Zakup nieruchomości wakacyjnej na Majorce: koszty, kredyt i ETV

Jeśli chcesz kupić nieruchomość wakacyjną na wyspie Mallorca, w 2026 trafisz na rynek, który przeszedł zasadniczą zmianę. Silny popyt ze strony zagranicznych kupujących spotyka się z coraz mniejszą podażą, a nowe przepisy – przede wszystkim zakaz wydawania nowych zezwoleń na wynajem wakacyjny w budynkach wielorodzinnych na mocy Decreto-ley 4/2025 – zmieniają zasady gry. Wyspa nadal przyciąga jednak stabilnym wzrostem wartości nieruchomości, dobrze rozwiniętym systemem kredytów hipotecznych i przejrzystą procedurą zakupu u notariusza. Z tego poradnika dowiesz się, w których lokalizacjach nieruchomości mają dziś najmocniejsze podstawy do utrzymania wartości, jak uzyskać finansowanie, jeśli nie jesteś rezydentem, jakie podatki i terminy rzeczywiście obowiązują oraz na jakie pułapki prawne uważać – od sprawdzenia księgi wieczystej po kwestię licencji ETV.

• Wszystkie poradniki dotyczące zakupu nieruchomości

Dlaczego w 2026 warto rozważyć zakup nieruchomości wakacyjnej na wyspie Mallorca

Mallorca jest najpopularniejszym celem wyjazdów wakacyjnych wśród mieszkańców krajów niemieckojęzycznych – widać to również na rynku nieruchomości. Według raportów rynkowych z wiosny 2026 rynek nieruchomości na wyspie rośnie łącznie o około 9,8 %, a głównym motorem tego wzrostu jest segment luksusowy. Kapitał zagraniczny – nie tylko z Niemiec i Austrii, lecz coraz częściej także z Europy Północnej i spoza Europy – kieruje się na rynek, na którym podaż jest ograniczona wielkością wyspy. Terenów pod nową zabudowę prawie nie ma: obszary chronione (ANEI) oraz Tramuntana, wpisana na listę światowego dziedzictwa UNESCO, wykluczają budowę na znacznej części wyspy. To trwale podnosi ceny.

Jednocześnie zaostrzenie przepisów – zwłaszcza dotyczących wynajmu wakacyjnego – sprawia, że zakup wyłącznie z myślą o zasadzie „kupić i od razu wynajmować" wymaga dziś staranniejszego planowania niż jeszcze 5 lat temu. Jeśli znasz obowiązujące przepisy i znajdziesz odpowiednią nieruchomość, możesz kupić ją na rynku, który ma solidne podstawy do długoterminowej stabilności.

Najlepsze lokalizacje na nieruchomość wakacyjną – przegląd regionów

Wyspę Mallorca można podzielić na 5 głównych regionów, które wyraźnie różnią się cenami, charakterem i możliwościami wynajmu. Poniższa tabela przedstawia uporządkowany przegląd oparty na aktualnych obserwacjach rynku:

Uwaga: Ceny za metr kwadratowy mogą się znacznie różnić nawet w obrębie tego samego regionu — zależą od lokalizacji, stanu nieruchomości i jej wyposażenia. Orientacyjne aktualne ceny za metr kwadratowy znajdziesz w poradniku o cenach nieruchomości na Majorce.

Na południowym zachodzie ceny są już wysokie: wille z widokiem na morze i basenem w Puerto Andratx często kosztują ponad 3 mln euro. Na północy i południowym wschodzie nadal można znaleźć finki i domy na wsi w cenach ze środka 6-cyfrowego przedziału, jeśli liczysz się z koniecznością remontu.

Podstawy prawne: co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy

Hiszpański system notarialny zasadniczo różni się od niemieckiego

Najważniejsza różnica: hiszpański notariusz jest urzędnikiem uprawnionym do sporządzania aktów notarialnych, a nie bezstronnym doradcą prawnym. Poświadcza podpisy i sprawdza, czy spełniono wymogi formalne. W przeciwieństwie do notariusza w Niemczech nie ma obowiązku udzielać obu stronom kompleksowych porad prawnych. Dlatego potrzebujesz niezależnego hiszpańskiego prawnika (Abogado), który będzie reprezentował wyłącznie twoje interesy. Na tym nie oszczędzaj.

Niezbędne formalności: numer NIE i sprawdzenie księgi wieczystej

Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, musisz uzyskać hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców – NIE (Número de Identificación de Extranjero). Bez numeru NIE nie sporządzisz aktu notarialnego ani nie otworzysz konta w hiszpańskim banku.

Jednocześnie twój prawnik uzyska pełny odpis z księgi wieczystej (Nota Simple). Dzięki niemu sprawdzi, kto figuruje w księdze jako właściciel oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, innymi zabezpieczeniami, prawem przejazdu lub pozostałymi prawami osób trzecich. Sprawdzi też zaległości w podatku od nieruchomości (IBI) oraz dobudówki i przebudowy, których nie wpisano do rejestru. Więcej przeczytasz w poradniku Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.

Umowa rezerwacyjna i przedwstępna umowa sprzedaży (Arras)

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przebiega zwykle w kilku etapach:

1. Umowa rezerwacyjna (Contrato de Reserva): Tymczasowo rezerwuje dla ciebie nieruchomość; wpłacasz pierwszą opłatę rezerwacyjną. Więcej przeczytasz w poradniku Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.
2. Przedwstępna umowa sprzedaży z wpłatą zadatku (Contrato de Arras Penitenciales): Zadatek wynosi zwykle 10 % ceny zakupu. Jeśli obie strony mają prawo odstąpić od umowy, obowiązuje zasada: gdy jako kupujący się wycofasz, stracisz zadatek; gdy wycofa się sprzedający, musi zwrócić ci dwukrotność wpłaconej kwoty.
3. Podpisanie aktu notarialnego (Escritura de Compraventa): Własność ostatecznie przechodzi na ciebie; w tym samym czasie trzeba też pokryć wszystkie dodatkowe koszty zakupu.
4. Wpis do księgi wieczystej: Należy o niego wystąpić niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego. Dopiero wtedy twoje prawa są w pełni zabezpieczone.

Cały proces, wraz z terminami, opisujemy w poradniku Zakup nieruchomości: krok po kroku.

Dodatkowe koszty zakupu: ile naprawdę zapłacisz

Jeśli nie jesteś rezydentem i kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego na Majorce, zaplanuj dodatkowe koszty wynoszące zwykle od 10 do 14 % ceny zakupu. Największe pozycje to:

Progi podatku ITP na Balearach (nieruchomości z rynku wtórnego)

Na Balearach wysokość podatku od zakupu nieruchomości zależy od ceny. Aktualne stawki według ATIB:

Uwaga: Podatek jest naliczany progresywnie – wyższa stawka obejmuje tylko część ceny przekraczającą dany próg. Zawsze sprawdź aktualne stawki w ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) lub poproś prawnika o obliczenie podatku. Szczegółowe informacje o wszystkich dodatkowych kosztach znajdziesz na stronie Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości na wyspie Mallorca.

Licencje ETV i wynajem wakacyjny: nowe przepisy na lata 2025/2026

To obecnie najdelikatniejsza kwestia przy zakupie nieruchomości wakacyjnej na wyspie Mallorca. Na mocy Decreto-ley 4/2025 rząd Balearów zakazał wydawania nowych licencji na wynajem wakacyjny (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) w budynkach wielorodzinnych. Co to oznacza w praktyce:

• Mieszkań w budynkach wielorodzinnych (propiedad horizontal) nie można już rejestrować do wynajmu wakacyjnego. W przypadku domów jednorodzinnych, szeregowych i bliźniaczych Consell de Mallorca przyznaje miejsca tylko w ramach ograniczonych pul, w drodze losowania (2026: 1.069 miejsc). W mieście Palma od lutego 2026 nie przewiduje się już nowych miejsc.
• Istniejące licencje przypisane do nieruchomości, a nie do właściciela, można przenieść na nowego nabywcę pod pewnymi warunkami – dlatego są cennym atutem przy zakupie.
• Nieruchomości bez licencji ETV nie można wynajmować turystom na krótkie pobyty. Można ją wynajmować wyłącznie na podstawie umów zgodnych z ustawą o najmie LAU: na cele mieszkaniowe albo sezonowo, jeśli da się wykazać, że najem nie ma charakteru turystycznego.

Uwaga: Jeśli kupisz nieruchomość bez licencji ETV i mimo to będziesz ją wynajmować turystom, narażasz się na wysokie kary. Zawsze sprawdź status licencji przed podpisaniem umowy i dopilnuj, by w umowie kupna wyraźnie zapisano jej przeniesienie na ciebie.

Nieruchomości z ważną licencją ETV są odpowiednio droższe. Jak przenieść licencję: Przeniesienie licencji ETV na Majorce. Wszystko o obowiązku posiadania licencji: Licencja ETV na Majorce.

Kredyt dla nierezydenta: niemiecki bank czy hiszpański kredyt hipoteczny?

Obie możliwości wchodzą w grę, ale różnią się warunkami. Oto najważniejsze różnice:

Co warto wiedzieć, planując finansowanie

Jeśli nie mieszkasz na stałe w Hiszpanii, zwykle musisz mieć co najmniej 30–40 % środków własnych. Banki na Balearach rzadko finansują zagranicznym kupującym, którzy nie są hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, więcej niż 60–70 % wartości nieruchomości ustalonej w wycenie. Ta wartość (Valor de Tasación) nie musi odpowiadać cenie zakupu — często jest niższa, więc potrzebujesz więcej własnych środków.

Warto też wziąć pod uwagę, że kredyt hipoteczny zaciągnięty w Hiszpanii obniża wartość nieruchomości uwzględnianą przy obliczaniu hiszpańskiego podatku od majątku, ponieważ można od niej odliczyć zobowiązania. Może to mieć znaczenie podatkowe, jeśli wartość nieruchomości przekracza kwotę wolną od podatku. Więcej na ten temat w następnej części.

Hiszpańskie banki zazwyczaj wymagają następujących dokumentów:

• Ostatnie 2–3 decyzje dotyczące podatku dochodowego (w Niemczech: Steuerbescheid)
• Aktualne odcinki wypłaty, a w przypadku osób prowadzących własną działalność — rachunek zysków i strat
• Wyciągi z konta za ostatnie 3–6 miesięcy
• Pełna dokumentacja potwierdzająca pochodzenie środków własnych (w ramach przeciwdziałania praniu pieniędzy)

Jeśli przelewasz pieniądze do Hiszpanii, musisz pamiętać o odrębnych obowiązkach zgłoszeniowych. Przeczytaj o tym w artykułach Przelew pieniędzy do Hiszpanii i Obowiązek zgłoszenia zgodnie z AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Szczegóły dotyczące kredytu hipotecznego znajdziesz w artykule Kredyt hipoteczny na wyspie Mallorca.

Podatki w okresie posiadania nieruchomości i przy jej sprzedaży

Podatki płacone co roku

Jeśli masz nieruchomość wakacyjną na wyspie Mallorca, musisz regularnie płacić podatki:

Od 1 stycznia 2024 kwota wolna od podatku majątkowego na Balearach wynosi 3.000.000 €. Jeśli wartość twojego majątku netto położonego w Hiszpanii jest niższa, musisz złożyć deklarację, ale nie zapłacisz podatku. Po przekroczeniu tej kwoty obowiązują stawki progresywne od 0,28 % do 3,45 %. Możliwym rozwiązaniem jest podział własności między kilka osób (np. małżonków), tak aby żadna z nich nie przekroczyła progu. Więcej przeczytasz w artykule Podatek majątkowy w Hiszpanii.

O podatku IBI przeczytasz tutaj: Podatek IBI w Hiszpanii.

Przy sprzedaży

Przy późniejszej sprzedaży zapłacisz Plusvalía Municipal (gminny podatek od wzrostu wartości katastralnej gruntu) oraz podatek dochodowy od rzeczywistego zysku. Jeśli nie jesteś rezydentem, przy sprzedaży potrącane jest również 3 % ceny zakupu na poczet ostatecznej kwoty podatku. Szczegóły znajdziesz w artykule Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Szczególne ryzyka prawne, o których wiedzą tylko dobrze zorientowani

Samowole budowlane i nielegalne dobudówki

W Hiszpanii, a szczególnie na Mallorca, od dawna zdarza się budować bez wymaganych formalności. Tarasy przy basenach, domy gościnne, garaże czy zaadaptowane poddasza wzniesione bez pozwolenia na budowę mogą obniżyć cenę nieruchomości lub spowodować problemy prawne. Co ważne, wpis w księdze wieczystej często nie odpowiada temu, co faktycznie znajduje się na działce. Poproś miejscowego architekta lub rzeczoznawcę budowlanego, by sprawdził zgodność wpisu w księdze wieczystej i opisu w katastrze ze stanem faktycznym. Więcej przeczytasz w artykułach Jak rozpoznać nielegalne dobudówki oraz Jak zalegalizować samowolę budowlaną na Mallorca.

Ley de Costas – ustawa o ochronie wybrzeża

Nieruchomości położone blisko morza mogą podlegać hiszpańskiej ustawie o ochronie wybrzeża (Ley de Costas). Może to oznaczać ograniczenia dotyczące przebudowy, prawo do korzystania z nieruchomości tylko przez określony czas, a nawet ryzyko rozbiórki, jeśli budynek stoi zbyt blisko brzegu. Koniecznie sprawdź to przed zakupem, nawet jeśli nieruchomość jest zamieszkana od dziesięcioleci. Szczegóły: Ley de Costas na Mallorca.

Finki na terenach Suelo Rústico

Nieruchomości wiejskie na terenach Suelo Rústico podlegają szczególnie surowym przepisom budowlanym. W wielu przypadkach rozbudowa jest niemożliwa albo dozwolona w bardzo ograniczonym zakresie; obowiązują też wymagania dotyczące minimalnej powierzchni działki. Na terenach wiejskich istotna jest również kwestia studni i zaopatrzenia w wodę. Przeczytaj: Finca na terenie Suelo Rústico na Mallorca oraz Zaopatrzenie finki w wodę.

Forma własności: samodzielnie, z małżonkiem czy przez SL?

To, czy kupisz nieruchomość samodzielnie, wspólnie z partnerem, czy przez hiszpańską spółkę (Sociedad Limitada, SL), ma znaczenie dla podatków i dziedziczenia. W pewnych sytuacjach zakup przez SL może obniżyć podatek majątkowy, ale wiąże się z kosztami prowadzenia spółki i dodatkowymi obowiązkami. Przed zakupem zdecydowanie warto skonsultować się z doradcą podatkowym specjalizującym się w sprawach hiszpańskich. Więcej: Zakup nieruchomości przez SL. Przepisy dotyczące dziedziczenia i darowizn na Balearach również znacznie różnią się od niemieckich: Dziedziczenie i darowizny na Balearach.

Pełnomocnictwo, notariusz i zakup nieruchomości z Niemiec

Jeśli nie możesz przez cały czas przebywać na Majorce, udziel pełnomocnictwa notarialnego (Poder Notarial) swojemu adwokatowi lub zaufanej osobie. Dzięki temu pełnomocnik może w twoim imieniu skutecznie prawnie przeprowadzić wszystkie etapy zakupu – od podpisania umowy Arras po podpisanie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo możesz sporządzić w Niemczech i opatrzyć apostille. Szczegóły: Pełnomocnictwo notarialne w Hiszpanii. O roli notariusza przeczytasz tutaj: Notariusz w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości wakacyjnej na Majorce

Co dalej? Korzystanie z nieruchomości wakacyjnej i dbanie o nią

Po zakupie trzeba na bieżąco zajmować się nieruchomością, a to wiąże się z kolejnymi obowiązkami:

• Zarządzanie nieruchomością: Jeśli nie mieszkasz na wyspie przez cały czas, potrzebujesz miejscowej osoby lub firmy, która zadba o utrzymanie nieruchomości, zajmie się fachowcami i kontaktami z urzędami, a w przypadku wynajmu także gośćmi. Więcej: Zarządzanie nieruchomością wakacyjną – Mallorca.
• Wspólnota właścicieli: Jeśli mieszkasz w budynku wielorodzinnym lub na osiedlu, automatycznie należysz do Comunidad de Propietarios. Musisz płacić składki i masz prawo głosu. Szczegóły: Wspólnota właścicieli – Spanien.
• Ubezpieczenia: W Hiszpanii prawo nie wymaga ubezpieczenia wyposażenia domu ani budynku, ale przy kredycie hipotecznym zazwyczaj trzeba je wykupić. Warto o nich pomyśleć także wtedy, gdy kupujesz nieruchomość bez kredytu. Ubezpieczenie wyposażenia domu w Hiszpanii.
• Świadectwo energetyczne: Od lat jest wymagane przy sprzedaży i wynajmie. Sprawdź, czy nieruchomość ma ważne świadectwo. Świadectwo energetyczne w Hiszpanii.
• Plany remontowe: Na wiele prac potrzebujesz pozwolenia na budowę. Na terenach wiejskich i obszarach chronionych obowiązują szczególnie surowe przepisy. Pozwolenie na budowę na Majorce.

Lista kontrolna przed zakupem nieruchomości wakacyjnej na Majorce

• Złożony wniosek o numer NIE lub zlecone jego uzyskanie
• Zatrudniony niezależny hiszpański prawnik (Abogado)
• Sprawdzony odpis z księgi wieczystej (Nota Simple): obciążenia, właściciel i opis nieruchomości
• Sprawdzony status licencji ETV: czy istnieje, jest ważna i można ją przenieść?
• Porównany stan nieruchomości z wpisem w księdze wieczystej i opisem w katastrze: czy nie ma samowoli budowlanych?
• Sprawdzone ograniczenia wynikające z Ley de Costas (jeśli nieruchomość leży nad morzem)
• Sprawdzone wymogi dotyczące Suelo Rústico (w przypadku posiadłości na terenach wiejskich)
• Ustalony sposób finansowania (kredyt w Niemczech lub Hiszpanii, środki własne, całkowite koszty)
• Uwzględnione w budżecie dodatkowe koszty zakupu (10–14 %)
• Wybrana najkorzystniejsza podatkowo forma własności (samodzielnie/jako małżeństwo/przez SL)
• Przygotowane wszystkie dokumenty potwierdzające pochodzenie środków
• Udzielono pełnomocnictwa do załatwienia formalności związanych z zakupem (jeśli nie możesz być na miejscu)
• Cédula de Habitabilidad jest dostępna lub można o nią wystąpić
• Zorganizowano ubezpieczenie i zarządzanie nieruchomością na okres po zakupie

Podsumowanie

Zakup nieruchomości wakacyjnej na Majorce stał się w 2026 bardziej wymagający, ale przy dobrym przygotowaniu wcale nie jest bardziej ryzykowny. Rynek rozwija się dzięki trwałym czynnikom, nieruchomości na sprzedaż wciąż jest niewiele, a wyspa nadal przyciąga kapitał z zagranicy w każdym przedziale cenowym. Największych pułapek – niejasnego statusu licencji ETV, samowoli budowlanych, ograniczeń wynikających z Ley de Costas oraz braków w finansowaniu spowodowanych wyceną nieruchomości – możesz uniknąć dzięki pomocy odpowiedniego prawnika, dokładnemu sprawdzeniu nieruchomości i realistycznemu oszacowaniu kosztów. Jeśli wcześniej wybierzesz też najkorzystniejszą podatkowo formę własności i poznasz swoje stałe obowiązki, stworzysz podstawy inwestycji, która przez lata będzie cieszyć i zyskiwać na wartości.

Oficjalne źródła

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (stawki podatku ITP, podatek majątkowy na Balearach): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – turystyka i licencje ETV (Decreto-ley 4/2025 i aktualne przepisy dotyczące ETV): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple online: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, podatek majątkowy): sede.agenciatributaria.gob.es
• Catastro – Sede electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley de Costas, przepisy podatkowe): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (prawo budowlane, obszary chronione ANEI): https://www.conselldemallorca.net