Transferir uma licença ETV em Maiorca: transferência, suspensão da atribuição de lugares e valorização na compra

Quem compra um imóvel em Maiorca com o objetivo de o arrendar a turistas por curtos períodos depressa se depara com três letras: ETV – Estada Turística em Habitação. Desde fevereiro de 2022, está em vigor nas Baleares uma moratória que, na prática, suspendeu a atribuição de novas licenças de alojamento turístico. Por isso, a transferência de uma licença ETV em Maiorca tornou-se uma questão central em qualquer compra de imóvel orientada para a rentabilidade. Neste guia, vais descobrir como funciona legalmente a transferência de uma licença ETV já existente quando muda o proprietário, o que significam o Decreto 4/2025 e o novo procedimento de sorteio de março de 2026, que licenças podem efetivamente ser transferidas, como salvaguardar a licença no contrato de compra e venda e porque é que os imóveis licenciados já alcançam um acréscimo de preço significativo.

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O que é uma licença ETV e porque se tornou tão escassa

A ETV (Estada Turística em Habitação) é a autorização oficial para o arrendamento turístico de curta duração de um imóvel residencial nas Baleares. Permite arrendamentos inferiores a 30 dias e a inscrição em plataformas como Airbnb ou Booking.com. Uma ETV, depois de concedida, é válida por tempo indeterminado: não tem data de caducidade nem precisa de ser renovada periodicamente.

A licença está associada a um determinado número de lugares turísticos (lugares turísticos) aprovados para o imóvel. Cada lugar corresponde a uma cama que pode ser legalmente arrendada a um hóspede. O total dos lugares aprovados na ilha constitui o contingente gerido pelo Consell de Mallorca.

Desde 11 de fevereiro de 2022, o Governo das Baleares não atribuiu novos lugares turísticos, o que, na prática, também impediu a emissão de novas ETV. Inicialmente, a moratória deveria vigorar apenas até serem apresentadas novas regras de zonamento. Esta revisão arrastou-se, pelo que a moratória se manteve, na sua forma essencial, em vigor até 2026. Em março de 2026, foi atribuído pela primeira vez um contingente limitado através de um sorteio — assunto abordado mais adiante numa secção própria.

Consequentemente, quem hoje quer iniciar-se no arrendamento turístico só o consegue, regra geral, através da compra de um imóvel que já disponha de uma ETV válida.

O Decreto de abril de 2025: o que mudou a nível estrutural

Em abril de 2025, o Governo de Marga Prohens (PP), com o apoio do Vox, aprovou o chamado decreto relativo a medidas de contenção do turismo. Este introduziu várias alterações estruturais importantes:

Atenção: O decreto não significa que as licenças existentes caducam. Quem compra um apartamento num edifício multifamiliar com uma ETV existente assume uma licença que continua legalmente válida. Apenas ficam vedadas novas vagas nesta categoria de edifícios.

O caso particular de Palma: proibição permanente de licenças

Embora a moratória insular possa, em princípio, ser revista politicamente, a situação em Palma de Mallorca está claramente definida: na capital, vigora uma proibição permanente de novas licenças ETV. Esta regra aplica-se independentemente das decisões tomadas a nível insular ou regional.

Para os compradores, isto significa que um imóvel em Palma sem uma ETV existente quase certamente nunca obterá uma licença para arrendamento turístico de curta duração. Por isso, as ETV existentes em Palma são ainda mais raras e valiosas do que noutras zonas da ilha.

O sorteio de 2026: 1.069 novas vagas

Em março de 2026, o Consell de Mallorca abriu um novo processo de atribuição de licenças de arrendamento turístico — o primeiro desde a moratória de 2022. Foram divulgados os seguintes dados principais:

Nota: A proibição de transmissão durante cinco anos aplicável às licenças recém-atribuídas é relevante do ponto de vista da compra e venda. Quem obtiver uma nova licença no sorteio de 2026 só poderá vender este imóvel com licença, o mais cedo, em 2031, com uma ETV plenamente transmissível. Para os compradores, este é um ponto que exige uma análise de diligência prévia.

Como funciona a transmissão de uma licença ETV na compra de um imóvel

Em Espanha, a licença ETV está, em princípio, associada ao imóvel e não à pessoa do proprietário. À primeira vista, isto parece simples, mas há pormenores importantes: a moratória também restringiu temporariamente a transmissão de licenças já existentes.

O enquadramento jurídico básico

Em condições normais — ou seja, fora de períodos de moratória e de proibições — a transmissão de uma ETV processa-se da seguinte forma:

1. O vendedor entrega a documentação da licença, com todos os lugares e o número de registo do Novo Registo Único de Arrendamento (NRUA).
2. O notário formaliza a alteração de proprietário do imóvel. A licença é expressamente indicada no contrato de compra e venda como parte integrante do objeto da venda.
3. O comprador comunica a alteração de proprietário à autoridade de turismo competente (Conselharia do Turismo, Governo das Ilhas Baleares) e atualiza o registo no NRUA.
4. É atribuído um novo número de registo ou atualizado o existente — a partir desse momento, todos os anúncios nas plataformas têm de indicar esse número.

O que a moratória significa para as transferências em curso

A análise mostra que, desde 2022, a moratória tem restringido temporariamente tanto a emissão de novas licenças como a transferência de licenças já existentes. Se estás a comprar um imóvel ou tencionas fazê-lo no futuro, manda obrigatoriamente um advogado especializado confirmar o estatuto concreto da licença e se esta pode atualmente ser transferida antes de pagares qualquer adiantamento. O enquadramento legal continua a evoluir e varia consoante o tipo de licença e o ano de construção do imóvel.

Passo a passo: como garantir a licença ETV na compra

Precisamente porque o valor de um imóvel licenciado depende em grande medida de uma transferência sem problemas, é essencial seguir um processo estruturado:

1. Pede uma certidão simples do registo predial – Confirma se o imóvel está livre de ónus e encargos e se existem condições ou restrições registadas. → Verificar o registo predial em Espanha
2. Confirma o estatuto da licença – Pede para consultar os documentos originais da ETV: número da licença, data da primeira emissão, número de lugares e número de registo NRUA.
3. Verifica se há impedimentos à transferência – As licenças atribuídas por sorteio em 2026 não podem ser transferidas durante cinco anos. Mesmo no caso de licenças mais antigas, verifica se foi pedida recentemente uma transferência que possa ainda estar pendente.
4. Inclui expressamente a licença no contrato-promessa – O contrato de reserva ou o contrato de sinal deve incluir a ETV como condição essencial: a compra não avança se a licença não for validamente transferida. → Contrato de reserva em Espanha
5. Coordena o advogado e o notário – O notário deve documentar a transferência da licença na escritura pública.
6. Comunica a alteração à Conselharia do Turismo após a transmissão da propriedade – Confirma o prazo e o procedimento de acordo com a prática administrativa em vigor.
7. Atualiza o registo NRUA – Todas as plataformas de reservas necessitam do número de registo correto e atualizado.

Que tipos de licença existem — e quais podem ser transferidos

Nota: A licença ETV60 está, pela sua conceção, associada à residência principal do proprietário. Se o imóvel mudar de proprietário e passar para alguém que não o utilize como residência principal, perde-se a autorização de arrendamento nesta categoria. Não compres um imóvel com ETV60 como investimento sem antes esclareceres a situação com um advogado.

O valor que uma licença ETV acrescenta a um imóvel

A escassez de licenças transmissíveis transformou os imóveis licenciados numa categoria de ativos própria. A pesquisa disponível não apresenta dados concretos de mercado sob a forma de comparações sistemáticas de preços, mas a situação do mercado é clara: várias agências imobiliárias e advogados confirmam que os imóveis com uma ETV válida são muito mais procurados do que imóveis comparáveis sem licença.

Porque é que este acréscimo de preço se justifica do ponto de vista estrutural:

• Quem compra sem licença já existente nunca poderá entrar no arrendamento turístico em Palma e, no resto da ilha, só o poderá fazer através de um sorteio de resultado incerto.
• Estão incluídos no preço os custos de emissão de novas licenças (até 3.500 € por lugar) e o risco associado ao sorteio.
• Uma villa ou finca licenciada gera de imediato receitas de arrendamento legais a partir do dia da entrega das chaves.
• Plataformas como a Airbnb exigem obrigatoriamente o número de registo NRUA — sem ele, não é possível publicar um anúncio.

O reverso da medalha: quem paga demasiado pela licença terá de conseguir justificar esse valor através das receitas de arrendamento ao longo dos anos. Manda fazer um cálculo de rentabilidade antes de aceitares pagar este acréscimo.

Impostos e obrigações de declaração na exploração de uma ETV adquirida

Adquirir uma ETV não te isenta das obrigações fiscais correntes. Em resumo:

→ Mais ინფორმაცია sobre os aspetos fiscais para não residentes: Tributação dos rendimentos de arrendamento para não residentes

Erros mais frequentes na transmissão de uma ETV

1. A licença não foi estipulada no contrato-promessa Sem uma cláusula explícita no contrato de sinal ou de compra e venda, não existe qualquer direito juridicamente exigível à transmissão da licença. Em teoria, os vendedores podem alegar que a licença não faz parte do objeto da venda.

2. Confundir uma ETV60 com uma ETV normal Uma ETV60 permite arrendar apenas durante 60 dias por ano e está associada à residência principal. Quem procura rentabilidade precisa de uma ETV normal.

3. Considerar imediatamente transmissível uma licença recém-atribuída por sorteio As licenças atribuídas no sorteio de 2026 estão sujeitas a uma proibição de transmissão durante cinco anos. Um imóvel com uma licença recém-atribuída não pode ser revendido com essa licença durante, pelo menos, cinco anos.

4. Não verificar uma licença de Palma num edifício multifamiliar Em Palma, existem licenças ETV mais antigas para apartamentos que continuam válidas. Mas atenção: a licença está corretamente registada no NRUA? Há algum procedimento de suspensão administrativa pendente? Tudo isto deve ser verificado antes da compra.

5. Não atualizar o registo no NRUA após a compra Sem atualização no registo nacional, o imóvel continua registado em nome do anterior proprietário. Em caso de litígio ou de verificações pelas plataformas, isto pode levar à suspensão do anúncio.

6. Oferecer serviços adicionais sem verificar o IVA Quem, enquanto senhorio, oferece limpeza, transferes ou pequeno-almoço pode passar a estar sujeito a IVA. Não é uma questão específica das ETV, mas é um problema frequentemente ignorado quando se inicia o arrendamento.

O que se segue? Exploração e preservação do valor

Depois de a ETV ter sido transferida com sucesso, começa a verdadeira fase de exploração. Há alguns aspetos que deves ter presentes:

• Certificado de habitabilidade: Tem de estar válido e corresponder ao número de lugares licenciados. → Certificado de habitabilidade em Maiorca
• Certificado energético: Documento obrigatório para todos os imóveis arrendados. → Certificado energético em Espanha
• Seguro: O arrendamento turístico está sujeito a requisitos diferentes dos aplicáveis à utilização própria. → Seguro do recheio da casa em Espanha
• Condomínio (Comunidad): Nos apartamentos inseridos em edifícios multifamiliares, o condomínio pode decidir impor restrições ao arrendamento turístico. → Condomínio em Espanha
• IBI e imposto sobre o património: Impostos recorrentes, devidos independentemente da ETV. → Imposto IBI em Espanha

Lista de verificação para a transferência de uma ETV na compra de um imóvel

• Pedir ao vendedor a licença e a data da primeira emissão
• Número de lugares turísticos autorizados documentado
• Número de registo NRUA existente e válido
• Estatuto da moratória e possibilidade de transferência confirmados por um advogado
• Eventual proibição de transferência verificada (5 anos para licenças atribuídas por sorteio)
• Tipo de ETV identificado (clássica / ETV60 / licença antiga de Palma)
• Licença incluída como elemento essencial no contrato-promessa de compra e venda/contrato de compra e venda
• Notário informado sobre a transmissão da licença e respetivo registo na escritura pública
• Alteração do registo junto da Conselleria de Turisme prevista após a transmissão da propriedade
• Registo no NRUA atualizado para o novo proprietário
• Certificado de habitabilidade verificado quanto à validade
• Certificado energético disponível
• Obrigações fiscais (IRPF/IRNR, ITAT e, se aplicável, IVA) analisadas com um consultor fiscal

Conclusão

A licença ETV deixou há muito de ser um mero elemento burocrático em Maiorca: é um ativo autónomo que determina se um imóvel pode ser explorado para fins turísticos. A moratória em vigor desde 2022, a proibição permanente em Palma, o decreto de abril de 2025, que proíbe novas licenças para apartamentos, e a proibição de transmitir durante cinco anos as licenças recém-atribuídas congelaram o número de ETV transmissíveis num patamar reduzido e estruturalmente protegido. Por isso, cada licença existente, corretamente registada e transmitida de forma válida constitui uma verdadeira mais-valia na compra de um imóvel.

Se tratares de tudo corretamente — assegurando a licença no contrato, documentando integralmente a transmissão e controlando as obrigações fiscais desde o início — não estás apenas a comprar um imóvel, mas também o direito de o comercializar legalmente num dos mercados turísticos mais atrativos da Europa.

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Fontes oficiais

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: autorizações e registo NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): decreto de abril de 2025 e todos os atos jurídicos das Baleares → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: zonamento, contingentes e sorteios de 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: associação do setor, aconselhamento sobre processos de licenciamento, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Regulamentos municipais sobre a proibição de ETV em Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Autoridade Tributária): Obrigações fiscais relativas aos rendimentos do arrendamento → sede.agenciatributaria.gob.es