IBI na Majorce według gmin

Jaka jest wysokość podatku IBI na Majorce?

Podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, hiszpański podatek od nieruchomości) jest podatkiem gminnym — dlatego na Majorce nie ma jednej stawki, lecz tyle, ile jest gmin. Każda z nich sama ustala swoją stawkę podatkową (tipo de gravamen, procent naliczany od podstawy opodatkowania) we własnej uchwale podatkowej (ordenanza fiscal). Ustawodawca wyznacza w tym zakresie jedynie widełki: dla nieruchomości sklasyfikowanych jako miejskie (urbana) między 0,4% a 1,1%, dla sklasyfikowanych jako wiejskie (rústica) między 0,3% a 0,9%. W określonych przypadkach gminy mogą te widełki przekroczyć w górę lub w dół.

Dwa sąsiadujące domy o tej samej wartości katastralnej mogą więc otrzymać bardzo różne nakazy podatkowe, jeśli przebiega między nimi granica gminy. Kalkulator powyżej podaje stawkę, którą sprawdziliśmy dla Twojej gminy w uchwale opublikowanej w Butlletí Oficial de les Illes Balears, i na jej podstawie oblicza Twoją kwotę. To, czego do tego potrzebujesz, znajdziesz na swoim ostatnim nakazie podatkowym.

Tak wygląda obliczenie

Popularny skrócony wzór „wartość katastralna razy stawka podatkowa" sprawdza się tylko wtedy, gdy nic nie stoi pomiędzy tymi wartościami. Ustawa o finansach lokalnych (RDLeg 2/2004) przewiduje obliczenie w czterech krokach, a to właśnie drugi z nich sprawia, że większość szacunków wypada zbyt wysoko.

Krok 1: wartość katastralna (base imponible)

Punktem wyjścia jest valor catastral — wartość urzędowa, którą hiszpański urząd katastralny (Catastro) ustala łącznie dla gruntu i budynku. Nie jest to ani cena zakupu, ani wartość rynkowa, ani wartość referencyjna, i z reguły jest od nich wyraźnie niższa. W języku ustawy nazywa się to base imponible, czyli niepomniejszoną podstawą opodatkowania (art. 65). Znajdziesz ją na nakazie podatkowym IBI oraz w portalu katastralnym.

Krok 2: pomniejszona podstawa opodatkowania (base liquidable)

Tu właśnie rozchodzą się rachunek i rzeczywistość. Opodatkowaniu nie zawsze podlega pełna wartość katastralna, lecz base liquidable: wartość katastralna pomniejszona o ulgę (art. 66–70). Najczęstsza z tych ulg powstaje po ponownej wycenie dokonanej przez urząd katastralny — nowa, wyższa wartość nie wchodzi w życie od razu, lecz jest wprowadzana stopniowo przez dziewięć lat. Poza tym niektóre gminy mają własne ulgi: Pollença na przykład opodatkowuje działki sklasyfikowane jako wiejskie tylko od części wartości katastralnej, co nie jest zapisane przy samej stawce, lecz w innym artykule tej samej uchwały.

W praktyce oznacza to dla Ciebie: kto liczy od pełnej wartości katastralnej, choć dla jego nieruchomości obowiązuje ulga, otrzyma zbyt wysoką kwotę — nakaz podatkowy okaże się wtedy niższy niż własne szacunki. Dlatego kalkulator pyta najpierw, którą z tych dwóch liczb dysponujesz. Jeśli na Twoim nakazie widnieje base liquidable, użyj jej: zawiera ona już każdą ulgę, a wynik odpowiada kwocie ustawowej. Jeśli znasz tylko wartość katastralną, otrzymasz kwotę orientacyjną, wyraźnie tak oznaczoną.

Krok 3: kwota podatku (cuota íntegra)

Base liquidable pomnożona przez stawkę podatkową gminy daje cuota íntegra — kwotę podatku przed wszystkimi ulgami (art. 71.1 w powiązaniu z art. 72). To właśnie ta liczba pojawia się w kalkulatorze, gdy liczysz na podstawie danych z decyzji podatkowej.

Krok 4: kwota do zapłaty (cuota líquida)

To, co ostatecznie zostaje pobrane z konta, to cuota líquida: cuota íntegra pomniejszona o ulgi i zwolnienia, które mają zastosowanie w twoim przypadku (art. 71.2, 73 i 74). Może być wyraźnie niższa niż kwota podatku — a w jednym szczególnym przypadku wyższa, mianowicie przy dopłacie za trwale niezamieszkane mieszkania. Kalkulator celowo nie uwzględnia ulg: zależą one od indywidualnych warunków, których nie może znać, a większość trzeba zgłosić wnioskiem.

Przykłady obliczeń

Kalkulator powyżej zawiera gotowe przykłady — tę samą nieruchomość w gminie tańszej, przeciętnej i drogiej. Jedno kliknięcie przenosi dane wejściowe, dzięki czemu widać, jak bardzo różnią się kwoty wyłącznie za sprawą gminy. Liczby te powstają na podstawie zweryfikowanego rejestru stawek, a nie z przykładu, który z czasem traci aktualność w tekście.

Przypadki szczególne

Po ponownej wycenie

Gdy urząd katastralny ustala na nowo wartości dla gminy, obniżka z kroku 2 rozkłada się na dziewięć lat i jest stosowana z urzędu — nie trzeba jej wnioskować. Widnieje na decyzji jako base liquidable. W tych latach różnica między szacunkiem a decyzją jest największa.

Ulgi i zwolnienia

Bonificación to procentowa ulga od kwoty podatku. Niektóre nakazuje ustawa (art. 73, na przykład dla nieruchomości w zasobie dewelopera lub dla chronionego budownictwa mieszkaniowego), inne każda gmina ustala dobrowolnie (art. 74, na przykład dla rodzin wielodzietnych, instalacji fotowoltaicznych czy stałego miejsca zamieszkania). Dobrowolne ulgi niemal zawsze wymagają zameldowania w padrón, gminnym rejestrze mieszkańców, i obowiązują dopiero od roku następującego po złożeniu wniosku. Jakie ulgi obowiązują na Majorce i jak się o nie ubiegać, opisano w poradniku o uldze IBI na Majorce.

Nieruchomości użytkowane komercyjnie

Większe gminy mogą naliczać podwyższoną stawkę dla określonych nieruchomości nieużytkowanych na cele mieszkaniowe — handlowych, biurowych, turystycznych, przemysłowych — i to tylko dla najbardziej wartościowych w każdej kategorii użytkowania. Użytkowanie mieszkaniowe jest z tego wyraźnie wyłączone. Kalkulator pokazuje ogólną stawkę gminną; kto posiada lokal handlowy lub hotel, powinien sprawdzić to w miejscowych przepisach podatkowych.

Trwale niezamieszkane mieszkania

Gmina może naliczyć na kwotę do zapłaty stopniowaną dopłatę, jeśli mieszkanie stoi trwale puste. Warunki są ściśle określone, a w przeciwieństwie do samego podatku dopłata powstaje nie 1 stycznia, lecz 31 grudnia. Czy twoja gmina w ogóle ją nakłada, sprawdzisz w jej ordenanza fiscal.

Garaż, komórka lokatorska, kilka obiektów katastralnych

Opodatkowana nie jest nieruchomość jako całość, w której mieszkasz, lecz każdy obiekt katastralny osobno. Garaż i pomieszczenie gospodarcze mają często własny numer katastralny, a tym samym własną decyzję podatkową. Licz je osobno i zsumuj na końcu, inaczej zabraknie ci części rocznego obciążenia.

Niezabudowane działki a klasyfikacja urbana/rústica

Urbana i rústica to klasyfikacje urzędu katastralnego, a nie opis położenia. Dom daleko za miastem może być urbana, a niezabudowana działka w obrębie miejscowości najczęściej nią jest — i wtedy obowiązuje stawka miejska, mimo że nic na niej nie stoi. Klasyfikacja widnieje na twojej decyzji podatkowej i w wypisie z katastru. Nie zgaduj, tylko sprawdź: to ona decyduje o stawce.

BICE

Nieruchomości o szczególnych cechach (bienes inmuebles de características especiales, w skrócie BICE) — elektrownie, zapory, lotniska, porty handlowe — podlegają odrębnym zasadom i odrębnym widełkom stawek. Dla prywatnych właścicieli nie jest to pułapka: droga willa nie jest BICE.

Współwłasność

Jeśli nieruchomość należy do kilku osób, i tak powstaje jedna decyzja podatkowa dla danego obiektu. Gmina może skierować ją do jednego ze współwłaścicieli, który rozlicza się wewnętrznie proporcjonalnie do udziału; na wniosek wiele urzędów dzieli pobór według udziałów wpisanych w katastrze. Kalkulator zawsze pokazuje pełny roczny podatek za obiekt, a nie twój udział w nim.

Rok zakupu: kto płaci IBI?

Podatek powstaje 1 stycznia. Podatnikiem jest ten, kto tego dnia jest właścicielem, posiada prawo zabudowy lub użytkowanie (art. 63.2 i 75.1) — i to za cały rok, nawet jeśli sprzeda nieruchomość w lutym. Sprzedaż w trakcie roku niczego w tym nie zmienia.

W praktyce przy zakupie podatek i tak dzieli się proporcjonalnie. Tribunal Supremo w wyroku 409/2016 orzekł, że sprzedający — o ile strony nie ustalą inaczej — może przenieść na kupującego część podatku proporcjonalną do czasu posiadania. Podział proporcjonalny jest więc ustawowym standardem, a nie tylko kwestią negocjacji — odstąpić od niego można wyłącznie w sposób wyraźny, co powinno znaleźć się w akcie notarialnym. Jak przebiega cały proces zakupu, opisuje poradnik o procesie prawnym zakupu nieruchomości.

Od tego należy ściśle odróżnić kwestię, w której kupujący naprawdę mogą stracić pieniądze: rzeczową odpowiedzialność nieruchomości za zaległe długi z tytułu IBI (afección real, art. 64.1). Odpowiedzialność ta ciąży na obiekcie, nie na osobie. Kto nabywa nieruchomość z zaległościami, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za te dawne długi, mimo że nigdy ich nie zaciągnął — niezależnie od tego, co zapisano w umowie kupna. Dlatego przed terminem u notariusza konieczne jest zaświadczenie o braku zaległości podatkowych, i to osobno dla każdego obiektu katastralnego.

Terminy i sposoby płatności

W większości gmin Majorki podatek IBI pobiera balearski urząd skarbowy ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Dobrowolny okres płatności (periodo voluntario de pago) przypada tam zwykle jesienią, od wczesnej jesieni do początku grudnia. Niektóre gminy pobierają podatek samodzielnie i mają własne terminy — najbardziej znane przykłady to Calvià i Inca. Dlatego nigdy nie polegaj na terminie, który gdzieś przeczytałeś, tylko na ogłoszeniu swojej gminy dotyczącym bieżącego roku.

Ważne dla właścicieli, którzy nie mieszkają na wyspie: większość gmin nie wysyła już papierowych rachunków. Nie przyjdzie list, który ci przypomni — termin i tak biegnie, a po jego upływie naliczane są odsetki za zwłokę. Bezpiecznym rozwiązaniem jest polecenie zapłaty (domiciliación) z hiszpańskiego konta: kwota zostaje pobrana w dniu wymagalności, a wiele gmin oferuje za to nawet niewielką zniżkę lub możliwość rozłożenia na raty. Kto chce zapłacić online, znajdzie decyzję i kwotę w portalu ATIB.

Opłata za wywóz śmieci i vado: pozostałe pozycje

Opłata za wywóz śmieci (tasa de residuos, dawniej częściej tasa de basura) nie jest podatkiem, lecz opłatą za usługę — i jest całkowicie oddzielona od IBI: ma własną uchwałę, własną podstawę wymiaru, własny termin płatności. Nie widnieje na rachunku IBI, choć czasem pojawia się w tym samym poborze. O sposobie naliczania decyduje gmina: według powierzchni mieszkalnej, sposobu użytkowania, liczby lokali. Duży dom płaci wyraźnie więcej niż małe mieszkanie.

Vado to zezwolenie na stałe przejeżdżanie przez chodnik do Twojego garażu lub podjazdu, rozliczane rocznie. Ono również nie ma nic wspólnego z IBI. Ważny jest skutek prawny: tabliczka vado bez ważnego, opłaconego zezwolenia nie ma mocy — dopiero z nim możesz interweniować wobec osób parkujących przed Twoim wjazdem. Wszystkie opłaty gminne naliczane obok IBI zostały zebrane w przeglądzie podatków i prawa.

Catastro: skąd bierze się wartość

Catastro to państwowy rejestr, w którym każda działka i każdy budynek w Hiszpanii jest zapisany wraz ze swoimi cechami fizycznymi, sposobem użytkowania i wartością katastralną. To nie to samo co księga wieczysta: Registro de la Propiedad odnotowuje prawa, obciążenia i hipoteki, natomiast Catastro opisuje samą rzecz. Dla IBI liczy się wyłącznie Catastro — to ono dostarcza podstawę wymiaru, gmina określa jedynie stawkę.

Wynika z tego najważniejsza dźwignia, którą masz sam w ręku: jeśli dane katastralne się nie zgadzają, decyzja podatkowa też jest błędna. Dobudówka, wykończona piwnica, basen wybudowany później, który nigdy nie został zgłoszony, prędzej czy później wypłynie — najpóźniej przy porównaniu zdjęć lotniczych, i wtedy działa wstecz. I odwrotnie: płacisz za dużo, jeśli rozebrana zabudowa gospodarcza wciąż figuruje w rejestrze. Zmiany zgłasza się poprzez declaración de alteración catastral; to obowiązek, nie opcja. Co zrobić w przypadku niezalegalizowanych budowli, wyjaśnia poradnik o legalizacji samowoli budowlanych na Majorce.

IBI i Modelo 210 to dwa różne podatki

To najczęstsza i najkosztowniejsza pomyłka wśród właścicieli bez hiszpańskiego miejsca zamieszkania. IBI to podatek gminny od własności i trafia do ratusza lub do ATIB. Podatek dochodowy nierezydentów, rozliczany przez Modelo 210, to podatek państwowy i trafia do Agencia Tributaria. Oba dotyczą tej samej nieruchomości, ale funkcjonują niezależnie obok siebie — kto zapłacił tylko jeden z nich, nie załatwił drugiego. Co Cię dotyczy i jak oblicza się kwotę, pokazuje kalkulator podatku od użytkowania własnego.

Częste błędy

• Liczenie od pełnej wartości katastralnej, mimo że obowiązuje obniżka. Wtedy własne oszacowanie wypada wyżej niż decyzja podatkowa — weź base liquidable z decyzji.
• Czekanie na list. Większość gmin nie wysyła już papierowych rachunków; termin i tak biegnie.
• Liczenie tylko mieszkania. Garaż i schowek często mają własny numer katastralny i własną decyzję podatkową.
• Nieprzeglądanie zaległości przy zakupie. Nieuregulowane długi z tytułu IBI ciążą na nieruchomości poprzez afección real, a nie na osobie sprzedającego.
• Niezgłaszanie danych katastralnych po przebudowie. Porównanie następuje później i działa wstecz.
• Niewnioskowanie o ulgi. Dobrowolne ulgi gminne nie są przyznawane z urzędu.
• Mylenie IBI z Modelo 210. Dwa podatki, dwa urzędy, dwa terminy.

Podstawa prawna i stan aktualny

IBI reguluje Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ustawa o finansach lokalnych (Real Decreto Legislativo 2/2004), art. 60–77: przedmiot podatku i odpowiedzialność rzeczowa w art. 60–64, podatnik w art. 63, podstawa opodatkowania w art. 65–70, wysokość podatku, stawki i ulgi w art. 71–74, powstanie obowiązku podatkowego i okres podatkowy w art. 75. Wartość katastralną reguluje ustawa katastralna (Real Decreto Legislativo 1/2004). Konkretną stawkę dla twojej gminy ustala jej ordenanza fiscal, publikowana w Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Stawki w kalkulatorze pochodzą z tych właśnie uchwał, każdorazowo sprawdzone i zweryfikowane z bazą danych Ministerstwa Finansów. Kalkulator sam wskazuje, jaki stan obowiązuje dla danej gminy. Ta strona porządkuje temat i nie zastępuje indywidualnej porady; dla samej decyzji podatkowej zawsze wiążące jest to, co ustaliły katastr i twoja gmina.

Najczęstsze pytania

Co potrzebne będzie dalej

Najpierw przelicz swój przypadek — a jeśli do nieruchomości należy garaż lub schowek z własnym numerem katastralnym, policz każdy z nich osobno. Sprawdź następnie, czy przysługuje ci ulga w IBI; sama się nie pojawi. Jako właściciel bez hiszpańskiej rezydencji dochodzi jeszcze podatek od użytkowania własnego rozliczany przez Modelo 210, a powyżej progów zwolnienia — podatek majątkowy; co oznacza on w roku zakupu, opisuje tekst Podatek majątkowy przy zakupie nieruchomości.

Jeśli planujesz sprzedaż, liczysz się z podatkami przy sprzedaży nieruchomości; jeśli nieruchomość zostaje w rodzinie — z zasadami dotyczącymi spadków i darowizn na Balearach. A kto dopiero zaczyna, znajdzie całą drogę do własnej nieruchomości pod Nieruchomości na Majorce.