nieruchomosci

Podatek majątkowy na Majorce: kto płaci i jaka jest kwota wolna

Odpowiedzialny za treść: Frank MenzeOstatnia aktualizacja: 28 września 2026

Zamów raport rynkowy za Q1 2026 (po niemiecku) — zawiera również informacje podatkowe dla kupujących nieruchomości na Majorce

Hiszpański podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio) — podstawowe zasady

Od przywrócenia podatku w 2011 Hiszpania pobiera podatek majątkowy od majątku osób fizycznych na całym świecie. Reforma podatkowa z 2021 zniosła jego pierwotnie tymczasowy charakter — od tego czasu podatek obowiązuje na stałe. Stan majątku ustala się na 31 grudnia każdego roku: liczy się to, co posiadasz tego dnia.

Podatek od majątku

Majątek (wartość brutto)

Wyjaśnienie

Wartość Twoich składników majątku i praw przed odliczeniem długów. Nieruchomość liczy się według najwyższej z wartości: katastralnej, nabycia lub ustalonej przez administrację.

Długi podlegające odliczeniu

Wyjaśnienie

Udokumentowane długi i obciążenia przypisane do tego majątku, na przykład pozostały kapitał kredytu hipotecznego na nieruchomość.

Czy większość majątku znajduje się na Balearach?

Wyjaśnienie

Nierezydenci mogą stosować przepisy wspólnoty autonomicznej, w której leży większa część ich hiszpańskiego majątku (disposición adicional cuarta ustawy Ley 19/1991). To decyduje o kwocie wolnej i skali.

Roczne obciążenie podatkowe: 14 571,42 €
Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio): 14 571,42 €
Podatek solidarnościowy po odliczeniu: 0,00 €
Kwota wolna (mínimo exento): 3 000 000,00 €

Stan prawny na 1 stycznia 2024

Obliczenia te mają charakter orientacyjny i nie zastępują doradztwa podatkowego ani prawnego w konkretnym przypadku.

Szczegółowe obliczenie

Firmy i spółki kapitałowe nie płacą podatku majątkowego. Dotyczy on wyłącznie osób fizycznych — zarówno hiszpańskich rezydentów podatkowych (od ich majątku na całym świecie), jak i nierezydentów (tylko od majątku położonego w Hiszpanii, czyli zazwyczaj nieruchomości na Majorce).

Kwota wolna na Balearach: 3 mln € od 2024 — najważniejsza zmiana

Najważniejsza zmiana dla właścicieli i kupujących nieruchomości na Majorce: na mocy ustawy budżetowej Balearów nr 12/2023 od 1 stycznia 2024 indywidualna kwota wolna dla rezydentów podatkowych Balearów wzrosła z 700.000 € do 3.000.000 € na osobę.

Co to oznacza? Jeśli mieszkasz na stałe na Majorce i masz majątek o wartości poniżej 3 mln € (plus 300.000 € kwoty wolnej przysługującej na główne miejsce zamieszkania), nie płacisz już podatku majątkowego. W przypadku małżeństw ze wspólnym majątkiem próg może w praktyce wzrosnąć do około 6,6 mln € — ponieważ każdemu z małżonków przysługuje osobna kwota wolna.

Podwyżka ta pod względem kwoty odpowiada progowi, od którego nalicza się państwowy podatek solidarnościowy (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). Obowiązywanie podatku solidarnościowego przedłużono na mocy Real Decreto-ley 8/2023 z 27 grudnia 2023. Podatek ten obowiązuje w całej Hiszpanii przy majątku netto przekraczającym 3 mln €, a zapłacony podatek majątkowy odlicza się od jego wysokości. W efekcie podwyżka kwoty wolnej na Balearach znosi podatek regionalny do tego progu — powyżej niego dochodzi państwowy podatek solidarnościowy.

Nierezydenci — państwowa kwota wolna i prawo wyboru

W przypadku kupujących, którzy nie są rezydentami podatkowymi (zazwyczaj z Niemiec, Austrii, Szwajcarii lub innych krajów UE), tradycyjnie obowiązywała państwowa kwota wolna w wysokości 700.000 € — bez dodatkowych 300.000 € kwoty wolnej na główne miejsce zamieszkania, ponieważ nieruchomość w Hiszpanii nie jest ich głównym miejscem zamieszkania.

Ważne od 2015 r.: Osoby niebędące rezydentami mogą wybrać, czy chcą rozliczać się według krajowej skali podatkowej, czy według skali wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się większość ich majątku w Hiszpanii. Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce, możesz skorzystać z balearskiej kwoty wolnej wynoszącej 3 mln €, pod warunkiem że większość twojego majątku w Hiszpanii znajduje się na Balearach. Musisz zaznaczyć ten wybór w deklaracji podatkowej. Zwykle jest on znacznie korzystniejszy niż rozliczenie według skali krajowej.

Stawki i wysokość podatku — ile naprawdę zapłacisz?

Podatek majątkowy jest naliczany według skali progresywnej. Na Balearach najwyższa stawka wynosi 3,45 % rocznie i dotyczy majątku przekraczającego ok. 10,7 mln €. Najniższe stawki zaczynają się od 0,28 % dla pierwszych kwot rzędu setek tysięcy € ponad kwotę wolną, a następnie stopniowo rosną.

Przykład obliczenia: osoba niebędąca rezydentem posiada nieruchomość na Majorce o wartości 5 mln € (wybór balearskiej skali podatkowej)

Wartość majątku brutto: 5.000.000 €
Po odliczeniu balearskiej kwoty wolnej: −3.000.000 €
Podstawa opodatkowania: 2.000.000 €
Podatek majątkowy (według najniższych progów balearskiej skali): ok. 8.000 – 12.000 € rocznie

Bez balearskiej kwoty wolnej, czyli przy rozliczeniu według skali krajowej z kwotą wolną wynoszącą 700.000 €, podatek od majątku o tej samej wartości 5 mln € byłby znacznie wyższy — rzędu 25.000 – 40.000 € rocznie.

Obowiązek złożenia deklaracji — nawet gdy nie ma podatku do zapłaty

Deklarację dotyczącą podatku majątkowego trzeba złożyć, jeśli występuje obowiązek zapłaty podatku lub wartość majątku brutto przekracza 2 mln € — nawet gdy po odliczeniu zobowiązań lub kwot wolnych nie trzeba nic płacić. Ten próg od lat pozostaje bez zmian; nie podniesiono go wraz ze zwiększeniem kwoty wolnej.

W praktyce oznacza to, że jeśli posiadasz nieruchomość na Majorce o wartości ponad 2 mln €, musisz złożyć deklarację, nawet jeśli dzięki kwocie wolnej wynoszącej 3 mln € nie płacisz podatku majątkowego.

Beckham-Ley dla nowych rezydentów

Jeśli przeprowadzasz się do Hiszpanii jako specjalista lub osoba samozatrudniona, możesz w pewnych okolicznościach skorzystać z Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). W ramach tego szczególnego systemu — podobnie jak w przypadku osób niebędących rezydentami — podatkowi majątkowemu podlega wyłącznie majątek znajdujący się w Hiszpanii, a stawka podatku od dochodów uzyskanych w Hiszpanii wynosi 24 % dla pierwszych 600.000 €.

Na potrzeby podatku majątkowego w okresie korzystania z Beckham-Ley stosuje się krajową skalę podatkową z kwotą wolną wynoszącą 700.000 € (lub, zależnie od wybranego miejsca zamieszkania, skalę balearską). Sposób dokonania wyboru warto omówić z doradcą podatkowym specjalizującym się w sprawach Majorki, ponieważ przepisy Beckham-Ley w złożony sposób łączą się z regionalnymi zasadami opodatkowania majątku.

Jak można obniżyć podatek od majątku

W praktyce warto rozważyć kilka możliwości:

Data zakupu i sprzedaży: Jeśli kupisz nieruchomość pod koniec grudnia, zapłacisz podatek za cały rok. Jeśli sprzedasz ją przed 31 grudnia, unikniesz podatku za kolejny rok.
Kilku właścicieli: Drogą nieruchomość może kupić wspólnie kilka osób, z których każda obejmie udział. Dzięki indywidualnym kwotom wolnym i progresywnym stawkom łączny podatek będzie znacznie niższy.
Kredyt: Zaciągnięcie kredytu hipotecznego może się opłacać, jeśli odsetki będą niższe od zaoszczędzonego podatku od majątku.
Spółki nieruchomościowe: Nieruchomość można posiadać za pośrednictwem spółki holdingowej, ale wiąże się to ze złożonymi konsekwencjami podatkowymi w Hiszpanii i kraju pochodzenia, m.in. w zakresie podatku u źródła i przepisów o zagranicznych spółkach kontrolowanych (CFC). Takie rozwiązanie warto rozważać wyłącznie po konsultacji z doradcami podatkowymi w obu krajach.
Zmiana miejsca zamieszkania: Jeśli zameldujesz się na stałe na wyspie Mallorca, skorzystasz ze stawek obowiązujących w regionie Balearen i kwoty wolnej w wysokości 3 mln. Powstaną jednak także inne obowiązki podatkowe, w tym obowiązek zapłaty podatku dochodowego od dochodów z całego świata.

Różnice między regionami Hiszpanii — porównanie

Zasady opodatkowania majątku znacznie różnią się między wspólnotami autonomicznymi:

Balearen (Mallorca, Ibiza): kwota wolna 3 mln € od 2024 (ustawa 12/2023)
Madrid: ulga w wysokości 100 % podatku — w praktyce podatek od majątku został zniesiony
Andalusien: ulga w wysokości 100 % podatku od 2023 — tu również podatek został zniesiony
Valencia (Comunitat Valenciana): kwota wolna podniesiona do 1 mln € od roku podatkowego 2025
Katalonien: kwota wolna 500.000 € dla mieszkańców regionu, 700.000 € dla nierezydentów
Kanarische Inseln: kwota wolna nadal wynosi 700.000 € — wynajem turystyczny może uprawniać do zwolnienia z podatku

Kwota wolna od podatku od majątku w wysokości 3 mln € sprawia, że Mallorca wyróżnia się na tle regionów Hiszpanii, które nadal pobierają ten podatek.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania — które państwo może pobrać podatek?

Hiszpania może pobrać podatek tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a krajem zamieszkania właściciela. Umowa między Niemcami a Hiszpanią (art. 9 i 25 hiszpańskiej ustawy o podatku od majątku) przewiduje, że majątek położony w Hiszpanii, zwłaszcza nieruchomości, jest opodatkowany w Hiszpanii. Dlatego osoba mieszkająca w Niemczech, która nie jest hiszpańskim rezydentem podatkowym, musi zapłacić w Hiszpanii podatek od majątku obejmujący jej nieruchomość na wyspie Mallorca, nawet jeśli to w Niemczech koncentruje się jej życie.

Najczęstsze pytania o podatek od majątku na wyspie Mallorca

Ten poradnik przedstawia ogólny stan prawny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej dostosowanej do indywidualnej sytuacji. Przepisy i terminy mogą się zmieniać; rozstrzygające znaczenie mają oficjalne źródła dostępne pod podanymi linkami.

Czy jako kupujący z Niemiec naprawdę muszę płacić podatek od majątku na Majorce?

Tak, co do zasady. Hiszpania ma prawo opodatkować nieruchomości położone na jej terytorium. Dzięki kwocie wolnej na Balearach wynoszącej 3 Mio € (którą możesz wybrać także jako nierezydent) podatek od nieruchomości wartych mniej niż 3 Mio € w praktyce wynosi 0. Musisz jednak złożyć deklarację, jeśli wartość twojego majątku brutto w Hiszpanii przekracza 2 Mio €.

Kiedy nierezydentowi opłaca się wybrać skalę podatkową Balearów?

W praktyce niemal zawsze przy nieruchomościach wartych ponad 700.000 €. W skali państwowej kwota wolna wynosi tylko 700.000 €, a w skali Balearów — 3 Mio €. Przy nieruchomości wartej 2 Mio € według skali państwowej zapłacisz podatek (ok. 7.000-12.000 € rocznie), a według skali Balearów — 0. Wyboru musisz dokonać w deklaracji.

Co się dzieje, gdy majątek przekracza 3 Mio €?

Wtedy od części majątku przekraczającej kwotę wolną nalicza się podatek według regionalnej skali Balearów, a w niektórych przypadkach także państwowy podatek solidarnościowy. Oba mechanizmy są w dużej mierze skoordynowane, więc nie dochodzi do podwójnego opodatkowania — od podatku solidarnościowego odlicza się podatek od majątku zapłacony w regionie.

Czy przysługuje mi również kwota wolna 300.000 € na główne miejsce zamieszkania?

Tylko jeśli jesteś rezydentem, czyli twoje główne miejsce zamieszkania do celów podatkowych faktycznie znajduje się na Majorce. Nierezydentom ta dodatkowa kwota wolna nie przysługuje, ponieważ ich nieruchomość na Majorce nie jest głównym miejscem zamieszkania z punktu widzenia przepisów podatkowych.

Jak ustala się wartość nieruchomości na potrzeby podatku od majątku?

Od 2022 w wielu przypadkach podstawą jest „wartość referencyjna” (Valor de Referencia) obliczana przez Ministerstwo Finansów. Pod uwagę można też wziąć wartość katastralną, cenę nabycia lub wartość rynkową — za każdym razem obowiązuje najwyższa z tych wartości. W ostatnich latach prowadziło to do faktycznego wzrostu podatków.

Czy warto kupić nieruchomość przez spółkę, żeby uniknąć podatku od majątku?

Rzadko. W 2023 Hiszpania wprowadziła przepis dotyczący spółek posiadających nieruchomości, który pozwala uwzględnić majątek kryjący się za strukturą spółki, przynajmniej w przypadku hiszpańskich holdingów. Do tego mogą mieć zastosowanie niemieckie przepisy o opodatkowaniu przy wyprowadzce oraz zagranicznych spółek kontrolowanych (CFC). Strukturę holdingową trzeba zawsze przeanalizować z perspektywy obu państw (Hiszpanii i kraju zamieszkania); opłaca się dopiero przy większym majątku.

Powiązane tematy

Formalności prawne przy zakupie nieruchomości — notariusz, NIE, umowa przedwstępna, przebieg transakcji
Podatki od luksusowych nieruchomości — szczegółowe informacje o IBI, ITP i AJD
Podatek na rzecz zrównoważonej turystyki — Sustainable Tourism Tax przy wynajmie
Wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości na wyspie Mallorca — przewodnik krok po kroku

Uwaga: Ten artykuł zawiera ogólne informacje o podatku od majątku na Balearach (stan na 2026) i nie zastępuje indywidualnej porady podatkowej. W swojej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym specjalizującym się w przepisach podatkowych obowiązujących na wyspie Mallorca.