którą podaje ci twoja konkretna oferta bankowa. To, czy bank opiera się na cenie zakupu, czy na Tasación – wycenie sporządzanej przez uprawnionego rzeczoznawcę na zlecenie banku przed udzieleniem zgody – wynika z twojej oferty; zapytaj o to wprost, bo obie wartości często się różnią.

Do kapitału własnego wchodzi więcej niż tylko różnica między ceną zakupu a kredytem: dochodzą koszty dodatkowe zakupu – w zależności od nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) lub przy nowych budynkach podatek VAT (IVA) plus podatek od czynności prawnych (AJD), a do tego notariusz, księgi wieczyste, Gestoría (wyspecjalizowana agencja administracyjna zajmująca się transakcjami nieruchomości, która załatwia za ciebie formalności i sprawy urzędowe) oraz prawnik. Kalkulator powyżej podaje tę pozycję jako szacunek, na podstawie tych samych standardowych założeń co w kalkulatorze kosztów dodatkowych zakupu – tam możesz dostosować poszczególne pozycje w szczegółach.

Co gwarantuje ci ustawa

Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, hiszpańska ustawa o kredytach hipotecznych) daje ci jako kupującemu trzy konkretne gwarancje:

Czas do namysłu przed podpisem. FEIN i FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, ulotka ze standaryzowanymi ostrzeżeniami dotyczącymi istotnych klauzul) muszą być ci dostarczone co najmniej 10 dni przed podpisaniem umowy. W tym czasie notariusz (notario) doradza ci bezpłatnie w sprawie warunków twojego kredytu – skorzystaj z tego spotkania, to nie jest zwykła formalność.

Ochrona przed wypowiedzeniem w razie zaległości w spłacie. Bank nie może postawić całego kredytu w stan natychmiastowej wymagalności już po pierwszej zaległej racie. W pierwszej połowie okresu kredytowania zaległe raty muszą osiągnąć co najmniej 3% pierwotnie przyznanego kapitału – ten sam próg uznaje się za spełniony również wtedy, gdy niezapłacone pozostały 12 raty miesięczne; raty miesięczne nie są więc dodatkową przeszkodą, lecz ustawową fikcją spełnienia tego samego kryterium. W drugiej połowie okresu kredytowania progi rosną do 7% lub 15 rat. Punktem odniesienia w obu przypadkach jest zawsze pierwotnie przyznany kapitał, a nie twoje aktualne saldo zadłużenia. I nawet gdy próg zostanie osiągnięty, bank może wypowiedzieć umowę dopiero po tym, jak bezskutecznie wezwie cię do zapłaty z co najmniej miesięcznym terminem.

Odsetki za zwłokę są powiązane z twoim własnym oprocentowaniem umownym. Artykuł 25 Ley 5/2019 wiąże na stałe odsetki za zwłokę z uzgodnionym oprocentowaniem nominalnym twojego kredytu; odmienne ustalenie w umowie jest nieważne. Bank nie może więc doliczyć ci swobodnie wynegocjowanego odsetkowego karnego.

Częste błędne przekonania

• TAE i TIN są mylone. TAE to rzeczywista roczna stopa procentowa uwzględniająca koszty dodatkowe i niemal zawsze przewyższa TIN, według którego oblicza się ratę miesięczną. Porównuj oferty według TAE, ale licz według TIN.
• "Bank jakoś tam sfinansuje." To, ile bank sfinansuje, ustala on sam – bez solidnego planowania kapitału własnego z góry ryzyko jest wysokie, że przyznane finansowanie okaże się później niższe niż cena zakupu pomniejszona o planowany kapitał własny.
• Zapomina się o kosztach dodatkowych zakupu. Podatki, notariusz, księgi wieczyste, Gestoría i prawnik dochodzą dodatkowo do ceny zakupu pomniejszonej o kredyt – kto odkłada tylko tę różnicę, na końcu ma lukę.
• Nadpłata kredytu jest rzekomo zawsze bezpłatna. Czy i na jakich warunkach możesz spłacić kredyt przed terminem, reguluje twoja umowa – ustawa ogranicza możliwą rekompensatę, ale jej nie zakazuje.
• Oprocentowanie zmienne rzekomo pozostanie takie jak dziś. Euríbor w ciągu długiego okresu kredytowania hipotecznego z doświadczenia porusza się wielokrotnie w obu kierunkach. Kto finansuje się na oprocentowaniu zmiennym, powinien przeliczyć ratę także przy wyższym poziomie wskaźnika – właśnie do tego wartość Euríbor w kalkulatorze powyżej można dowolnie zmieniać.

Powiązane kalkulatory

Rata miesięczna to tylko część kalkulacji zakupu. Aby zobaczyć pełny obraz jednorazowych kosztów związanych z podatkami, notariuszem i księgą wieczystą, warto zajrzeć do naszych dwóch pozostałych kalkulatorów.

Koszty zakupu na Majorce – pełny przegląd podatków, notariusza, księgi wieczystej, gestoría i prawnika. Koszty notariusza i księgi wieczystej – szczegółowo, wraz z opłatami za nota simple, wypis z księgi wieczystej, który przed podpisaniem potwierdza, że nieruchomość jest wolna od obciążeń osób trzecich.