Lista de verificação para visitar imóveis em Mallorca: a que deves estar atento durante a visita
Visitar um imóvel em Mallorca é muitas vezes uma experiência diferente da que terias no teu país: a luz é mais bonita, a vista mais arrebatadora e a pressão para vender mais subtil. E é precisamente aí que reside o problema. Quem percorre uma quinta ou um apartamento na cidade sem uma lista de verificação para visitar imóveis em Mallorca deixa escapar, de forma sistemática, aspetos que mais tarde podem sair caros: ampliações ilegais, falta de licença de habitabilidade, abastecimento de água por esclarecer ou um registo predial que não corresponde à realidade. Este guia disponibiliza-te uma grelha de verificação completa — desde a preparação e a visita ao local até aos documentos que deves ter na mão antes de assinares um contrato de reserva. Todos os pontos foram adaptados ao mercado de Mallorca em 2026.
Já tens um imóvel concreto em vista e queres saber que riscos realmente envolve?
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Antes da visita: uma boa preparação é meio caminho andado
Pouparás muito tempo e esforço durante a visita se pedires determinados documentos antecipadamente ou, pelo menos, se souberes quais podes exigir. O objetivo é não visitares um imóvel às cegas, mas sim com informação prévia que permita excluir critérios evidentes antes mesmo de apanhares o avião.
O que deves pedir antes da visita
| Documento | Onde obter | Para quê |
|---|---|---|
| Certidão simples (extrato do registo predial) | Conservatória do Registo Predial (online ou presencialmente) | Proprietário, ónus, hipotecas, área registada |
| Exposição do imóvel com planta | Agente imobiliário/vendedor | Primeira verificação das áreas e da distribuição dos espaços |
| Planta de localização (extrato do Cadastro) | Sede eletrónica do Cadastro (catastro.meh.es) | Comparar a área cadastral com a área do registo predial |
| Últimos recibos do IBI | Vendedor | Valor tributável e pagamentos em atraso |
| Certificado energético | Vendedor (obrigatório antes da venda) | Classe de eficiência energética A–G |
| Atas da Comunidad (dos últimos 2–3 anos) | Vendedor/administração do condomínio | Quotas extraordinárias previstas, litígios |
Nota: O extrato do Registo Predial custa poucos euros e pode ser pedido através do portal ონლაინ do Registo Predial. Permite-te verificar de imediato se o imóvel ainda tem uma hipoteca que terá de ser cancelada antes da entrega.
Não agendes mais de 3 a 4 visitas por dia. Ver demasiados imóveis no mesmo dia faz com que os pormenores se confundam e que a primeira impressão te condicione a avaliação.
Localização e envolvente: o que deves verificar na zona
A localização em Maiorca não é uma realidade homogénea. Um imóvel em Palma é avaliado segundo critérios სრულიად diferentes dos aplicáveis a uma finca no centro da ilha ou a uma casa perto da costa. Deves analisar sistematicamente os seguintes aspetos:
Lista de verificação da localização e da envolvente
- Como são os acessos rodoviários — transitáveis durante todo o ano ou com limitações sazonais?
- Há infraestruturas nas proximidades (supermercado, médico, escola, farmácia)?
- A que distância ficam a praia e a povoação mais próximas?
- O terreno situa-se numa zona costeira — existem restrições ao abrigo da Lei das Costas?
- O terreno está classificado como terreno rústico (terreno rural) ou terreno urbano (terreno para construção)?
- Há cobertura de rede móvel e/ou ligação de fibra ótica?
- Orientação da casa: para que lado ficam o terraço e a piscina — sul, oeste?
- Vistas: o que muda consoante a estação (vegetação, construções vizinhas)?
Os imóveis próximos da costa estão abrangidos pela Lei das Costas, que estabelece, em regra, uma zona de proteção de 100 metros a contar da linha de costa, onde as novas construções e ampliações estão fortemente limitadas. Encontras mais informações no guia sobre a Lei das Costas em Maiorca.
Os terrenos fora de áreas urbanas — ou seja, as tradicionais fincas — estão sujeitos a regras de construção específicas. O que pode ser construído em solo rústico é rigorosamente regulamentado e varia consoante o município e o nível de proteção aplicável. Sabe mais no nosso guia sobre a finca em solo rústico.
Estrutura e equipamentos: o que podes ver com os teus próprios olhos
Maiorca tem características construtivas próprias. As casas mais antigas — palacetes urbanos, casas de aldeia e fincas — são հաճախ construídas em pedra marès, um arenito local poroso que, quando o aquecimento e a ventilação são insuficientes, pode causar problemas de humidade no inverno. Nos meses de inverno, a humidade do ar na ilha ultrapassa regularmente os 80 %. O que no verão parece seco e perfeito pode, no inverno, apresentar bolor nas paredes, dentro dos armários e sob os pavimentos.
Lista de verificação da estrutura no local
| Ponto a verificar | A que deves prestar atenção |
|---|---|
| Paredes (interior/exterior) | Manchas de humidade, eflorescências salinas, vestígios de bolor — sobretudo em divisões viradas a norte, caves e arrecadações |
| Telhado e terraços | Fissuras na impermeabilização, marcas de água junto às extremidades dos tetos, estado dos tubos de queda |
| Pavimentos | Desníveis, espaços ocos sob os azulejos (bate-lhes!), danos causados pela humidade ascendente |
| Janelas e portas | Fecham devidamente? Têm vidro simples ou duplo? Os estores funcionam? |
| Instalação elétrica | Idade da instalação, quadro elétrico, ligação à terra, número de tomadas |
| Instalações sanitárias | Testar a pressão da água em todos os pontos de consumo, os escoamentos e o fornecimento de água quente |
| Piscina | Estado do revestimento, sistema de filtragem, existe sistema de aquecimento? |
| Ar condicionado/aquecimento | Tipo, idade, comprovativo de manutenção |
| Cave/garagem subterrânea | Humidade, fissuras, existe sistema de bombagem? |
Atenção: Por vezes, os vestígios de bolor são acabados de pintar antes das visitas. Testa as superfícies das paredes com um higrómetro ou verifica se há tinta suspeitamente recente junto aos encontros entre a parede e o chão, atrás de móveis e nos cantos.
Se estiveres a planear uma renovação profunda, é aconselhável obteres um parecer de um arquiteto antes de assinares o contrato de reserva. Os custos de uma renovação integral em Maiorca podem variar consideravelmente — encontra mais informações no guia sobre os custos de uma renovação integral em Maiorca.
Abastecimento de água e ligações às redes de fornecimento nas fincas
Nos imóveis urbanos, a água e a eletricidade estão quase sempre ligadas à rede pública. Nas fincas e casas de campo — o que se aplica a grande parte dos imóveis mais procurados no interior da ilha e na costa norte — a situação é diferente.
Questões de abastecimento nas fincas e casas de campo
| Item | O que verificar |
|---|---|
| Origem da água | Ligação à rede pública, poço próprio (Pozo) ou cisternas? |
| Licença do poço | O poço está registado e autorizado pelo Consell de Mallorca / entidade gestora da água? |
| Qualidade da água | Existe uma análise à água potável? Teor de sal, nitratos? |
| Fornecimento de eletricidade | Ligação à rede ou gerador a gasóleo? Existem painéis fotovoltaicos? |
| Internet/telefone | Confirma a disponibilidade de fibra ótica ou internet por satélite |
| Águas residuais | Fossa séptica (Fosa Séptica) ou ligação ao saneamento – estado de conservação, data da última manutenção |
Os poços não registados são considerados ilegais e podem dar origem a coimas ou ao seu encerramento. O nosso guia sobre como legalizar um poço em Maiorca explica o que é necessário para o legalizar.
Situação jurídica do imóvel: os documentos mais importantes
É neste ponto que os compradores em Maiorca têm mais vezes surpresas desagradáveis. Não porque os vendedores sejam, por norma, desonestos, mas porque o histórico de construção de muitos imóveis — sobretudo casas de campo e fincas mais antigas — foi pouco documentado durante décadas.
Documentos obrigatórios antes de concluir a compra
| Documento | Conteúdo | Risco se não existir |
|---|---|---|
| Nota simple (certidão do registo predial) | Proprietário, ónus, garantias hipotecárias, área registada | Hipotecas ocultas, titularidade incorreta |
| Escritura de Compraventa (escritura de compra e venda do anterior proprietário) | Transações anteriores, indicações relativas à área | Diferenças entre o Cadastro e o registo predial |
| Cédula de Habitabilidad | Certificado de habitabilidade emitido pelo município | Sem a Cédula, não é possível estabelecer residência legal nem celebrar um contrato de eletricidade |
| Licença de Primeira Ocupação | Licença de primeira ocupação (construção nova) | Falta em algumas construções novas em Maiorca |
| Recibos do IBI dos últimos 3–5 anos | O imposto municipal foi pago? | As dívidas transitam para o comprador |
| Prestação de contas do condomínio | Despesas do condomínio, dívidas do anterior proprietário | As dívidas do condomínio podem transitar para o comprador |
| Certificado energético (certificado energético) | Classe A–G, obrigatório antes da venda | Se não o apresentar, o vendedor arrisca-se a uma multa |
Nota: Em Espanha, as dívidas de IBI em aberto e as dívidas ao condomínio do anterior proprietário ficam associadas ao imóvel e, por conseguinte, transitam para o novo proprietário. Pede sempre os comprovativos de pagamento dos últimos anos.
O nosso guia Verificar o registo predial em Espanha explica em detalhe como verificar o registo predial.
Ampliações ilegais e construções clandestinas: um risco específico de Maiorca
Maiorca tem uma longa história de construções informais. Cobriram-se terraços, acrescentaram-se quartos e construíram-se casas de hóspedes — muitas vezes sem licença de construção. O problema é que estas ampliações muitas vezes não constam do registo predial nem do cadastro. Do ponto de vista técnico, compras também essas estruturas, mas elas não estão legalizadas.
Como identificar ampliações ilegais
- Compara a área habitável indicada no anúncio com a que consta da certidão simples (Nota simple) do registo predial e da certidão cadastral — se as três não coincidirem, convém ter cautela.
- Pergunta diretamente ao agente imobiliário ou ao vendedor: «Há alguma parte da construção que não tenha sido aprovada?" e pede que a resposta fique registada por escrito.
- Verifica se existem licenças de construção para todas as estruturas visíveis, como a casa de hóspedes, o alpendre para carros, a casa da piscina ou a pérgola.
- Exige um parecer de um arquiteto ou uma auditoria técnica.
Atenção: É possível legalizar construções sem licença em Maiorca, mas o processo demora tempo e implica custos. Além disso, nem sempre é bem-sucedido, sobretudo em zonas protegidas, como as ANEI, ou em áreas abrangidas pela proteção da Lei das Costas. Consulta mais informações nos guias Legalizar construções ilegais em Maiorca e Identificar ampliações ilegais.
Alojamento de férias: existe ou é possível obter uma licença ETV?
Se planeias arrendar o imóvel como alojamento de férias, mesmo que apenas durante a época alta, a questão da licença ETV (licença de arrendamento turístico de habitação) é fundamental.
Licença ETV: o que tens de perguntar durante a visita
| Pergunta | Contexto |
|---|---|
| Existe uma licença ETV ativa? | A licença está associada ao titular, mas pode ser transmitida em determinadas condições. |
| O imóvel é um apartamento num edifício multifamiliar? | Desde o Decreto 4/2025, vigora em Maiorca uma moratória para habitações em edifícios multifamiliares — na prática, já não são emitidas novas licenças ETV |
| O imóvel situa-se numa zona com restrições de contingente? | Determinados municípios e zonas têm contingentes encerrados |
| O edifício está registado como moradia unifamiliar? | As moradias unifamiliares isoladas estão sujeitas a regras განსხვავentes das aplicáveis aos complexos de apartamentos |
Atenção: O Decreto 4/2025 das Baleares veio consolidar ainda mais a suspensão da atribuição de novas licenças ETV em edifícios multifamiliares. Quem compra um apartamento a contar com o arrendamento turístico arrisca-se a nunca conseguir uma licença. Confirma sempre, junto de um advogado e antes da compra, se o imóvel pode obter licença.
Consulta os detalhes sobre a legislação em vigor: Licença ETV em Maiorca e Transferir uma licença ETV.
Comunidade de proprietários (Comunidad de Propietarios): o que deves verificar
Se comprares um apartamento, uma moradia em banda ou um apartamento num empreendimento, passas automaticamente a integrar a Comunidad de Propietarios. Há algo que muitos subestimam: a comunidade pode aprovar quotas extraordinárias que te afetam de imediato enquanto novo proprietário.
Lista de verificação da comunidade
- Encargos mensais da comunidade (Cuota de Comunidad) — valor e serviços incluídos
- Existem dívidas pendentes do proprietário anterior à comunidade?
- Lê as atas das últimas 2–3 assembleias de proprietários — estão previstos grandes investimentos?
- A comunidade tem processos judiciais em curso?
- O administrador do condomínio é profissional ou é um proprietário que exerce o cargo voluntariamente?
- Estado das partes comuns: piscina, elevadores, terraços na cobertura, jardim, garagem subterrânea
- São permitidos animais de estimação?
- O regulamento do condomínio prevê regras para o arrendamento de curta duração?
O guia sobre o condomínio em Espanha explica tudo sobre a estrutura jurídica.
Impostos e despesas correntes: o que pagas depois da compra
Muitos compradores fazem as contas ao preço de compra, mas subestimam sistematicamente os encargos correntes. No entanto, para a visita é mais importante saber se existem impostos e taxas em atraso que possam transitar para o imóvel.
Resumo das despesas correntes (valores indicativos)
| Tipo de despesa | Responsável | Observação |
|---|---|---|
| IBI (imposto sobre imóveis) | Proprietário | Anual; o montante depende do valor cadastral e do município |
| Taxa de recolha de resíduos | Proprietário | Consoante o município, regra geral entre algumas dezenas e algumas centenas de euros por ano |
| Quota de condomínio | Proprietário | Varia muito — de menos de 100 € a várias centenas de euros por mês em empreendimentos de luxo |
| Seguro de recheio | Proprietário | Recomendado; obrigatório em caso de hipoteca |
| Imposto sobre o rendimento dos não residentes (IRNR) | Proprietário sem residência em Espanha | É calculado com base no valor do Catastro |
| Imposto sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio) | A partir de determinados limiares | Taxa das Baleares — consulta os detalhes no guia |
Nota: Em Espanha, as dívidas de IBI ficam associadas ao imóvel. Isto significa que, mesmo sendo o novo proprietário, respondes pelos montantes em dívida dos anos anteriores. Pede os recibos de IBI de, pelo menos, os últimos três anos.
Para todas as questões fiscais após a compra: Imposto IBI em Espanha e Impostos e direito em Maiorca.
Erros mais frequentes ao visitar imóveis em Maiorca
Na prática, há alguns erros que se repetem com frequência. Eis os mais comuns — e como evitá-los:
Visitar apenas no verão. A luz é bonita, mas a humidade e o bolor só se revelam no inverno. Se possível, visita o imóvel pelo menos uma vez no outono ou no inverno — ou pede expressamente fotografias tiradas durante a época de inverno.
Não confirmar as áreas. A brochura do imóvel, a certidão simples e o cadastro apresentam frequentemente números de metros quadrados diferentes. Uma discrepância superior a 10 % é um sinal de alerta.
Confiar apenas no agente imobiliário. Regra geral, o agente representa o vendedor. Teres o teu próprio advogado para a compra de um imóvel não é uma despesa, mas sim uma proteção.
Assinar um contrato de reserva sem a revisão de um advogado. O contrato de reserva vincula-te frequentemente através de um sinal. Pede que o analisem antes de assinares. Consulta os detalhes sobre o contrato de reserva em Espanha.
Não verificar o certificado de habitabilidade. Sem um certificado válido, a casa não pode ser habitada legalmente. Pode estar em falta, ter caducado ou não ter sido atualizado após obras de alteração. Mais informações: certificado de habitabilidade em Maiorca.
Não reparar numa zona protegida. As ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), a zona classificada como Património Mundial da Tramuntana e as áreas abrangidas pela Ley de Costas limitam fortemente a construção e a utilização. É indispensável consultar o plano de urbanismo do município. Mais informações sobre ANEI e proteção da natureza e sobre o direito da construção na Tramuntana.
Fazer demasiadas visitas num só dia. Visitar mais de 3 a 4 imóveis por dia conduz inevitavelmente a falhas de memória.
O que acontece a seguir? Os próximos passos após a visita
Se estás realmente a considerar um imóvel, deves seguir estes passos após a visita e pela seguinte ordem:
- Pedir uma certidão simples (Registo Predial) — verificar o proprietário e os encargos
- Contactar um advogado — encarregar uma auditoria jurídica e pedir a verificação de todos os documentos
- Inspeção técnica / relatório de um arquiteto — sobretudo no caso de edifícios mais antigos e propriedades rústicas
- Calcular os custos adicionais da compra — o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP), o notário, o registo predial e o advogado representam, no total, cerca de 10 a 13 % do preço de compra. Detalhes: custos adicionais da compra em Maiorca
- Pedir o NIE – sem número fiscal espanhol, não há contrato de compra e venda
- Tratar do financiamento – se pretenderes uma hipoteca, contacta bancos espanhóis com antecedência. Financiamento imobiliário em Maiorca
- Verificar e assinar o contrato de reserva – apenas depois de ser analisado por um advogado
Checklist completa para visitar imóveis em Maiorca (resumo)
Antes da visita
- Pedida a certidão simples do registo predial
- Obtida a certidão cadastral e comparada com a certidão simples do registo predial
- Pedidos os recibos de IBI dos últimos 3 anos
- Certificado energético disponível e válido
- Lidas as atas do condomínio dos últimos 2–3 anos
- Pedidas as licenças de construção de todas as estruturas visíveis
- Certificado de habitabilidade – válido e atualizado?
- Licença ETV: existe, está ativa e é transmissível?
- Planeadas, no máximo, 3–4 visitas a imóveis por dia
Localização e zona envolvente
- Acessibilidade durante todo o ano verificada
- Zona costeira (Lei das Costas)? Zona protegida ANEI?
- Classificação como solo rústico ou solo urbano confirmada?
- Infraestruturas (médico, escola, comércio) verificadas
- Cobertura de rede móvel e disponibilidade de الإنترنت testadas
Estado da construção no local
- Paredes verificadas quanto a manchas de humidade, bolor e eflorescências salinas
- Telhado e terraços inspecionados quanto a fissuras e marcas de água
- Pavimentos percutidos para detetar zonas ocas
- Instalação elétrica e quadro elétrico inspecionados
- Pressão da água e água quente testadas em todas as divisões
- Piscina: estado, sistema de aquecimento, filtro
- Ar condicionado/aquecimento: tipo, idade, comprovativo de manutenção
Aspetos específicos das fincas
- Abastecimento de água esclarecido (rede pública / poço / cisterna)
- Licença do poço registada e aprovada?
- Existe uma análise da qualidade da água?
- Fossa séptica: estado e data da última manutenção
- Fornecimento de eletricidade: ligação à rede ou gerador/painéis fotovoltaicos?
Situação jurídica
- Todas as construções visíveis estão registadas no Registo Predial?
- Área no Cadastro ≈ área no Registo Predial ≈ área indicada no anúncio?
- Existe a escritura de compra do anterior proprietário?
- Não há dívidas de IBI em atraso?
- Não há dívidas à Comunidad deixadas pelo anterior proprietário?
Depois da visita
- Advogado encarregado da auditoria jurídica
- Solicitado parecer de um arquiteto (no caso de imóveis mais antigos)
- Número NIE solicitado ou já disponível
- Custos adicionais da compra calculados em concreto
- Contrato de reserva assinado apenas após análise por um advogado
Conclusão
Visitar um imóvel em Maiorca não é férias, mesmo que o cenário sugira o contrário. Se seguires esta lista de verificação, proteges-te das armadilhas mais comuns: defeitos de construção ocultos causados pela porosidade da pedra Mares, construções ilegais por regularizar, licenças em falta e divergências entre os documentos do registo predial e a realidade. Os três princípios mais importantes são: pedir os documentos antes de viajar, nunca visitar mais de 3 a 4 imóveis por dia e recorrer a um advogado independente — não apenas no notário, mas o mais tardar antes de assinar o contrato de reserva.
Compreender o mercado no seu conjunto também ajuda a avaliar se o preço é realista: encontras dados atuais e a evolução dos preços no nosso guia sobre os preços dos imóveis em Maiorca.
Fontes oficiais
- Registo Predial – Pedido online de nota simples: registradores.org
- Sede Eletrónica do Cadastro – Consulta do cadastro em Espanha: sedecatastro.gob.es
- Agência Tributária das Ilhas Baleares (ATIB) – Impostos nas Baleares: atib.es
- Conselho de Maiorca – Urbanismo – Urbanismo e legislação da construção em Maiorca: conselldemallorca.net
- Governo das Ilhas Baleares – Turismo – Licenças ETV e Decreto 4/2025: caib.es
- Boletim Oficial do Estado (BOE) – Leis nacionais e Lei das Costas: boe.es
- Boletim Oficial das Ilhas Baleares (BOIB) – Regulamentos das Baleares: caib.es/eboibfront