Calcular hipoteca em Espanha

Qual é a prestação mensal de uma hipoteca espanhola?

A prestação mensal depende de três variáveis: o montante do empréstimo, a taxa de juro e o prazo. Quanto maior o montante ou a taxa, e quanto mais curto o prazo, mais alta a prestação – as três variáveis interagem entre si, não se somam de forma simples. Introduz os teus próprios valores no simulador acima: ele mostra-te a prestação mensal, os juros ao longo de todo o prazo e a evolução da amortização, para os modelos de taxa fixa, variável e mista (mixta). Um valor genérico não faz sentido aqui de propósito – cada hipoteca em Espanha calcula-se de forma diferente, consoante o banco, a solvência e o imóvel.

Como se calcula

Os bancos espanhóis calculam praticamente sempre com base na anuidade francesa, em Espanha chamada cuota constante: uma prestação mensal que se mantém igual ao longo de todo o prazo. Apenas a proporção entre a parte de juros e a parte de amortização se altera de prestação para prestação. No início pagas sobretudo juros sobre o capital em dívida total, com cada prestação o capital em dívida diminui e, consequentemente, a parte de juros – a parte de amortização aumenta em conformidade, mantendo-se a prestação total igual.

O simulador acima assenta num modelo simples: doze meses de igual duração, o primeiro pagamento um mês após o desembolso, sem período residual. O plano de amortização real do teu banco pode divergir ligeiramente disto – devido à convenção de contagem de dias de juros, a uma data de desembolso diferente ou a regras de arredondamento próprias. No final, o que sempre prevalece é o que consta efetivamente na FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, a ficha europeia de informação normalizada sobre o teu empréstimo) e na escritura – o documento notarial em que ficam registadas as condições definitivas da hipoteca.

É também importante distinguir entre TIN e TAE. O TIN (tipo de interés nominal) é a taxa de juro nominal com que se calcula a prestação – exatamente o valor que o simulador acima pede. O TAE (tasa anual equivalente) é a taxa anual efetiva: inclui comissões, encargos e eventuais produtos associados, como seguros, sendo por isso quase sempre superior ao TIN. Compara as propostas dos bancos pelo TAE, mas introduz o TIN no simulador.

Fixa, variável ou mixta

Atualmente, os bancos espanhóis oferecem praticamente sempre três modelos de taxa – trata-se de uma classificação da prática de mercado, não de uma categoria legal:

• Fixa (fijo): A taxa mantém-se fixa durante todo o prazo. A tua prestação não muda, independentemente da evolução do mercado.
• Variável (variable): A taxa resulta da soma de um índice – em Espanha praticamente sempre o Euríbor, a taxa de referência a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si – com uma margem fixa do banco (diferencial). A prestação é normalmente recalculada anual ou semestralmente, assim que o valor atual do índice é conhecido.
• Mixta: Uma fase inicial a taxa fixa, após a qual a hipoteca passa automaticamente para taxa variável. O simulador acima reflete ambas as fases e mostra-te a nova prestação a partir do primeiro mês da fase variável.

No modelo variável, vale a pena consultar a lei: o Artigo 21.3 da Ley 5/2019, a lei espanhola de crédito hipotecário para imóveis de consumo, proíbe o banco de te impor um limite mínimo de juros contratual – a antiga "cláusula suelo" fica assim vedada. Por outro lado, o Artigo 21.4 também exclui uma taxa contratual negativa: se o Euríbor mais a margem cair abaixo de zero, a tua taxa é limitada a zero, mas não desce abaixo disso. A calculadora acima reflete exatamente esse limite quando inseres um valor negativo de Euríbor.

Quanto capital próprio precisas

O rácio de financiamento – quantos por cento do preço de compra o banco efetivamente financia – é definido por cada banco individualmente. Não existe um limite legal para isso, nem uma margem de mercado comprovada e universal; insere na calculadora acima o valor que a tua proposta bancária concreta te indica. Se o banco parte do preço de compra ou da Tasación – a avaliação que um perito autorizado elabora antes da aprovação, por encomenda do banco –, isso consta na tua proposta; pergunta explicitamente, pois os dois valores frequentemente divergem.

O capital próprio engloba mais do que apenas a diferença entre o preço de compra e o empréstimo: acrescem os custos de aquisição – conforme o imóvel, o Imposto de Transmissões (ITP) ou, no caso de imóveis novos, o IVA mais o Imposto de Selo (AJD), além de notário, registo predial, Gestoría (a agência administrativa especializada em transações imobiliárias que trata das formalidades e diligências junto das autoridades por ti) e advogado. A calculadora acima apresenta esta rubrica como estimativa, com base nos mesmos pressupostos padrão da calculadora de custos de aquisição – lá podes ajustar cada item em detalhe.

O que a lei te garante

A Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, a lei espanhola de crédito hipotecário) concede-te, como comprador, três garantias concretas:

Prazo de reflexão antes da assinatura. A FEIN e a FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, o documento com os avisos padronizados sobre as cláusulas essenciais) devem estar na tua posse pelo menos 10 dias antes da assinatura do contrato. Nesse período, o notário (notario) aconselha-te gratuitamente sobre as condições do teu empréstimo – aproveita esta consulta, não é uma mera formalidade.

Proteção contra rescisão em caso de incumprimento. O banco não pode vencer antecipadamente a totalidade do empréstimo já com a primeira prestação em atraso. Na primeira metade do prazo, as prestações em dívida têm de atingir pelo menos 3% do capital originalmente concedido – o mesmo limiar considera-se também cumprido se 12 prestações mensais ficarem por pagar; as prestações mensais não são, portanto, um obstáculo adicional, mas sim uma ficção legal de cumprimento para o mesmo critério. Na segunda metade do prazo, os limiares sobem para 7% ou 15 prestações, respetivamente. Em ambos os casos, a referência é sempre o capital originalmente concedido, não o teu saldo em dívida atual. E mesmo quando o limiar é atingido, o banco só pode rescindir depois de te ter interpelado sem sucesso, com um prazo mínimo de um mês.

Os juros de mora estão vinculados à tua própria taxa contratual. O Artigo 25 da Ley 5/2019 fixa os juros de mora à taxa devedora acordada no teu empréstimo; qualquer acordo diferente no contrato é nulo. O banco não pode, portanto, acrescentar-te uma taxa punitiva livremente negociada.

Erros comuns

• TAE e TIN são confundidos. A TAE é a taxa efetiva, incluindo custos adicionais, e situa-se quase sempre acima da TIN, com a qual se calcula a prestação mensal. Compara propostas pela TAE, mas calcula com a TIN.
• "O banco financia sempre de alguma forma." Quanto um banco financia é definido por ele próprio – sem um planeamento sólido de capital próprio antecipado, o risco é elevado de a aprovação de financiamento acabar por ser inferior ao preço de compra menos o capital próprio previsto.
• Os custos de aquisição são esquecidos. Impostos, notário, registo predial, Gestoría e advogado acrescem ao preço de compra menos o empréstimo – quem poupa apenas a diferença acaba com um défice.
• Achar que a amortização antecipada é sempre gratuita. Se e em que condições podes amortizar fora do plano é regulado pelo teu contrato – a lei limita uma eventual compensação, mas não a proíbe.
• Achar que uma taxa variável se mantém como hoje. O Euríbor move-se, pela experiência, várias vezes em ambas as direções ao longo de um prazo hipotecário longo. Quem financia a taxa variável deve calcular a prestação também com um índice mais elevado – é exatamente para isso que o valor do Euríbor na calculadora acima pode ser livremente alterado.

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