Redução do IRPF para senhorios nas Baleares: a redução ao abrigo da Lei da Habitação

Quem arrenda uma habitação de forma permanente em Maiorca ou noutra ilha das Baleares pode beneficiar de isenção de uma parte significativa do rendimento líquido obtido com o arrendamento no IRPF. Parece simples, mas não é: a Lei da Habitação (Lei 12/2023) alterou profundamente o sistema a partir de 27 de maio de 2023. Em vez da anterior redução única de 60 %, existem agora quatro escalões, entre 50 % e 90 %, que dependem das condições do contrato, do valor da renda, da idade do inquilino e da classificação urbanística do município. Este guia explica-te, passo a passo, qual a redução aplicável ao teu contrato de arrendamento, o que tens de declarar na declaração de IRPF (Modelo 100), que despesas podes deduzir antes disso e quais são, por experiência, os erros mais dispendiosos. Todas as informações referem-se ao ano fiscal de 2025, cuja declaração é entregue entre abril e 30 de junho de 2026.

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O que é, afinal, a redução no IRPF para senhorios?

Se fores residente fiscal em Espanha e arrendares um imóvel para habitação, o rendimento líquido do arrendamento é incluído na tua declaração de IRPF (Modelo 100) e tributado à taxa geral progressiva, entre 19 % e 47 %, consoante o teu rendimento. Sem este regime especial, pagarias imposto sobre a totalidade do excedente, após dedução das despesas.

A redução prevista no artigo 23.º, n.º 2, da Lei do Imposto sobre o Rendimento (Lei 35/2006, LIRPF) faz com que apenas uma parte deste rendimento líquido do arrendamento fique sujeita a imposto. Este mecanismo existe há muito tempo, mas a Lei da Habitação 12/2023 alterou por completo os montantes e as condições, com efeitos a partir de 27 de maio de 2023.

Importante: a redução aplica-se apenas ao arrendamento para habitação (arrendamento de habitação). O arrendamento turístico, a utilização comercial ou o arrendamento sazonal sem caráter permanente ficam, por regra, excluídos.

Quem pode beneficiar da redução?

• Residentes fiscais em Espanha (permanência superior a 183 dias por ano civil ou centro dos interesses económicos em Espanha)
• Senhorios que obtenham estes rendimentos como rendimentos de capital imobiliário, e não no âmbito de uma atividade empresarial (sem trabalhadores a tempo inteiro afetos ao arrendamento)
• Parte no contrato de arrendamento: apenas o senhorio indicado nominalmente, e não uma sociedade interposta (aplicam-se regras diferentes às estruturas com SL)

Os proprietários sem residência fiscal (não residentes) declaram os rendimentos de arrendamento através do modelo 210, sujeitos a uma taxa fixa, e não podem beneficiar desta redução.

O regime anterior: 60 % para contratos celebrados até 26 de maio de 2023

Todos os contratos de arrendamento celebrados até 26 de maio de 2023, inclusive, continuam sujeitos ao regime anterior: o lucro líquido do arrendamento (rendimento líquido positivo) é reduzido, de forma fixa, em 60 %. Apenas os restantes 40 % entram na matéria coletável.

Este regime mantém-se enquanto o contrato original vigorar sem alterações. No entanto, se celebrares um novo contrato — mesmo com o mesmo inquilino — passarás a estar sujeito ao novo regime.

O novo regime: quatro escalões de redução a partir de 27 de maio de 2023

Todos os contratos de arrendamento celebrados de novo a partir de 27 de maio de 2023 estão sujeitos ao sistema escalonado da Lei da Habitação. Os requisitos de cada escalão devem estar cumpridos no momento da celebração do contrato — e continuar a sê-lo de forma permanente.

Resumo dos quatro escalões

Nota sobre as zonas sob pressão: Nas Baleares, cabe ao Governo regional declarar as zonas de mercado residencial sob pressão. A existência de municípios formalmente declarados em Maiorca, bem como a respetiva lista, está sujeita a alterações. Confirma a situação atual antes de celebrares o contrato — esta classificação determina se tens direito a 50%, 70% ou 90%.

O que acontece se estiverem reunidas várias condições?

Os escalões excluem-se mutuamente e seguem uma hierarquia. Aplica-se sempre o escalão mais elevado aplicável. A verificação é feita pela seguinte ordem: 90% → 70% → 60% → 50%.

Base de cálculo: o que é o «rendimento líquido do arrendamento»?

A redução não se aplica à renda bruta, mas sim ao rendimento líquido positivo (rendimento líquido positivo). Este resulta das receitas brutas do arrendamento, menos as despesas dedutíveis para efeitos fiscais.

Despesas dedutíveis (seleção)

Atenção: Se, depois de deduzidas as despesas dedutíveis, o rendimento líquido do arrendamento for negativo (prejuízo), não há redução — mas o prejuízo pode ser compensado com outros rendimentos de capital imobiliário do mesmo ano.

Passo a passo: como indicar a redução na declaração de IRPF

1. Registar os rendimentos brutos de arrendamento – todos os pagamentos de renda recebidos no ano fiscal (renda sem encargos; as cauções só contam quando são retidas).
2. Reunir as despesas dedutíveis – comprovativos do IBI, juros do empréstimo hipotecário, Comunidad, seguro, reparações e amortização.
3. Calcular o rendimento líquido do arrendamento – rendimentos brutos de arrendamento menos despesas dedutíveis.
4. Determinar o escalão aplicável – o contrato foi celebrado antes ou depois de 27.05.2023? O imóvel situa-se numa zona tensionada? Qual é a idade do inquilino? Foram realizadas obras de reabilitação?
5. Aplicar a redução – aplicar ao rendimento líquido positivo a percentagem correspondente (50 %, 60 %, 70 % ou 90 %).
6. Apurar o montante tributável – a parte restante (10 %–50 %) integra a matéria coletável como rendimento líquido reduzido.
7. Preencher o Modelo 100 – declarar os valores na secção «Rendimentos do capital imobiliário»; o programa da AEAT (Renta WEB) orienta-te ao longo das perguntas sobre os requisitos da redução.
8. Entregar a declaração dentro do prazo – o prazo de entrega relativo ao ano fiscal de 2025 termina em 30 de junho de 2026; se optares pelo pagamento por débito direto, tem em conta a data-limite de 25 de junho de 2026.

Exemplo de cálculo (simplificado)

Sem a redução, incidiriam cerca de 3.060 € sobre 10.200 €. A poupança é, neste caso, de cerca de 1.530 € por ano – e esta é ainda a nova redução menos favorável (50 %).

A componente das Baleares: taxa regional e particularidades locais

O IRPF é composto por uma parte estatal e outra regional. As Baleares aplicam uma sobretaxa fiscal regional própria, já incluída nas taxas globais entre 19 % e 47 %. A redução prevista no artigo 23.º, n.º 2, da LIRPF aplica-se simultaneamente a ambas as partes – por isso, a vantagem fiscal é igual nas Baleares e no resto de Espanha.

Os rendimentos de capitais, როგორიც sejam juros, dividendos e mais-valias, estão sujeitos a taxas próprias e não são afetados pela redução aplicável ao arrendamento.

Nota para residentes não pertencentes à UE: Se tiveres residência fiscal nas Baleares (mais de 183 dias), estás sujeito a tributação sobre a totalidade dos teus rendimentos e declaras os rendimentos obtidos em todo o mundo através do Modelo 100. A redução aqui descrita aplica-se-te da mesma forma que aos cidadãos espanhóis.

Arrendamento turístico vs. arrendamento de longa duração: a diferença decisiva

A redução de IRPF prevista no artigo 23.º, n.º 2, da LIRPF aplica-se exclusivamente ao arrendamento para habitação permanente. Quem arrenda um imóvel como alojamento turístico (ETV) não obtém rendimentos do capital imobiliário no sentido abrangido pelo benefício, mas sim rendimentos de arrendamento turístico, que, regra geral, são integralmente tributados sem esta redução.

Em Mallorca, a situação das licenças de arrendamento turístico já é, por si só, restritiva. Em muitos municípios, existem limitações consideráveis à atribuição de novas licenças ETV. Por isso, quem pondera uma alteração de uso ou pretende utilizar um imóvel exclusivamente para arrendamento de longa duração não o faz apenas devido à redução do IRPF, mas também por motivos relacionados com o licenciamento.

Mais informações: Licença ETV em Mallorca – situação atual

Erros mais frequentes — e como evitá-los

1. Escolher uma percentagem de redução errada

Muitos senhorios aplicam automaticamente 60 %, quer por essa ser a regra antiga, quer por desconhecerem os requisitos das percentagens mais elevadas. Por outro lado, alguns aplicam 90 % sem que tenha sido oficialmente declarada uma zona de mercado residencial tensionado. Ambos os erros podem dar origem a liquidações adicionais com juros.

2. Despesas dedutíveis demasiado elevadas ou incorretamente declaradas

As despesas de renovação que aumentam de forma duradoura o valor do imóvel não são despesas dedutíveis imediatas: devem ser capitalizadas e amortizadas através das amortizações. Quem as deduz integralmente no ano do pagamento arrisca-se a uma inspeção.

3. Aplicar a redução a um lucro líquido de arrendamento negativo

Se o lucro líquido de arrendamento for negativo, simplesmente não há lugar a redução. O resultado é tratado como prejuízo.

4. Não ter em conta alterações ao contrato

Uma adenda ao contrato de arrendamento, um acordo de aumento da renda ou a mudança de inquilino podem fazer com que o contrato seja considerado novo para efeitos fiscais. Nesse caso, aplica-se o novo regime, mesmo que o contrato original seja mais antigo.

5. Não documentar as obras de reabilitação

Quem aplica a percentagem de 60 % devido a obras de reabilitação tem de comprovar que estas cumprem a definição fiscal de reabilitação (art. 41.1 do Regulamento do IRPF). Sem licença de obra, auto de receção e faturas, tal dificilmente será possível.

6. Deixar passar os prazos

A declaração de IRPF de 2025 pode ser entregue online a partir de 2 de abril de 2026, por telefone a partir de 6 de maio de 2026 e presencialmente a partir de 2 de junho de 2026. Os pagamentos por débito direto devem ser ordenados até 25 de junho de 2026, e o prazo de entrega termina em 30 de junho de 2026.

O que se segue? Outras obrigações fiscais dos senhorios

A redução de IRPF não é o único aspeto fiscal do arrendamento de longa duração nas Baleares. Aplicam-se ainda as seguintes obrigações:

Nos nossos guias encontras mais informações sobre o imposto IBI em Maiorca e o imposto sobre o património.

Lista de verificação: como pedir corretamente a redução de IRPF

• Verifiquei se o contrato foi celebrado antes ou depois de 27/05/2023
• Confirmei que o imóvel se destina a habitação permanente (e que não se trata de um contrato de férias)
• Verifiquei se o município estava classificado como zona de mercado residencial tensionado na data de celebração do contrato
• Verifiquei a idade do inquilino (18–35 anos?) e se é a primeira vez que o imóvel é arrendado (para a taxa de 70 %)
• Comprovei as obras de reabilitação com a documentação necessária (para a taxa de 60 %)
• Documentei a redução da renda face ao contrato anterior mais recente (para a taxa de 90 %)
• Reuni os comprovativos de todas as despesas dedutíveis (IBI, juros, amortizações, condomínio, seguro, reparações)
• Calculei corretamente o rendimento líquido do arrendamento (positivo ou negativo?)
• Selecionei a taxa de redução correta e indiquei-a no Renta WEB
• Entreguei a declaração até 30 de junho de 2026; em caso de débito direto, até 25 de junho de 2026

Conclusão

A redução do IRPF para senhorios é um dos benefícios fiscais mais eficazes previstos na legislação espanhola sobre o imposto sobre o rendimento — e a Ley de Vivienda tornou-a mais diferenciada, mas também mais complexa. A taxa normal de 50 % já é atrativa; quem arrende numa zona declarada oficialmente como tensionada, tenha inquilinos jovens ou tenha reabilitado a habitação pode beneficiar de uma redução de 70 % ou até de 90 % sobre o rendimento líquido do arrendamento.

A chave está numa documentação rigorosa: o contrato celebrado, o valor da renda, a idade dos inquilinos, os comprovativos das obras de reabilitação e os recibos das despesas dedutíveis devem estar completos. Nas Baleares, coloca-se ainda a questão específica de saber se o teu município está classificado como zona tensionada — uma informação que pode mudar e que deves confirmar ativamente antes de celebrares cada novo contrato.

Na primeira declaração, faz-te acompanhar por um consultor fiscal local ou por um gestor administrativo. O investimento compensa logo no primeiro ano.

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Fontes oficiais

• Autoridade Tributária (AEAT) – Redução no arrendamento de habitação (art. 23.º, n.º 2, da LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Redução por arrendamento de habitações
• Lei 35/2006, de 28 de novembro, do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (LIRPF): boe.es
• Lei 12/2023, de 24 de maio, sobre o direito à habitação (Ley de Vivienda): boe.es
• Regulamento do IRPF (Real Decreto 439/2007) – Art. 41.º, n.º 1: reabilitação: boe.es
• Autoridade Tributária das Ilhas Baleares (ATIB): atib.es
• Governo das Ilhas Baleares – Habitação: ideib.caib.es