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Lei da Habitação das Baleares: limitação das rendas, zona sob pressão e o que te afeta realmente em 2026

A Lei da Habitação das Baleares — isto é, a Lei espanhola 12/2023 (Lei do Direito à Habitação) e a sua aplicação nas Baleares — é, desde a sua entrada em vigor em maio de 2023, a lei imobiliária mais debatida nas ilhas. Prevê limites às rendas, novas regras para a atualização das rendas e um mecanismo denominado zona de mercado residencial sob pressão, destinado a impor tetos às rendas em mercados com forte pressão. Contudo, o que a lei significa na prática depende em grande medida de as Baleares aplicarem estes instrumentos e da forma como o fazem — e é precisamente aqui que a situação em 2026 é mais complexa do que muitos esperam. Neste guia, vais saber como funciona o índice de rendas, o que é considerado uma zona sob pressão, porque as Baleares têm recusado, até agora, fazer essa declaração, quais os benefícios no IRPF para senhorios e que regras são relevantes para grandes proprietários e compradores.

Lei da Habitação das Baleares: limite às rendas em 2026

Arrendas um imóvel em Maiorca ou estás a planear um investimento e queres saber que regras se aplicam ao teu caso?

O que regula, afinal, a Lei 12/2023

A lei espanhola da habitação (Lei do Direito à Habitação, Lei 12/2023) está em vigor desde 26 de maio de 2023. Intervém no regime do arrendamento a nível nacional, mas atribui às comunidades autónomas amplas competências para ativar ou adaptar determinados instrumentos. Eis os pontos principais:

Regra O que muda Em vigor a partir de
Atualização anual da renda 2023: máximo de 2 %; 2024: máximo de 3 % imediatamente após a entrada em vigor
Novo índice de rendas IRAV Substitui o IPC como referência para o aumento da renda a partir de 2025
Zona tensionada A comunidade autónoma tem de a declarar expressamente após pedido e avaliação
Comissão da agência imobiliária Regra geral, é suportada pelo senhorio desde maio de 2023
Benefícios no IRPF para senhorios Escalões consoante o valor da renda e a zona desde maio de 2023
Definição de grande proprietário a partir de 10 habitações desde maio de 2023

Nota: A Ley 12/2023 é uma lei-quadro. Muitas medidas — em especial os limites às rendas nas zonas tensionadas — só entram em vigor nas Baleares quando o Governo regional das Baleares (Govern de les Illes Balears) as ativar expressamente. Até à data, isso não aconteceu.

O novo índice de rendas IRAV: o que vigora desde 2025

Até ao final de 2024, aplicavam-se limites legais temporários: 2 % em 2023 e 3 % em 2024. Em 2025, foi introduzido um novo índice nacional de referência, o Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculado pelo Instituto Nacional de Estatística espanhol (INE). A longo prazo, o IRAV deverá ser mais estável do que o IPC e moderar aumentos excessivos das rendas nas renovações dos contratos.

Consequência prática para senhorios em Maiorca: Se o teu contrato de arrendamento em vigor incluir uma cláusula de atualização anual, desde 2025 tens de limitar o aumento ao valor do IRAV do respetivo mês. A referência ao antigo IPC ou ao «preço de mercado acordado" já não permite aumentos ilimitados nos contratos existentes.

Atenção: Nos novos arrendamentos em zonas sem zona tensionada — e atualmente toda Maiorca se encontra nessa situação — o IRAV só se aplica às cláusulas de renovação dos contratos existentes. Enquanto senhorio, podes fixar livremente a renda inicial de um novo contrato. Esta é a diferença decisiva face a uma zona tensionada.

Zona tensionada: o que significa este instrumento — e porque as Baleares não o utilizam

Requisitos para a ativação

Uma comunidade autónoma ou um município pode declarar uma zona como mercado residencial tensionado se estiver preenchida pelo menos uma das seguintes condições:

  1. O encargo médio com a habitação (renda ou prestação do crédito hipotecário, acrescida das despesas básicas) ultrapassa 30 % do rendimento médio dos agregados familiares nessa zona.
  2. Os preços de compra ou arrendamento aumentaram, nos últimos cinco anos, mais de 3 pontos percentuais acima da taxa de inflação acumulada na região.

Segundo o conhecimento atual, ორივos os critérios estão preenchidos nas Baleares — é essa a posição de especialistas e de parte da comunidade académica. As previsões para 2026 apontam para novos aumentos das rendas entre 8 % e 12 %, sobretudo porque milhares de contratos de cinco anos celebrados no período pós-pandemia estão prestes a ser renovados.

O bloqueio político

O Parlamento das Baleares rejeitou uma proposta para declarar todo o arquipélago como zona tensionada. O grupo parlamentar do PP, no governo, argumenta que o instrumento «não tem efeitos reais". Académicos e especialistas em habitação contrapõem que poderia, pelo menos a curto prazo, moderar os aumentos nas renovações dos contratos enquanto as soluções estruturais (mais habitação social, maior oferta) produzem efeitos.

Requisito para zona tensionada Situação nas Baleares (em 2026) Ativada?
Encargo com a habitação > 30 % do rendimento do agregado familiar segundo os especialistas: sim não
Aumento dos preços > IPC + 3 pontos percentuais ao longo de 5 anos segundo os especialistas: sim não
Decisão política do Govern recusada até agora não

O que isto significa para ti: Enquanto as Baleares não declararem uma zona de mercado residencial sob pressão, não se aplicam limites legais às rendas dos novos arrendamentos em Maiorca — incluindo em Palma — ao abrigo da Lei 12/2023. Os senhorios podem continuar a celebrar novos contratos pelo preço de mercado.

O que se aplicaria se fosse ativada uma zona de mercado residencial sob pressão

Para ficar completo: se as Baleares ou um município balear declarassem uma zona de mercado residencial sob pressão, entrariam em vigor as seguintes regras:

  • Arrendamentos já existentes (a habitação esteve arrendada nos últimos 5 anos): A nova renda não pode ultrapassar a última renda acordada, acrescida da taxa máxima de atualização anual permitida (IRAV).
  • Habitações colocadas no mercado pela primeira vez (não arrendadas nos últimos 5 anos): A renda inicial não pode ultrapassar o valor máximo do índice estatal de referência aplicável à respetiva zona.
  • Grandes proprietários (a partir de 10 habitações): Nas zonas de mercado residencial tensionado, regra geral, não podem fixar uma renda superior à indicada pelo índice de referência — nem sequer em novos arrendamentos.

Grandes proprietários (gran tenedor): quem é abrangido?

A Lei 12/2023 define որպես gran tenedor qualquer pessoa singular ou coletiva que possua 10 ou mais imóveis habitacionais em Espanha ou detenha uma superfície habitável total superior a 1.500 m². Em algumas zonas de mercado residencial tensionado, as comunidades autónomas podem reduzir este limiar para 5 imóveis habitacionais.

Para os grandes proprietários nas Baleares, aplicam-se — mesmo sem zona de mercado residencial tensionado — deveres de informação acrescidos e requisitos mais rigorosos para aumentar as rendas em contratos em vigor. Caso a zona venha futuramente a ser declarada zona de mercado residencial tensionado, a obrigatoriedade de respeitar o índice de referência aplicar-se-á de imediato a todos os novos contratos.

Nota: Quem detém várias licenças de arrendamento turístico (ETV) e, em simultâneo, imóveis destinados a arrendamento de longa duração deve acompanhar o número total de unidades habitacionais. Ao aproximar-se do limiar de 10 unidades, é aconselhável procurar aconselhamento jurídico.

Benefício fiscal em sede de IRPF para senhorios: escalões em detalhe

Um dos instrumentos com efeitos imediatos da Lei 12/2023 é a nova tabela de benefícios em sede de IRPF para senhorios de habitações arrendadas a longo prazo. A dedução aplica-se aos rendimentos líquidos de arrendamentos destinados a habitação permanente e substitui a anterior redução fixa de 60%.

Escalões de bonificação no IRPF para senhorios nas Baleares: redução de 50 % a 90 % dos rendimentos líquidos de arrendamento, consoante o cenário
Cenário Redução de IRPF sobre os rendimentos líquidos de renda
Novo arrendamento numa zona de mercado residencial tensionado, com uma redução de renda de, pelo menos, 5% face ao contrato anterior até 90%
Primeiro arrendamento numa zona de mercado residencial tensionado a inquilinos entre os 18 e os 35 anos 70 %
Habitação novamente arrendada após obras de reabilitação (zona de mercado residencial tensionado) 60 %
Todos os restantes contratos de arrendamento de longa duração (habitação permanente, sem zona de mercado residencial tensionado) 50 %

Atenção: Como বর্তমানে não há nenhuma zona de mercado residencial sob pressão declarada nas Baleares, os senhorios das ilhas só podem atualmente beneficiar da redução de 50 % — os abatimentos mais elevados, de 60 %, 70 % ou 90 %, pressupõem que o imóvel arrendado se situe numa zona de mercado residencial sob pressão declarada. Encontrarás mais informações sobre esta dedução no guia Dedução de IRPF para senhorios nas Baleares.

Restrições para compradores: o que a Lei da Habitação significa para quem compra

A Lei 12/2023 não estabelece limites diretos ao preço de compra no mercado de habitação livre. No entanto, cria condições que afetam indiretamente os compradores — sobretudo investidores e não residentes:

1. Quota de habitação social em novos projetos: No futuro, os novos empreendimentos terão de reservar uma percentagem mais elevada para habitação protegida ou a preços moderados. Nas Baleares, esta matéria é também regulada pela Lei 5/2018 das Baleares (Lei da Habitação das Ilhas Baleares) e pela Lei 3/2024.

2. Limites ao preço de compra de VPO/VPL: Para habitações protegidas (Habitação Protegida de Preço Limitado, VPL, e Habitação de Proteção Oficial, VPO), o Governo das Baleares fixa os preços máximos de compra e arrendamento permitidos. Em 20 de fevereiro de 2026, o Consell de Govern aprovou uma atualização destes preços máximos. Encontrarás informações sobre a compra de VPO/VPL no guia VPO/VPL em Mallorca.

3. Direitos de preferência da administração pública: Em zonas de mercado residencial sob pressão e no parque de habitação social, a administração pública pode exercer direitos de preferência. Também aqui se aplica o seguinte: enquanto não houver nenhuma zona de mercado residencial sob pressão declarada, isto não afeta o mercado normal de revenda em Mallorca.

Tipo de comprador Restrição imposta pela Lei 12/2023 Restrição imposta pela legislação das Baleares
Comprador da primeira habitação própria (mercado livre) sem limite de preço Possibilidade de benefícios no ITP (→ ITP Baleares)
Comprador de VPO/VPL Preço de compra conforme a tabela de preços máximos Decisão do Consell de fevereiro de 2026
Investidor (> 10 fogos) regulação mais apertada das rendas sem restrições adicionais à compra
Comprador de fora da UE sem restrições à compra ao abrigo da Ley 12/2023 sem restrições específicas (situação em 2026)

Plano de Habitação das Baleares 2026–2030: 168 milhões de euros

Em paralelo com a Ley 12/2023, o Governo das Baleares assegurou financiamento através do Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Segundo o Govern de les Illes Balears, as Baleares irão gerir, no âmbito deste programa, 168 milhões de euros — incluindo, segundo o próprio Governo, a maior contribuição de fundos próprios da comunidade autónoma face aos períodos de planeamento anteriores. Os fundos destinam-se a apoios à construção de habitação social, à reabilitação e a subsídios de renda.

Dica: Podes candidatar-te ao Bono Alquiler Joven — um subsídio estatal de renda destinado a jovens — independentemente da questão das zonas de mercado residencial sob pressão. Consulta todos os detalhes no guia Bono Alquiler Joven Balearen.

Como evolui o mercado de arrendamento em Maiorca em 2026

Mesmo sem a declaração de uma zona de mercado residencial sob pressão, os inquilinos sentem os efeitos de uma escassez estrutural de oferta. Alguns dados e tendências das fontes disponíveis:

  • Para 2026, os observadores do mercado preveem novos aumentos das rendas entre 8 % e 12 %, impulsionados pela renovação de contratos celebrados após a pandemia.
  • Segundo dados de mercado, o preço por metro quadrado dos imóveis usados nas Baleares já ultrapassa os 5.000 euros/m² — e continua a subir.
  • Segundo as notícias publicadas, alguns anúncios de casas para arrendar nas Baleares ficam online menos de um dia antes de serem arrendadas — um indicador de uma procura muito superior à oferta.
  • Na opinião de especialistas, a percentagem do rendimento dos agregados familiares destinada à habitação ultrapassa o limiar de 30 % referido na Ley 12/2023.

Estes números ajudam a perceber por que razão o debate sobre a zona de mercado residencial tensionado é tão aceso do ponto de vista político — e por que motivo a decisão do Govern de não a declarar tem consequências sociais significativas.

Erros mais frequentes relativos à Lei da Habitação nas Baleares

1. Aumentar a renda com base no IPC em vez do IRAV. Desde 2025, o IRAV é o índice de referência para as cláusulas de atualização da renda. Os contratos que ainda remetem para o IPC não se tornam automaticamente inválidos, mas o aumento não pode ultrapassar o IRAV. Quem aplicar მაინც o IPC quando este for superior arrisca-se a conflitos com o inquilino.

Em Maiorca, não está ativada nenhuma zona tensionada — os novos senhorios podem fixar livremente a renda inicial. Aspetos importantes a verificar: substituir o IPC pelo IRAV na atualização da renda, saber que a comissão da agência imobiliária é paga pelo senhorio, confirmar o estatuto de grande senhorio a partir de dez habitações e acompanhar uma eventual ativação no BOIB.

2. Continuar a aplicar a dedução de 60 % no IRPF. A anterior redução fixa de 60 % foi substituída pelo novo regime escalonado. Quem continuar a deduzir 60 % sem verificar se cumpre os requisitos do novo regime pode ser sujeito a liquidações adicionais. Desde 26 de maio de 2023, a nova regra aplica-se aos novos contratos — e também aos contratos prorrogados.

3. Partir do princípio de que a zona de mercado residencial tensionado já está em vigor. Muitas notícias dão a entender que o controlo das rendas já está ativo nas Baleares. Não é verdade: sem uma decisão formal do Govern, as restrições especiais não se aplicam.

4. Transferir a comissão da agência para o inquilino. Desde maio de 2023, em regra, é o senhorio quem suporta a comissão de mediação nos contratos de arrendamento para habitação. As cláusulas que imputem esse encargo ao inquilino podem ser contestadas.

5. Ignorar os limites de preço das VPO. Quem compra ou vende uma habitação de proteção oficial deve conhecer as tabelas de preços máximos em vigor — atualizadas pela última vez por decisão do Consell, em fevereiro de 2026. Uma compra acima do preço máximo pode levar à anulação da operação.

6. Subestimar o estatuto de grande proprietário. Quem detém, no conjunto de Espanha, 10 ou mais habitações — somando arrendamento de longa duração, arrendamento turístico e uso próprio — deve verificar se é classificado como gran tenedor. As exigências vão além das aplicáveis aos pequenos senhorios.

O que se segue? Possíveis desenvolvimentos em 2026 e nos anos seguintes

A Lei 12/2023 não é uma lei estática. Há vários desenvolvimentos a acompanhar:

  • Pressão para declarar uma zona de mercado residencial tensionado: A pressão política e social sobre o Governo das Baleares poderá aumentar quando a nova vaga de renovações de contratos fizer subir comprovadamente as rendas. Não está excluída uma reavaliação por parte do Govern.
  • Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: Os 168 milhões de euros darão origem, nos próximos anos, a programas concretos de apoio, que poderão abranger tanto inquilinos como promotores imobiliários.
  • Lei 3/2024 das Baleares: A lei de emergência aprovada nas Baleares em 2024 inclui medidas próprias para a habitação acessível, que produzem efeitos independentemente da Lei 12/2023 nacional.
  • Moratória das licenças ETV: A atual moratória para novas licenças de arrendamento turístico mantém a oferta limitada. Menos arrendamento turístico não significa automaticamente mais oferta de arrendamento de longa duração — esta é uma questão central no debate.

Lista de verificação: o que deves confirmar agora enquanto senhorio em Maiorca

  1. Verifica a cláusula de atualização da renda: O teu contrato ainda faz referência ao IPC? Pede que seja substituído pelo IRAV na próxima renovação.
  2. Recalcula a redução no IRPF: Aplica corretamente a escala de 50 % e verifica se poderás beneficiar de um escalão mais elevado no futuro.
  3. Esclarece se és considerado grande proprietário: Soma todas as unidades habitacionais em Espanha, incluindo VPO, imóveis de férias e construções em fase de obra com licença de construção.
  4. Elimina as cláusulas relativas à comissão da imobiliária: Os contratos em vigor que preveem o pagamento da comissão pelo inquilino podem ser contestados; corrige-os na renovação.
  5. Verifica o estatuto VPO/VPL do imóvel: Está sujeito a um período de proteção ou a um regime de preço máximo?
  6. Acompanha a situação das zonas de mercado residencial tensionado: Subscreve alertas do BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) sobre legislação habitacional — a sua declaração pode ocorrer a curto prazo.
  7. Mantém atualizado o certificado energético: É obrigatório para arrendar o imóvel e também relevante para o benefício fiscal por obras de renovação no âmbito do IRPF. Sabe mais no guia Certificado energético em Espanha.
  8. Recorre a um consultor fiscal: A interação entre o IRAV, os escalões do IRPF e uma eventual zona de mercado residencial tensionado é complexa. Uma consulta pontual compensa.

Conclusão

Em 2026, a Lei da Habitação das Baleares tem grande potencial, mas o seu impacto local continua, até agora, limitado. A lei-quadro nacional (Lei 12/2023) aplica-se em toda a Espanha: o IRAV substitui o IPC, a comissão da imobiliária é paga pelo senhorio e a nova escala de benefícios no IRPF está em vigor. O instrumento decisivo para limitar as rendas — a zona de mercado residencial tensionado — ainda não foi ativado nas Baleares. O grupo parlamentar do PP que governa a região opõe-se-lhe, embora, segundo especialistas, o mercado de arrendamento cumpra há muito os limiares legais necessários para a sua ativação. Para os senhorios, isto significa agir já quanto ao índice de atualização das rendas e à dedução no IRPF, acompanhar a evolução das zonas de mercado residencial tensionado e levar a sério os limites aplicáveis às VPO/VPL. Os compradores no mercado livre quase não enfrentam restrições diretas decorrentes da Lei 12/2023, mas os efeitos indiretos no mercado — oferta escassa, subida dos preços e obrigações sociais na construção nova — são tanto mais relevantes.

Fontes oficiais

Qual é a diferença entre a Lei 12/2023, de âmbito nacional, e a legislação das Baleares em matéria de habitação?
A Lei 12/2023 é uma lei-quadro nacional aplicável em toda a Espanha. Além ამისა, as Baleares têm legislação própria — a Lei 5/2018 e a Lei 3/2024 — que prevê medidas locais complementares, როგორიც preços de VPO/VPL ou obrigações de construção de habitação social. Muitos dos instrumentos da lei nacional, em especial os limites às rendas nas zonas de mercado residencial sob tensão, têm de ser ativados pelo Governo das Baleares.
O limite às rendas previsto na Lei da Habitação já se aplica em Maiorca?
Não. A forma mais restritiva deste limite — tetos máximos para as rendas de novos contratos — só se aplica em zonas de mercado residencial sob tensão oficialmente declaradas. Até ao momento, o Governo das Baleares recusou fazer essa declaração. Já o índice IRAV, usado como referência para os aumentos de renda em contratos em vigor, aplica-se em toda a Espanha.
Quem é considerado um grande proprietário (*gran tenedor*) ao abrigo da Lei 12/2023?
Quem possuir em Espanha 10 ou mais imóveis destinados a habitação, ou uma área habitacional total superior a 1.500 m². Em determinadas zonas de mercado residencial sob tensão, este limiar pode baixar para 5 habitações.
Que benefício em sede de IRPF posso atualmente utilizar como senhorio em Maiorca?
Como não foi declarada nenhuma zona de mercado residencial sob tensão nas Baleares, os senhorios com contratos de arrendamento de longa duração só podem atualmente beneficiar de uma redução de 50 % sobre os rendimentos líquidos das rendas. As reduções mais elevadas — 60 %, 70 % e 90 % — dependem da declaração de uma zona de mercado residencial sob tensão.
O que acontece ao meu contrato de arrendamento se as Baleares declararem uma zona de mercado residencial sob tensão?
Nos contratos em vigor, o aumento anual continuaria limitado ao IRAV. Nos novos contratos, se a habitação tiver sido arrendada nos últimos 5 anos, a renda inicial teria de manter-se dentro do valor da última renda, acrescido do IRAV. Em princípio, os grandes proprietários não poderiam fixar uma renda inicial superior ao índice de referência estatal.
Como senhorio, posso continuar a cobrar ao inquilino a comissão da agência imobiliária?
Não. Desde a entrada em vigor da Lei 12/2023, em maio de 2023, a comissão da agência imobiliária nos contratos de arrendamento habitacional é, por norma, suportada pelo senhorio. As cláusulas que imponham esse encargo ao inquilino podem ser impugnadas.
O que prevê o Plano Estatal de Habitação 2026–2030 para as Baleares?
No âmbito deste plano, as Baleares gerem, segundo o Govern, 168 milhões de euros, com a maior participação de fundos próprios da Comunidade Autónoma em comparação com programas anteriores. Os fundos destinam-se, entre outras medidas, à construção de habitação social e a apoios ao arrendamento.
O que regula a Lei 3/2024 das Baleares?
A Lei 3/2024 das Baleares, de 3 de maio de 2024, é uma lei de urgência que estabelece medidas para promover habitação acessível nas ilhas. Complementa a Lei 12/2023 nacional e a anterior Lei 5/2018, incluindo disposições relativas a habitações VPO/VPL.