Certificado energético em Espanha: o guia completo para Maiorca

O certificado energético em Espanha — em espanhol, certificado de eficiência energética — é um dos documentos mais importantes se vendes, compras ou arrendas um imóvel em Maiorca. Quem não o apresentar atempadamente arrisca-se a coimas avultadas e, no pior dos casos, a não conseguir formalizar a escritura perante notário. Está diretamente ligado à cédula de habitabilidade, o certificado de habitabilidade: sem este documento, não há ligação de eletricidade, contrato de água nem marcação no notário. Neste guia, ficas a saber quais são as bases legais aplicáveis, que documentos precisas e quando, como os pedir, quanto custam e que erros deves evitar a todo o custo.

Vais vender ou comprar em Maiorca e precisas de esclarecer as questões relativas ao certificado energético e à cédula?

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O que é o certificado energético e que informações inclui?

O certificado energético (certificado de eficiência energética, abreviadamente EPC) é um documento oficial emitido por um técnico habilitado — habitualmente um arquiteto ou engenheiro — após uma vistoria ao imóvel. Avalia o consumo energético do edifício e classifica-o numa escala de A a G, em que A corresponde à maior eficiência e G à menor.

Em concreto, o certificado inclui:

• O consumo anual estimado de energia do edifício
• As emissões de CO₂ do imóvel
• Recomendações não vinculativas para melhorar a eficiência energética

Durante a vistoria, o técnico verifica, entre outros aspetos, o isolamento térmico, a ventilação, a orientação e a localização do edifício, os sistemas solares ou de aquecimento existentes, o ar condicionado e a iluminação. O princípio é o mesmo que se aplica aos eletrodomésticos: antes de tomarem uma decisão, compradores e arrendatários devem dispor de dados objetivos e comparáveis sobre o consumo energético.

Nota: O certificado não fornece informações sobre o estado de conservação do imóvel, danos causados por humidade ou outras deficiências — avalia exclusivamente a eficiência energética.

Enquadramento legal: da diretiva da UE ao decreto real

A obrigatoriedade da certificação energética resulta de normas europeias e foi sendo progressivamente reforçada em Espanha.

Desde 1 de junho de 2013, esta obrigação aplica-se a todos os imóveis — novos ou já existentes — que se destinem a venda ou arrendamento. O enquadramento legal atualmente em vigor é o Decreto Real 390/2021, que estabelece de forma vinculativa o procedimento de certificação energética.

Quem precisa de certificado energético e quando?

A obrigação cabe ao proprietário — não ao mediador imobiliário nem ao comprador. O momento é determinante: o certificado tem de estar disponível assim que o imóvel é anunciado para venda ou arrendamento — ou seja, logo na publicação do anúncio, e não apenas no momento da celebração do contrato.

Atenção: No ato notarial, o certificado tem de ser entregue ao comprador. Se não estiver disponível, o notário pode recusar-se a formalizar a escritura. Num contrato de arrendamento, o inquilino recebe uma cópia. Por isso, deves prever tempo suficiente — idealmente, já aquando do contrato particular de compra e venda (contrato particular de compra e venda).

Como obter o certificado: passo a passo

1. Contratar um técnico habilitado – um arquiteto ou engenheiro com a devida habilitação. Os custos variam consoante a dimensão do imóvel e são, segundo a pesquisa efetuada, moderados.
2. Vistoria ao imóvel – O técnico avalia o isolamento, o sistema de aquecimento, o ar condicionado, a orientação, a ventilação e outros fatores relevantes para a eficiência energética.
3. Mandar emitir o certificado – O documento inclui a classe de eficiência energética (A–G), os valores de consumo, as emissões de CO₂ e recomendações de melhoria.
4. Registo no CAIB – Em Maiorca, o registo só é possível online, desde abril de 2018, através do portal do Governo das Ilhas Baleares: caib.es – Tramit 1542609. O certificado só é oficialmente válido depois de registado.
5. Guardar e entregar o documento – Ao comprador, no ato notarial; ao inquilino, na assinatura do contrato.

Validade, renovação e casos especiais

Se o certificado caducar durante um contrato de arrendamento em vigor, tens de o renovar atempadamente. Em caso de venda, um certificado caducado deixa de ser válido — tens de pedir um novo antes de colocares o imóvel à venda.

Coimas: o que acontece em caso de incumprimento?

Atenção: As coimas aplicam-se ao proprietário, e não ao mediador imobiliário. Quem vender sem um certificado válido poderá também ser responsabilizado civilmente por incumprimento e obrigado a indemnizar.

A certidão de habitabilidade: o segundo documento obrigatório

Além do certificado energético, há outro documento indispensável em Maiorca, sem equivalente na Alemanha, Áustria ou Suíça: a certidão de habitabilidade.

O que certifica a certidão de habitabilidade

A certidão de habitabilidade é um documento oficial que atesta que um imóvel cumpre determinados requisitos mínimos de habitabilidade. Estes incluem a área mínima, as instalações sanitárias e o equipamento técnico básico. Indica também o número ოფიციալ de quartos do imóvel. Aquando da emissão, um arquiteto verifica aspetos relevantes para a segurança: altura dos guarda-corpos, segurança dos terraços na cobertura e proteções nas escadas. Não avalia a estética nem defeitos nos azulejos ou semelhantes.

Porque é tão importante

Sem a Cédula, as empresas fornecedoras não podem celebrar contratos. Em imóveis muito antigos, as ligações existentes podem, em alguns casos, estar legalmente instaladas sem uma Cédula atual; no entanto, regra geral, será exigida quando forem transferidas para os novos proprietários.

Os três tipos de Cédula

Para obter o certificado de primeira ocupação, são necessários os seguintes documentos: comprovativo de propriedade, projetos de construção e de arquitetura, licença de construção e certificado de conclusão da obra (certificado final de obra). É emitido pelo Consell Insular de Mallorca (conselho insular). Não deve ser confundido com a licença de primeira ocupação, emitida pela respetiva Câmara Municipal após a vistoria da obra.

Como e onde pedir o certificado

Em Maiorca, o certificado de habitabilidade é emitido pelo Consell Insular de Mallorca. Para renovar o certificado ou pedir uma segunda via de um documento perdido ou caducado, podes contactar diretamente o conselho insular ou contratar um arquiteto para acompanhar o processo. Regra geral, um mediador imobiliário experiente na região ajuda a obter uma cópia do arquivo do conselho insular ou a coordenar a emissão de um novo certificado.

Nota: Se comprares um imóvel antigo sem certificado, դա raramente é motivo para desistir da compra — mas tens de prever a sua obtenção antes da escritura no notário. O teu advogado deve verificar esta questão atempadamente durante o processo de compra.

Certificado energético e certificado de habitabilidade no processo de compra: cronologia

Encontras mais informações sobre todo o processo no guia Processo jurídico da compra de imóvel em Maiorca.

O que acontece depois? Arrendamento e eficiência energética

Quem pretenda arrendar o imóvel depois da compra voltará a precisar do certificado energético — desta vez, para o contrato de arrendamento. A classe de eficiência assume também uma importância económica crescente: os imóveis com uma classificação baixa (E, F, G) são mais difíceis de arrendar e tendem a obter rendas mais baixas. Por isso, fazer uma renovação energética antes de arrendar pode compensar a longo prazo.

Nos arrendamentos de longa duração em Maiorca, o senhorio deve entregar ao inquilino uma cópia do certificado energético válido no momento da celebração do contrato. Consulta mais informações no guia Arrendamento de longa duração em Maiorca.

Quem procura ou planeia renovar um imóvel de forma sustentável encontra informações adicionais em Habitação ecológica em Maiorca.

Erros mais frequentes no certificado energético e na cédula de habitabilidade

1. Obter o certificado apenas no dia da escritura – É demasiado tarde. O certificado já deve estar disponível e registado quando o imóvel é anunciado.
2. Não renovar um certificado caducado – Ao fim de 10 anos, deixa de ser válido; nenhum notário o aceitará.
3. Falta de registo no CAIB – Sem registo, o documento emitido não tem qualquer validade. O registo online é obrigatório.
4. Não verificar a cédula de habitabilidade na compra – Só depois da compra é que os compradores percebem que não existe cédula de habitabilidade e que o contrato de fornecimento não pode ser alterado para o seu nome.
5. O número de divisões indicado na cédula de habitabilidade não corresponde à realidade – As divisões acrescentadas posteriormente não constam do documento; no caso do arrendamento turístico, isto pode causar problemas de licenciamento.
6. Contratar um técnico sem habilitação – Só arquitetos ou engenheiros habilitados podem emitir certificados energéticos. Um documento não autorizado é inválido.
7. Ignorar a cédula de carência – No caso de imóveis muito antigos, sem certificado original, existe este tipo específico de cédula; não se deve simplesmente pedir uma cédula de renovação.

Lista de verificação: os dois documentos em ordem

• Certificado energético emitido por um técnico habilitado
• Classe de eficiência (A–G), valores de consumo e emissões de CO₂ indicados no documento
• Certificado registado online no CAIB (caib.es)
• Validade verificada (máx. 10 anos)
• Certificado de habitabilidade disponível e válido
• Tipo de certificado de habitabilidade correto (primeira ocupação / renovação / inexistência)
• O número de divisões indicado no certificado de habitabilidade corresponde ao imóvel իրական
• Ambos os documentos já foram verificados aquando do contrato particular de compra e venda
• Originais e cópias preparados para o ato notarial
• Após a compra: ter o certificado de habitabilidade disponível para celebrar contratos com os fornecedores

Conclusão

O certificado energético espanhol e o certificado de habitabilidade não são mera burocracia incómoda — constituem o requisito legal mínimo para qualquer transmissão de imóvel em Maiorca. Quem tratar atempadamente de ambos os documentos evita coimas entre 3.000 e 6.000 euros, escrituras que não chegam a ser formalizadas e surpresas desagradáveis depois de se mudar. Se vais vender, deves ter ambos os documentos antes de publicar o anúncio. Se vais comprar, verifica-os no âmbito da diligência prévia — de preferência com a ajuda de um advogado local. Juntos, os dois certificados têm um custo relativamente baixo e proporcionam a máxima segurança jurídica.

Para saberes mais sobre os custos globais da compra de um imóvel, consulta Custos adicionais na compra de imóvel em Maiorca e Construir e renovar em Maiorca.

Fontes oficiais

• Decreto Real 390/2021 (procedimento atualmente em vigor para a certificação energética): BOE – RD 390/2021
• CAIB – Registo online do certificado energético nas Baleares: caib.es – Tramit 1542609
• Consell Insular de Mallorca (emissão do certificado de habitabilidade): conselldemallorca.net
• Decreto Real 235/2013 (extensão aos imóveis existentes a partir de junho de 2013): BOE – RD 235/2013
• Agência Tributária (AEAT): agenciatributaria.es