Mallorca.com
nieruchomosci

Podatek od majątku przy zakupie nieruchomości

Podatek od majątku na Majorce w 2026 r.: kwota wolna od podatku, stawki i zasady opodatkowania

Porozmawiaj z naszym zespołem o swojej indywidualnej sytuacji w zakresie podatku od majątku:

Hiszpański podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio) — podstawa opodatkowania

Od czasu ponownego wprowadzenia w 2011 roku Hiszpania pobiera podatek od majątku od światowego majątku osób fizycznych. Wraz z reformą podatkową z 2021 roku zniesiono jego pierwotny tymczasowy charakter – od tego czasu podatek ten ma charakter stały. Dniem rozliczeniowym jest zawsze 31 grudnia danego roku: liczy się majątek, który posiadasz na ten dzień.

Podatek od majątku nie dotyczy firm ani spółek kapitałowych. Dotyczy wyłącznie osób fizycznych – zarówno rezydentów podatkowych Hiszpanii (od ich majątku na całym świecie), jak i nierezydentów (tylko od majątku znajdującego się w Hiszpanii, czyli zazwyczaj nieruchomości na Majorce).

Ulga podatkowa na Balearach w wysokości 3 mln € od 2024 r. — najważniejsza zmiana

Najważniejsza informacja dla właścicieli i kupujących nieruchomości na Majorce: Na mocy ustawy budżetowej Balearów nr 12/2023 od 1 stycznia 2024 r. kwota wolna od podatku dla osób zamieszkałych na Balearach została podwyższona z 700 000 € do 3 000 000 € na osobę.

Płaska ilustracja śródziemnomorskiej willi z symbolicznym dokumentem podatkowym, monetami i wagą. Symbole wyjaśniają, jak działa hiszpański podatek od majątku na Majorce: od 2024 r. kwota wolna od podatku na Balearach wynosi 3 mln € na osobę (symbol domu = Baleary/miejsce zamieszkania), a państwowa kwota wolna od podatku dla nierezydentów to 700 000 €; stawka podatku na Balearach wynosi od 0,28% do 3,45% rocznie.

Wniosek: Jeśli mieszkasz na Majorce i masz majątek poniżej 3 mln euro (plus 300 000 euro ulgi na dom własny), nie płacisz już podatku od majątku. W przypadku małżeństw posiadających wspólny majątek próg ten może w praktyce wzrosnąć do około 6,6 mln euro – bo ulga przysługuje każdej osobie osobno.

Ta podwyżka odpowiada kwotowo progu, od którego zaczyna obowiązywać państwowy podatek solidarnościowy (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). Podatek solidarnościowy został przedłużony ustawą nr 8/2023 z dnia 27 grudnia 2023 r. i dotyczy majątku powyżej 3 mln euro na poziomie federalnym. Efekt: podwyżka na Balearach neutralizuje podatek regionalny aż do progu krajowego – powyżej tej kwoty zaczyna obowiązywać federalny mechanizm solidarnościowy.

Osoby niebędące rezydentami — ulga państwowa i prawo wyboru

W przypadku nabywców niebędących rezydentami podatkowymi (zazwyczaj z Niemiec, Austrii, Szwajcarii lub innych krajów UE) tradycyjnie obowiązywał państwowy limit zwolnienia w wysokości 700 000 € — bez uwzględnienia składowej na własny dom w wysokości 300 000 €, bo miejsce zamieszkania w Hiszpanii nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania.

Ważne od 2015 roku: nierezydenci mogą wybrać, czy chcą być opodatkowani według tabeli krajowej, czy według tabeli wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się główna część ich hiszpańskiego majątku. Dla kupujących na Majorce oznacza to, że możesz skorzystać z ulgi w wysokości 3 mln euro obowiązującej na Balearach, o ile Twoja nieruchomość znajduje się na Majorce. Wybór ten trzeba aktywnie zaznaczyć w zeznaniu podatkowym i zazwyczaj jest to znacznie korzystniejsze niż standardowa stawka krajowa.

Stawka podatkowa i obciążenie podatkowe — ile naprawdę wynosi podatek?

Podatek od majątku jest progresywny. Na Balearach najwyższa stawka wynosi 3,45% rocznie dla majątku powyżej około 10,7 mln €. Niższe progi podatkowe zaczynają się od 0,28% dla pierwszych setek tysięcy powyżej kwoty wolnej od podatku i stopniowo rosną.

Przykład obliczeniowy: nierezydent posiadający nieruchomość na Majorce o wartości 5 mln € (wybór tabeli dla Balearów)

  • Aktywa brutto: 5 000 000 €
  • Po odliczeniu ulgi podatkowej na Balearach: −3 000 000 €
  • Podstawa opodatkowania: 2 000 000 €
  • Podatek od majątku (skala podatkowa Balearów, najniższe progi): ok. 8 000 – 12 000 € rocznie

Gdyby nie ulga podatkowa na Balearach (czyli zgodnie z tabelą rządową: ulga w wysokości 700 000 €), od tych samych 5 mln € należałoby zapłacić znacznie więcej — rzędu 25 000–40 000 € rocznie.

Obowiązek złożenia zeznania — nawet jeśli nie musisz płacić podatku

Deklarację podatku od majątku trzeba złożyć, jeśli albo powstaje obowiązek podatkowy , albo majątek brutto przekracza 2 mln euro – nawet jeśli po odliczeniu zobowiązań lub ulg nie trzeba nic płacić. Ten próg nie zmienił się od lat i nie został dostosowany w związku z podwyższeniem ulgi.

W praktyce oznacza to, że każdy, kto ma nieruchomość na Majorce o wartości powyżej 2 mln €, musi złożyć oświadczenie, nawet jeśli dzięki kwocie wolnej od podatku wynoszącej 3 mln € nie płaci podatku od majątku.

Beckham-Ley dla nowych mieszkańców

Jeśli przeprowadzasz się do Hiszpanii jako specjalista lub osoba prowadząca własną działalność, w pewnych okolicznościach możesz skorzystać z systemu Beckhama (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). W tym specjalnym systemie majątek – podobnie jak w przypadku nierezydentów – jest opodatkowany tylko w zakresie aktywów znajdujących się w Hiszpanii, a najwyższa stawka podatku od dochodów uzyskanych w Hiszpanii wynosi 24% od pierwszych 600 000 €.

Jeśli chodzi o podatek od majątku, w okresie obowiązywania ustawy Beckhama obowiązuje państwowa tabela z kwotą wolną od podatku w wysokości 700 000 euro (lub, w zależności od wybranego miejsca zamieszkania, tabela Balearów). Dokładne zasady wyboru należy sprawdzić z doradcą podatkowym specjalizującym się w sprawach Majorki, bo ustawa Beckhama wiąże się ze skomplikowanymi powiązaniami z regionalnym podatkiem od majątku.

Swoboda działania — jak zoptymalizować podatek od majątku

W praktyce istotnych jest kilka czynników:

  • Planowanie na dzień rozliczeniowy: Kto kupi pod koniec grudnia, płaci za cały rok — kto sprzeda przed 31 grudnia, oszczędza jeden rok.
  • Wielu właścicieli: Nieruchomości z wyższej półki cenowej mogą być nabywane przez kilka osób na zasadzie udziałów. Dzięki indywidualnym ulgom podatkowym i progresywnej strukturze stawek całkowite obciążenie podatkowe znacznie się zmniejsza.
  • Kredyty: Oprocentowanie kredytów hipotecznych może — o ile jest niższe od zaoszczędzonego podatku od majątku — zapewnić sensowny efekt dźwigni finansowej.
  • Spółki nieruchomościowe: Posiadanie udziałów za pośrednictwem struktury holdingowej jest możliwe, ale wiąże się ze skomplikowanymi zależnościami zarówno w Hiszpanii, jak i w kraju pochodzenia (podatek u źródła, przepisy dotyczące spółek zależnych kontrolowanych z zagranicy – CFC). Ma to sens tylko przy dwustronnym doradztwie podatkowym.
  • Zmiana miejsca zamieszkania: Jeśli zarejestrujesz główne miejsce zamieszkania na Majorce, skorzystasz z taryfy balearskiej i 3-milionowego limitu zwolnienia — ale wiąże się to też z dodatkowymi obowiązkami podatkowymi (podatek dochodowy od majątku na całym świecie).

Różnice regionalne w Hiszpanii — dla porównania

Przepisy dotyczące podatku od majątku różnią się znacznie w poszczególnych wspólnotach autonomicznych:

  • Baleary (Majorka, Ibiza): 3 mln € kwoty wolnej od podatku od 2024 r. (ustawa nr 12/2023)
  • Madryt: 100% ulgi — podatek od majątku praktycznie zniesiony
  • Andaluzja: 100% ulgi od 2023 r. — to też zostało zniesione
  • Walencja (Comunitat Valenciana): Kwota wolna od podatku wzrośnie do 1 mln euro od roku podatkowego 2025
  • Katalonia: 500 000 € kwota wolna od podatku (regionalna), 700 000 € dla nierezydentów
  • Wyspy Kanaryjskie: nadal 700 000 € — wynajem turystyczny może dać prawo do zwolnienia z podatku

Z kwotą wolną od podatku wynoszącą 3 miliony Mallorca plasuje się w hiszpańskim rankingu na czołowym miejscu wśród regionów, które wciąż pobierają podatek od majątku.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania — kto ma prawo nakładać podatki?

Zanim Hiszpania w ogóle będzie mogła nałożyć podatek, musi to przewidywać umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA) między Hiszpanią a krajem zamieszkania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Niemcami a Hiszpanią (art. 9 i 25 hiszpańskiej ustawy o podatku od majątku) mówi, że majątek znajdujący się w Hiszpanii (zwłaszcza nieruchomości) jest opodatkowany w kraju, w którym się znajduje – czyli w Hiszpanii. Dla niemieckich nierezydentów nieruchomość na Majorce podlega więc podatkowi od majątku w Hiszpanii, nawet jeśli główny ośrodek życia znajduje się w Niemczech.

Najczęściej zadawane pytania o podatek od majątku na Majorce

Czy jako niemiecki nabywca nieruchomości na Majorce naprawdę muszę płacić podatek od majątku?
Tak, w zasadzie tak — Hiszpania ma prawo do opodatkowania nieruchomości położonych na jej terenie. Dzięki uldze podatkowej na Balearach w wysokości 3 mln € (z której możesz skorzystać jako nierezydent) obciążenie podatkowe w przypadku nieruchomości o wartości poniżej 3 mln € jest praktycznie zerowe. Mimo to musisz złożyć zeznanie podatkowe, jeśli wartość twojego majątku brutto w Hiszpanii przekracza 2 mln euro.
Kiedy warto przejść na tabelę podatkową dla Balearów dla osób niebędących rezydentami?
Praktycznie zawsze dotyczy to nieruchomości o wartości powyżej 700 000 €. Tabela państwowa przewiduje ulgę w wysokości zaledwie 700 000 €, a tabela Balearów – 3 mln €. W przypadku nieruchomości wartej 2 mln € według tabeli państwowej zapłaciłbyś pełny podatek (ok. 7 000–12 000 € rocznie), a według tabeli Balearów – nic. Wybór trzeba aktywnie zaznaczyć w zeznaniu podatkowym.
Co się dzieje, gdy majątek przekracza 3 mln euro?
Wtedy zastosowanie ma zarówno regionalna tabela podatkowa Balearów (od części powyżej kwoty wolnej od podatku), jak i, w razie potrzeby, państwowy podatek solidarnościowy. Te dwa mechanizmy są ze sobą w dużej mierze skoordynowane, więc nie dochodzi do podwójnego opodatkowania — mechanizm solidarnościowy uwzględnia regionalny podatek od majątku.
Czy ta ulga podatkowa w wysokości 300 000 euro na własny dom dotyczy też mnie?
Tylko dla rezydentów – czyli osób, których główne miejsce zamieszkania dla celów podatkowych faktycznie znajduje się na Majorce. Dla nierezydentów nie ma tego dodatkowego zwolnienia z podatku od nieruchomości, bo z podatkowego punktu widzenia nieruchomość na Majorce po prostu nie jest głównym miejscem zamieszkania.
Jak wycenia się wartość nieruchomości na potrzeby podatku od majątku?
Od 2022 roku w wielu przypadkach decydująca jest „wartość referencyjna rynkowa” (Valor de referencia), którą oblicza Ministerstwo Finansów. Alternatywnie można uwzględnić wartość katastralną, wartość nabycia lub wartość rynkową – w każdym przypadku brana jest pod uwagę najwyższa z tych wartości. W ostatnich latach doprowadziło to do faktycznych podwyżek podatków.
Czy warto kupować nieruchomości przez spółkę, żeby uniknąć podatku od majątku?
Rzadko. W 2023 roku Hiszpania wprowadziła klauzulę dotyczącą spółek nieruchomościowych, która przynajmniej w przypadku hiszpańskich holdingów powoduje efekt „look-through”. Do tego mogą mieć zastosowanie niemieckie przepisy dotyczące wyprowadzania majątku i CFC. Strukturę holdingową zawsze trzeba sprawdzić z dwóch stron (Hiszpania + kraj macierzysty) i opłaca się to dopiero przy większym majątku.

Tematy powiązane

Uwaga: Ten artykuł zawiera ogólny przegląd podatku od majątku na Balearach (stan na rok 2026) i nie zastępuje indywidualnej porady podatkowej. W Twojej konkretnej sytuacji zalecamy skonsultowanie się z doradcą podatkowym specjalizującym się w prawie podatkowym na Majorce.