Custos da Comunidad em Maiorca

Quanto custa a Comunidad em Maiorca?

Dois números decidem tudo: o orçamento anual, aprovado pela assembleia de proprietários (Junta de Propietarios), e a tua quota de participação (cuota de participación) — a tua quota de copropriedade, que a escritura de compra (escritura) expressa em centésimas do edifício total. O teu encargo é um multiplicado pelo outro, nem mais nem menos. Não existe um valor fixado por lei; resulta do orçamento que a comunidade estabelece a si própria.

O que a lei fixa, em contrapartida, são quatro limiares, todos dependentes do teu próprio encargo: a reserva mínima de 10% do último orçamento ordinário, o limite até ao qual medidas de acessibilidade são vinculativas mesmo sem deliberação, o limite acima do qual uma melhoria aprovada não te vincula caso tenhas votado contra, e o âmbito em que, na compra, respondes pelas dívidas do proprietário anterior. A calculadora acima mostra os quatro valores em euros — essa é a diferença entre "pagar o encargo de condomínio" e "saber a que a comunidade te pode obrigar".

Como se calcula

O cálculo em si é uma multiplicação; as regras por trás dele não o são. A calculadora expõe ambos:

• Contribuição anual = orçamento anual da comunidade × a tua quota. A base legal é o art. 9.1.e) da LPH: cada proprietário suporta as despesas gerais "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido" — segundo a quota fixada no título, salvo disposição em contrário.
• Contribuição por pagamento = contribuição anual dividida pelo número de prestações. Quer a cobrança seja mensal, trimestral ou anual, trata-se de mera prática administrativa; a lei não estabelece qualquer regra a esse respeito.
• Parte na derrama = valor total da derrama × a tua quota. Em medidas obrigatórias, a deliberação da Junta, nos termos do art. 10.2.a) da LPH, limita-se expressamente a "la distribución de la derrama pertinente" — ou seja, à distribuição, não à decisão sobre se se realiza.
• Contribuição mensal = contribuição anual dividida por doze. Esta grandeza é a medida em que a lei expressa os seus limiares ("mensualidades ordinarias de gastos comunes"). Quando a cobrança não é mensal, o duodécimo é a leitura habitual; não existe uma definição legal de mensualidad.

A própria quota consta do título nos termos do art. 5 da LPH e é fixada, segundo o art. 3, n.º 2 da LPH, "en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas" — a área útil, a localização interior ou exterior e o uso presumido das instalações comuns são os critérios de cálculo. Não se altera pelo facto de valorizares a tua habitação ou a deixares degradar-se.

Exemplos de cálculo

Sob a calculadora encontram-se três casos calculados: uma pequena urbanização sem piscina com uma quota correspondentemente alta, uma urbanização com piscina e jardineiro, e o mesmo caso com uma derrama para a fachada. Os números aí apresentados resultam, a cada carregamento da página, do mesmo cálculo que o teu próprio resultado — não estão escritos manualmente e por isso também não podem ficar desatualizados.

Casos especiais que alteram a quota

A garagem e a arrecadação têm muitas vezes uma quota própria

Se a garagem (garaje) ou a arrecadação (trastero) estiverem registadas como unidades próprias no registo predial, têm a sua própria cuota de participación — e pagas por cada uma. Só quando estão descritas na escritura como anexo (anejo) da tua fração é que estão incluídas na quota desta. Quem ignora isto calcula sistematicamente por baixo.

Um coeficiente de distribuição diferente no título

O Art. 9.1.e) LPH permite "lo especialmente establecido": o título constitutivo ou os estatutos podem distribuir determinados custos de forma diferente, por exemplo os custos do elevador por andar ou os custos da piscina apenas pelas frações com acesso a ela. Isto é permitido e não é raro em Maiorca. A calculadora aplica a regra legal geral; se o teu título estabelecer algo diferente, é esse o critério que prevalece.

A urbanização é muitas vezes uma comunidade de comunidades

Muitas urbanizações maiorquinas são juridicamente uma agrupación de comunidades nos termos do Art. 24 LPH — várias comunidades individuais sob uma federação. Para a comunidade-federação, a obrigação de fundo de reserva do Art. 9 aplica-se, segundo o Art. 24.3.c) LPH, expressamente apenas se a sua Junta assim o decidir. Nesse caso, pagas geralmente duas quotas: uma à tua comunidade individual, outra à comunidade-federação.

Quem paga uma derrama — o vendedor ou o comprador

Para derramas destinadas a financiar melhorias, o Art. 17.11 LPH é claro: recaem sobre quem for proprietário no momento do vencimento. Uma derrama aprovada antes da compra, mas que só vence depois, é assim paga pelo comprador — mesmo que este ainda não tivesse participado na votação. Por isso, as atas das últimas assembleias fazem parte da due diligence da compra, não apenas o certificado de dívidas.

Quando a própria comunidade tem dívidas

Se a comunidade não pagar uma fatura, o credor pode, nos termos do Art. 22.1 LPH, acionar subsidiariamente cada proprietário individualmente — "por la cuota que le corresponda", ou seja, segundo essa mesma quota. Quem não estiver em situação de incumprimento pode opor, nos termos do Art. 22.2 LPH, que devem primeiro ser acionados os proprietários em incumprimento. É uma segunda exposição a custos, dependente da quota, que quase nenhum contrato de compra e venda menciona.

O fundo de reserva: um limite mínimo para o saldo, não um pagamento anual

O Art. 9.1.f) LPH exige um fundo de reserva (fondo de reserva) que "en ningún caso" pode ficar abaixo de 10% do último orçamento ordinário. Há dois mal-entendidos comuns, e ambos são caros:

• É um saldo mínimo, não uma contribuição anual. Se o fundo estiver ao nível exigido, ninguém deve nenhum pagamento adicional. Se estiver subdotado, a contribuição de um ano pode ser claramente superior a esse valor.
• A taxa está em vigor desde 2019 e antes era metade do valor. Quem lê uma liquidação mais antiga encontra aí o valor antigo. A calculadora utiliza, para cada data de referência, a versão que estava em vigor nesse dia.

O fundo destina-se à conservação, reparação e reabilitação, bem como às medidas de acessibilidade e eficiência energética previstas no Art. 10.1.b) e no Art. 17.2 LPH. A comunidade também pode financiar através dele um seguro do edifício ou um contrato de manutenção.

Dois limiares que decidem sobre as deliberações

Doze quotas mensais: acessibilidade sem votação

As medidas de acessibilidade exigidas por um proprietário com deficiência ou com mais de setenta anos são, nos termos do Art. 10.1.b) LPH, obrigatórias sem deliberação da Junta, desde que a parte anual repartida por cada proprietário, após dedução de subsídios públicos, não ultrapasse doze quotas mensais ordinárias. O que se compara é a parte repartida, não o preço total da medida — quem confronta a fatura do instalador do elevador com a sua quota anual erra pelo inverso da sua percentagem.

Três contrapartidas impedem que este limite seja um cheque em branco. Deixa de se aplicar quando os subsídios públicos atingem 75% dos custos. Deixa de se aplicar quando os requerentes assumem eles próprios o valor excedente — o Art. 10.1.b) diz isso expressamente. E uma deliberação de acessibilidade validamente aprovada vincula a comunidade, nos termos do Art. 17.2, n.º 2 LPH, mesmo muito além disso.

Três quotas mensais: quando uma melhoria não te vincula

Se a Junta aprovar, com a maioria exigida de três quintos, uma melhoria — uma nova instalação, um novo serviço, uma valorização que não é necessária para a conservação, a habitabilidade, a segurança ou a acessibilidade —, e a tua parte nos custos de instalação ultrapassar três quotas mensais ordinárias, então a deliberação não te vincula como votante contra, nos termos do Art. 17.4 LPH, e a tua percentagem não é alterada. Se mais tarde quiseres beneficiar da melhoria, terás de pagar a tua parte com os juros legais correspondentes.

Duas distinções são decisivas aqui: as medidas de conservação não são melhorias — para um telhado com infiltrações este limite não se aplica. E, no caso das medidas de eficiência energética previstas no Art. 17.2 LPH, o direito do votante contra é expressamente excluído; nesse caso, também paga quem votou contra.

Na compra: por aquilo que respondes com o imóvel

O adquirente responde, nos termos do Art. 9.1.e), n.º 3 LPH, com o imóvel adquirido pelas dívidas dos anteriores proprietários — limitadas à parte já vencida do ano de aquisição e aos anos civis completos anteriores que a lei indica. Trata-se de uma responsabilidade real (afección real): não afeta o restante do teu património, mas a própria habitação responde por ela. Estão abrangidos todos os encargos gerais desses anos, incluindo, nos termos do Art. 10.2.c) LPH, as derramas extraordinárias para medidas obrigatórias — por isso, o valor indicado pela calculadora tende a ser antes subestimado do que sobrestimado.

A contramedida está no mesmo artigo: o vendedor tem de declarar na escritura que pagou os encargos da comunidade e apresentar uma certidão do secretário com o visto do presidente (certificado de deudas con la comunidad). Sem ela, não pode ser outorgada a escritura, salvo se o comprador renunciar expressamente a esse requisito. Deve ser emitida no prazo de sete dias de calendário após o pedido. Onde se insere no processo de compra de imóveis e o que o notário faz com ela, está explicado nos respetivos guias.

Prazos, formulários e o caminho até ao dinheiro

• Assembleia ordinária: pelo menos uma vez por ano, para aprovação do orçamento e das contas (Art. 16.1 LPH). A convocatória da junta ordinaria deve ser recebida com pelo menos seis dias de antecedência (Art. 16.3 LPH); para assembleias extraordinárias basta o prazo que ainda permita alcançar todos os interessados.
• Segunda convocatória: se na primeira tentativa não se reunir maioria por número de pessoas e por quotas, a assembleia realiza-se em segunda convocatória sem quórum — no mesmo dia, meia hora depois, ou no prazo de oito dias de calendário com três dias de antecedência de convocação (Art. 16.2 LPH).
• Impugnação de uma deliberação: três meses a partir da deliberação, um ano em caso de deliberações contrárias à lei ou aos estatutos; para os proprietários ausentes o prazo conta a partir da notificação da ata (Art. 18.3 LPH). Quem pretenda impugnar deve estar em dia com as suas quotas vencidas ou depositá-las (Art. 18.2 LPH).
• Em caso de mora no pagamento: os créditos da comunidade vencem juros a partir do vencimento; a Junta pode fixar juros superiores aos legais e decidir a suspensão temporária de serviços, desde que isso não seja abusivo (Art. 21.1 LPH). Quem, no início da assembleia, não tenha pago nem impugnado nem depositado o valor, perde o direito de voto — mantendo-se o direito de participação e de palavra (Art. 15.2 LPH).
• Processo de injunção: a comunidade cobra os montantes em dívida através do proceso monitorio (Art. 21.2 LPH), com uma certidão de liquidação emitida pelo secretário e assinada pelo presidente. Se o devedor se opuser, a comunidade pode obter a penhora cautelar sem prestação de caução (Art. 21.4 LPH).

Quem decide o quê: órgãos e maiorias

O peso do voto não segue apenas o número de pessoas, mas também sempre as quotas de participação. A gestão corrente é decidida pela maioria simples dos presentes, contada por pessoas e por quotas. Três quintos de todos os proprietários e quotas são exigidos por lei, entre outros casos, para a criação ou eliminação de serviços comuns como porteiro ou vigilância (Art. 17.3 LPH), para divisões construtivas e ampliações em altura (Art. 17.6 LPH) e para deliberações sobre o arrendamento turístico. Medidas de acessibilidade e a instalação de um elevador exigem a maioria dos proprietários que represente ao mesmo tempo a maioria das quotas (Art. 17.2 LPH). Para medidas de eficiência energética basta a maioria simples, desde que o montante anual repercutido não ultrapasse doze mensalidades.

Arrendamento turístico: desde 2025, até o sim precisa de uma deliberação

O Art. 17.12 LPH foi reformulado com efeitos a partir de 3 de abril de 2025. Desde então, qualquer deliberação expressa através da qual a comunidade autorize, limite, condicione ou proíba o arrendamento turístico requer três quintos dos proprietários e três quintos das quotas. A antiga interpretação — “permitido enquanto ninguém o proibir” — deixa assim de se sustentar sem mais.

A mesma maioria pode fixar, para a habitação arrendada, quotas de custo especiais ou uma parte acrescida nos encargos comuns; o aumento não pode ultrapassar vinte por cento. Todas estas deliberações não têm, expressamente, efeito retroativo. Se chegarás a obter uma licença é algo que depende, além disso, do direito turístico balear — consulta o nosso guia sobre a licença ETV em Maiorca.

O que está incluído nas quotas de condomínio

Não está incluído o seguro da tua propriedade privada; para isso precisas de um seguro de recheio doméstico em Espanha próprio. Também não está incluído o imposto predial municipal: pagas o IBI à câmara municipal, e a quota da comunidade à comunidade de proprietários. Os dois correm em paralelo, e são frequentemente confundidos na compra.

Que não uses o apartamento não te isenta: o Art. 9.2 LPH deixa claro que a não utilização de um serviço não exime da obrigação de pagamento — ressalvado apenas o direito do votante contrário nos termos do Art. 17.4 LPH.

Estatutos e regulamento interno

Os estatutos constam do registo predial e vinculam também qualquer sucessor legal; regulam o que vai além da lei — posse de animais, uso das instalações comuns, arrendamento. O regulamento interno (reglamento de régimen interior) é o nível mais simples: maioria simples, sem registo, vincula moradores e inquilinos. Antes da compra, ambos devem ser analisados, juntamente com as atas das últimas duas a três assembleias. Ali consta se há uma reforma prevista, se há processos judiciais em curso e se o arrendamento turístico está limitado — também a consultar no registo predial.

Alterações estruturais na própria unidade

A regra básica: tudo o que afete o aspeto exterior ou partes comuns precisa da aprovação da junta. Uma renovação interior sem efeito exterior, não. Uma unidade exterior de ar condicionado visível, um toldo, um sistema fotovoltaico no telhado comum, sim — e, além disso, geralmente também uma autorização municipal. Quem construir sem aprovação arrisca ter de desmontar tudo às suas próprias custas.

Os erros mais comuns dos proprietários de língua alemã

1. Ignorar as assembleias. Quem não participa nem dá procuração fica a saber da quota extraordinária através da fatura.
2. Comprar sem certidão de dívidas. A responsabilidade está ligada ao imóvel, não ao vendedor.
3. Transferir o pensamento alemão da WEG. O peso do voto segue a quota; um proprietário com uma unidade grande pode dominar estruturalmente.
4. Confundir encargos de condomínio e IBI. Um é de direito privado, o outro é um imposto municipal.
5. Deixar expirar o prazo de impugnação. Três meses passam depressa, e depois disso até uma decisão infeliz se torna definitiva.
6. Calcular apenas a quota do apartamento. A garagem e o trastero têm muitas vezes quotas próprias.

Os teus direitos como proprietário

As obrigações foram referidas acima — os direitos são mencionados com menos frequência e são igualmente concretos:

• Participação e direito de voto em cada assembleia, desde que estejas em dia com as tuas contribuições vencidas (Art. 15.2 LPH); quem não paga pode continuar a participar e a falar, mas não a votar.
• Consulta das contas, atas e contratos da comunidade — a base para sequer poder avaliar uma quota extraordinária.
• Propostas para a ordem do dia: Qualquer proprietário pode exigir por escrito que a assembleia trate um assunto; o presidente é obrigado a incluí-lo (Art. 16.2 LPH).
• Convocação de uma assembleia extraordinária, quando um quarto dos proprietários a exige, ou proprietários que detêm em conjunto 25% das quotas (Art. 16.1 LPH).
• Impugnação de decisões ilegais em tribunal, dentro dos prazos do Art. 18.3 LPH.
• Representação: Não precisas de viajar pessoalmente — uma procuração escrita basta (Art. 15.1 LPH). Para proprietários que não vivem na ilha, esta é, na prática, a frase mais importante de toda a lei.

Antes da compra: o que deves pedir para te mostrarem

• Extrato do registo predial (nota simple) verificado quanto a ónus — ver Verificar registo predial em Espanha
• Certidão de dívidas da comunidade (certificado de deudas) obtida junto do administrador
• Lidas as contas anuais dos últimos dois anos e as atas das últimas três assembleias — é lá que constam as derramas extraordinárias previstas
• Verificados os estatutos quanto a restrições ao arrendamento turístico
• Conhecido o valor da quota condominial, a tua cota-parte e o estado do fundo de reserva — e inseridos acima
• Consultado o certificado energético do edifício (Certificado Energético Espanha)
• Consultados os litígios em curso da comunidade e anotado o Administrador de Fincas

Na venda, a obrigação inverte-se: nesse caso tens de apresentar ao comprador o certificado, e dívidas em aberto reduzem o preço ou bloqueiam a escritura. Uma hora a ler as atas antes da compra é a parte mais barata de todo o processo de compra — e a única em que uma surpresa desagradável ainda não custa nada. Mais sobre o mercado e as regiões numa visão geral em Imóveis em Maiorca.

Base legal e estado

É determinante a Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal na sua versão consolidada, publicada pelo Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). O regime da propriedade horizontal é direito estatal; as Baleares não emitiram qualquer regulamentação divergente sobre a matéria. Para esta página foi consultada a versão consolidada com o estado da última alteração pelo Real Decreto-ley 7/2026 (em vigor desde 22 de março de 2026), acedida em 6 de setembro de 2026; as disposições relevantes para o simulador — Art. 3, 5, 9, 10, 15 a 18, 21, 22 e 24 — não são afetadas por essa alteração. Os valores no simulador provêm do registo de factos desta página; os respetivos estados e fontes aí guardados são apresentados pelo próprio simulador.

Perguntas frequentes

Conclusão

A Comunidad não é um apêndice burocrático, mas sim a estrutura através da qual a tua propriedade está ligada ao resto do conjunto. Dois números — orçamento e cota — determinam quanto pagas; os mesmos dois números determinam a que a comunidade te pode obrigar e por que respondes na compra. Quem os conhece lê uma ata de assembleia de outra forma: não como uma mera formalidade, mas como uma antevisão da própria fatura.

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