Wynajem wakacyjny na Majorce – jak legalnie złożyć wniosek o licencję ETV

Jeśli chcesz legalnie wynajmować swoją nieruchomość na Majorce turystom, potrzebujesz licencji ETV – Estancia Turística en Vivienda. Bez niej grożą ci wysokie grzywny, a żadna platforma na świecie nie ochroni cię przed kontrolą. Od lutego 2022 r. obowiązywało surowe moratorium, które całkowicie wstrzymało wydawanie nowych licencji. Wiosną 2026 r. rząd Balearów po raz pierwszy ponownie udostępnił oficjalny kontyngent: 1 069 miejsc turystycznych, tym razem w ramach przejrzystego losowania. W tym poradniku dowiesz się, jakie rodzaje nieruchomości kwalifikują się do ubiegania się o licencję, ile ona kosztuje, jakie wymagania techniczne musisz spełnić, jak krok po kroku przebiega procedura – i co się stanie, jeśli wynajmujesz bez licencji.

Wiesz już, czy twoja nieruchomość w ogóle kwalifikuje się do uzyskania licencji?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — bezpłatnie sprawdzimy, czy Twoja nieruchomość kwalifikuje się do programu ETV
• Jak mądrze kupować nieruchomości wakacyjne — na co inwestorzy powinni zwrócić uwagę przy zakupie

Czym jest licencja ETV – i dlaczego bez niej nie możesz wynajmować mieszkania

Skrót ETV oznacza Estancia Turística en Vivienda – po polsku: zakwaterowanie turystyczne w nieruchomości mieszkalnej. To oficjalne zezwolenie z Balearów, które pozwala ci wynajmować swój dom lub fincę na krótki okres, czyli na pojedyncze dni lub tygodnie, turystom.

Bez ważnej licencji ETV każdy krótkoterminowy wynajem turystyczny na Majorce jest nielegalny, bez względu na to, ile pozytywnych opinii masz na Airbnb. Balearyjska ustawa o turystyce przewiduje za naruszenia kary w wysokości od 20 000 € – a recydywiści ryzykują znacznie wyższe kary.

Warto wiedzieć: Licencja ETV to nie to samo, co zwykłe zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej. Działa ona w oparciu o koncepcję tzw. plazas turísticas (miejsc turystycznych). Każda „plaza” odpowiada jednemu miejscu noclegowemu dla gości. Łączna liczba miejsc na Majorce jest ograniczona – właśnie to sprawia, że raz przyznana licencja jest tak cenna.

Wynajem krótkoterminowy a długoterminowy: gdzie leży granica?

Obowiązek posiadania licencji ETV dotyczy wyłącznie krótkoterminowego wynajmu turystycznego. Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość na okres dłuższy niż miesiąc (klasyczny wynajem długoterminowy), podlegasz przepisom hiszpańskiego prawa najmu i nie potrzebujesz licencji ETV. W przypadku wszystkich wynajmów poniżej tego progu, które mają charakter turystyczny, licencja ETV jest obowiązkowa.

Uwaga: W praktyce granica między wynajmem krótkoterminowym a długoterminowym nie zawsze jest oczywista. Jeśli masz wątpliwości, poproś o prawną weryfikację klasyfikacji twojego konkretnego modelu wynajmu – zwłaszcza jeśli planujesz modele mieszane (np. użytkowanie własne + wynajem sezonowy).

Moratorium i zniesienie ograniczeń w 2026 roku: co teraz obowiązuje

Żeby zrozumieć, jak kształtowały się obecne ramy prawne, musisz rzucić okiem na najnowszą historię.

Od 11 lutego 2022 r. zaczęło obowiązywać surowe moratorium, które na Balearach – na Majorce, Minorce, Ibizie i Formenterze – całkowicie wstrzymało wydawanie nowych licencji ETV i przenoszenie miejsc turystycznych. Powodem były względy polityczne związane z przeciążeniem turystycznym i presją na lokalny rynek mieszkaniowy.

W rezultacie zakup nieruchomości z już istniejącą licencją ETV stał się jedyną legalną drogą do wejścia na rynek wynajmu wakacyjnego. Wartość nieruchomości z ważną licencją mocno wzrosła.

Co się zmieniło w 2025 roku: W kwietniu 2025 roku rząd Margi Prohens przyjął dekret o środkach mających na celu ograniczenie turystyki. Dekret ten wprowadził między innymi ogólny zakaz tworzenia nowych mieszkań wakacyjnych w budynkach wielorodzinnych na całym archipelagu – podobnie jak to było wcześniej w Palmie i na Ibizie. Jednocześnie istniejące pozwolenia, wydane przed 2017 rokiem, zyskały stabilniejszą podstawę prawną.

Losowanie w 2026 roku: W marcu 2026 roku rząd wyspy postanowił po raz pierwszy od dawna przydzielić nowy kontyngent miejsc turystycznych – w sumie 1 069 miejsc. W odróżnieniu od dawnych praktyk przydział nie odbywa się już na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”, tylko w ramach publicznego losowania. Termin składania wniosków upłynął 8 kwietnia 2026 roku.

Uwaga: Okres zgłoszeń na marzec/kwiecień 2026 r. już się zakończył. Jeśli chcesz dołączyć teraz, musisz albo poczekać na kolejną turę, albo kupić nieruchomość z istniejącą licencją ETV. Damy ci znać, jak tylko ogłoszą nową procedurę.

Jakie rodzaje nieruchomości kwalifikują się do złożenia wniosku

Nie każda nieruchomość na Majorce może w ogóle dostać licencję ETV. Obecne przepisy (stan na 2026 r.) ściśle rozróżniają rodzaje nieruchomości.

Kategoria ETV60 to nowość, która może szczególnie zainteresować właścicieli, którzy chcą częściowo wynajmować swoje główne miejsce zamieszkania w sezonie: dozwolone jest do 60 dni w roku. Ta opcja jest tańsza, ale ma wyraźne ograniczenie do 60 dni.

Uwaga: Klasyfikacja twojej nieruchomości zależy też od przeznaczenia terenu (zonificación urbanística). Nieruchomość może być pod względem budowlanym domem jednorodzinnym, ale znajdować się w strefie, w której wynajem turystyczny jest zabroniony. Sam wpis w księdze wieczystej nic tu nie mówi – musisz sprawdzić przeznaczenie terenu w urzędzie gminy (Ajuntament).

Koszt licencji ETV: na co musisz się przygotować

Same koszty licencji są umiarkowane w stosunku do potencjalnych przychodów. Są one naliczane za każde miejsce turystyczne (plaza turística), a nie ryczałtowo za każdą nieruchomość.

Do tego dochodzą jednorazowe koszty dodatkowe, które koniecznie musisz uwzględnić:

• Ekspertyzy techniczne (certyfikat energetyczny, zaświadczenie o przydatności do zamieszkania – cédula de habitabilidad)
• Koszty adwokackie i administracyjne związane ze złożeniem wniosku
• Ewentualne prace budowlane, jeśli nieruchomość jeszcze nie spełnia wymagań technicznych

Rzetelna wycena powinna zakładać całkowity koszt na poziomie co najmniej 25 000–30 000 € za średniej wielkości dom jednorodzinny, uwzględniając też koszty przygotowawcze.

Wymagania techniczne: Czego musi spełniać nieruchomość

Licencja ETV nie zostanie przyznana, jeśli nieruchomość nie spełnia określonych norm budowlanych i technicznych. Najważniejsze wymagania można podzielić na cztery obszary:

1. Warunki urbanistyczne Nieruchomość musi znajdować się w strefie, w której wynajem turystyczny jest dozwolony zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Niedozwolone budowle (obras ilegales) lub nielegalne dobudówki mogą zablokować wniosek.

2. Certyfikat energetyczny Wymagany jest ważny certyfikat efektywności energetycznej (certificado de eficiencia energética). Bez tego dokumentu wniosek nie zostanie rozpatrzony. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Certyfikat energetyczny w Hiszpanii”.

3. Zaświadczenie o przydatności do zamieszkania Cédula de habitabilidad potwierdza, że nieruchomość spełnia minimalne wymogi prawne dotyczące przeznaczenia na cele mieszkaniowe. Jeśli jej nie ma, trzeba złożyć nowy wniosek.

4. Normy bezpieczeństwa i dostępności Ramy prawne na Balearach wymagają przestrzegania przepisów dotyczących bezpieczeństwa i dostępności – konkretnie chodzi o drogi ewakuacyjne, czujniki dymu i dostępne toalety.

Uwaga: Starsze fincas i rustykalne domy często nie przechodzą kontroli pod kątem certyfikatu zdatności do zamieszkania lub certyfikatu energetycznego. Przed złożeniem wniosku zleć sprawdzenie stanu technicznego budynku niezależnemu architektowi lub rzeczoznawcy.

Losowanie 2026: wyjaśnienie krok po kroku

Nowa procedura przyznawania miejsc różni się zasadniczo od starej zasady „kto pierwszy, ten lepszy”. Oto jak wyglądała procedura w przypadku kontyngentu na rok 2026:

1. Sprawdzenie uprawnień do złożenia wniosku – wniosek mogą złożyć właściciele lub osoby uprawnione do korzystania z nieruchomości. Na każdą nieruchomość można złożyć tylko jeden wniosek.
2. Przygotowanie dokumentów – dowód własności (wyciąg z księgi wieczystej), certyfikat energetyczny, zaświadczenie o przydatności do zamieszkania, w razie potrzeby pełnomocnictwo dla zarządcy lub prawnika.
3. Składanie wniosków – w terminie przewidzianym w ogłoszeniu (w procedurze na rok 2026: do 8 kwietnia 2026 r.) do właściwej rady wyspy (Consell de Mallorca) albo przez portal internetowy administracji Balearów.
4. Losowanie – Po upływie terminu dostępnych 1 069 miejsc zostanie rozlosowanych spośród ważnych zgłoszeń. Procedura jest publiczna i przejrzysta.
5. Powiadomienie i płatność – Kto wygra losowanie, płaci należną kwotę za miejsce i dostaje oficjalną licencję ETV.
6. Rejestracja i rozpoczęcie działalności – Licencja zostanie wpisana do rejestru turystycznego Balearów. Dopiero wtedy możesz legalnie wynajmować.

Uwaga: Nowo przyznanych licencji nie można przenosić ani odsprzedawać przez pierwsze pięć lat. Ta klauzula chroni przed zakupem licencji wyłącznie w celach spekulacyjnych.

Bieżące obowiązki jako licencjonowany wynajmujący nieruchomości wakacyjne

Uzyskanie licencji ETV to nie jest przepustka – wiąże się to z ciągłymi obowiązkami wobec władz i gości:

Uwaga: Sposób opodatkowania twoich dochodów z wynajmu zależy od tego, czy jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, czy nie. Jako nierezydent płacisz podatek IRNR od dochodów z wynajmu. Skonsultuj się w tej sprawie z doradcą podatkowym posiadającym uprawnienia w Hiszpanii – przepisy są dość skomplikowane. Przegląd podatków związanych z nieruchomościami znajdziesz w sekcji „Podatki i prawo”.

Oczekiwania co do zysków: na co realistycznie możesz liczyć

Licencje są cenne, bo dochody z wynajmu wakacyjnego na Majorce mogą być spore. Oto kilka sprawdzonych wartości orientacyjnych:

Jeśli chodzi o dobrze położone nieruchomości nadmorskie na południowym wschodzie, obserwatorzy rynku podają stopy zwrotu brutto na poziomie 5–7 % rocznie. Marża netto zależy od kosztów zarządzania, podatków, kosztów utrzymania i wskaźnika obłożenia.

Sama licencja ETV wyraźnie podnosi wartość nieruchomości: obiekty z ważną licencją były w czasie moratorium traktowane jako szczególnie pożądane aktywa – a ta premia wartościowa będzie miała znaczenie nawet po ewentualnym ponownym otwarciu, o ile ogólna liczba miejsc będzie ograniczona.

Najczęstsze błędy w wniosku o ETV

Wielu właścicieli traci cenny czas i pieniądze przez błędy, których można uniknąć. Oto te najczęstsze:

1. Podział na strefy nie został sprawdzony Nieruchomość znajduje się w strefie, w której wynajem turystyczny jest zabroniony. Dowiadujesz się o tym dopiero wtedy, gdy wniosek został już złożony.

2. Brakujące lub nieważne dokumenty Brak certyfikatu energetycznego lub zaświadczenia o przydatności do zamieszkania, albo wygasły, albo zostały wydane dla innego przeznaczenia.

3. Budynki bez pozwolenia na budowę Dom przy basenie, taras na dachu albo dobudówka nie są wpisane do księgi wieczystej albo nie mają pozwolenia na budowę. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Jak zalegalizować nielegalną budowę”.

4. Złożono wniosek o niewłaściwy rodzaj licencji ETV60 dla nieruchomości, która nie jest głównym miejscem zamieszkania, albo wniosek o mieszkanie w budynku wielorodzinnym, co od czasu dekretu z 2025 roku nie jest już dozwolone.

5. Przekroczone terminy Okres na zgłoszenia do losowania w 2026 roku był naprawdę krótki (mniej niż 3 tygodnie). Kto nie zareagował od razu, ten wypadł z gry.

6. Zignorowano klauzulę przeniesienia Nowych licencji nie można sprzedawać ani przenosić przez pięć lat. Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość w krótkim czasie, tracisz przez to wartość dodaną nowej licencji.

Nielegalny wynajem: jakie mogą być konsekwencje

Kto wynajmuje bez ważnej licencji ETV, naraża się na poważne konsekwencje:

• Kary w wysokości od 20 000 € za nielegalny krótkoterminowy wynajem turystyczny
• Zakaz prowadzenia działalności wydany przez właściwy urząd ds. turystyki
• Odpowiedzialność za szkody spowodowane przez gości – bez ochrony ubezpieczeniowej
• Uszkodzenie reputacji w wyniku publicznej kontroli przeprowadzonej przez inspekcję

Władze Balearów znacznie zwiększyły w ostatnich latach częstotliwość kontroli. Zgłoszenia na platformach, sygnały od sąsiadów i ukierunkowane inspekcje sprawiają, że ryzyko wykrycia jest realne.

Co będzie po uzyskaniu licencji? Twój następny krok

Licencja ETV to dopiero początek, a nie cel. Najlepiej zadaj sobie te pytania zaraz po jej otrzymaniu:

• Zarządzać samodzielnie czy zlecić to na zewnątrz? Profesjonalne firmy zarządzające nieruchomościami (property management companies) zajmują się obsługą rezerwacji, sprzątaniem, obsługą gości i zgłoszeniami na policję. Ich prowizja to zazwyczaj 15–25 % przychodów.
• Ustal strategię podatkową – IRPF czy IRNR, odliczenie podatku na wejściu, prawidłowe prowadzenie ksiąg: wszystko to wyjaśni ci doradca podatkowy specjalizujący się w sprawach Hiszpanii.
• Zawrzyj ubezpieczenie – istnieją specjalne taryfy dla wynajmu turystycznego; zwykłe ubezpieczenie mienia domowego zazwyczaj tego nie obejmuje.
• Jak rozliczyć Ecotasa – musisz pobierać balearską opłatę turystyczną za każdą nocleg i każdego gościa oraz prawidłowo ją odprowadzać.

Lista kontrolna: jak złożyć wniosek o licencję ETV na Majorce

Zanim złożysz wniosek, sprawdź te kwestie:

• Dopuszczalny rodzaj nieruchomości (dom jednorodzinny, dom szeregowy/bliźniak lub główne miejsce zamieszkania zgodne z normą ETV60)
• Podział na strefy w planie zagospodarowania przestrzennego pozwala na wykorzystanie terenu na cele turystyczne
• Rejestr gruntów jest poprawny i kompletny (nie ma w nim żadnych niezarejestrowanych budynków)
• Mamy ważny certyfikat energetyczny
• Aktualne zaświadczenie o przydatności do zamieszkania (cédula de habitabilidad)
• Spełnione wymagania bezpieczeństwa (czujniki dymu, oznakowanie dróg ewakuacyjnych)
• Pełne potwierdzenie własności
• Wniosek złożono w terminie i w pełnej formie
• W strategii inwestycyjnej uwzględniono klauzulę przeniesienia (5 lat)
• Skonsultowałem się w sprawie podatków i ubezpieczeń

Podsumowanie: Czy licencja ETV na rok 2026 to wciąż opłacalna inwestycja?

Tak – ale z realistycznymi oczekiwaniami. Losowanie w 2026 roku pokazało, że rynek natychmiast pochłania dostępne miejsca. Popyt znacznie przewyższa podaż, co w dłuższej perspektywie pozwala utrzymać stabilną wartość ważnej licencji.

Jeśli chcesz legalnie wynajmować swój dom lub fincę turystom, masz dwie opcje: poczekać na najbliższy termin przyznawania licencji ETV i jak najlepiej się do tego przygotować – albo kupić teraz nieruchomość z już istniejącą licencją ETV. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety, które w dużej mierze zależą od twoich osobistych celów, nieruchomości i ram czasowych.

Kto wynajmuje bez licencji, gra w kosztowną ruletkę. Kto natomiast prawidłowo wystąpi o licencję i prowadzi działalność zgodnie z jej warunkami, ma trwałą przewagę konkurencyjną na jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków turystycznych w Europie.

Jeśli chcesz uzyskać indywidualną wycenę swojej nieruchomości – od sprawdzenia planu zagospodarowania przestrzennego po pomoc przy składaniu wniosku – skontaktuj się z nami bezpośrednio.

Oficjalne źródła

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – organ odpowiedzialny za wydawanie licencji ETV na Majorce
• Rząd Wysp Balearskich – Turystyka: www.caib.es – oficjalne informacje na temat balearskiej ustawy o turystyce
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearskich: www.atib.es – Ecotasa (podatek turystyczny), obowiązki podatkowe
• AEAT – Agencia Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obowiązki podatkowe związane z podatkiem dochodowym dla wynajmujących
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – teksty ustaw i dekretów (m.in. dekret z mocą ustawy nr 3/2022, dekret z kwietnia 2025 r.)
• Habtur – Stowarzyszenie Wynajmu Turystycznego na Balearach: tel. 656 604 852 – branżowe stowarzyszenie zajmujące się wynajmem turystycznym na Balearach