ANEI em Maiorca: restrições à construção antes de comprar terreno

Quem quer comprar um terreno em Maiorca depara-se mais cedo ou mais tarde com três siglas que podem decidir entre o sucesso ou a perda total do investimento: ANEI, Posidonia e Rede Natura 2000. Estas categorias de proteção não são um mero pormenor burocrático – determinam se alguma vez poderás colocar uma pedra num determinado terreno, qual a área mínima que um terreno precisa de ter para que uma licença de construção seja sequer concebível, e se um imóvel costeiro poderá um dia ter problemas com a ancoragem de barcos. Este guia explica-te a situação legal com base nas normas baleares em vigor – de forma concreta, com tabelas e sem rodeios. Vais aprender o que significam as diferentes zonas de proteção, o que mudou com o Decreto Ley 9/2020, por que razão a Posidonia é relevante na compra de imóveis costeiros e como verificar corretamente um terreno antes da escritura notarial.

• Processo completo de compra de imóveis em Maiorca

A classificação do solo em Maiorca: por que decide tudo

Antes de assinares qualquer contrato de compra, tens de perceber em que categoria de solo um terreno se enquadra. A lei balear de ordenamento do território (LUIB, Ley de Urbanismo de las Illes Balears) divide, segundo o artigo 18, todo o território municipal em solo urbano (suelo urbano), solo urbanizável (suelo urbanizable) e solo rústico (suelo rústico).

Para a maioria das compras de terrenos fora das localidades, é a categoria de solo rústico que é determinante. Dentro desta categoria existem, por sua vez, várias subclasses – e é precisamente aí que se escondem as diferenças decisivas:

Atenção: As categorias nem sempre são claramente delimitadas. Um terreno pode situar-se parcialmente em zonas diferentes – e, regra geral, é a área mais desfavorável que prevalece.

O que é a ANEI – e por que existe uma proibição de construção aqui?

ANEI significa Área Natural de Especial Interés – área natural de especial interesse. Esta categoria abrange, em grande extensão, os espaços naturais mais valiosos da ilha: a Tramuntana, amplas partes da costa leste, a península de Formentor, a península de Alcúdia, bem como outras zonas ecologicamente sensíveis.

A proibição de construção nas áreas ANEI não é nova, mas foi novamente reforçada e alargada a outras zonas de risco pelo Decreto Ley 9/2020 de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears (em vigor desde 25 de maio de 2020). Concretamente, aplica-se o seguinte:

• Em AANP (Áreas Naturales de Especial Interés con Alta Nivel de Protección) e ANEI, qualquer nova construção de edifícios residenciais é, em princípio, proibida.
• Em ARIP-B (áreas de especial interesse paisagístico florestal), aplica-se o mesmo.
• Em APT (áreas sob proteção territorial) e AT-C (zonas de crescimento de transição), igualmente.

O Decreto Ley 9/2020 incluiu adicionalmente as SRP-APR (áreas de prevenção de riscos com risco de inundação, incêndio, erosão ou deslizamento de terras) na proibição total de nova construção. Anteriormente, ainda era permitida ali uma construção com um máximo de 3% de área impermeabilizada e um máximo de 2% de área habitável – essa exceção foi eliminada.

O que significa isto na prática? Um terreno numa ANEI pode continuar a ser comprado e vendido – mas, regra geral, não podes construir ali um novo edifício residencial. Edifícios já existentes, legalmente construídos, podem ser renovados ou conservados sob determinadas condições; novas construções não são passíveis de autorização.

Nota: A classificação de um terreno como ANEI encontra-se no Plan Territorial de Maiorca (PTM), bem como nos planos locais de ordenamento do território (PGOU) do respetivo município. A aplicação de mapas oficial do Govern Balear está disponível em ideib.caib.es.

Decreto Ley 9/2020: o que mudou concretamente

O decreto de maio de 2020 marcou um ponto de viragem para todos os que pretendiam construir de novo em solo rústico em Maiorca. As principais alterações em relação à regulamentação anterior:

Nas zonas da categoria SRG (terreno rústico geral), desde então vigora o seguinte: a construção por propriedades tipo finca geralmente não pode ocupar mais de 1,5% da área total do terreno, estando definidos limites máximos absolutos. Segundo a regra de área de construção aplicável ao SRG (conforme pesquisa, até 1% de área construída), resulta, num terreno de 14.000 m², um valor calculado de cerca de 140 m² de área construída — um dado que é preciso conhecer antes da compra.

Áreas mínimas de terreno: os limiares decisivos

Uma das questões mais importantes – e frequentemente subestimadas – na compra de um terreno é: o terreno é sequer grande o suficiente para poder solicitar uma licença de construção? Dependendo da categoria, aplicam-se diferentes tamanhos mínimos:

Atenção: Estes limiares são considerados requisitos mínimos – não conferem direito a licença de construção, sendo apenas a condição para poder sequer apresentar um pedido. A viabilidade real da aprovação depende de outros fatores (localização na subárea, plano municipal, compatibilidade ambiental).

Antes de comprar terrenos abaixo desses limites, é preciso ter claro: uma nova construção está legalmente excluída. Por vezes, parcelas menores situam-se em povoados dispersos que foram historicamente edificados – isso, porém, não altera a regra para novos projetos de construção.

Posidonia oceanica: o fator de proteção invisível na costa

Quem compra um imóvel diretamente à beira-mar ou um terreno próximo à costa deve conhecer também o quadro de proteção da Posidonia oceanica – as pradarias marinhas endémicas que cobrem os fundos marinhos em torno das Baleares e figuram entre os habitats ecologicamente mais valiosos do Mediterrâneo.

O governo balear aprovou em 27 de julho de 2018 o Decreto 25/2018, que estabelece um quadro de proteção abrangente para a Posidonia. O decreto proíbe, entre outras coisas:

• Pesca de arrasto sobre as pradarias de Posidonia
• Extração de agregados e dragagem com descarga em áreas de Posidonia
• Fundeio descontrolado sobre pradarias de Posidonia
• Novas instalações de aquacultura, novas descargas subaquáticas e novos projetos de construção, caso a avaliação de impacto ambiental constate efeitos negativos sobre a Posidonia

O Decreto 25/2018 também criou um serviço de vigilância da Posidonia: 19 embarcações de patrulha em torno das ilhas Baleares, acessíveis pelo canal VHF 68. Embarcações a partir de 15 metros de comprimento podem contactar este serviço para obter apoio na ancoragem.

O que isso significa na compra de um terreno? Quem adquire uma propriedade marítima ou um terreno costeiro e planeia construir uma marina, um cais privado ou uma obra costeira deve submeter-se a uma avaliação de impacto ambiental. Se o projeto planeado se situar na área de influência de pradarias de Posidonia, pode simplesmente ser inadmissível. Também o uso da zona marítima adjacente para o barco privado está sujeito às regras de ancoragem.

Nota: O mapeamento das pradarias de Posidonia em torno das Baleares foi concluído através do projeto Atlas Posidonia. A aplicação „Posidonia GOIB" do governo balear permite consultar os mapas exatos de distribuição. Uma verificação antes da compra é obrigatória em propriedades costeiras.

Rede Natura 2000 em Maiorca: a proteção europeia encontra a lei balear

Além das categorias de proteção puramente nacionais e baleares, existem em Maiorca numerosas áreas que fazem parte da rede europeia Natura 2000 – seja como ZPE (Zona de Proteção Especial para aves) ou como SAC/ZEC (Special Area of Conservation / Zona Especial de Conservación para habitats e espécies).

Em Maiorca, incluem-se entre elas:

• A Serra de Tramuntana (também Património Mundial da UNESCO)
• A Badia d'Alcúdia e as zonas húmidas adjacentes
• A península de Cap Salines
• Partes das Serres de Llevant

Importante: o estatuto Natura 2000 não significa uma proibição total automática de construção em cada metro quadrado – mas significa que qualquer projeto que possa ter efeitos significativos deve ser submetido a uma avaliação de impacto (evaluación de repercusiones). Na prática, a maioria dos novos projetos de construção nessas áreas já falha nessa etapa.

Como realizar a verificação do estatuto de proteção antes da compra

A due diligence jurídica na compra de um terreno em Maiorca deve obrigatoriamente incluir a classificação do solo e o pertencimento a áreas protegidas. Isso se faz em várias etapas:

1. Obter a Nota Simple: Solicitar a Nota Simple atual junto ao registo predial competente (Registro de la Propiedad) – ela mostra proprietário, área, ónus e servidões. Mais sobre isso no guia Verificar o registo predial em Espanha.

2. Verificar o extrato cadastral: Através da Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) obter o extrato cadastral oficial – ele contém área, classe de uso e número de referência.

3. Consultar o mapa PTM: Acessar o Plan Territorial de Maiorca online através de ideib.caib.es e localizar o terreno no mapa de zonamento. Aqui você vê o pertencimento a ANEI, ARIP, APT.

4. Consultar o PGOU do município: O plano diretor municipal (Plan General de Ordenación Urbana) do respetivo município pode conter disposições mais rigorosas do que o PTM. Consulta diretamente junto ao departamento de urbanismo (Departament d'Urbanisme) do município.

5. Verificar o Atlas de Posidonia: Para parcelas costeiras, usar a app „Posidonia GOIB" ou ideib.caib.es.

6. Visualizador Natura 2000: No visualizador europeu Natura 2000 (natura2000.eea.europa.eu) verificar se o terreno se encontra numa SPA ou SAC.

7. Contratar um advogado: Só depois dessas verificações prévias – e sempre antes de assinar um contrato de reserva – acionar um Abogado especializado em direito imobiliário. Mais sobre isso no guia Advogado na compra de imóveis.

O que ainda pode ser construído? Edificações existentes e renovação

Nenhuma nova construção não significa necessariamente nenhum valor. Em áreas ANEI existem muitas fincas históricas e casas de campo que foram legalmente construídas antes da entrada em vigor das disposições de proteção. Para esses edifícios aplica-se:

• Conservação e manutenção são, em regra, permitidas, desde que não haja aumento da área bruta de construção.
• Modernizações (eficiência energética, instalações técnicas, acabamentos interiores) são frequentemente possíveis, mas exigem uma licença de construção ou, pelo menos, uma comunicación previa – mais sobre isso no guia Licença de construção em Maiorca.
• Anexos e ampliações são, em princípio, excluídos em áreas ANEI.
• Piscinas estão sujeitas, desde o Decreto Ley 9/2020, também em solo rústico fora da ANEI, a novas limitações de tamanho.

Um edifício legalmente existente na ANEI pode, portanto, ser uma compra atrativa – desde que conheças as restrições e elas sejam compatíveis com os teus planos de utilização. O risco está oculto: muitos edifícios rurais têm ampliações ou anexos construídos sem autorização. A legalização desse tipo de construção ilegal na ANEI é, em regra, excluída – mais sobre isso no guia Legalizar construção ilegal em Maiorca.

Decreto-Lei 3/2024: Novas possibilidades de legalização em solo rústico

Em 24 de maio de 2024, o governo balear aprovou o Decreto-Lei 3/2024, que permite, sob determinadas condições, a legalização de construções em solo rústico que até então não estavam em conformidade com as normas. Os pontos mais importantes:

• Legalização mediante pagamento de uma taxa e implementação de medidas de compensação ecológica
• Requisitos de sustentabilidade, por exemplo, obrigação de utilizar energias renováveis
• Prazos dependentes da localização e do ano de construção do edifício

Nota: O Decreto-Lei 3/2024 não se aplica a edifícios na ANEI, AANP ou outras zonas de proteção absoluta. A possibilidade de legalização limita-se a construções em solo rústico geral (SRG) e categorias comparáveis. É absolutamente necessária uma análise jurídica caso a caso.

Custos adicionais de compra: o que acresce na aquisição de um terreno

Mesmo um terreno sem edificação está sujeito, na compra, aos impostos e custos adicionais baleares. Como regra geral, os custos adicionais correspondem a 10 a 14% do preço de compra. O imposto de transmissão patrimonial balear (ITP) em caso de revenda é escalonado de forma progressiva:

A isso acrescem os honorários de notário e registo predial, bem como, normalmente, os custos de advogado. Em projetos de nova construção (compra à promotora), em vez do ITP aplica-se o IVA de 10 % mais 1,5 % de Imposto de Atos Jurídicos Documentados (AJD). Visão detalhada no guia Custos Adicionais de Compra Maiorca.

Erros mais comuns na compra de terrenos em zonas protegidas

• Confiar apenas no agente imobiliário: Os agentes não são obrigados a verificar a legalidade da edificabilidade. Essa tarefa cabe ao advogado.
• A Nota Simple não é suficiente: A Nota Simple mostra encargos de direito privado, mas não as categorias de proteção de direito público.
• Acreditar em afirmações verbais: „Ali já se pode construir alguma coisa, toda a gente faz isso" – tais afirmações não têm valor legal e podem sair caras.
• Comprar edifícios existentes sem verificar as licenças: Nem todos os edifícios no terreno foram necessariamente construídos legalmente. Anexos, piscinas, terraços podem ter surgido sem licença – e, na ANEI, não podem ser legalizados.
• Esquecer a verificação da Posidonia: Especialmente em parcelas costeiras, as restrições de proteção marinha são sistematicamente ignoradas.
• Subestimar o tamanho: Um terreno com 12.000 m² pode parecer tentador – mas fica abaixo do tamanho mínimo de 14.000 m² exigido para a categoria Rústico mais simples (SRG).
• Não consultar o PGOU local: O Plan Territorial de Maiorca e o plano de ordenamento local podem divergir entre si – prevalece o mais restritivo.

O que vem a seguir? Licença de construção e primeiros passos

Se o terreno estiver numa categoria que permite nova construção (SRG, sob condições), o próximo passo é a licença de construção. Em Maiorca existem, basicamente, dois procedimentos:

1. Licencia de obras mayor: Para todas as construções novas essenciais e reformas maiores – processo de licenciamento completo junto do município, com duração de vários meses a mais de um ano, dependendo do município.
2. Comunicación previa / Declaración responsable: Para obras menores que não alterem os limites de construção – procedimento simplificado com declaração própria.

Em solo rústico, geralmente é exigida a Licencia de obras mayor, frequentemente combinada com uma avaliação de impacto ambiental (evaluación de impacto ambiental), realizada pela autoridade competente do Govern Balear. Mais detalhes no guia Licença de construção comunicación previa Maiorca.

Checklist: ANEI e proteção da natureza na compra de terreno

Use esta lista como preparação para qualquer compra de terreno em Maiorca:

• Referência cadastral e Nota Simple obtidas
• Terreno localizado no Plan Territorial de Maiorca (ideib.caib.es)
• Categoria de proteção identificada (ANEI, AANP, ARIP, SRG etc.)
• PGOU local do município consultado
• Tamanho mínimo para a respetiva categoria verificado
• Edifícios existentes no terreno: licenças de construção e situação de legalização verificadas
• Atlas de Posidonia consultado (em caso de localização costeira)
• Pertença à Rede Natura 2000 verificada (natura2000.eea.europa.eu)
• Abogado especializado contratado para due diligence
• Contrato de reserva assinado apenas após a conclusão da verificação
• Custos adicionais de compra (10–14 %) considerados no orçamento

Conclusão: a proteção da natureza não é um obstáculo — é uma base de planeamento

As áreas protegidas em Maiorca – ANEI, Posidónia, Natura 2000 – não são atos burocráticos arbitrários. Protegem aquilo que torna a ilha valiosa: paisagem, costa, biodiversidade. Quem as aceita como um dado adquirido e as verifica cuidadosamente antes da compra pode tomar excelentes decisões. Um edifício existente, construído legalmente numa zona ANEI, pode ser uma compra extraordinariamente atrativa – precisamente porque a proibição de construir garante que nenhuma construção nova irá alterar a vizinhança. Já um terreno recém-demarcado sem construção existente na ANEI é, para a maioria dos compradores, uma armadilha.

A due diligence custa tempo e dinheiro – mas muito menos do que pagar por um terreno onde nunca poderás construir. Faz-te acompanhar por um advogado especializado, verifica tu próprio os registos públicos e não assines nada antes de conheceres a categoria de proteção a preto e branco.

Fontes oficiais

• Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears – BOIB
• Decreto 25/2018, de 27 de julio, de protección y conservación de la Posidonia oceanica – BOIB
• Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB) – BOE
• Plan Territorial de Maiorca (PTM) – Consell de Mallorca: conselldemallorca.net
• IDEIB – Infraestructura de Dades Espacials de les Illes Balears (serviço de mapas para zonas protegidas): ideib.caib.es
• Atlas Posidonia – Govern Balear: atlasposidonia.com
• Visualizador Natura 2000 da Agência Europeia do Ambiente: natura2000.eea.europa.eu
• Sede Electrónica del Catastro (extratos cadastrais): sedecatastro.gob.es