Podatek turystyczny dla wynajmujących

Ile Ecotasa musisz pobrać od gości?

Jeśli wynajmujesz apartament wakacyjny lub finca z licencją ETV (Estancia Turística en Vivienda, urzędowym zezwoleniem na wynajem lokalu mieszkalnego turystom), podatek wynosi w sezonie 2 € za każdego gościa i każdy dzień pobytu. Poza sezonem (temporada baja, ustawowo określonym okresem zimowym) kwota ta spada o 75%. Jeśli pobyt w tym samym obiekcie przekracza 8 dni, za kolejne dni przysługuje dodatkowa obniżka o 50%. Goście, którzy nie ukończyli 16 lat, są całkowicie zwolnieni z podatku.

Oficjalna nazwa tego podatku to Impuesto sobre Estancias Turísticas (ITS, podatek od pobytów turystycznych), ale powszechnie mówi się na niego Ecotasa. Obowiązuje tylko na Balearach, a nie w całej Hiszpanii. Pobiera go ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, administracja podatkowa Balearów). Wpisz swoje dane w kalkulatorze powyżej, a zobaczysz kwotę podatku za konkretny pobyt wraz ze szczegółowym wyliczeniem.

Jak obliczyć podatek?

Podstawowe wyliczenie to mnożenie: stawka dzienna dla danej kategorii obiektu × liczba dni pobytu × liczba gości objętych podatkiem. Od otrzymanej kwoty — nazywanej w ustawie cuota íntegra, czyli podatkiem przed zastosowaniem ulg — odejmuje się ewentualne obniżki.

Stawka dzienna zależy od kategorii obiektu

Ustawa ustala stawki w zależności od rodzaju obiektu turystycznego. Licencjonowane apartamenty i domy wakacyjne (viviendas turísticas de vacaciones) należą do tej samej kategorii co hotele o niższym standardzie, Agroturismos (gospodarstwa rolne z pokojami dla gości) i Turismo de interior. Stawki są wyższe dla hoteli i apartamentów wyższych kategorii, a niższe dla obiektów typu Hostales, kempingów i schronisk. Jeśli wynajmujesz obiekt z licencją ETV, obowiązuje cię stawka 2 € za każdego gościa i dzień pobytu — niezależnie od tego, czy zajmujesz się wynajmem osobiście, czy powierzasz obsługę nieruchomości firmie zarządzającej. O tym, jak uzyskać licencję lub przenieść już istniejącą, przeczytasz w poradniku o licencji ETV na Majorce.

Ulga poza sezonem

Bonificación to procentowa obniżka kwoty podatku określanej jako cuota íntegra. Ustawa przewiduje ulgę w wysokości 75% dla pobytów od 1. listopada do 30. kwietnia. Okres ten jest zapisany w samej ustawie — nie wynika jedynie z praktyki urzędów. Ulga przysługuje automatycznie na podstawie daty pobytu, niezależnie od pogody, obłożenia obiektu czy ceny pokoju. Od 1. maja do 31. października obowiązuje pełna stawka.

Dodatkowa ulga przy dłuższych pobytach

Jeśli gość zostaje w tym samym obiekcie dłużej niż 8 dni, podatek za 9. i każdy kolejny dzień obniża się o dodatkowe 50%. Ważna jest kolejność: ulgi stosuje się jedna po drugiej, a nie dodaje do siebie. Najpierw ulga poza sezonem obniża stawkę dzienną, a dopiero od tak zmniejszonej kwoty nalicza się ulgę za dłuższy pobyt. Dodanie wartości procentowych obu ulg prowadzi do błędnego wyliczenia.

Łatwo przeoczyć pewien szczegół: art. 13.2 b) odnosi zniżkę za dłuższy pobyt nie do każdego dnia osobno, lecz do cuota íntegra correspondiente a los días noveno y siguientes — łącznej kwoty podatku za wszystkie dni objęte zniżką. ATIB podaje natomiast stawki dzienne. Przy obecnych stawkach oba sposoby liczenia dają ten sam wynik: zniżka naliczona osobno za każdy dzień jest równa zniżce naliczonej od ich sumy. Różnica może mieć znaczenie dopiero wtedy, gdy podczas 1 pobytu obowiązują różne stawki dzienne.

Młodsi goście nie są uwzględniani w obliczeniach

Goście poniżej 16 lat są zwolnieni z podatku na podstawie art. 5.1 a). Nie płacą więc obniżonej kwoty — w ogóle nie uwzględnia się ich w obliczeniach. W praktyce mnożysz stawkę tylko przez liczbę gości objętych podatkiem. Zapisz też wiek dzieci w dokumentacji rezerwacji, aby w razie potrzeby móc potwierdzić prawo do zwolnienia.

Przypadki szczególne

Agroturismo, Hotel rural i Turismo de interior z kategorią gwiazdkową

Dla tych obiektów w tabeli stawek przewidziano osobną, jednolitą stawkę. Jeśli jednak wybrały klasyfikację gwiazdkową, od 1 stycznia 2023 na podstawie art. 13.5 obowiązuje je stawka właściwa dla przyznanej kategorii, a nie stawka jednolita. Dotyczy to przede wszystkim większych obiektów Agroturismo sklasyfikowanych podobnie do hoteli. W zależności od kategorii stawka dzienna jest tam znacznie wyższa niż w mieszkaniu ETV.

Zasada 12 godzin

Zgodnie z art. 12.2 dzień pobytu nie jest tym samym co nocleg. Rozpoczęty okres liczy się jako pełny dzień, jeśli przekracza 12 godzin. Dlatego późne zameldowanie i wczesne wymeldowanie następnego dnia mogą zostać rozliczone inaczej, niż wskazuje system rezerwacyjny. W razie wątpliwości sprawdź rzeczywiste godziny pobytu, zamiast liczyć tylko noclegi.

Pobyt na przełomie sezonów

Jeśli pobyt zaczyna się pod koniec kwietnia, a kończy w maju, nie rozlicza się go w całości według 1 stawki. Za każdy dzień stosuje się zasady obowiązujące w danym okresie: do 30 kwietnia przysługuje ulga poza sezonem, a od 1 maja obowiązuje pełna stawka. Zniżkę za dłuższy pobyt nalicza się niezależnie od tego podziału — zależy ona wyłącznie od długości pobytu w tym samym obiekcie. Takie pobyty obejmujące 2 okresy kalkulator powyżej oblicza prawidłowo.

Inne zwolnienia

• Siła wyższa (art. 5.1 b): pobyty spowodowane okolicznościami, na które dana osoba nie ma wpływu.
• Względy zdrowotne (art. 5.1 c): pobyty z przyczyn medycznych, także osób towarzyszących.
• Programy społeczne (art. 5.1 d): pobyty w ramach programów finansowanych ze środków publicznych, na przykład turystyki socjalnej.

Te zwolnienia nie przysługują automatycznie — wymagają potwierdzenia. Poproś o odpowiednie zaświadczenie i dołącz je do swojej dokumentacji. W razie kontroli to ty musisz uzasadnić, dlaczego podatek nie został pobrany.

Korzystanie z nieruchomości w systemie timeshare

Art. 13.4 przewiduje osobną zasadę dla obiektów objętych aprovechamiento por turnos (prawem do korzystania z nieruchomości w określonym czasie, potocznie timesharingiem). Obowiązuje stawka właściwa dla kategorii, do której należy obiekt. Podatek nalicza się za każdy dzień pobytu osoby korzystającej z obiektu, niezależnie od tego, czy płaci ona za pobyt. Samo posiadanie prawa do korzystania z obiektu nie zwalnia więc z podatku.

Pobranie podatku to nie to samo co jego odprowadzenie

Najważniejszy dla wynajmujących przepis znajduje się w art. 14: jesteś sustituto del contribuyente — osobą zobowiązaną do odprowadzenia podatku. Podatek jest należny od gościa. Ty pobierasz od niego odpowiednią kwotę, zatrzymujesz ją, a następnie przekazujesz ATIB. Nie jest to podatek, który obciąża cię finansowo, ale wobec ATIB to ty odpowiadasz za jego odprowadzenie — nawet jeśli nie pobierzesz go od gościa.

Stąd wynika 2., często pomijana różnica: kwota pobrana od gości i kwota odprowadzana do ATIB nie zawsze są takie same. To, która z nich ma znaczenie, zależy od sposobu rozliczania podatku.

• Estimación directa (rozliczenie na podstawie rzeczywistych danych) to zgodnie z art. 12.3 a) podstawowy sposób rozliczenia przewidziany w przepisach. Wykazujesz faktyczną liczbę gości, dni pobytu i należny podatek. Kwota pobrana od gości jest tu równa kwocie odprowadzanej do ATIB.
• Estimación objetiva (rozliczenie według wskaźników) to rozwiązanie, z którego możesz skorzystać na wniosek. Podatek oblicza się na podstawie ustalonych wskaźników, takich jak liczba miejsc i okres działalności, a nie faktycznego obłożenia. Odprowadzasz więc kwotę wynikającą z tych wskaźników, niezależnie od tego, ile pobierzesz od gości. Jeśli pobierzesz więcej, nadwyżka zostaje u ciebie; jeśli mniej, pokrywasz różnicę.

W rozliczeniu według wskaźników apartamenty wakacyjne i kempingi należą do grupo octavo, czyli 8. grupy. Jeśli stosujesz estimación objetiva, otrzymasz od ATIB jedną roczną decyzję podatkową. Należność trzeba zapłacić między 1. maja a 30. czerwca następnego roku. Nie wpłacasz zaliczki we wrześniu. Taka zaliczka obowiązuje inne grupy, nie 8., choć wciąż pojawia się w starszych opracowaniach i listach kontrolnych.

Niezależnie od wybranego sposobu rozliczenia zapisuj na bieżąco liczbę gości, wiek osób zwolnionych z podatku, liczbę dni pobytu i pobrane kwoty. Jeśli twoją nieruchomością zajmuje się firma zarządzająca, często przejmuje również te rozliczenia. Dlatego przy jej wyborze warto zwrócić uwagę na doświadczenie z obiektami ETV. Firmy znajdziesz w katalogu firm zarządzających nieruchomościami, a więcej informacji — w poradniku Hausverwaltung Mallorca.

Terminy i formularze

ATIB korzysta z numerowanych formularzy, czyli modelos. To, których potrzebujesz, zależy od sposobu rozliczenia.

Składając Modelo 017, rejestrujesz swoją działalność w rejestrze podatników ITS. Bez tego zgłoszenia ATIB nie może przypisać składanych przez ciebie deklaracji do twojej działalności. To pierwszy krok, nie ostatni.

Nie można odroczyć płatności ani rozłożyć jej na raty. Art. 14.6 wyraźnie wyklucza taką możliwość w przypadku tego podatku. Wnioski w tej sprawie nie są przyjmowane do rozpatrzenia, a samo ich złożenie nie wstrzymuje wszczęcia ani prowadzenia egzekucji. Inaczej niż przy niektórych innych hiszpańskich podatkach nie ma tu miejsca na negocjacje. Jeśli twoja sytuacja prawna jest niejasna, może ci pomóc niemieckojęzyczny prawnik z katalogu firm.

Jeśli w ogóle nie złożysz deklaracji podatkowej, ATIB nie będzie czekać: może z urzędu ustalić wysokość podatku na podstawie wskaźników stosowanych przy szacowaniu. Z doświadczenia wynika, że wyliczona w ten sposób kwota bywa wyższa niż podatek wynikający z faktycznego obłożenia.

Podstawa prawna i stan prawny

Podstawą jest Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears, opublikowana w BOIB 2. kwietnia 2016 i dostępna w ujednoliconej wersji w BOE pod oznaczeniem BOE-A-2016-4175. Stawki określone w Art. 13.1 obowiązują w brzmieniu nadanym przez Ley 13/2017, które weszło w życie 1. stycznia 2018. Ustęp 5, określający zasady przypisywania kategorii gwiazdkowych obiektom Agroturismos i Hoteles rurales, dodano na mocy Ley 11/2022; obowiązuje od 1. stycznia 2023. Za przyjmowanie zgłoszeń i deklaracji oraz pobór podatku odpowiada ATIB.

Co do doniesień o zmianach, warto powiedzieć wprost: Podwyżka stawek zaproponowana w 2025 do dziś nie weszła w życie. Ponadto doniesienia o podwyżce „od czerwca 2026” dotyczą Katalonii — innej wspólnoty autonomicznej, która ma własny podatek — a nie Balearów. Gdy rozliczasz podatek na wyspie Mallorca, nadal obowiązują stawki i ulgi podane w tym poradniku oraz w kalkulatorze powyżej. Rozstrzygająca jest zawsze ujednolicona wersja ustawy w BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2016-4175. Formularze i informacje o sposobach płatności znajdziesz na stronie ATIB: https://www.atib.es/.

Częste błędy

• Dodawanie ulg zamiast stosowania ich po kolei. Ulgi za pobyt poza sezonem i za długi pobyt stosuje się kolejno. Jeśli dodasz ich wartości procentowe, błędnie obliczysz podatek.
• Pomijanie zasady 12 godzin. Rozpoczęty okres przekraczający 12 godzin liczy się jako pełny dzień pobytu — nie wystarczy policzyć noclegów.
• Młodszym gościom naliczono opłatę według obniżonej stawki, zamiast całkowicie zwolnić ich z opłaty.
• Przyjęto niewłaściwy sposób rozliczania. Jeśli nie złożyłeś wniosku, rozliczasz się w systemie estimación directa i składasz deklaracje co kwartał, a nie tylko raz w roku.
• Wpłacono zaliczkę we wrześniu, choć mieszkania wakacyjne rozliczane w systemie modułowym należą do 8. grupy i otrzymują tylko roczną decyzję podatkową.
• Liczono na odroczenie płatności. Wniosek o rozłożenie należności na raty nie jest rozpatrywany i nie wstrzymuje egzekucji.
• Pomylono kwotę wyliczoną według modułów z wpływami z kasy. W systemie estimación objetiva płacisz kwotę wynikającą z modułów, a nie z pobranych opłat.
• Doniesienia o reformie uznano za obowiązujące przepisy i już zapowiedziano gościom wyższe opłaty.
• Za cały pobyt na przełomie sezonów naliczano tę samą stawkę, zamiast przypisać każdy dzień do właściwego okresu.
• Nie zachowano dokumentów potwierdzających prawo do zwolnienia. Jeśli nie masz dowodu, poniesiesz konsekwencje podczas kontroli.

Lista kontrolna dla wynajmujących mieszkania wakacyjne

Co dalej?

Ecotasa to tylko 1 ze stałych obowiązków związanych z wynajmem turystycznym. W tym poradniku celowo nie omawiamy zgłaszania gości ani opodatkowania przychodów z najmu — w obu przypadkach obowiązują odrębne zasady i terminy, choć często myli się je z ITS.

• Licencja ETV na Majorce — warunki jej uzyskania, składanie wniosku i przeniesienie licencji na wynajem.
• Zgłaszanie gości przez SES.Hospedajes — jakie dane trzeba przekazać o każdym gościu i w jakim terminie.
• VAT przy wynajmie turystycznym — kiedy dodatkowe usługi sprawiają, że wynajem podlega opodatkowaniu.
• Opodatkowanie przychodów z najmu przez nierezydenta — co trzeba wykazać w Hiszpanii i jakie wydatki można odliczyć.
• Zarządzanie nieruchomością na Majorce — czym zajmuje się zarządca, a co pozostaje twoim obowiązkiem.
• Podatek turystyczny na Majorce (Ecotasa) — ta sama opłata z perspektywy podróżnych.