Amortização Antecipada em Espanha

Que vantagens traz uma amortização antecipada em Espanha, e quanto pode custar?

Uma amortização antecipada — em espanhol amortización anticipada, a devolução antecipada de parte ou da totalidade do empréstimo — é em Espanha um direito legal teu: o Art. 23.1 da Ley 5/2019 permite-a a qualquer momento antes do final do prazo acordado, sem necessidade de aprovação do banco.

Em princípio, o banco não pode cobrar nada por isso. Só nos casos excecionais, que a própria lei prevê, e apenas se estiver estipulado no contrato, é que pode haver lugar a uma compensação — e mesmo nesse caso, a percentagem não é o valor que o banco pode cobrar, mas sim um de dois limites máximos. A calculadora acima mostra-te ambos: a poupança de juros e a soma dos limites máximos percentuais calculados por prestação.

Como se calcula

O plano de amortização

A base é o cuadro de amortización, o plano de amortização que o teu banco te entrega como tabela. Ele segue um ciclo que se repete mês a mês: a parte de juros é a dívida remanescente multiplicada pela taxa de juro nominal (TIN, tipo de interés nominal — a taxa nominal sem custos adicionais) e dividida por doze. O que sobra da prestação mensal, a cuota, depois disso amortiza a dívida remanescente. No mês seguinte os juros saem, por isso, menores, e a amortização maior.

A prestação em si é a anuidade: o montante que leva o empréstimo a zero exatamente ao longo dos meses acordados, mantendo a mesma taxa de juro. O modelo por trás disso: doze meses de igual duração, primeira prestação um mês após o desembolso, uma taxa de juro ao longo do prazo remanescente. A contagem diária dos juros e os ajustes de taxa constam na tua escritura e na FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, a ficha europeia de informação normalizada que o banco te deve entregar antes da celebração do contrato).

O efeito da amortização extraordinária

A amortização extraordinária é contabilizada depois da prestação regular do mesmo mês e é aplicada integralmente ao saldo em dívida; a partir do mês seguinte, o plano calcula com o saldo mais baixo. Se restar menos do que o pretendido, a calculadora contabiliza apenas o valor restante — o empréstimo fica liquidado.

O que acontece depois é decidido pelo teu contrato, não pela lei: ou a prestação mantém-se igual e o prazo encurta-se (reducción de plazo), ou o prazo mantém-se e a prestação desce (reducción de cuota) — nesse caso, a anuidade é recalculada com base no saldo reduzido e nos meses restantes até ao final original. Qual das variantes se aplica, não consta na Ley 5/2019, mas sim no teu contrato de empréstimo. A calculadora oferece ambos os caminhos, porque não pode decidir essa questão por ti.

O que a amortização antecipada pode custar

A eventual contrapartida chama-se compensación ou comisión por reembolso anticipado — a comissão por reembolso antecipado. O art. 23.4 da Ley 5/2019 proíbe-a em princípio e só a permite nos três parágrafos seguintes, cada um com a sua própria taxa e o seu próprio período. Ainda assim, tem de estar acordada: se nada constar no contrato, não deves nada.

O ponto mais frequentemente mal explicado: a percentagem não é o montante que o banco pode exigir. Cada um dos três parágrafos impõe um duplo limite. A compensação não pode exceder nem o dano financeiro efetivo do banco — a pérdida financiera, a perda financeira que o reembolso lhe causa realmente — nem a respetiva percentagem do capital reembolsado. É devido o menor dos dois valores. A pérdida financiera pressupõe, segundo o art. 23.8, uma taxa de mercado indicada no contrato, e não pode ser calculada sem ela. Por isso, a calculadora indica apenas o limite máximo percentual antes da verificação da perda financeira — não o valor final permitido. Se as taxas de juro subiram desde a celebração do teu contrato, a perda do banco fica muitas vezes bem abaixo disso.

O campo da indemnização acordada começa em zero. Trata-se de um pressuposto neutro para o cálculo, não de uma afirmação jurídica: o que foi acordado consta do teu contrato e da FEIN — insere o valor aí. Se o teu valor ultrapassar o limite máximo percentual, a calculadora avisa disso, sem substituir o valor inserido.

Exemplos de cálculo

Os montantes propositadamente não aparecem aqui, mas sim na calculadora. Há três cenários que vale a pena considerar:

• Sem versus com amortização antecipada. Deixa os valores predefinidos e comparar as duas colunas da lista: mesma taxa, prazo mais curto, menos juros. O alternador acima da tabela mostra a mesma diferença linha por linha.
• Reduzir o prazo versus reduzir a prestação. Inserir o mesmo valor, apenas mudando o efeito. A redução do prazo geralmente poupa mais juros, a redução da prestação cria folga mensal.
• Um pagamento grande versus vários pequenos. Definir a amortização extraordinária anual como zero e, em vez disso, inserir uma única. Quanto mais cedo ela ocorrer, mais forte será o efeito — a dívida remanescente é a mais alta no início.

Altere também a data do contrato e a fixação da taxa de juro: ambas controlam o limite percentual máximo, que a calculadora calcula por prazo e apresenta como soma, pois este muda ao longo dos anos.

Casos especiais

Taxa fixa, taxa variável e a transição entre elas

Num empréstimo a taxa fixa, aplica-se nos primeiros 10 anos uma taxa de 2%, depois 1,5%. Em caso de taxa variável, o contrato só pode prever um de dois regimes — a lei chama-lhes excluyentes entre sí, eles excluem-se mutuamente: ou 0,15% nos primeiros 5 anos ou 0,25% nos primeiros 3 anos. Depois disso, no caso de taxa variável, já não é permitida qualquer compensação.

Um caso à parte é a mudança de variável para fixa — através de novación, a alteração do contrato no mesmo banco, ou através de subrogación, a mudança de credor, em que outro banco assume a tua hipoteca. Para isso, aplica-se nos primeiros 3 anos uma taxa de 0,05%. Escolhe na calculadora o regime que consta no teu contrato, não o mais vantajoso.

A suspensão aplicava-se apenas a empréstimos de taxa variável

Para empréstimos com juro variável, a compensação esteve, durante algum tempo, totalmente isento: O Real Decreto-ley 19/2022, na redação dada pelo Real Decreto-ley 8/2023, determinou que nessa janela não se constitui nenhuma. Para empréstimos a taxa fixa isso não se aplicava — a redação menciona apenas empréstimos a taxa variável e apenas os parágrafos relevantes do Art. 23. Muitos guias confundem isso. Não precisas de consultar aqui quando a janela vigorou: se inserires uma data desse período, a calculadora indica, para o regime variável, um limite de zero, juntamente com a versão segundo a qual calculou.

Contratos anteriores à LCCI

A LCCI — assim se abrevia a Ley 5/2019, a lei espanhola sobre contratos de crédito imobiliário — aplica-se a contratos a partir da sua entrada em vigor. Se a tua hipoteca for anterior, uma eventual indemnização rege-se pelo direito então vigente e pelo teu contrato. Para este contrato não está disponível nenhum limite percentual do Art. 23 no registo. A indemnização inserida continua a ser considerada como pressuposto do cenário. O plano de amortização e a poupança de juros mantêm-se corretos, pois não dependem da data.

Amortização antecipada, e o que a calculadora deixa em aberto

Se pagares mais do que está em dívida, só o resto é lançado e o plano termina. Para a amortização total aplica-se o mesmo art. 23, que fala de total o parcialmente. Lembra-te: a hipoteca permanece no Registo Predial até ser expressamente cancelada; isso custa à parte e não está incluído aqui.

A calculadora não responde se investir o dinheiro compensa mais — isso dependeria de uma taxa de rendimento que ninguém pode indicar com seriedade. Também os efeitos fiscais ficam de fora: se arrendares, os juros da dívida podem, em certos casos, ser dedutíveis, e uma amortização extraordinária reduz precisamente essa dedução.

Prazos e formulários

O aviso prévio. O art. 23.1 permite acordar um prazo para a comunicação prévia — no máximo 1 mês. Se o contrato nada disser, não precisas de nenhum. Caso contrário, comunica por escrito indicando qual valor queres reembolsar e quando, e se é o prazo ou a prestação que deve diminuir, e pede que te confirmem a receção. Depois disso, o banco deve-te, no prazo de poucos dias úteis, um resumo das consequências.

Os prazos do Art. 23 correm com exatidão a partir da data de celebração do contrato, não por anos civis — o próprio aniversário ainda conta para o período. Perto de uma data-limite, um único dia pode mudar a taxa aplicável; por isso o calculador pergunta pela data do contrato.

Dois documentos acompanham o processo: a FEIN, onde deve constar a indemnização, e o quadro de amortização, que o banco emite de novo após cada amortização antecipada. Compara-o com a tabela acima — prestação, juro, amortização e capital em dívida por mês, o primeiro ano mês a mês, depois uma linha por ano, e no final o total. O calculador retoma esta estrutura deliberadamente a partir da FEIN, para que possas colocar ambos lado a lado. Se o banco se desviar, pergunta o motivo.

Base jurídica e estado atual

Determinante é o Art. 23 da Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), versão consolidada: n.º 1 sobre o direito ao reembolso antecipado e ao prazo de pré-aviso, n.º 4 sobre a proibição de princípio, os n.os 5 a 7 sobre as exceções, n.º 8 sobre a pérdida financiera. A isso acresce a disposición adicional primera do Real Decreto-ley 19/2022, na redação do Real Decreto-ley 8/2023, para a suspensão em caso de juro variável, e o Anexo I da Ley 5/2019, do qual provém a estrutura do plano de amortização na FEIN. A fonte é o texto consolidado em boe.es.

Cada valor na calculadora pode ser expandido e rastreado até à sua fonte original. Entradas sem norma associada — dívida remanescente, taxa de juro nominal, prazo remanescente, amortização extraordinária, efeito e indemnização acordada — são conteúdo contratual e estão assinaladas como pressupostos. O resultado é um cálculo modelo; não substitui nem o extrato do teu banco nem um aconselhamento personalizado.

Calculadoras relacionadas

Se procuras primeiro a prestação de um empréstimo planeado, calcula-a com o Calculadora de hipoteca para Espanha — ela fornece a anuidade com a qual continuas a trabalhar aqui. O que a contratação da hipoteca custa e que parte disso o banco assume segundo a Ley 5/2019, encontra-se em Custos acessórios da hipoteca em Espanha.

E se estás a verificar que preço de compra o teu financiamento suporta, ajuda o Orçamento de compra para não residentes: Ele soma capital próprio, empréstimo e custos acessórios da compra.