Habitação Protegida em Maiorca (VPO): quem pode comprar e como te inscreveres na lista

Quem procura habitação própria a preços acessíveis em Maiorca depara-se, mais cedo ou mais tarde, com dois conceitos: Vivienda de Protección Oficial (VPO) e Vivienda de Precio Limitado (VPL). Ambos designam habitações sujeitas a regulamentação pública, cujos preços de venda e condições de utilização estão legalmente limitados — e que são atribuídas exclusivamente a agregados familiares com determinados limites de rendimento. Como o mercado livre nas Baleares está entre os mais caros de Espanha, estes programas representam, para muitos residentes, a única hipótese realista de adquirir casa própria. Este guia explica quem se pode candidatar, como funciona a inscrição no registo, de que documentos precisas e o que deves ter em conta numa futura revenda. Todas as informações baseiam-se exclusivamente em fontes comprovadas do IBAVI e da administração das Baleares.

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O que é uma Vivienda Protegida — e qual é a diferença entre VPO e VPL?

Atualmente, existem nas Baleares dois sistemas paralelos de habitação regulamentada, que são frequentemente confundidos:

A VPL foi criada nas Baleares como uma categoria adicional, para abranger mais agregados familiares com rendimentos médios, que ganham demasiado para uma VPO clássica, mas que, ainda assim, não conseguem pagar uma habitação no mercado livre. Na prática, ambos os programas funcionam através do mesmo registo.

Nota: A designação VPP (Vivienda de Protección Pública) surge em documentos mais antigos e também se refere a habitações com apoio público — o seu âmbito sobrepõe-se ao da VPO/VPL.

Quem gere o programa? O IBAVI como entidade central

O Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) é a entidade responsável por todas as habitações com apoio público nas Baleares — desde o planeamento dos projetos e a construção até à atribuição. O IBAVI gere projetos em toda a Maiorca: Palma, Inca, Manacor, Marratxí e outros municípios, com habitações de um a quatro quartos, consoante o projeto.

Um princípio central do sistema do IBAVI é que as habitações são atribuídas em função das necessidades, e não segundo o princípio de «quem chega primeiro, é servido primeiro". Isto significa que, embora seja necessário efetuar o registo atempadamente, tal não garante a atribuição de uma habitação.

Desenvolvimentos recentes (documentados):

• Em dezembro de 2025, a presidente do Governo das Baleares, Prohens, apresentou um programa de 1.213 novas habitações públicas para residentes, que o IBAVI está a desenvolver.
• Em maio de 2026, o Governo lançou um concurso para a construção de até 387 habitações protegidas adicionais em Maiorca e Ibiza.
• Em Palma, já foi concluído um empreendimento com 43 novas habitações protegidas no Polígono de Levante, destinadas ao arrendamento social.

Os 4 requisitos básicos para apresentar candidatura

Antes de preencheres uma única linha de um formulário, deves verificar se cumpres os requisitos básicos. O IBAVI indica quatro condições indispensáveis:

Atenção: Quem receber uma oferta de habitação do IBAVI e a recusar sem um motivo plausível perde, durante dois anos, o direito de voltar a candidatar-se. Este prazo começa a contar a partir da data da recusa.

Além destas condições básicas, aplicam-se à atribuição concreta limites de rendimento, que podem variar consoante o projeto e o tipo de habitação. Os valores exatos são publicados, para cada concurso, no BOIB do respetivo projeto (Butlletí Oficial de les Illes Balears).

Passo a passo: como te inscreveres no registo

A inscrição no Registo Público de Candidatos é o primeiro passo e é obrigatória. Este registo abrange as VPO (de promoção pública e privada) e as VPL.

Como funciona o processo:

1. Descarrega o conjunto de formulários — O formulário de candidatura, bem como os formulários de consentimento para a proteção de dados e de representação, estão disponíveis no site oficial do IBAVI ou nos balcões do registo.
2. Imprime e assina ambos os documentos — É necessária assinatura manuscrita; a entrega digital pode ser possível, consoante o procedimento.
3. Reúne os documentos necessários (ver tabela abaixo).
4. Apresentação do pedido — Presencialmente num balcão do IBAVI ou no registo administrativo local (Registo da Administração) ou, em alternativa, através da sede eletrónica da CAIB em https://www.caib.es.
5. Aguarda a confirmação — Depois de o pedido ser analisado, receberás um número de registo.
6. Mantém os dados atualizados — Tens de comunicar quaisquer alterações na situação de rendimentos, no estado civil ou na situação habitacional, pois podem influenciar a classificação.

Documentos habituais (consoante o projeto, poderão ser necessários outros):

Limites de rendimento: quanto pode ganhar o agregado familiar?

As Baleares fixam limites máximos de rendimento em múltiplos do IPREM (Indicador Público de Rendimentos de Efeitos Múltiplos), um valor de referência atualizado anualmente. Os multiplicadores exatos são definidos para cada projeto e publicados no Boletim Oficial das Baleares (BOIB).

Nota: Como os multiplicadores concretos do IPREM variam consoante o concurso, deves consultá-los sempre no anúncio do projeto em vigor. O site do IBAVI também disponibiliza um simulador de rendimentos.

De um modo geral:

• A VPO destina-se a agregados familiares com rendimentos mais baixos.
• A VPL (Preço Limitado) abrange uma faixa de rendimentos ligeiramente mais elevada e é mais cara do que a VPO clássica, mas continua bastante abaixo dos preços de mercado.
• A prioridade na atribuição não é determinada apenas pelo rendimento, mas também por um sistema de pontuação que tem em conta a dimensão do agregado familiar, a existência de deficiência, as famílias monoparentais e outros critérios sociais.

Como funciona o processo de atribuição?

Quando é aberto um concurso para um novo projeto do IBAVI, os interessados inscritos no registo são convidados a candidatar-se ao empreendimento específico. A atribuição é depois feita com base numa pontuação segundo as necessidades, e não pela data de inscrição.

O IBAVI dá prioridade explícita às situações de carência social — por isso, quem já está inscrito há muito tempo, mas tem um rendimento médio, pode ser ultrapassado por uma família com necessidades urgentes.

Atenção: a inscrição não garante a atribuição de uma habitação. Tendo em conta as mais de 1.200 novas habitações previstas e um número de interessados provavelmente muito superior, convém ter expectativas realistas.

Preços: quanto custa uma VPO ou VPL em Maiorca?

As habitações com preços regulados pelo Estado têm valores máximos fixados por lei. Os projetos atuais nas Baleares mostram que as VPL são mais caras do que as VPO clássicas, mas consideravelmente mais baratas do que os preços de mercado. Os preços máximos exatos por metro quadrado são fixados para cada projeto no BOIB.

Para comparares os preços atuais do mercado, consulta a nossa análise dos preços dos imóveis em Maiorca.

Obrigações de utilização e período de proteção: o que não podes fazer durante o período de restrição

A compra de uma VPO ou VPL está sujeita a requisitos rigorosos, que se aplicam durante todo o período de proteção — regra geral, entre 10 e 30 anos, consoante o regime:

• Obrigação de residência habitual: A habitação tem de ser a tua residência habitual e permanente. Não pode ser arrendada como alojamento de férias.
• Sem venda livre: Durante o período de proteção, não podes vender a habitação ao preço de mercado. O preço de venda é limitado e o novo comprador também tem de cumprir os requisitos de acesso.
• Autorização obrigatória: Qualquer venda ou alteração de uso durante o período de proteção exige autorização do IBAVI.
• Não pode ser usada como segunda habitação: A habitação não pode ser utilizada como residência secundária.

Nota: Após o fim do período de proteção, a habitação pode, em determinadas condições, ser «desclassificada» (deixar de estar abrangida pelo regime de proteção) e vendida ao preço de mercado. O procedimento exato depende da autorização aplicável e do regime jurídico em que assenta.

VPO em segunda mão: comprar uma habitação protegida usada

Podes comprar a um particular uma VPO que já tenha sido habitada. No entanto, enquanto o período de proteção estiver em vigor, todas as restrições continuam a aplicar-se:

• Tens de estar inscrito no registo e cumprir os requisitos de elegibilidade.
• O preço de compra está limitado ao preço máximo autorizado.
• Regra geral, o IBAVI tem direito de preferência e de retracto — pode assumir a compra nas mesmas condições.
• O período de proteção restante continua a aplicar-se a ti enquanto novo proprietário.

Atenção: Se uma VPO for vendida sem autorização do IBAVI ou por um valor superior ao preço máximo, podem ser aplicadas coimas pesadas e a transação pode ser declarada nula. Pede a um advogado que analise qualquer compra de uma habitação protegida em segunda mão.

Encontras mais informações sobre o processo geral de compra de um imóvel no nosso guia sobre o processo jurídico da compra de um imóvel.

Erros mais frequentes na candidatura

Na prática, há certos erros que se repetem vezes sem conta:

1. Desistir demasiado cedo: O registo não é um processo rápido. Muitos interessados inscrevem-se e esperam anos — para depois já não constarem do registo quando é lançado um projeto.
2. Não atualizar os dados: Quem casa, tem um filho ou vê os seus rendimentos alterados tem de comunicar essa alteração ao IBAVI. Dados desatualizados podem levar à exclusão do registo.
3. Recusar injustificadamente uma habitação: Se recusares uma habitação atribuída sem motivo válido, perdes o direito de voltar a candidatar-te durante dois anos.
4. Comprar uma VPO em segunda mão sem verificar: Sem confirmar o direito de preferência do IBAVI e o período de proteção remanescente, a compra pode não se concretizar ou ser ilegal.
5. Declarar incorretamente os rendimentos: O IBAVI verifica os dados fiscais. Declarações falsas levam à desqualificação e podem ter consequências penais.
6. Tentar estruturar a compra através de uma SL: As habitações protegidas destinam-se exclusivamente a pessoas singulares, para habitação própria — não é possível comprá-las através de uma empresa. Para saberes mais: Comprar um imóvel através de uma SL.

O que se segue? Financiamento, impostos e habitação própria

Comprar uma VPO é mais económico, mas não é isento de custos. A aquisição de uma habitação protegida também implica despesas adicionais:

• ITP (imposto sobre transmissões patrimoniais): Às VPO aplica-se uma taxa reduzida, em comparação com o ITP normal das Baleares. Consulta as taxas em vigor no nosso guia ITP Baleares 2026.
• Aplicam-se normalmente os custos notariais e do registo predial.
• IBI (imposto anual sobre imóveis) continua a ser da tua responsabilidade após a compra — para saberes mais: Imposto IBI em Espanha.

Quanto ao financiamento: em Espanha, existem em alguns casos hipotecas bonificadas para VPO/VPL. Regra geral, aplicam-se os mesmos requisitos que à compra de habitações no mercado livre — consulta o guia Financiamento imobiliário em Maiorca para saberes mais.

Os jovens que compram a primeira habitação devem também verificar a garantia estatal para jovens compradores: Hipoteca Joven Mallorca.

Lista de verificação: estou pronto para me registar?

Confere esta lista antes de enviares o formulário:

• Sou maior de idade ou legalmente emancipado
• Tenho a minha residência principal (empadronamiento) nas Baleares
• Não sou proprietário de qualquer habitação (ou enquadro-me numa exceção reconhecida)
• Não recusei sem justificação uma habitação do IBAVI nos últimos 2 anos
• Tenho à mão a minha declaração mais recente de IRPF
• Tenho preparado o livro de família ou os comprovativos do estado civil
• Descarreguei e assinei o formulário de candidatura e a declaração de proteção de dados
• Conheço as condições do período de proteção e estou preparado para usar a habitação como residência principal
• Tenho expectativas realistas quanto ao tempo de espera

Conclusão

A Habitação Protegida — seja na modalidade clássica VPO ou na mais recente VPL — representa, em Maiorca, uma verdadeira via de acesso à compra de casa para pessoas com rendimentos médios e baixos que não conseguem adquirir habitação no mercado livre. O sistema está bem estruturado, mas não funciona automaticamente: a inscrição no registo é necessária, mas não constitui uma garantia. Como as habitações são atribuídas em função das necessidades, é impossível prever o tempo de espera. Se te candidatares, deves manter os teus dados atualizados, não recusar levianamente uma habitação atribuída e conhecer as obrigações de utilização antes de assinares.

Com mais de 1.200 novas habitações em fase de planeamento e outros concursos previstos para 2026, a oferta está a crescer — mas a procura continua a excedê-la claramente. Se, em paralelo, verificares se reúnes as condições para os programas de apoio a compradores de primeira habitação, terás um leque mais amplo de opções: Apoio à compra para compradores de primeira habitação nas Baleares.

Fontes oficiais

• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge: https://www.caib.es/sites/ibavi/es/inici/
• Registo Público de Candidatos / candidatura a VPO: https://www.caib.es/webgoib/es/buscas-una-vivienda-de-proteccion-oficial
• Habitação de Preço Limitado (VPL) – perguntas frequentes do Governo das Baleares: https://www.caib.es/sites/habitatge_de_preu_limitat/es/faqs
• Comunicado de imprensa da CAIB – 1.213 novas habitações, dez. 2025: https://www.caib.es/pidip2front/ficha_convocatoria.xhtml?lang=es&urlSemantica=10346277
• Lei 3/2024 da Habitação das Illes Balears (substitui o Decreto-Lei 6/2023): BOIB
• Ajuntament de Calvià – página de informação sobre VPO: https://www.calvia.com/es/areas-municipales/vivienda/informacion-general-vivienda-de-proteccion-oficial
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – boletim oficial para a divulgação de projetos: https://www.caib.es/eboibfront/