Transferir a licença ETV em Maiorca ao comprar um imóvel

Se queres comprar um imóvel em Maiorca para o arrendar a turistas por períodos curtos, depressa encontras 3 letras: ETV, a licença de estadia turística em habitação. Desde fevereiro de 2022, está em vigor nas Ilhas Baleares uma moratória que suspendeu quase por completo a atribuição de novas licenças de arrendamento turístico. Por isso, a transferência da licença ETV é uma questão central na compra de um imóvel para obter rendimento. Neste guia, explicamos-te como funciona legalmente a transferência de uma licença ETV existente quando o imóvel muda de proprietário, o que significam o Decreto-Lei 4/2025 e o sorteio de março de 2026, que licenças podem ser transferidas, como proteger os teus interesses no contrato de compra e venda e porque os imóveis com licença já alcançam preços consideravelmente mais altos.

• Tudo sobre o arrendamento turístico em Maiorca

O que é uma licença ETV e porque se tornou tão difícil obtê-la

A ETV, licença de estadia turística em habitação, é a autorização oficial para arrendar um imóvel residencial a turistas por períodos curtos nas Ilhas Baleares. Permite arrendamentos inferiores a 30 dias e o anúncio do imóvel em plataformas como a Airbnb ou a Booking.com. Uma vez concedida, a ETV é válida por tempo indeterminado: não tem data de validade nem precisa de ser renovada periodicamente.

A licença está associada a um determinado número de lugares turísticos (lugares turísticos) autorizados para o imóvel. Cada lugar corresponde a 1 cama que pode ser legalmente arrendada a hóspedes. O total de lugares autorizados na ilha constitui o contingente gerido pelo Conselho de Maiorca.

Desde 11 de fevereiro de 2022, o Governo das Ilhas Baleares deixou de atribuir novos lugares turísticos e, na prática, também novas licenças ETV. Inicialmente, a moratória deveria durar apenas até serem apresentados novos requisitos de zonamento. Essa revisão arrastou-se, pelo que a moratória se manteve, nos seus termos essenciais, até 2026. Em março de 2026, voltou a ser atribuído um contingente limitado através de sorteio pela 1.ª vez. Falaremos dele mais à frente.

Assim, quem hoje quer começar a arrendar a turistas tem, regra geral, de comprar um imóvel que já possua uma licença ETV válida.

O decreto de abril de 2025: o que mudou

Em abril de 2025, o governo de Marga Prohens (PP), com o apoio do Vox, aprovou o chamado decreto de medidas para conter o turismo. O diploma introduziu várias alterações estruturais importantes:

Atenção: O decreto não extingue as licenças existentes. Se comprares um apartamento num edifício multifamiliar que já tenha uma ETV, ficas com uma licença que continua legalmente válida. O que fica proibido é criar novos lugares nesta categoria de edifícios.

Palma: proibição permanente de novas licenças

A moratória aplicável à ilha pode, em princípio, ser revista por decisão política, mas Palma tem regras próprias: o alojamento turístico em edifícios multifamiliares está proibido desde 2018. Em fevereiro de 2026, a cidade alterou o seu plano diretor municipal (PGOU) para deixar de autorizar novos lugares em todo o território municipal, incluindo em moradias unifamiliares.

Para quem pretende comprar, isto significa que um imóvel em Palma sem ETV será, quase de certeza, impedido de obter uma licença para alojamento turístico de curta duração. As ETV já existentes em Palma tornam-se, por isso, ainda mais raras e valiosas do que no resto da ilha.

O sorteio de 2026: 1.069 novos lugares

Em março de 2026, o Consell de Mallorca abriu um novo processo de atribuição de licenças de alojamento turístico, o primeiro desde a moratória de 2022. Foram divulgados os seguintes dados:

Atenção: A proibição de transferir licenças recém-atribuídas durante 5 anos tem implicações jurídicas na compra e venda. Quem receber uma nova licença no sorteio de 2026 só poderá vender o imóvel com uma ETV plenamente transferível a partir de 2031. Se estás a pensar comprar, deves confirmar este ponto na análise prévia à compra.

Como se transfere uma licença ETV na compra de um imóvel

Em Espanha, a licença ETV está, em regra, associada ao imóvel e não ao proprietário. À primeira vista, isso parece simplificar a compra, mas há um pormenor importante: a moratória também restringiu temporariamente a transferência de licenças já existentes.

Como funciona a transferência do ponto de vista legal

Em condições normais, ou seja, quando não há moratórias nem proibições em vigor, a transferência de uma ETV faz-se assim:

1. O vendedor entrega a documentação da licença, com todos os lugares autorizados e o número de registo do Novo Registo Único de Arrendamento (NRUA).
2. O notário formaliza a mudança de proprietário do imóvel. O contrato de compra e venda indica expressamente que a licença está incluída na venda.
3. O comprador comunica a mudança de proprietário à autoridade de turismo competente (Conselharia do Turismo do Governo das Ilhas Baleares) e atualiza o registo no NRUA.
4. É atribuído um novo número de registo ou atualizado o existente. A partir desse momento, todos os anúncios nas plataformas têm de apresentar esse número.

O que a moratória significa para as transferências em curso

A informação apurada indica que, desde 2022, a moratória restringiu temporariamente tanto a atribuição de licenças novas como a transferência das já existentes. Se estás a comprar ou planeias comprar, pede a um advogado especializado que confirme o estado da licença em questão e se esta pode ser transferida atualmente, antes de pagares qualquer sinal. A legislação continua a evoluir e as regras variam consoante o tipo de licença e o ano de construção do imóvel.

Passo a passo: como garantir a transmissão da licença ETV ao comprar um imóvel

O valor de um imóvel com licença depende, em grande parte, de a licença poder ser transmitida sem problemas. Por isso, segue estes passos:

1. Pede um extrato do registo predial (certidão informativa) – Verifica se o imóvel está livre de ónus e se existem restrições registadas. → Como consultar o registo predial em Espanha
2. Confirma a situação da licença – Pede para ver os documentos originais da ETV: número da licença, data da primeira emissão, número de lugares de alojamento e número de registo NRUA.
3. Verifica se a licença pode ser transmitida – As licenças atribuídas por sorteio em 2026 não podem ser transmitidas durante 5 anos. Mesmo que a licença seja mais antiga, confirma se foi pedido recentemente algum registo de transmissão que ainda esteja pendente.
4. Inclui expressamente a licença no contrato preliminar – O contrato de reserva ou o contrato de sinal deve estabelecer a transmissão da ETV como condição essencial: se a licença não for validamente transmitida, a compra não se concretiza. → Contrato de reserva de imóvel em Espanha
5. Coordena o trabalho do advogado e do notário – O notário deve documentar a transmissão da licença na escritura pública.
6. Atualiza a titularidade junto da Conselharia do Turismo após a transmissão da propriedade – Confirma o prazo e o procedimento de acordo com a prática administrativa em vigor.
7. Atualiza o registo NRUA – Todas as plataformas de reservas precisam do número de registo correto e atualizado.

Tipos de licença: quais existem e quais podem ser transmitidos

Nota: A licença ETV60 está, por definição, associada à residência principal do proprietário. Se o imóvel for vendido a alguém que não o utilize como residência principal, a autorização para arrendamento nesta categoria deixa de ser válida. Não compres um imóvel com ETV60 como investimento sem antes consultares um advogado.

O que uma licença ETV acrescenta ao valor de um imóvel

A escassez de licenças transferíveis fez dos imóveis licenciados uma categoria de investimento à parte. A pesquisa disponível não inclui comparações sistemáticas de preços, mas a situação do mercado é clara: várias agências imobiliárias e advogados confirmam que os imóveis com uma ETV válida têm muito mais procura do que imóveis comparáveis sem licença.

Porque se justifica esta diferença de preço:

• Quem compra sem uma licença existente nunca poderá iniciar uma atividade de arrendamento turístico em Palma. Noutras zonas da ilha, terá de participar num sorteio, sem garantia de obter uma licença.
• O preço já reflete os custos de emissão de novas licenças (até 3.500 € por lugar) e o risco de não conseguir uma licença no sorteio.
• Uma villa ou finca licenciada pode gerar receitas legais de arrendamento logo a partir do dia da entrega das chaves.
• Plataformas como a Airbnb exigem o número de registo NRUA: sem ele, não é possível publicar um anúncio.

Há, porém, outro lado a considerar: se pagares demasiado pela licença, as receitas de arrendamento terão de justificar esse custo durante anos. Pede um cálculo da rentabilidade antes de aceitares pagar mais pelo imóvel.

Impostos e obrigações de comunicação ao explorar uma ETV adquirida

Adquirir uma ETV já existente não te dispensa das obrigações fiscais correntes. Em resumo:

→ Mais sobre os impostos aplicáveis a não residentes: Como declarar os rendimentos do arrendamento sendo não residente

Erros mais comuns na transferência de uma licença ETV

1. Não incluir a licença no contrato preliminar Sem uma cláusula expressa no contrato de sinal ou no contrato de compra e venda, não há forma de exigir legalmente a transferência da licença. Em teoria, o vendedor pode alegar que a licença não estava incluída na venda.

2. Confundir a ETV60 com uma ETV convencional A ETV60 só permite arrendar o imóvel durante 60 dias por ano e está associada à residência principal. Se pretendes obter rendimentos do arrendamento, precisas de uma ETV convencional.

3. Pensar que uma licença recém-atribuída por sorteio pode ser transferida de imediato As licenças atribuídas no sorteio de 2026 não podem ser transferidas durante 5 anos. Por isso, um imóvel com uma licença recém-atribuída não pode ser revendido com essa licença durante pelo menos 5 anos.

4. Não verificar uma licença para um apartamento em Palma Em Palma, há licenças ETV antigas para apartamentos que continuam válidas. Mas a licença está corretamente registada no NRUA? Há algum processo de suspensão em curso junto das autoridades? Verifica estes pontos antes de comprar.

5. Não atualizar o registo no NRUA após a compra Se não atualizares o registo nacional, o imóvel continua em nome do antigo proprietário. Em caso de litígio ou de verificação pelas plataformas, isso pode levar ao bloqueio dos anúncios.

6. Oferecer serviços adicionais sem verificar as obrigações relativas ao IVA Se, enquanto proprietário, ofereceres limpeza, transporte ou pequeno-almoço, podes passar a ter de cobrar IVA. Não é um problema exclusivo das licenças ETV, mas é frequentemente esquecido quando se começa a arrendar.

E depois? Gerir o alojamento e preservar o seu valor

Depois de transferires a licença ETV, começa a gestão do alojamento propriamente dita. Há alguns pontos a que deves estar atento:

• Certificado de habitabilidade: Tem de estar válido e corresponder ao número de lugares autorizados pela licença. → Certificado de habitabilidade em Maiorca
• Certificado energético: É obrigatório para todos os imóveis arrendados. → Certificado energético em Espanha
• Seguro: Os requisitos para o arrendamento turístico são diferentes dos aplicáveis a um imóvel para uso próprio. → Seguro do recheio da casa em Espanha
• Comunidade de proprietários: Nos apartamentos em prédios, a comunidade pode impor restrições ao arrendamento turístico. → Comunidade de proprietários em Espanha
• IBI e imposto sobre o património: São impostos periódicos devidos independentemente da licença ETV. → Imposto IBI em Espanha

Lista de verificação para transferir a licença ETV na compra de um imóvel

• Pedir ao vendedor o documento da licença e a data em que foi concedida pela 1.ª vez
• Confirmar que o número de lugares de alojamento turístico autorizados está documentado
• Confirmar que existe um número de registo NRUA válido
• Obter confirmação de um advogado sobre a situação da moratória e a possibilidade de transferir a licença
• Verificar se existe alguma proibição de transferência, quando aplicável (5 anos para licenças atribuídas por sorteio)
• Identificar o tipo de licença ETV (clássica / ETV60 / licença antiga de Palma)
• Incluir a licença como elemento essencial no contrato de sinal e no contrato de compra e venda
• Informar o notário da transferência da licença e registá-la na escritura pública
• Planear a alteração do titular da licença junto da Conselharia do Turismo após a transferência de propriedade
• Registo no NRUA atualizado com os dados do novo proprietário
• Validade da cédula de habitabilidade verificada
• Certificado energético disponível
• Obrigações fiscais (IRPF/IRNR, ITAT e, se aplicável, IVA) discutidas com um consultor fiscal

Conclusão

Em Maiorca, a licença ETV há muito que deixou de ser uma mera formalidade burocrática: é um ativo com valor próprio, que determina se um imóvel pode ser usado para fins turísticos. A moratória em vigor desde 2022, a proibição permanente em Palma, o decreto de abril de 2025 que impede a emissão de novas licenças para apartamentos e a proibição de transferir licenças recém-concedidas durante 5 anos reduziram e estabilizaram o número de licenças ETV transferíveis. Por isso, uma licença existente, devidamente registada e validamente transferida é um verdadeiro fator de diferenciação na compra de um imóvel.

Se garantires a licença no contrato, documentares toda a transferência e tratares das obrigações fiscais desde o início, não compras apenas um imóvel: adquires também o direito de o anunciar e arrendar legalmente num dos mercados turísticos mais atrativos da Europa.

Fontes oficiais

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: autorizações e registo NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): decreto de abril de 2025 e legislação das Baleares → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: zonas, quotas e sorteio de 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: associação do setor e aconselhamento sobre o processo de licenciamento, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: regras municipais relativas à proibição de licenças ETV em Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agência Tributária): obrigações fiscais relativas aos rendimentos de arrendamento → sede.agenciatributaria.gob.es