Subarrendamento em Espanha: autorização do senhorio em Maiorca

Vives numa casa arrendada em Palma, o teu quarto vai ficar vazio no verão e o Airbnb promete dinheiro fácil? É aqui que começam os problemas: em Espanha, subarrendar não é algo que possas simplesmente "experimentar". A lei espanhola do arrendamento urbano (LAU) exige o consentimento escrito do senhorio, mesmo que cedas apenas 1 quarto. Sem esse consentimento, o subarrendamento pode levar à rescisão do contrato. Se, além disso, anunciares a casa para turistas no Booking ou no Airbnb, aplicam-se outras regras: nas Baleares, o alojamento turístico exige uma licença ETV, está proibido em determinadas zonas e implica obrigações de comunicação às autoridades fiscais. Este guia distingue 3 situações — subarrendar um quarto por um período prolongado, subarrendar a casa inteira e arrendar a turistas por períodos curtos — e explica as regras, os prazos e as consequências em vigor em 2026.

• Arrendamento de longa duração em Maiorca: o regime legal habitual

O que diz a LAU sobre o subarrendamento?

O subarrendamento de habitação em Espanha é regulado pela Lei do Arrendamento Urbano (LAU), publicada no Boletim Oficial do Estado (BOE). O ponto essencial está no artigo 8.2 da LAU: só podes subarrendar se o proprietário der o seu consentimento expresso e por escrito. Sem esse consentimento, o subarrendamento não é permitido, com todas as consequências que daí podem resultar para o inquilino que assinou o contrato de arrendamento.

Importa ter em conta que a lei estabelece apenas as regras gerais: os termos concretos dependem de cada contrato de arrendamento. Por isso, se estás a pensar subarrendar, começa por ler o teu contrato — não esperes até a casa já estar anunciada na Internet.

Nota: Não basta obter uma autorização verbal: a autorização por escrito deve constar de uma adenda ao contrato de arrendamento. Só assim é possível provar, em caso de litígio, que o subarrendamento foi autorizado.

Caso 1: subarrendar um quarto de forma permanente

O caso mais frequente em Maiorca é o de alguém que vive sozinho num apartamento com vários quartos e quer subarrendar um deles de forma permanente a outra pessoa, por exemplo, a um colega ou a uma estudante. O artigo 8.2 da LAU também se aplica integralmente neste caso: a obrigação de obter autorização não depende da área subarrendada. Quem subarrendar um quarto de forma permanente sem autorização arrisca-se às mesmas consequências que teria se subarrendasse o apartamento inteiro.

Na prática, os senhorios costumam distinguir entre uma estadia curta e gratuita de conhecidos e um subarrendamento regular mediante pagamento. Mas, do ponto de vista legal, o que importa sobretudo é saber se outra pessoa vive no apartamento de forma permanente e paga para isso. Nesse caso, trata-se de um subarrendamento para efeitos da LAU, independentemente do nome que lhe deem informalmente.

Caso 2: subarrendar o apartamento inteiro

Se o arrendatário subarrendar o apartamento inteiro a terceiros, por exemplo, porque vai viver temporariamente no estrangeiro, também precisa da autorização prevista no artigo 8.2 da LAU. A principal diferença em relação ao subarrendamento de um quarto está no risco: neste caso, o senhorio perde por completo o controlo direto sobre o imóvel. Por isso, tanto os tribunais como os senhorios são especialmente exigentes quanto à autorização por escrito.

Atenção: A utilização do apartamento por familiares próximos geralmente não é considerada subarrendamento e não exige uma autorização separada. Mas, assim que alguém de fora passa a viver no apartamento mediante pagamento — com contrato ou sem ele —, aplicam-se as regras do subarrendamento.

Caso 3: Subarrendamento turístico de curta duração através da Airbnb e da Booking

Aqui, já não basta cumprir as regras do contrato de arrendamento: também se aplica a legislação turística das Baleares. Se anunciares uma habitação arrendada em plataformas como a Airbnb ou a Booking.com, precisas, em princípio, de uma licença ETV, independentemente de o senhorio ter autorizado o subarrendamento. Sem essa licença, é ilegal arrendar a habitação a hóspedes que se vão sucedendo, mesmo que o proprietário concorde.

Desde 11 de fevereiro de 2022, vigorava em Maiorca, Menorca, Ibiza e Formentera uma moratória sobre novas vagas de alojamento turístico. O decreto-lei 4/2025, de abril de 2025, alterou as regras: proíbe novos registos de apartamentos em edifícios multifamiliares em todas as ilhas — em Palma, a proibição já vigorava desde 2018 —, revoga a supressão de vagas prevista na lei para 2026 e cria bolsas temporárias de vagas, que os conselhos insulares podem atribuir a casas. Os alojamentos já registados de acordo com as regras podem continuar a funcionar.

Importante: Se és inquilino, e não proprietário, na prática quase nunca podes subarrendar por tua conta, para fins turísticos, uma casa que arrendas. Para isso, precisarias tanto da autorização escrita do senhorio, nos termos do art. 8.2 da LAU, como de uma licença ETV, que, regra geral, está em nome do proprietário. Reunir ambas as condições num contrato de arrendamento é raríssimo.

Obrigações de comunicação: DAC7 e o registo predial digital

Mesmo quem pretende subarrendar sem ser detetado deve saber que plataformas de reservas como a Airbnb e a Booking.com são obrigadas, por uma diretiva da UE (DAC7), a comunicar os dados de quem anuncia alojamentos às autoridades fiscais espanholas. Além disso, a Portaria VAU/1560/2025 obriga, a partir de 2 de janeiro de 2026, quem disponibiliza alojamentos de curta duração — seja para turismo, por motivos profissionais ou por outras razões — a apresentar uma declaração informativa à conservatória do registo predial competente. Quem pensa que um subarrendamento não declarado passará despercebido subestima a informação que chega tanto das plataformas como do registo predial.

Consequências do subarrendamento não autorizado

O subarrendamento não autorizado afeta sobretudo o inquilino titular do contrato, não o subinquilino. As possíveis consequências vão da rescisão imediata do contrato de arrendamento a multas das autoridades, caso o imóvel seja usado para fins turísticos sem licença.

Nota: O seguro do recheio da casa também pode ser afetado pelo subarrendamento turístico se a apólice cobrir apenas o uso privado da habitação pelo arrendatário. Em caso de dúvida, consulta a apólice antes de receberes hóspedes através de plataformas online. Encontras mais informações no guia sobre o seguro do recheio da casa em Espanha.

O papel da comunidade de proprietários

Mesmo que o senhorio autorize o subarrendamento, a comunidade de proprietários pode estabelecer nos seus estatutos regras próprias para o uso turístico das habitações, como a proibição total do arrendamento de curta duração no edifício. Estas decisões tornaram-se comuns em muitos prédios de Maiorca, sobretudo porque o arrendamento turístico em prédios de apartamentos em Palma está sujeito a restrições legais desde 2018. Por isso, se arrendas uma habitação e queres subarrendá-la, deves conhecer não só o contrato de arrendamento, mas também o regulamento interno da comunidade de proprietários.

Para saberes mais sobre os direitos e deveres numa comunidade de proprietários, consulta o guia sobre a comunidade de proprietários em Espanha.

Alternativas legais: arrendamento de longa duração em vez de subarrendamento

Se queres obter rendimentos regulares de um imóvel sem teres de lidar com as regras da LAU, da licença ETV e dos estatutos da comunidade de proprietários, considera arrendá-lo a longo prazo como proprietário, em vez de o subarrendares. A duração mínima do contrato prevista na lei é de 5 anos quando o senhorio é um particular ou 7 anos quando o senhorio é uma empresa, com possibilidade de renovação automática. A caução legal corresponde a 1 renda mensal, excluindo despesas. O contrato pode ainda prever até 2 rendas mensais adicionais como garantia.

Encontras informações sobre a duração dos contratos, a sua rescisão e a evolução do mercado no guia sobre o arrendamento de longa duração em Mallorca. Para conheceres as modalidades de contrato mais curtas, consulta o artigo sobre o contrato de arrendamento de 11 meses em Espanha.

Que regras se aplicam aos proprietários que querem arrendar a turistas?

Se tens um imóvel e queres arrendá-lo a turistas, precisas de uma licença ETV válida. Os arrendamentos já existentes e devidamente registados podem continuar e, em determinadas condições, ser transferidos. A emissão de novas licenças para edifícios multifamiliares está bloqueada em todo o arquipélago. O guia sobre a transferência de licenças ETV em Mallorca explica como funciona o processo.

Também vale a pena conhecer as regras locais de controlo das rendas: nas áreas classificadas como "zonas de mercado habitacional sob pressão", aplicam-se regras específicas, diferentes das do arrendamento de longa duração. Podes saber mais no guia sobre as zonas de mercado habitacional sob pressão em Mallorca.

Erros mais frequentes no subarrendamento

1. Autorização verbal em vez de escrita: Se a autorização foi dada apenas verbalmente, é difícil prová-la em caso de litígio.
2. Confundir a utilização por familiares com o subarrendamento: Se deixas amigos ficar regularmente no imóvel mediante pagamento, estás a subarrendá-lo, mesmo sem um contrato de subarrendamento formal.
3. Arrendamento turístico sem licença ETV: Mesmo com a autorização do senhorio, não é permitido alojar hóspedes diferentes sem licença.
4. Desrespeitar os estatutos da comunidade de proprietários: O subarrendamento permitido pela LAU pode, ainda assim, contrariar as regras da comunidade de proprietários.
5. Não declarar os rendimentos: Os rendimentos do subarrendamento têm implicações fiscais e podem chegar ao conhecimento das autoridades tributárias através dos dados das plataformas (DAC7).

Lista de verificação: como subarrendar dentro da lei

• Verifica se o contrato de arrendamento contém cláusulas específicas sobre o subarrendamento
• Obtém a autorização escrita do senhorio e junta-a ao contrato como adenda
• Consulta os estatutos da comunidade de proprietários para saber se proíbem o subarrendamento ou o alojamento turístico
• Se pretendes alojar turistas, confirma com o proprietário se o imóvel tem uma licença ETV válida
• Verifica se a apólice de seguro cobre o subarrendamento ou o alojamento turístico
• Declara corretamente os rendimentos do subarrendamento

O que vem a seguir?

A legislação continua a mudar em 2026: em 21 de maio de 2026, o Tribunal Supremo anulou o registo nacional previsto para os alojamentos turísticos, reforçando a competência das Baleares nesta matéria. Isto pode significar menos burocracia duplicada, mas não permite arrendar a turistas sem licença. Ao mesmo tempo, desde 2 de janeiro de 2026, aplica-se a nova obrigação de comunicação através do registo predial (VAU/1560/2025), que torna os arrendamentos de curta duração mais transparentes. Se, como inquilino ou proprietário, planeias subarrendar um imóvel, acompanha estas alterações em vez de partires do princípio de que as regras que consultaste antes continuam em vigor.

Conclusão

Subarrendar em Espanha exige cuidados: até para subarrendar um quarto de forma permanente precisas da autorização escrita do senhorio, nos termos do artigo 8.2 da LAU. Sem ela, o senhorio pode rescindir o contrato. Se também quiseres anunciar o imóvel a turistas no Airbnb ou no Booking, precisas de uma licença ETV, independentemente dessa autorização. Em Maiorca, este tipo de arrendamento já está fortemente limitado em edifícios com várias habitações em Palma desde 2018 e, desde 2025, a atribuição de novas vagas está fortemente restringida em todo o arquipélago. Para obter rendimentos dentro da lei, é muito mais seguro optar por um arrendamento regular de longa duração ou, sendo proprietário, por um alojamento turístico licenciado do que subarrendar sem o declarar.

Fontes oficiais

• Lei do Arrendamento Urbano (LAU), art. 8.2 — Boletim Oficial do Estado (BOE): https://www.boe.es
• Regulamento VAU/1560/2025 (obrigação de registar os arrendamentos de curta duração a partir de 2 de janeiro de 2026) — Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano
• Supremo Tribunal, acórdão de 21 de maio de 2026 sobre o registo nacional de alojamentos para férias
• Decreto para conter o turismo, Governo das Ilhas Baleares (abril de 2025)