Licencja na wynajem wakacyjny (ETV) na Majorce: warunki i procedura

Jeśli chcesz legalnie wynajmować swoją nieruchomość na Majorce turystom, potrzebujesz licencji ETV – Estancia Turística en Vivienda. Bez niej grożą wysokie grzywny, a ogłoszenie na platformie rezerwacyjnej nie uchroni cię przed kontrolą. Od lutego 2022 roku obowiązywało moratorium, które całkowicie wstrzymało wydawanie nowych licencji. Wiosną 2026 roku rząd Balearów po raz pierwszy ponownie udostępnił oficjalną pulę: 1.069 miejsc noclegowych dla turystów, tym razem przydzielanych w przejrzystym losowaniu. Z tego poradnika dowiesz się, dla jakich nieruchomości można złożyć wniosek, ile kosztuje licencja, jakie wymogi techniczne trzeba spełnić, jak krok po kroku przebiega procedura i co grozi za wynajem bez licencji.

• Zakup nieruchomości pod wynajem wakacyjny — na co zwracają uwagę inwestorzy

Czym jest licencja ETV i dlaczego bez niej nie możesz wynajmować turystom

Skrót ETV oznacza Estancia Turística en Vivienda, czyli zakwaterowanie turystów w nieruchomości mieszkalnej. To oficjalne zezwolenie wydawane na Balearach, które uprawnia cię do krótkoterminowego wynajmowania domu lub finki turystom – na kilka dni albo tygodni.

Bez ważnej licencji ETV każdy krótkoterminowy wynajem turystyczny na Majorce jest nielegalny, niezależnie od tego, ile pozytywnych opinii masz na Airbnb. Decreto-ley 4/2025 uzależnia wysokość grzywny od wagi naruszenia: za lekkie naruszenia grozi do 5.000 €, za poważne od 5.001 do 50.000 €, a za bardzo poważne od 50.001 do 500.000 €. Nielegalny wynajem turystyczny jest z reguły karany jako poważne naruszenie. Jeśli dopuścisz się go ponownie, ryzykujesz grzywnę z górnej części tego przedziału.

Ważne: licencja ETV to nie to samo co zwykłe zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej. System opiera się na tak zwanych plazas turísticas, czyli miejscach noclegowych dla turystów. Każda plaza oznacza miejsce do spania dla 1 gościa. Łączna liczba takich miejsc na Majorce jest ograniczona – dlatego uzyskana licencja ma tak dużą wartość.

Wynajem krótkoterminowy a długoterminowy: gdzie przebiega granica?

Licencja ETV jest wymagana wyłącznie przy krótkoterminowym wynajmie turystycznym. Jeśli wynajmujesz nieruchomość na okres dłuższy niż 1 miesiąc (klasyczny wynajem długoterminowy), obowiązują cię hiszpańskie przepisy o najmie i nie potrzebujesz licencji ETV. Jest ona natomiast konieczna, gdy wynajem trwa krócej niż 1 miesiąc i ma charakter turystyczny.

Uwaga: W praktyce rozróżnienie między wynajmem krótkoterminowym a długoterminowym nie zawsze jest proste. W razie wątpliwości skonsultuj z prawnikiem, jak zakwalifikować planowany wynajem – zwłaszcza jeśli zamierzasz łączyć korzystanie z nieruchomości na własne potrzeby z wynajmem sezonowym.

Moratorium i wznowienie wydawania licencji w 2026 roku: jakie zasady obowiązują teraz?

Żeby zrozumieć obecne przepisy, warto krótko przyjrzeć się temu, co zmieniło się w ostatnich latach.

Od 11. lutego 2022 na archipelagu Balearów – na wyspach Mallorca, Menorca, Ibiza i Formentera – obowiązywało ścisłe moratorium. Całkowicie wstrzymano wydawanie nowych licencji ETV oraz przenoszenie miejsc noclegowych przeznaczonych dla turystów. Decyzja wynikała z obaw o nadmierną liczbę turystów i presję na lokalny rynek mieszkaniowy.

W rezultacie zakup nieruchomości z już wydaną licencją ETV stał się jedynym legalnym sposobem wejścia na rynek wynajmu wakacyjnego. Wartość nieruchomości z ważną licencją znacznie wzrosła.

Co zmieniło się w 2025: W kwietniu 2025 rząd Marga Prohens przyjął dekret mający ograniczyć turystykę. Wprowadził on między innymi zakaz wydawania nowych zezwoleń na wynajem wakacyjny mieszkań w budynkach wielorodzinnych na całym archipelagu – podobny do zasad, które wcześniej obowiązywały w Palma i na Ibiza. Jednocześnie wzmocniono podstawy prawne zezwoleń wydanych przed 2017.

Losowanie w 2026: W marcu 2026 władze wyspy zdecydowały, że po raz pierwszy od czasu moratorium udostępnią nową pulę miejsc noclegowych dla turystów – łącznie 1.069 miejsc. W przeciwieństwie do wcześniejszych zasad o przydziale nie decyduje już reguła „kto pierwszy, ten lepszy”, lecz publiczne losowanie. Termin składania wniosków upłynął 8. kwietnia 2026.

Uwaga: Okres składania wniosków w marcu/kwietniu 2026 już się zakończył. Jeśli chcesz teraz uzyskać licencję, musisz poczekać na kolejną pulę albo kupić nieruchomość, która ma już licencję ETV. Damy ci znać, gdy zostanie ogłoszone kolejne losowanie.

Krajowy Registro Único częściowo nieważny: Wyrokiem 620/2026 z 19 maja 2026 hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) stwierdził częściową nieważność dekretu królewskiego 1312/2024 (BOE-A-2026-12300). Uchylone zostały przede wszystkim przepisy dotyczące procedury Registro Único oraz obowiązek wpisu do rejestru nieruchomości lub rejestru ruchomości w celu uzyskania numeru rejestracyjnego. Nadal obowiązują cyfrowy punkt kompleksowej obsługi (Ventanilla Única Digital) oraz obowiązek przekazywania danych władzom przez platformy wynajmu. To nie jest porada prawna.

Dla jakich nieruchomości można ubiegać się o licencję

Nie każda nieruchomość na wyspie Mallorca może otrzymać licencję ETV. Obowiązujące przepisy (stan na 2026) wyraźnie rozróżniają rodzaje nieruchomości.

Nowa kategoria ETV60 może zainteresować właścicieli, którzy chcą przez część szczytu sezonu wynajmować nieruchomość, w której mieszkają na stałe. Mogą to robić przez maksymalnie 60 dni w roku. To tańsze rozwiązanie, ale obowiązuje ścisły limit 60 dni.

Uwaga: To, do jakiej kategorii zalicza się twoja nieruchomość, zależy także od przeznaczenia terenu w miejscowych przepisach (zonificación urbanística). Budynek może być domem jednorodzinnym, ale znajdować się w strefie, w której wynajem turystyczny jest niedozwolony. Sama księga wieczysta nie wystarczy – musisz sprawdzić przeznaczenie terenu w swojej gminie (Ajuntament).

Koszt licencji ETV: ile trzeba zaplanować?

Sam koszt licencji jest umiarkowany w stosunku do możliwych przychodów. Opłatę nalicza się za każde miejsce noclegowe dla turystów (plaza turística), a nie za całą nieruchomość.

Do tego dochodzą jednorazowe koszty dodatkowe, które koniecznie musisz uwzględnić:

• Ekspertyzy techniczne (świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie o zdatności do zamieszkania – cédula de habitabilidad)
• Koszty obsługi prawnej i administracyjnej związane ze złożeniem wniosku
• Ewentualne prace budowlane, jeśli nieruchomość nie spełnia jeszcze wymagań technicznych

Jeśli uwzględnisz także koszty przygotowania, przy rzetelnym szacowaniu wydatków na średniej wielkości dom jednorodzinny musisz liczyć się z łączną kwotą co najmniej 25.000–30.000 €.

Wymagania techniczne: jakie warunki musi spełniać nieruchomość

Nie otrzymasz licencji ETV, jeśli nieruchomość nie spełnia określonych wymagań budowlanych i technicznych. Najważniejsze z nich można podzielić na 4 grupy:

1. Warunki dotyczące zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość musi znajdować się w strefie, w której obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wynajem turystyczny. Budynki wzniesione niezgodnie z prawem (obras ilegales) lub niezalegalizowane dobudówki mogą uniemożliwić uzyskanie zezwolenia.

2. Świadectwo energetyczne Ważne świadectwo charakterystyki energetycznej (certificado de eficiencia energética) jest obowiązkowe. Bez niego nie można złożyć wniosku. Więcej informacji znajdziesz w poradniku o świadectwach energetycznych w Hiszpanii.

3. Zaświadczenie o zdatności do zamieszkania Dokument cédula de habitabilidad potwierdza, że nieruchomość spełnia ustawowe minimalne wymagania dla lokali mieszkalnych. Jeśli go nie masz, musisz wystąpić o jego wydanie.

4. Wymogi bezpieczeństwa i dostępności Przepisy obowiązujące na Balearach wymagają spełnienia norm bezpieczeństwa i dostępności. Dotyczą one dróg ewakuacyjnych, czujników dymu oraz dostępności pomieszczeń sanitarnych.

Uwaga: Starsze fincas i domy wiejskie często nie spełniają wymagań potrzebnych do uzyskania zaświadczenia o zdatności do zamieszkania lub świadectwa energetycznego. Przed złożeniem wniosku zleć niezależnemu architektowi lub rzeczoznawcy ocenę stanu budynku.

Losowanie w 2026: jak przebiega krok po kroku

Nowe zasady przyznawania miejsc różnią się zasadniczo od wcześniejszej zasady „kto pierwszy, ten lepszy”. Tak przebiegała procedura dotycząca puli na 2026:

1. Sprawdzenie, kto może złożyć wniosek – Wniosek może złożyć właściciel nieruchomości lub osoba uprawniona do korzystania z niej. Na każdą nieruchomość można złożyć tylko 1 wniosek.
2. Przygotowanie dokumentów – Potrzebne są dokument potwierdzający własność (odpis z księgi wieczystej), świadectwo energetyczne, zaświadczenie o zdatności do zamieszkania oraz, w razie potrzeby, pełnomocnictwo dla gestora lub prawnika.
3. Złożenie wniosku – Wniosek należy złożyć w wyznaczonym terminie (w procedurze na 2026: do 8 kwietnia 2026) w odpowiedniej radzie wyspy (Consell de Mallorca) lub przez portal internetowy administracji Balearów.
4. Losowanie – Po upływie terminu spośród ważnych wniosków losuje się osoby, którym przypadnie 1.069 dostępnych miejsc. Losowanie odbywa się publicznie, na przejrzystych zasadach.
5. Decyzja i opłata – Jeśli wygrasz losowanie, wpłacasz należną kwotę za każde miejsce i otrzymujesz oficjalną licencję ETV.
6. Wpis do rejestru i rozpoczęcie działalności – Licencja zostaje wpisana do rejestru turystycznego Balearów. Dopiero wtedy możesz legalnie wynajmować nieruchomość.

Uwaga: Nowo wydanych licencji nie można przekazać ani odsprzedać przez pierwsze 5 lat. Zasada ta ma zapobiegać kupowaniu licencji wyłącznie w celach spekulacyjnych.

Stałe obowiązki przy wynajmie turystycznym na podstawie licencji

Licencja ETV nie daje pełnej swobody – wiąże się ze stałymi obowiązkami wobec urzędów i gości:

Uwaga: Sposób opodatkowania przychodów z wynajmu zależy od tego, czy jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii. Jeśli nie jesteś rezydentem, od przychodów z wynajmu płacisz podatek IRNR. Porozmawiaj o tym z doradcą podatkowym posiadającym uprawnienia w Hiszpanii – przepisy są skomplikowane. Informacje o podatkach związanych z nieruchomościami znajdziesz w artykule Podatki i prawo.

Jakich zysków możesz się realnie spodziewać?

Licencje mają dużą wartość, ponieważ wynajem wakacyjny na Mallorca może przynosić znaczne przychody. Oto kilka orientacyjnych kwot opartych na potwierdzonych danych:

Według obserwatorów rynku nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach nad morzem na południowym wschodzie wyspy przynoszą 5–7 % rocznie zysku brutto. Marża netto zależy od kosztów zarządzania, podatków, utrzymania nieruchomości i obłożenia.

Sama licencja ETV wyraźnie podnosi wartość nieruchomości. W okresie moratorium obiekty z ważną licencją były szczególnie poszukiwane. Nawet jeśli znów będzie można ubiegać się o nowe licencje, ich wpływ na cenę pozostanie istotny, dopóki łączna liczba miejsc noclegowych będzie ograniczona.

Najczęstsze błędy przy składaniu wniosku o licencję ETV

Wielu właścicieli traci czas i pieniądze przez błędy, których można uniknąć. Oto najczęstsze z nich:

1. Brak sprawdzenia strefy Nieruchomość znajduje się w strefie, w której wynajem turystyczny jest niedozwolony. Właściciel dowiaduje się o tym dopiero po złożeniu wniosku.

2. Brakujące lub nieważne dokumenty Brakuje świadectwa energetycznego lub zaświadczenia o zdatności do zamieszkania, dokumenty straciły ważność albo zostały wystawione dla innego sposobu użytkowania nieruchomości.

3. Niezalegalizowane obiekty budowlane Domek przy basenie, taras na dachu lub dobudówka nie figurują w księdze wieczystej albo nie mają wymaganych zezwoleń budowlanych. Więcej na ten temat przeczytasz w poradniku o legalizacji samowoli budowlanej.

4. Wniosek o niewłaściwy rodzaj licencji Właściciel ubiega się o ETV60 dla nieruchomości, która nie jest jego głównym miejscem zamieszkania, albo składa wniosek dotyczący mieszkania w budynku wielorodzinnym, na co dekret z 2025 już nie pozwala.

5. Przekroczenie terminów Na zgłoszenie do losowania w 2026 było bardzo mało czasu (mniej niż 3 tygodnie). Kto nie zareagował od razu, nie mógł wziąć w nim udziału.

6. Zignorowanie klauzuli o przeniesieniu licencji Nowych licencji nie można sprzedać ani przenieść na inną osobę przez 5 lat. Jeśli chcesz w tym czasie sprzedać nieruchomość, nie uzyskasz wyższej ceny dzięki nowo wydanej licencji.

Nielegalny wynajem: jakie grożą konsekwencje?

Jeśli wynajmujesz nieruchomość bez ważnej licencji ETV, musisz liczyć się z poważnymi konsekwencjami:

• Grzywny od 5.001 do 50.000 € za nielegalny krótkoterminowy wynajem turystyczny (poważne naruszenie zgodnie z Decreto-ley 4/2025); w przypadku bardzo poważnych naruszeń od 50.001 do 500.000 €
• Zakaz prowadzenia działalności nałożony przez właściwy urząd ds. turystyki
• Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez gości – bez ochrony ubezpieczeniowej
• Utrata reputacji w razie publicznej kontroli przeprowadzonej przez inspekcję

W ostatnich latach władze Balearów znacznie zwiększyły liczbę kontroli. Zgłoszenia od platform i sąsiadów oraz kontrole prowadzone w konkretnych miejscach sprawiają, że wykrycie nielegalnego wynajmu jest realnym ryzykiem.

Co po uzyskaniu licencji? Twój następny krok

Uzyskanie licencji ETV to dopiero początek. Gdy ją otrzymasz, od razu zastanów się nad tymi kwestiami:

• Zarządzać samodzielnie czy zlecić to firmie? Profesjonalne firmy zarządzające nieruchomościami (property management companies) zajmują się rezerwacjami, sprzątaniem, obsługą gości i zgłaszaniem ich przez SES.Hospedajes. Ich prowizja wynosi zazwyczaj 15–25 % przychodów.
• Ustalić sposób rozliczania podatków – IRPF czy IRNR, odliczenie podatku naliczonego, prawidłowe prowadzenie księgowości: pomoże ci to rozstrzygnąć doradca podatkowy specjalizujący się w hiszpańskich przepisach.
• Wykupić ubezpieczenie – dostępne są polisy przeznaczone dla nieruchomości wynajmowanych turystom; zwykłe ubezpieczenie wyposażenia domu zazwyczaj nie zapewnia takiej ochrony.
• Przygotować się do pobierania Ecotasa – balearski podatek turystyczny musisz pobierać od każdego gościa za każdy nocleg i prawidłowo odprowadzać.

Lista kontrolna: jak ubiegać się o licencję ETV na Mallorca

Zanim złożysz wniosek, sprawdź poniższe kwestie:

• Rodzaj nieruchomości jest dopuszczony (dom jednorodzinny, dom szeregowy, bliźniak lub główne miejsce zamieszkania objęte ETV60)
• Plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wynajem turystyczny w tej lokalizacji
• Wpis w księdze wieczystej jest prawidłowy i kompletny (wszystkie budynki są wpisane)
• Masz ważne świadectwo charakterystyki energetycznej
• Zaświadczenie o zdatności do zamieszkania (cédula de habitabilidad) jest aktualne
• Nieruchomość spełnia wymogi bezpieczeństwa (czujniki dymu, oznakowanie dróg ewakuacyjnych)
• Masz kompletną dokumentację potwierdzającą prawo własności
• Wniosek został złożony w terminie i zawiera wszystkie wymagane dokumenty
• W planach inwestycyjnych uwzględniasz zapis dotyczący przeniesienia licencji (5 lat)
• Masz za sobą konsultacje w sprawach podatkowych i ubezpieczeniowych

Czy licencja ETV nadal się opłaca w 2026?

Tak, ale warto mieć realistyczne oczekiwania. Losowanie w 2026 pokazało, że dostępne miejsca znajdują chętnych natychmiast. Popyt znacznie przewyższa podaż, dzięki czemu ważna licencja zachowuje wartość w dłuższej perspektywie.

Jeśli chcesz legalnie wynajmować swój dom lub finca turystom, masz 2 możliwości: poczekać na kolejny nabór i jak najlepiej się do niego przygotować albo już teraz kupić nieruchomość z licencją ETV. Każda z tych dróg ma zalety i wady. Wybór zależy przede wszystkim od twoich celów, nieruchomości i tego, ile masz czasu.

Wynajem bez licencji to ryzyko, które może drogo kosztować. Jeśli uzyskasz licencję zgodnie z przepisami i będziesz prowadzić wynajem legalnie, zyskasz trwałą przewagę na jednym z najatrakcyjniejszych rynków turystycznych Europy.

Oficjalne źródła

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – urząd odpowiedzialny za wydawanie licencji ETV na Majorce
• Govern de les Illes Balears – turystyka: www.caib.es – oficjalne informacje o balearskim prawie turystycznym
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (podatek turystyczny) i obowiązki podatkowe
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR i obowiązki wynajmujących związane z podatkiem dochodowym
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – teksty ustaw i dekretów (m.in. dekret z mocą ustawy 3/2022, dekret z kwietnia 2025, ustawa o turystyce 8/2012, Real Decreto 933/2021, wyrok 620/2026 Tribunal Supremo)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: tel. 656 604 852 – organizacja branżowa zrzeszająca podmioty zajmujące się wynajmem turystycznym na Balearach