Opłacalność licencji ETV

Czy licencja ETV na Majorce się opłaca?

Nie kupuje się „licencji”, lecz określoną liczbę miejsc turystycznych — po hiszpańsku plazas turísticas, a po katalońsku places turístiques. Każde miejsce oznacza łóżko dla gościa, które możesz legalnie wynajmować, a koszt jednego miejsca w domu jednorodzinnym wynosi 3500 €. O tym, czy taki zakup się opłaca, nie decyduje jednak cena miejsc, lecz różnica między najmem wakacyjnym a długoterminowym po opodatkowaniu — właśnie tę różnicę kalkulator powyżej wyliczy na podstawie twoich danych.

Najkosztowniejszy błąd w rozmowach sprzedażowych

„Licencja kosztuje 3500 €” — to zdanie pada często, ale jest nieprawdziwe. Ta kwota to cena jednego miejsca. Dom, który zgodnie z cédula de habitabilidad — urzędowym dokumentem potwierdzającym możliwość zamieszkania i określającym dopuszczalną liczbę osób w każdym lokalu — może przyjąć 6 osób, potrzebuje 6 miejsc. Cena zakupu to zatem liczba łóżek pomnożona przez cenę jednego miejsca, dlatego pozornie niewielki wydatek szybko może urosnąć do zupełnie innej skali.

Samo zezwolenie nic natomiast nie kosztuje. Otrzymujesz je poprzez DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), czyli oświadczenie, w którym informujesz urząd o rozpoczęciu najmu turystycznego i potwierdzasz, że spełniasz wszystkie wymagania. Złożenie oświadczenia jest bezpłatne — kosztowne są miejsca, które musisz wcześniej posiadać, aby w ogóle móc je zgłosić.

Dlatego odpowiednia pozycja w kalkulatorze nosi nazwę „Zakup miejsc turystycznych”, a nigdy „Inwestycja w licencję”. Jeśli rozróżnisz te pojęcia, łatwiej zrozumiesz resztę systemu: miejsca są dobrem ściśle limitowanym, a zezwolenie jest decyzją administracyjną, która ich dotyczy.

Skróty spotykane w ogłoszeniach i umowach notarialnych określają formę najmu: ETV (estancias turísticas en viviendas) oznacza najem turystyczny domu jednorodzinnego, ETVPL — tę samą działalność w nieruchomości objętej reżimem propiedad horizontal, czyli tam, gdzie kilku właścicieli dzieli budynek lub kompleks z częściami wspólnymi, natomiast ETV60 — bardzo ograniczony najem własnego głównego miejsca zamieszkania. Każda z tych form ma własną cenę za miejsce i odrębne wymogi.

Jak przebiega kalkulacja

Kalkulator porównuje 2 warianty dla tej samej nieruchomości i tego samego roku: najem wakacyjny oraz alternatywę dostępną bez licencji — najem długoterminowy albo brak najmu. Dla każdego wariantu obliczany jest przepływ pieniężny netto:

Czynsz brutto minus rzeczywiste wydatki minus podatek. Do rzeczywistych wydatków należą bieżące koszty nieruchomości (podatek od nieruchomości IBI, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe), odsetki, naprawy oraz koszty występujące tylko w danym wariancie: sprzątanie, pranie i prowizja platformy przy najmie wakacyjnym, a pośrednictwo i zarządzanie przy najmie długoterminowym. W obu wariantach uwzględnia się takie koszty — przypisanie całego bloku kosztów wyłącznie do najmu wakacyjnego zafałszowałoby porównanie.

Różnica między przepływami pieniężnymi netto to twój dodatkowy dochód roczny. Gdy podzielisz koszt zakupu miejsc wraz z jednorazowymi kosztami dodatkowymi przez ten dodatkowy dochód, otrzymasz okres zwrotu: czas, po którym najem wakacyjny pokryje koszt miejsc.

Jeden punkt jest ważniejszy, niż się wydaje, i to właśnie na nim wykłada się większość kalkulacji rentowności: amortyzacja obniża podatek, ale nie jest wydatkiem. Zmniejsza podstawę opodatkowania, lecz żadne pieniądze nie znikają z twojego konta. Dlatego nie odejmuje się jej w przepływach pieniężnych. Jeśli mimo to ją odejmiesz, systematycznie zaniżysz opłacalność wynajmu i zawyżysz czas zwrotu inwestycji. Kalkulator traktuje ją tak samo w obu scenariuszach, bo inaczej porównanie byłoby niemiarodajne.

Narzędzie nie oblicza podatku od nowa, lecz odsyła do naszego kalkulatora opodatkowania wynajmu wakacyjnego, który z kolei uwzględnia podatek od własnego użytkowania. Razem pokazują IRNR, czyli hiszpański podatek dochodowy dla nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Obejmuje on również imputación de rentas: za każdy dzień, w którym nieruchomość stoi pusta i pozostaje do twojej dyspozycji, fiskus nalicza fikcyjną wartość użytkowania na podstawie wartości katastralnej. Nawet pusty dom wiąże się więc z podatkiem — dlatego wariant „brak wynajmu" rzadko wypada w porównaniu tak niewinnie, jak mogłoby się wydawać.

Kalkulator przeznaczony jest dla nierezydentów będących osobami fizycznymi i obejmuje pełny rok kalendarzowy oraz całą nieruchomość. Uwzględnia wyłącznie podatek hiszpański; to, jak dochody zostaną rozliczone w kraju twojego zamieszkania, to odrębna kwestia, którą należy powierzyć doradcy podatkowemu. Sposób wyliczenia poszczególnych kwot zobaczysz w przykładach obliczonych bezpośrednio w kalkulatorze — są one aktualizowane zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, dlatego celowo nie podajemy tutaj przepisanych kwot.

2 sposoby zdobycia miejsc: losowanie lub zakup na rynku

Urzędowa cena za miejsce nie jest ceną rynkową. Obowiązuje wyłącznie wtedy, gdy kupujesz miejsca od CBAT, czyli Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — instytucji zarządzającej na Balearach giełdą miejsc turystycznych. Giełda ta opiera się wyłącznie na zwróconych miejscach: miejsca, z których ktoś rezygnuje, wracają do puli. Nowe miejsca nie powstają.

Są one przydzielane w ogłaszanych turach, zgodnie z aktualną procedurą w drodze publicznego losowania przed notariuszem — po hiszpańsku sorteo. Nie ma więc listy oczekujących, na której przesuwasz się wyżej, ani prawa do miejsca wynikającego z samej cierpliwości. Jest ogłoszenie naboru, zgłoszenie i losowanie. Kto nie zostanie wylosowany, czeka na kolejną turę.

Drugą drogą jest rynek: kupujesz nieruchomość, która ma już przypisane miejsca, i płacisz za nie dodatkową kwotę zawartą w cenie zakupu. Żaden przepis nie określa wartości tej dopłaty — jest ona przedmiotem negocjacji i zależy od lokalizacji, liczby łóżek oraz presji czasu po stronie uczestników transakcji. Dlatego kalkulator uwzględnia drugi sposób nabycia: wpisujesz tam kwotę, którą faktycznie płacisz, zamiast posługiwać się urzędową ceną, której tą drogą i tak nie uzyskasz.

Dla opłacalności to rozróżnienie ma kluczowe znaczenie. Przy takich samych przychodach z najmu ta sama nieruchomość może zwrócić koszt miejsc zdobytych w losowaniu już po kilku latach, podczas gdy wysoka dopłata rynkowa może nie zwrócić się nigdy. Jeśli ktoś oferuje ci Finca „mit Lizenz", pierwszym pytaniem powinno być to o dopłatę za miejsca.

Jakie nieruchomości nadal mogą się rejestrować

Przepisy zasadniczo się zmieniły, dlatego wiele starszych poradników wprowadza w błąd. W przypadku mieszkań objętych reżimem propiedad horizontal składanie nowych zgłoszeń jest na całych Balearach zakazane. Zwykłego mieszkania w budynku wielorodzinnym nie można już zarejestrować do wynajmu turystycznego — po prostu nie ma tu czego kalkulować.

Zakaz nie obejmuje 3 typów nieruchomości: domów szeregowych (viviendas adosadas), domów w zabudowie bliźniaczej (viviendas emparejadas) oraz wolnostojących domów jednorodzinnych dzielących działkę z innymi budynkami. Dla nich nadal dostępna jest forma ETVPL. Wyjątkiem jest także wynajem własnego głównego miejsca zamieszkania, o którym więcej poniżej.

Dom jednorodzinny nieobjęty propiedad horizontal — klasyczny dom wolnostojący, Finca na własnej działce — nie podlega zakazowi. Obowiązuje dla niego forma ETV, a zakup miejsc ma charakter definitywny: compra definitiva, bez daty wygaśnięcia.

Inaczej jest w przypadku domów szeregowych i bliźniaczych objętych reżimem propiedad horizontal. Tutaj zezwolenie jest ograniczone w czasie. Uprawnia ono do działalności przez 5 lat od złożenia zgłoszenia działalności, a następnie musi zostać przedłużone — na podstawie nowego zaświadczenia od instytucji zarządzającej miejscami, potwierdzającego, że miejsca pozostają do twojej dyspozycji przez kolejny okres. Cena za miejsce w tej formie jest wyraźnie niższa i wynosi 875 €, ale nie kupujesz trwałego prawa, lecz prawo czasowe.

Kalkulator wyciąga z tego konsekwencję, którą od razu zauważysz: w przypadku formy czasowej nie podaje okresu zwrotu dłuższego niż okres obowiązywania zezwolenia. Zamiast tego pokazuje, ile pozostanie do odzyskania na koniec tego okresu. Liczba wykraczająca poza ten termin nie byłaby złą liczbą, lecz żadną — model, który ją generuje, przestaje wtedy obowiązywać, ponieważ miejsca trzeba pozyskać ponownie, a warunki przedłużenia nie są znane.

Czego kalkulator celowo nie uwzględnia

Istnieje jeszcze 3. wariant, ETV60: wynajem własnego głównego miejsca zamieszkania przez maksymalnie 60 dni w roku, po najniższej cenie za miejsce wynoszącej 291,67 €. Na pierwszy rzut oka wygląda to na tani sposób na start, którego wszyscy szukają. W rzeczywistości tak nie jest — przynajmniej nie dla ciebie, jeśli nie mieszkasz na Majorce. Warunkiem jest, aby nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania właściciela, a nierezydent z definicji nie ma takiego miejsca na wyspie. Dlatego kalkulator nie uwzględnia tego wariantu. I uczciwie mówiąc, tak właśnie powinno być, zamiast pokazywać wyliczenie oparte na warunku, którego nikt z tej grupy docelowej nie spełnia.

Kalkulator nie uwzględnia również współwłasności mniejszej niż 100%. Jeśli nieruchomość należy do ciebie tylko częściowo, wydatki także musisz uwzględnić proporcjonalnie — nieuwzględnienie proporcjonalnego udziału w przepływie pieniężnym jest najczęstszym źródłem błędów w takich wyliczeniach, a kalkulator, który milcząco je generuje, byłby gorszy niż jego brak.

Wreszcie kalkulator nie uwzględnia późniejszej odsprzedaży miejsc ani kosztów przedłużenia. To świadoma decyzja, aby opierać się na wartościach, które można potwierdzić. Dla ciebie oznacza to, że podany okres zwrotu jest raczej górną granicą niż prognozą.

Co wiąże się z zakupem miejsc: brak zwrotu pieniędzy i brak możliwości szybkiego przekazania

2 zasady sprawiają, że zakup miejsc wiąże cię nie tylko z samą płatnością.

Po pierwsze: jeśli wyrejestrujesz działalność turystyczną, nie otrzymasz zwrotu pieniędzy za miejsca. Jest to wyraźnie zapisane w balearskiej ustawie turystycznej (art. 91.6 Ley 8/2012). Kto kupi miejsca, a po 1 sezonie zrezygnuje z wynajmu, traci całą zainwestowaną kwotę. Istnieje wąski wyjątek: gdy administracja z urzędu cofnie zezwolenie, a ty nie ponosisz za to winy; wówczas przysługuje proporcjonalny zwrot, pomniejszony o stały procent za każdy miesiąc, który upłynął od złożenia oświadczenia.

Po drugie: miejsc z obecnej tymczasowej giełdy nie wolno przez 5 lat przenosić na osoby trzecie, licząc od wystawienia certyfikatu nabycia. Szybka odsprzedaż kolejnemu zainteresowanemu nie wchodzi więc w grę. Dla twoich wyliczeń oznacza to, że w tym okresie zainwestowany kapitał pozostaje zamrożony, a wyjście z inwestycji nie następuje przez sprzedaż miejsc, lecz wyłącznie przez sprzedaż nieruchomości wraz z miejscami.

Terminy, formularze i obowiązki po nabyciu

Przyznanie miejsc nie kończy procedury. Po ich nabyciu zaczyna biec krótki termin na złożenie DRIAT; znajdziesz go w ogłoszeniu o naborze i w certyfikacie nabycia. Jeśli go przegapisz, miejsca wracają na giełdę, a twoje pieniądze nie są już związane z zezwoleniem, lecz przepadają. To najczęstszy błąd, którego można uniknąć w tej procedurze, i zdarza się regularnie, ponieważ między losowaniem a złożeniem oświadczenia trzeba jeszcze zdobyć dokumenty.

Jeśli masz zezwolenie czasowe, przedłużasz je w miesiącu poprzedzającym jego wygaśnięcie. W tym celu potrzebny jest nowy certyfikat wydany przez organ zarządzający miejscami. Przedłużenie nie odbywa się automatycznie i nie jest czymś, co można przespać, a potem nadrobić — wpisz ten termin do kalendarza od razu po złożeniu oświadczenia.

Stale obowiązuje także wymóg ubezpieczenia: każdy, kto wynajmuje turystycznie, musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pokrywające szkody wyrządzone gościom (art. 50.16 Ley 8/2012). Obowiązek wynika z ustawy, natomiast wysokość składki zależy od rynku — w kalkulatorze należy zaliczyć ją do bieżących kosztów nieruchomości, a nie do kosztów pojedynczego wynajmu.

W sprawach formalnych większość właścicieli korzysta z usług Gestoría — hiszpańskiego biura administracyjnego, które zajmuje się wnioskami, oświadczeniami i sprawami urzędowymi. Jego wynagrodzenie ustala się indywidualnie, dlatego w kalkulatorze jest ono polem do wpisania wśród jednorazowych kosztów dodatkowych, a nie z góry podaną kwotą, która mogłaby wyglądać jak opłata urzędowa. To samo dotyczy certyfikatów, opinii i doradztwa: tylko ty wiesz, ile za nie zapłacisz, a koszty te należy wliczyć do inwestycji, ponieważ nie powstałyby bez nabycia miejsc.

Podstawa prawna i aktualność danych

Ceny za miejsce ustala Junta Rectora del CBAT i publikuje je w BOIB, czyli Butlletí Oficial de les Illes Balears — balearskim dzienniku urzędowym, w którym regionalne decyzje są ogłaszane z mocą prawną. Podstawą jest art. 91.4 Ley 8/2012, balearskiej ustawy turystycznej: wyraźnie powierza on ustalanie cen organowi zarządzającemu oraz wymaga rozróżnienia między przeniesieniem bezterminowym, czasowym i wariantem dotyczącym głównego miejsca zamieszkania. Kwoty w kalkulatorze pochodzą z obowiązującego Acord Junta Rectora i są aktualizowane za pośrednictwem centralnego rejestru danych — nie z tego tekstu, który w przeciwnym razie stałby się nieaktualny wraz z kolejną zmianą cen.

Okres obowiązywania zezwolenia i jego przedłużenie określa art. 50.3 Ley 8/2012, wariant dotyczący głównego miejsca zamieszkania — art. 50.20, obowiązek ubezpieczenia — art. 50.16, a wyłączenie prawa do zwrotu — art. 91.6. Zakaz składania nowych oświadczeń dotyczących mieszkań objętych reżimem propiedad horizontal, wraz z wyjątkami dla domów szeregowych i bliźniaczych, znajduje się w Disposición adicional segunda Decreto ley 4/2025 w brzmieniu Ley 4/2026, opublikowanej w BOE. Tymczasowe giełdy miejsc i procedurę losowania regulują Disposición transitoria segunda tego samego Decreto ley oraz aktualny Acord CBAT.

Stan prawny, do którego odnoszą się kwoty i terminy, podaje sam kalkulator. Jeśli chcesz zapoznać się z dokumentami źródłowymi: ujednoliconą wersję Ley 8/2012 znajdziesz w BOE, a uchwały CBAT w archiwum BOIB na stronie caib.es.

Najczęstsze pytania

Powiązane kalkulatory

• Podatek od dochodów z najmu dla nierezydentów — wyliczenie podatku, na którym opiera się ten kalkulator.
• Podatek od użytkowania na własne potrzeby i Modelo 210 — co fiskus nalicza za dni, w których nieruchomość stoi pusta.
• Bieżące koszty nieruchomości wakacyjnej — wydatki, które trzeba uwzględnić w każdym wyliczeniu.

A jeśli jesteś jeszcze na wcześniejszym etapie: o tym, jak przy zakupie nieruchomości traktowana jest wartość istniejących miejsc, przeczytasz w naszym poradniku o przeniesieniu licencji ETV; szerszy kontekst rentowności znajdziesz w artykule Inwestowanie w nieruchomości na Majorce.