Bieżące koszty na Majorce

Kilkanaście drobnych pozycji rozłożonych na cały rok. Kalkulator sumuje je, podając kwotę roczną, miesięczną oraz udział podatków i opłat.

Ile rocznie kosztuje nieruchomość wakacyjna na Majorce?

Opłaty pobierają różne instytucje: podatek od nieruchomości urząd miasta, opłatę za wywóz śmieci częściowo urząd miasta, a częściowo dostawca wody, opłaty wspólnotowe wspólnota właścicieli, a do tego dochodzą ubezpieczenie, prąd, woda i deklaracja podatkowa, o której wielu właścicieli przypomina sobie dopiero wtedy, gdy mija termin jej złożenia. Nie ma jednak jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie o łączną kwotę — a każdy, kto ją podaje, jedynie zgaduje. Wysokość kosztów zależy od 4 czynników, które mogą znacznie różnić się w zależności od nieruchomości: wartości katastralnej (decyduje ona o podatku od nieruchomości i podatku od użytkowania na własne potrzeby), gminy (każda ustala własną stawkę podatkową i opłatę za wywóz śmieci), wspólnoty właścicieli oraz tego, czy trzeba utrzymywać basen i ogród. Wpisz powyżej własne kwoty — kalkulator pokaże ich sumę, średnią miesięczną i udział podatków oraz opłat.

Jak obliczane są koszty

Kalkulator dotyczy nieruchomości wakacyjnej użytkowanej na własne potrzeby lub stojącej pustej. 16 z 17 pól to kwoty, które znasz lub możesz odczytać z rachunków; kalkulator sam wylicza tylko 1 pozycję — podatek od użytkowania na własne potrzeby.

Podatki i opłaty

• IBI (podatek od nieruchomości, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — roczny podatek od nieruchomości pobierany przez gminę. Jego wysokość zależy od valor catastral (wartości katastralnej), którą ustala Catastro (hiszpański urząd katastralny) i która zazwyczaj jest znacznie niższa od wartości rynkowej. Ustawowe ramy dla nieruchomości mieszkalnych na obszarze miejskim wynoszą od 0,4% do 1,1%; dokładną stawkę w twojej gminie znajdziesz w jej Ordenanza fiscal. Wpisz kwotę z decyzji podatkowej — kalkulator nie wylicza jej na podstawie wartości katastralnej, ponieważ stawka może być naliczana od obniżonej podstawy opodatkowania, a ewentualne ulgi mogą być już uwzględnione.
• Basura (opłata za wywóz śmieci) — w Palmie są to 2 pozycje, które często się myli: opłatę za zagospodarowanie odpadów pobiera urząd miasta, a część za odbiór odpadów EMAYA (miejski zakład wodociągowo-komunalny w Palmie) dolicza do rachunku za wodę. Jeśli uwzględniłeś już tę część w rachunku za wodę, nie wpisuj jej tutaj po raz drugi.
• Koszty deklaracji podatkowej — kwota, którą płacisz swojej Gestoría (hiszpańskiemu biuru administracyjno-podatkowemu) lub doradcy podatkowemu za roczną deklarację. Wynagrodzenie ustalane indywidualnie, dlatego bez wartości domyślnej.
• Modelo 210 (użytkowanie na własne potrzeby) — jedyna pozycja, którą kalkulator wylicza samodzielnie. Właściciele niebędący rezydentami płacą podatek od fikcyjnego dochodu za każdy dzień, w którym nieruchomość nie jest wynajmowana: 1,1% wartości katastralnej, jeśli została ona zweryfikowana w obowiązującym terminie, a w przeciwnym razie 2%. Do tej kwoty stosuje się stawkę podatkową dla nierezydentów: 19% dla osób mieszkających w UE lub EOG oraz 24% dla osób mieszkających w państwie trzecim. Obliczenia wykorzystują tę samą funkcję co kalkulator podatku od użytkowania na własne potrzeby.

Koszty eksploatacji

• Comunidad de propietarios (wspólnota właścicieli) — miesięczne opłaty wspólnotowe. Nie ma tu odgórnie ustalonej stawki: wspólnota uchwala budżet, a twój udział zależy od określonej w umowie kupna cuota de participación. Różnica między niewielkim kompleksem bez personelu a obiektem z basenem, ogrodem i windą może być 10-krotna.
• Seguro de hogar (ubezpieczenie budynku i mienia ruchomego) — standardowa polisa dla mieszkań i domów użytkowanych przez właścicieli.
• Pielęgnacja basenu i ogrodu — zakres usług i cena są ustalane indywidualnie. Jeśli nie masz basenu, wpisz tutaj 0; to informacja, a nie brak danych.
• Prąd i woda — w przypadku prądu opłata stała, obejmująca opłaty sieciowe, systemowe i za wynajem licznika, nie zależy od zużycia i jest naliczana także wtedy, gdy mieszkanie stoi puste. Podobnie jest z wodą: opłaty podstawowe oraz stała część Canon de Saneamiento, balearskiej opłaty za odprowadzanie ścieków, są niezależne od zużycia.
• Objektbetreuung — obsługa kluczy, kontrole nieruchomości, koordynacja prac fachowców.
• Sonstiges — zbiorcza pozycja obejmująca konserwację, fundusz rezerwowy, derrama (specjalną składkę wspólnoty właścicieli na nieplanowane prace), internet i systemy zabezpieczeń. Uważaj, aby nie uwzględnić 2 razy kosztów, które są już zawarte w opłatach wspólnotowych.

Czego kalkulator celowo nie robi

Nie wymyśla żadnych kwot. Dla podatku od nieruchomości, opłaty za wywóz śmieci oraz taryf za wodę i prąd istnieją opublikowane stawki, na których opierają się wartości domyślne — wraz ze wskazaniem źródła bezpośrednio pod kalkulatorem. W Hiszpanii nie ma urzędowo ustalonych cen ani wiarygodnych statystyk dotyczących opłat wspólnotowych, pielęgnacji ogrodu, zarządzania nieruchomością i wynagrodzeń doradców. Dlatego te pola są na początku puste, a nie wypełnione wartością 0: 0 sugerowałoby, że dany koszt nie występuje, a dodatkowo zawyżałoby obliczony udział podatków i opłat. Dopóki brakuje którejkolwiek z tych danych, wyświetlana kwota jest wyraźnie oznaczona jako suma częściowa, a wartość udziału nie jest wyświetlana.

Wszystkie kwoty to wydatki brutto, obejmujące IVA i zawarte w nich opłaty. To ważniejsze, niż mogłoby się wydawać: na Majorce oferty pielęgnacji basenu lub prac ogrodowych zwykle podaje się w kwotach netto, natomiast rozliczenia kosztów dodatkowych otrzymujesz w kwotach brutto. Kto bez sprawdzenia wrzuca oba rodzaje kwot do 1 sumy, zaniża swoje koszty o ponad 1/5.

Przykłady obliczeń

Pod kalkulatorem znajdziesz 3 w pełni wypełnione przykłady: mieszkanie referencyjne, fincę z basenem oraz przypadek z dniami wynajmu. Jedno kliknięcie wczytuje wartości do formularza — od razu zobaczysz sumę, średnią miesięczną i podział kosztów, a następnie możesz dostosować każde pole do własnej nieruchomości. Celowo nie przepisujemy tutaj tych liczb: w kalkulatorze zmieniają się wraz z wybranym rokiem podatkowym, a w tekście szybko by się zdezaktualizowały.

Szczególnie przydatne jest porównanie tych 3 przypadków. Pokazuje ono, że pozycje, na które nie masz wpływu — podatek od nieruchomości, opłata za wywóz śmieci, podatek od użytkowania własnego — w przypadku zwykłego mieszkania stanowią zazwyczaj mniejszą część kosztów. Największe wydatki pojawiają się tam, gdzie trzeba utrzymywać instalacje i tereny zielone.

Szczególne przypadki

Wynajmujesz turystycznie

Wtedy zmieniają się 2 kwestie. Po 1., za dni wynajmu nie płacisz podatku od użytkowania własnego — wpisz liczbę dni wynajmu powyżej, a kalkulator je odejmie. Zamiast tego musisz jednak złożyć odrębną deklarację dotyczącą przychodów z najmu, również na formularzu Modelo 210, a ten kalkulator jej nie oblicza. Kto odejmie te dni, ale zapomni o opodatkowaniu przychodów, zaniży swoje obciążenie podatkowe.

Po drugie, dochodzą koszty, których tu nie uwzględniono: Ecotasa (balearska opłata turystyczna, którą ponosi gość, ale którą musisz zgłosić i odprowadzić), ubezpieczenie dla działalności gospodarczej obejmujące odpowiedzialność cywilną zamiast prywatnej polisy mieszkaniowej, sprzątanie i pranie po każdej zmianie gości, a także — zależnie od przyjętego modelu — prowizje portali pośredniczących. Roczna kwota z tego kalkulatora jest więc w przypadku wynajmowanej nieruchomości wartością minimalną, a nie pełnym zestawieniem kosztów.

Masz tylko udział w nieruchomości

Przy współwłasności każdy właściciel składa osobną deklarację dotyczącą swojego udziału. Wpisz swój udział procentowy i podaj również wszystkie pozostałe kwoty proporcjonalnie do tego udziału — w przeciwnym razie kalkulator zestawi wartość całej nieruchomości z podatkiem naliczonym od udziału.

Palma to nie cała Majorka

Stawkę IBI i opłatę za odbiór odpadów ustala każda gmina osobno. Wartości wstępnie wpisane w tym kalkulatorze pochodzą z uchwał miasta Palma i są jedynie przykładem, a nie stawkami obowiązującymi na całej wyspie: Calvià, Andratx, Pollença i Santanyí stosują własne stawki oraz taryfy opłat. Na decyzji IBI znajdziesz kwotę obowiązującą w twoim przypadku — ona jest ważniejsza niż wszelkie wartości wstępne.

Twoja nieruchomość nie ma ustalonej wartości katastralnej

Zdarza się to w przypadku nowych budynków oraz po przebudowie, dopóki Catastro nie zakończy wyceny. Wówczas podatek od użytkowania nieruchomości na własne potrzeby oblicza się na innej podstawie, a ten przypadek nie jest tu uwzględniony. W takiej sytuacji nie wpisuj szacunkowej wartości; lepiej pozostaw tę pozycję otwartą, niż zamykać ją zerem.

Czego i tak nie należy wliczać do sumy

Suma nie obejmuje kosztów finansowania, czyli odsetek i spłaty kapitału kredytu hipotecznego, ani hiszpańskiego podatku majątkowego. Podatek majątkowy nie dotyczy wyłącznie tej nieruchomości, lecz całego twojego majątku podlegającego opodatkowaniu w Hiszpanii — służy do tego osobny kalkulator, do którego link znajdziesz na końcu tej strony.

Terminy i formularze

Poszczególne opłaty mają bardzo różne cykle, a tylko jedną z nich musisz samodzielnie zainicjować:

• IBI — raz w roku, w dobrowolnym okresie płatności ustalonym przez gminę. Najprostszym rozwiązaniem jest polecenie zapłaty; jeśli nie korzystasz z automatycznego pobrania, przekroczenie terminu uruchamia postępowanie windykacyjne z dopłatą.
• Basura — część dotycząca przetwarzania odpadów pobiera gmina, a część za odbiór odpadów jest w Palma wyszczególniona na rachunku EMAYA.
• Modelo 210 za użytkowanie nieruchomości na własne potrzeby — obowiązek podatkowy powstaje 31. grudnia roku podatkowego, a deklarację składa się w następnym roku. To jedyna pozycja z tego kalkulatora, którą musisz zająć się samodzielnie; więcej informacji o terminie składania deklaracji i sposobach płatności znajdziesz w poradniku dotyczącym podatku od użytkowania nieruchomości na własne potrzeby.
• Comunidad, ubezpieczenie, prąd, woda — bieżące umowy, najczęściej opłacane poleceniem zapłaty. Dodatkowa składka wspólnoty jest naliczana osobno i poza zwykłym harmonogramem.

Praktyczna wskazówka: hiszpańskie konto z poleceniami zapłaty podatku od nieruchomości, wody, prądu i opłat wspólnotowych pozwoli ci uniknąć większości wezwań do zapłaty. Odrzucone polecenie zapłaty na rzecz Comunidad może szybciej stać się problemem niż spóźniona wpłata podatku, ponieważ może wpłynąć na twój dostęp do uchwał i głosowań wspólnoty.

Podstawa prawna i stan prawny

Podatek od użytkowania nieruchomości na własne potrzeby wynika z hiszpańskiej ustawy o podatku dla nierezydentów (Real Decreto Legislativo 5/2004): obejmuje hipotetyczny dochód ustalany na podstawie wartości katastralnej, jego pomniejszenie o dni wynajmu oraz stawkę podatkową zależną od kraju zamieszkania. Ramy prawne stawki IBI określa ustawa o finansach gminnych (Real Decreto Legislativo 2/2004); konkretną stawkę i opłatę za wywóz odpadów ustala każda gmina w swojej corocznej Ordenanza fiscal.

Pod kalkulatorem znajdziesz wiersz Stan prawny z datą. Nie oznacza ona „ostatnio sprawdzono”, lecz coś bardziej precyzyjnego: jest to data najnowszego przepisu uwzględnionego w tym wyliczeniu, odnosząca się do dnia referencyjnego wybranego roku podatkowego. Jeśli właściwe stawki podatkowe i zasady ustalania podstawy opodatkowania nie zmieniły się od 2023, widnieje tam 2023 — nawet jeśli opłata za wywóz odpadów wynika z uchwały z 2026. Obie informacje są jednocześnie prawidłowe: przepisy podatkowe są starsze niż taryfy opłat. Jeśli któryś z przepisów się zmieni, data również zostanie zaktualizowana, a po wybraniu innego roku podatkowego kalkulator zastosuje przepisy obowiązujące w jego dniu referencyjnym, a nie te obowiązujące dziś.

Źródła wraz z datą dostępu dla pozycji niepodatkowych wprowadzonych domyślnie — kwoty podatku od nieruchomości, opłaty za wywóz odpadów, wody, prądu i ubezpieczenia — również znajdziesz pod kalkulatorem. Dwa z nich są starsze, niż można by się spodziewać: taryfy za wodę i odbiór odpadów w Palma są ostatnimi opublikowanymi taryfami, które nadal obowiązują, ale ich ostatnia wersja pochodzi sprzed kilku lat. W razie wątpliwości sprawdź własny rachunek; zawsze jest lepszym źródłem niż jakiekolwiek wartości domyślne.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

• Podatek od użytkowania na własne potrzeby Modelo 210 — szczegółowe omówienie jednej pozycji podatkowej z tego kalkulatora: podstawy opodatkowania, stawki zależnej od miejsca zamieszkania, terminu składania deklaracji i dopłat za opóźnienie.
• Podatek majątkowy na Balearach — coroczny podatek od samego majątku, z kwotą wolną obowiązującą na Balearach i podatkiem solidarnościowym. Nie wlicza się go do kosztów bieżących, ale należy uwzględnić go w tym samym rocznym planowaniu.