Checklist para Visita de Imóveis em Maiorca: O que Verificar na Visita

A visita a um imóvel em Maiorca costuma parecer diferente de casa – a luz é mais bonita, a vista mais sedutora, a pressão de venda mais subtil. É precisamente esse o problema. Quem percorre uma finca ou um apartamento na cidade sem uma checklist estruturada para visita de imóveis em Maiorca acaba sistematicamente por não reparar nos pontos que mais tarde saem caros: ampliações ilegais, ausência de Cédula de Habitabilidad, abastecimento de água não esclarecido ou um registo predial que não corresponde à realidade. Este guia oferece-te uma grelha de verificação completa – desde a preparação, passando pela visita no local, até aos documentos que tens de ter em mãos antes de assinar um contrato de reserva. Todos os pontos estão ajustados ao mercado de Maiorca de 2026.

• Entender o processo completo de compra passo a passo

Antes da visita: a preparação é meio caminho andado

Poupas um esforço considerável no local se solicitares certos documentos com antecedência ou, pelo menos, souberes quais podes exigir. O objetivo: não entrar às cegas num imóvel, mas sim com um conhecimento prévio que já elimina critérios de exclusão óbvios antes mesmo do voo.

O que deves solicitar antes da visita

Nota: O extrato do registo predial (Nota simple) custa poucos euros e pode ser solicitado através do portal online do Registro de la Propiedad. Mostra-te imediatamente se sobre o imóvel ainda recai uma hipoteca que precise de ser cancelada antes da entrega.

Não planeies mais do que 3–4 visitas por dia. Mais imóveis no mesmo dia fazem com que os detalhes se misturem e a primeira impressão turve o julgamento.

Localização e envolvente: o que verificar na zona

A localização em Maiorca não é uma grandeza homogénea. Um imóvel em Palma avalia-se segundo critérios completamente diferentes de uma finca no interior da ilha ou de uma casa perto da costa. Deves percorrer sistematicamente os seguintes pontos:

Checklist de localização para a visita à envolvente

• Como é o acesso rodoviário – transitável durante todo o ano ou com estrangulamentos sazonais?
• Existe infraestrutura nas proximidades (supermercado, médico, escola, farmácia)?
• A que distância fica a praia mais próxima, a aldeia mais próxima?
• O terreno situa-se na zona costeira – há restrições ao abrigo da Ley de Costas?
• O terreno está classificado como Suelo Rústico (solo rústico) ou Suelo Urbano (solo urbano)?
• Há cobertura de rede móvel e/ou ligação de fibra ótica?
• Orientação da casa: onde fica o terraço/a piscina – sul, oeste?
• Eixos visuais: o que muda sazonalmente (vegetação, construções vizinhas)?

Os imóveis próximos da costa estão sujeitos à zona de proteção da Ley de Costas – geralmente uma faixa de proteção de 100 metros a partir da linha costeira, na qual novas construções e ampliações são fortemente limitadas. Encontras mais detalhes no guia sobre a Ley de Costas Maiorca.

Para terrenos fora da área urbana – ou seja, as clássicas fincas – aplicam-se regras de construção especiais. O que pode ser construído em Suelo Rústico é fortemente regulamentado e varia consoante o município e o estatuto de proteção. Mais sobre isto no nosso guia sobre a Finca em Suelo Rústico.

Estrutura e acabamentos: o que vês com os teus próprios olhos

Maiorca tem um caráter construtivo próprio. As casas mais antigas – palacetes urbanos, casas de aldeia, fincas – são frequentemente construídas em pedra de Marés, um arenito local que é poroso e, com aquecimento e ventilação insuficientes, desenvolve problemas de humidade no inverno. A humidade do ar na ilha situa-se regularmente acima dos 80 % nos meses de inverno. O que no verão parece seco e perfeito pode, no inverno, mostrar crescimento de bolor nas paredes, nos armários e sob os pavimentos.

Lista de verificação da estrutura no local

Atenção: vestígios de bolor são por vezes pintados de fresco antes das visitas. Testa as superfícies das paredes com um higrómetro ou repara em tinta suspeitosamente recente diretamente nas junções parede-chão, atrás de móveis e nos cantos.

Se planeias uma renovação de grande envergadura, recomenda-se um parecer de arquiteto ainda antes do contrato de reserva. O intervalo de custos para reformas completas em Maiorca é considerável – mais sobre isto no guia sobre os custos de reforma completa em Maiorca.

Abastecimento de água e ligações de serviços em fincas

Em imóveis urbanos, a água e a eletricidade estão quase sempre ligadas à rede pública. Em fincas e casas de campo – e isto diz respeito a uma grande parte dos imóveis cobiçados no interior da ilha e na costa norte – a situação é diferente.

Questões de abastecimento para fincas e casas de campo

Poços não registados são considerados ilegais e podem resultar em multas ou encerramento. O que é necessário para a legalização, explica o nosso guia sobre legalizar poços em Maiorca.

Situação jurídica do imóvel: os documentos mais importantes

É neste ponto que os compradores em Maiorca mais frequentemente têm surpresas desagradáveis. Não porque os vendedores sejam fundamentalmente desonestos, mas porque o histórico de construção de muitos imóveis – especialmente casas de campo e fincas mais antigas – foi pouco documentado ao longo de décadas.

Documentos obrigatórios antes da conclusão da compra

Nota: Dívidas pendentes do IBI e atrasos na Comunidade do antigo proprietário transferem-se, em Espanha, para o imóvel — e, portanto, para o novo proprietário. Por isso, peça sempre para ver os comprovativos de pagamento dos últimos anos.

Mais detalhes sobre a verificação do registo predial no nosso guia Verificar o Registo Predial em Espanha.

Construções ilegais e construção clandestina: um risco específico de Maiorca

Em Maiorca existe uma longa história de construção informal. Varandas foram cobertas, quartos ampliados, casas de hóspedes construídas – muitas vezes sem licença de obras. O problema: essas ampliações frequentemente não estão registadas no Registo Predial nem no Catastro. Tecnicamente, tu compra-las junto com a propriedade, mas elas não estão legalizadas.

Como identificar ampliações ilegais

• Compara a área habitável indicada no anúncio com a área constante na Nota Simple do Registo Predial e no extrato do Catastro – se os três valores não coincidirem, é preciso ter cautela.
• Pergunta ativamente ao agente imobiliário ou ao vendedor: “Existem partes da construção que não estão autorizadas?” e faz com que a resposta fique registada por escrito.
• Verifica se todas as estruturas visíveis (casa de hóspedes, carport, casa da piscina, pérgola) possuem licença de construção.
• Insiste numa avaliação por um arquiteto ou numa due diligence técnica.

Atenção: A legalização de construções não autorizadas em Maiorca é possível, mas demorada e implica custos. Além disso, nem sempre tem sucesso – especialmente em zonas protegidas como as ANEI ou dentro das áreas de proteção da Ley de Costas. Mais informações no guia Legalizar construção ilegal em Maiorca e Como identificar ampliações ilegais.

Aluguer turístico: Existe ou é possível obter uma licença ETV?

Se planeias alugar o imóvel – mesmo que apenas sazonalmente – como alojamento turístico, a questão da licença ETV (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) é fundamental.

Licença ETV: O que perguntar durante a visita

Atenção: O Decreto 4/2025 das Baleares reforçou ainda mais a suspensão da atribuição de novas licenças ETV em edifícios multifamiliares. Quem especula com arrendamento turístico e compra um apartamento arrisca nunca chegar a obter uma licença. Manda sempre verificar previamente por um advogado se o imóvel é licenciável.

Detalhes sobre a situação legal atual: Licença ETV Maiorca e Transferir licença ETV.

Comunidade de Proprietários (Comunidad de Propietarios): O que verificar

Se compras um apartamento, uma moradia geminada ou um apartamento num condomínio, tornas-te automaticamente membro da Comunidad de Propietarios. O que muitos subestimam: a comunidade pode aprovar quotas extraordinárias que te afetam de imediato como novo proprietário.

Lista de verificação da Comunidad

• Custos mensais da comunidade (Cuota de Comunidad) – valor e o que está incluído
• Existem dívidas pendentes do antigo proprietário junto da comunidade?
• Ler as atas das últimas 2–3 assembleias de proprietários – há grandes investimentos planeados?
• Existem processos judiciais em curso da comunidade?
• O administrador do prédio é profissional ou um proprietário voluntário?
• Estado das áreas comuns: piscina, elevadores, terraços na cobertura, jardim, garagem subterrânea
• Os animais de estimação são permitidos?
• Existem regras no regulamento da comunidade sobre arrendamento de curta duração?

Tudo sobre a estrutura jurídica é explicado no guia sobre a Comunidade de Proprietários em Espanha.

Impostos e custos correntes: o que pagas depois da compra

Muitos compradores calculam bem o preço de compra — mas subestimam sistematicamente os encargos correntes. Para a visita, porém, é mais relevante saber se há impostos e taxas em atraso associados ao imóvel.

Custos correntes numa visão geral (valores de referência)

Nota: Na Espanha, as dívidas relativas ao IBI transferem-se de forma real para o imóvel. Isto significa que, mesmo sendo o novo proprietário, respondes por valores em aberto de anos anteriores. Solicita os recibos do IBI referentes, no mínimo, aos últimos três anos.

Para todas as questões fiscais após a compra: IBI em Espanha e Impostos e Direito em Maiorca.

Erros mais comuns na visita a um imóvel em Maiorca

Na prática, alguns erros repetem-se com frequência. Aqui estão os mais comuns – e como evitá-los:

1. Visitar apenas no verão. A luz é bonita, mas a humidade e o mofo só se manifestam no inverno. Se possível, visita o imóvel pelo menos uma vez no outono ou no inverno – ou pede explicitamente fotos da época de inverno.

2. Não verificar as áreas. O exposé, a Nota simple e o Catastro frequentemente indicam metragens diferentes. Discrepâncias superiores a 10% são um sinal de alerta.

3. Confiar apenas no agente imobiliário. Em regra, o agente representa o vendedor. Ter o teu próprio advogado para a compra do imóvel não é um custo, mas uma proteção.

4. Assinar o contrato de reserva sem revisão jurídica. O contrato de reserva normalmente vincula-te com um sinal. Faz com que seja revisto antes de assinar. Detalhes sobre o contrato de reserva em Espanha.

5. Não verificar a Cédula de Habitabilidad. Sem uma Cédula válida, a casa não é legalmente habitável. Ela pode estar em falta, expirada ou não atualizada após obras. Mais sobre isto: Cédula de Habitabilidad em Maiorca.

6. Ignorar zonas protegidas. As ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), a área de Património Mundial da Tramuntana e as zonas da Ley de Costas restringem fortemente a construção e o uso. Consultar o plano de urbanismo do município é obrigatório. Mais sobre ANEI e proteção da natureza e sobre o direito de construção na Tramuntana.

7. Fazer demasiadas visitas num só dia. Mais de 3–4 imóveis por dia leva invariavelmente a confusões e erros de memória.

E depois? Os próximos passos após a visita

Se estás seriamente a considerar um imóvel, estes são os passos a seguir, por esta ordem, após a visita:

1. Solicitar a Nota simple (Registro de la Propiedad) – verificar proprietário e ónus
2. Contratar um advogado – encomendar a due diligence e fazer verificar todos os documentos
3. Inspeção técnica / parecer de arquiteto – especialmente em edifícios e fincas mais antigos
4. Calcular os custos adicionais da compra – imposto de transmissão (ITP), notário, registo predial e advogado somam cerca de 10–13% do preço de compra. Detalhes: Custos adicionais da compra em Maiorca
5. Solicitar o número NIE – sem número fiscal espanhol não há contrato de compra
6. Esclarecer o financiamento – caso deseje uma hipoteca: consultar bancos espanhóis com antecedência. Financiamento imobiliário em Maiorca
7. Verificar e assinar o contrato de reserva – apenas após análise jurídica

Lista de verificação completa para visitas a imóveis em Maiorca (resumo)

Antes da visita

• Nota simple (extrato do registo predial) solicitada
• Extrato do Catastro obtido e comparado com a Nota simple
• Recibos do IBI dos últimos 3 anos solicitados
• Certificado energético disponível e atualizado
• Atas da Comunidad dos últimos 2–3 anos lidas
• Licenças de construção solicitadas para todas as estruturas visíveis
• Cédula de Habitabilidad – válida e atualizada?
• Licença ETV: existente, ativa, transferível?
• Máximo de 3–4 imóveis por dia planeados

Localização e arredores

• Ligação verificada durante todo o ano
• Zona costeira (Ley de Costas)? Zona de proteção ANEI?
• Classificado como Suelo Rústico ou Suelo Urbano?
• Infraestrutura (médico, escola, comércio) verificada
• Cobertura móvel e disponibilidade de internet testadas

Estrutura do imóvel no local

• Paredes verificadas quanto a manchas de humidade, mofo e eflorescências salinas
• Telhado e terraços examinados quanto a fissuras e manchas de água
• Pisos verificados por percussão em busca de cavidades
• Instalação elétrica e quadro de fusíveis inspecionados
• Pressão de água e água quente testadas em todas as divisões
• Piscina: estado, sistema de aquecimento, filtro
• Ar condicionado/aquecimento: tipo, idade, comprovativo de manutenção

Específico para fincas

• Abastecimento de água esclarecido (rede / poço / cisterna)
• Licença de poço registada e aprovada?
• Análise de qualidade da água disponível?
• Fossa séptica: estado e data do último serviço
• Fornecimento de eletricidade: ligação à rede ou gerador/fotovoltaico?

Situação jurídica

• Todos os elementos construtivos visíveis registados no Registo Predial?
• Área do Catastro ≈ área do Registo Predial ≈ área do anúncio?
• Escritura de compra do proprietário anterior disponível?
• Dívidas de IBI excluídas?
• Dívidas de Comunidad do proprietário anterior excluídas?

Depois da visita

• Advogado contratado para due diligence
• Parecer de arquiteto (em imóveis mais antigos) encomendado
• Número de NIE solicitado ou já disponível
• Custos de aquisição calculados em detalhe
• Contrato de reserva assinado apenas após verificação por advogado

Conclusão

Uma visita a um imóvel em Maiorca não é um passeio de férias – mesmo que o cenário sugira isso. Quem trabalha com esta checklist protege-se contra as armadilhas típicas: defeitos de construção ocultos devido à pedra porosa de Mares, construções ilegais não esclarecidas, licenças em falta e discrepâncias entre o Registo Predial e a realidade. Os três princípios mais importantes: solicitar os documentos antes do voo, nunca visitar mais de 3–4 imóveis por dia, e envolver um advogado independente – não apenas no momento do notário, mas o mais tardar antes do contrato de reserva.

Compreender o mercado como um todo também ajuda numa verificação realista de preços: encontra dados atuais sobre preços e a sua evolução no nosso resumo sobre os preços dos imóveis em Maiorca.

Fontes oficiais

• Registro de la Propiedad (Registo Predial) – Encomenda online da Nota simple: registradores.org
• Sede Electrónica del Catastro – Consulta cadastral em Espanha: sedecatastro.gob.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Impostos das Baleares: atib.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme – Urbanismo e direito da construção em Maiorca: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears – Turisme – Licenças ETV e Decreto 4/2025: caib.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Leis nacionais, Ley de Costas: boe.es
• Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) – Regulamentos das Baleares: caib.es/eboibfront