Notário na compra de imóveis em Espanha: função, escritura pública e custos

Quem compra um imóvel em Maiorca ou noutra zona de Espanha terá de recorrer a um notário — e հաճախ fica surpreendido com as diferenças face ao papel do notário na Alemanha. Numa compra de imóvel em Espanha, o Notario formaliza a transmissão da propriedade e emite a chamada escritura pública. Sem este documento público, não é possível registar a mudança de proprietário no Registo Predial (Registro de la Propiedad). Neste guia, explicamos-te passo a passo o que o notário verifica em concreto, o que não verifica, que custos estão envolvidos e porque deves, ainda assim, recorrer a um advogado em Maiorca.

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O que faz um notário espanhol — e o que não faz?

O notário espanhol (Notario) é um jurista nomeado pelo Estado que formaliza publicamente atos jurídicos, garantindo assim segurança jurídica do ponto de vista formal. Verifica a identidade de ambas as partes, lê a escritura pública, explica as cláusulas essenciais e confirma que o documento corresponde à vontade das partes. No entanto, o seu papel difere consideravelmente do notário alemão — e este é o ponto mais importante para quem compra vindo de países de língua alemã.

O que faz o notário espanhol:

• Formaliza a escritura pública (escritura notarial de compra e venda)
• Verifica a identidade do comprador e do vendedor
• Lê e explica o contrato de compra e venda
• Obtém informação atualizada do Registo Predial pouco antes da data da escritura
• Cálculo e retenção na fonte aplicável a vendedores não residentes (retenção)

O que o notário espanhol expressamente não faz:

• Verificação abrangente da situação jurídica e urbanística do imóvel
• Verificação de construções ilegais, ónus por esclarecer ou infrações urbanísticas
• Representação dos interesses de qualquer uma das partes

Nota: Ao contrário do que acontece na Alemanha, o notário espanhol não trata de «tudo». A sua intervenção é obrigatória para o registo predial, mas não substitui um advogado independente que analise previamente a situação jurídica do imóvel.

A Escritura Pública: o documento central

A escritura pública de compra e venda é o documento de compra autenticado por notário que formaliza oficialmente a transmissão da propriedade de um imóvel em Espanha. O enquadramento legal é dado pelo Código Civil espanhol (Código Civil) e pela Lei Hipotecária (Ley Hipotecaria).

Sem escritura, não há registo predial — e, sem registo predial, não és formalmente proprietário. O documento inclui habitualmente:

• Descrição completa do imóvel (localização, área, dados cadastrais)
• Identificação do comprador e do vendedor, incluindo os números de NIE
• Preço de compra acordado e modalidades de pagamento
• Declaração sobre a inexistência de ónus ou sobre os ónus existentes
• Indicação dos impostos devidos e de quem os suporta
• Referência do certificado de eficiência energética (Certificado de Eficiencia Energética)

Depois de assinares perante o notário, recebes primeiro uma cópia simples (copia simple). O original fica arquivado no notário. Para o registo predial, é entregue no Registo Predial uma cópia autenticada (copia autorizada).

Como decorre a assinatura no notário, passo a passo

A assinatura no notário (firma) é o ponto alto do processo de compra, mas não o seu início. Todas as verificações jurídicas essenciais devem estar concluídas antes desse momento.

1. Obter o NIE – Sem o número de identificação fiscal espanhol (Número de Identificação de Estrangeiro), não é possível assinar um contrato de compra e venda perante o notário. Pede-o atempadamente.
2. Abrir uma conta bancária espanhola – Regra geral, o preço de compra é entregue na data da escritura através de um cheque bancário (cheque bancário certificado emitido por um banco espanhol).
3. Verificação jurídica prévia por um advogado – Manda verificar a certidão simples do registo predial (nota simple), a certidão cadastral, a situação urbanística, os encargos pendentes e as dívidas à comunidade. Recomendação: Verificar o registo predial em Espanha.
4. Contrato-promessa / contrato de opção – Habitualmente, começa-se por celebrar um contrato de opção (contrato de arras ou opção de compra). O prazo habitual da opção é de cerca de três meses e o sinal corresponde, regra geral, a 10 % do preço de compra.
5. Escolher o notário – Em Espanha, é geralmente o comprador que escolhe o notário, pois é ele quem suporta os custos.
6. Data no notário – Comparecem ambas as partes ou os seus representantes com procuração. O notário lê a escritura pública, esclarece as questões pendentes e ambas as partes assinam.
7. Pagamento e entrega das chaves – Com a assinatura, o cheque é entregue e a posse do imóvel é transmitida.
8. Pagar os impostos e tratar do registo predial – Dentro dos prazos legais, é necessário pagar o ITP ou o IVA/AJD e apresentar a escritura pública na conservatória do registo predial.

Atenção: Não pagues o sinal diretamente ao vendedor ou ao agente imobiliário antes de a situação jurídica do imóvel estar esclarecida. Alguns escritórios de advogados recomendam expressamente que o valor seja depositado numa conta de garantia do notário, para proteger o comprador.

Notário e advogado: porque precisas de ambos

Esta é a diferença mais importante em relação ao processo de compra na Alemanha: o notário espanhol não te protege de forma abrangente. Não verifica ampliações ilegais, taxas municipais em atraso nem se a utilização do imóvel é legalmente permitida do ponto de vista urbanístico — tudo isso é da responsabilidade do teu advogado (advogado).

Os honorários de um advogado pelo acompanhamento jurídico na compra de um imóvel situam-se, regra geral, em cerca de 1 % do preço de compra.

Quanto custa o notário na compra de um imóvel em Espanha?

Os honorários notariais em Espanha são regulados pelo Estado e dependem do preço de compra do imóvel. Regra geral, situam-se entre cerca de 0,1 e 0,5 % do preço de compra — quanto mais elevado for o preço, menor será a percentagem.

Nota: Os honorários notariais são a parcela menos significativa dos encargos adicionais da compra. O imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) e os emolumentos do Registo Predial têm um peso consideravelmente maior.

Em Espanha, os custos notariais são suportados pelo comprador.

Visão geral: encargos adicionais na compra de imóveis em Maiorca em 2026

Nas Baleares — e, por conseguinte, em Maiorca — aplicam-se as seguintes taxas progressivas de ITP aos imóveis em segunda mão:

Importante: as taxas aplicam-se apenas à parte do preço de compra abrangida por თითო escalão. Ou seja, o imposto é progressivo e não deve ser calculado mediante uma taxa única sobre o preço total.

Nos imóveis novos, aplica-se o imposto sobre o valor acrescentado (IVA), em vez do ITP, acrescido do imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD). Por experiência, os encargos adicionais totais — que incluem impostos, honorários notariais, emolumentos do Registo Predial e custos com advogado — rondam os 12 a 14 % do preço de compra nos imóveis em segunda mão em Maiorca e cerca de 12 a 13 % nos imóveis novos.

Encontrarás mais pormenores e exemplos de cálculo no guia específico sobre os encargos adicionais na compra de imóveis em Maiorca.

Registo Predial após a escritura pública: o que acontece agora

A assinatura da escritura pública perante o notário representa a transmissão da propriedade do ponto de vista do direito civil, mas ainda não conclui formalmente o processo. Para ficares registado como proprietário no Registo Predial, ainda é necessário cumprir os seguintes passos após a ida ao notário:

1. Liquidar os impostos – O ITP ou o IVA/AJD devem ser pagos junto da autoridade tributária competente (ATIB, nas Baleares) dentro do prazo legal შემდეგ da outorga da escritura.
2. Pedir o registo predial – A cópia autorizada da escritura é apresentada no Registo Predial, juntamente com o comprovativo de pagamento dos impostos.
3. Aguardar a confirmação – Depois de efetuado o registo, recebes a certidão do registo predial, onde constas como proprietário.

Na prática, é o advogado ou uma gestoría (gabinete administrativo) que trata destes passos pelo comprador. Os respetivos emolumentos do registo predial também fazem parte dos custos adicionais da compra.

Posso comprar perante um notário alemão?

Sim, desde que se verifiquem determinadas condições. No acórdão STS 998/2011, de 19 de junho de 2012, o Supremo Tribunal de Espanha confirmou que um documento notarial alemão կարող է ser reconhecido em Espanha, desde que cumpra os seguintes requisitos:

• O documento foi devidamente autenticado
• Está em conformidade com o direito alemão
• Tem apostila
• É apresentado em espanhol, sob a forma de tradução certificada

O enquadramento legal encontra-se nos artigos 3.º e 4.º da Lei Hipotecária (a lei espanhola do registo predial), bem como no artigo 1216.º do Código Civil.

Na prática, esta via é bastante mais morosa e pouco habitual. A maioria dos compradores em Maiorca prefere recorrer a um notário espanhol no local, até porque os vendedores e os bancos espanhóis estão familiarizados com este procedimento e o processo decorre com menos entraves.

Procuração (procuração notarial): comprar sem estar presente

Se não puderes comparecer pessoalmente no ato notarial, podes passar uma procuração notarial (procuração notarial). Desta forma, o teu advogado ou uma pessoa da tua confiança pode assinar a escritura em teu nome.

A procuração կարող է ser passada tanto perante um notário espanhol como alemão. Neste último caso, são igualmente necessárias uma apostila e uma tradução certificada para espanhol.

Nota: Uma procuração geral (poder general) confere poderes muito amplos. Pede que te expliquem exatamente o que abrange a procuração e concede-a apenas a pessoas em quem confies plenamente.

Erros mais frequentes na escritura perante notário em Maiorca

Mesmo os compradores de imóveis alemães mais experientes cometem erros típicos na escritura em Espanha, muitas vezes por partirem do princípio de que o sistema é igual ao alemão.

O que acontece depois da escritura?

A escritura não é o fim: é o início das tuas obrigações enquanto proprietário em Espanha. Logo a seguir, deves:

• Pagar os impostos dentro do prazo (ATIB nas Baleares)
• Providenciar o registo no Registo Predial
• Alterar a titularidade dos contratos de fornecimento (eletricidade, água, telefone)
• Assumir as obrigações relativas às despesas do condomínio
• Verifica o imposto sobre o património e o imposto sobre o rendimento – enquanto não residente com um imóvel em Espanha, tens obrigações específicas. Sabe mais no guia Imposto sobre o património em Espanha
• Define a utilização do imóvel – o arrendamento de longa duração, o arrendamento turístico e o uso próprio ունեն diferentes consequências fiscais e jurídicas. Sabe mais em Arrendar em Maiorca

Lista de verificação: escritura de compra de imóvel em Espanha

Para não te esqueceres de nada, consulta os pontos mais importantes:

• Número NIE solicitado e obtido
• Conta bancária espanhola aberta
• Advogado contratado para a verificação jurídica prévia
• Certidão do registo predial (nota simple) verificada
• Certidão cadastral e situação urbanística verificadas
• Dívidas pendentes à comunidade verificadas
• Certificado energético disponível
• Contrato de opção celebrado, com prazo e modalidades de pagamento corretos
• Notário escolhido (direito do comprador)
• Cheque bancário de um banco espanhol preparado
• Procuração emitida, caso não seja possível estar presente pessoalmente
• Após a escritura: pagar os impostos dentro do prazo
• Após a escritura: tratar do registo predial

Conclusão

O notário é indispensável na compra de um imóvel em Espanha, mas é apenas uma peça do puzzle. Formaliza a escritura pública, permitindo assim o registo predial. No entanto, não verifica a situação urbanística do imóvel nem protege exclusivamente os interesses do comprador. Por isso, em Maiorca, a regra é: notário e advogado — e por esta ordem: primeiro o advogado, depois o notário. Quem respeitar esta sequência, abordar o processo de compra de forma estruturada e prever custos adicionais realistas de 12 a 14 % estará a lançar as bases para uma compra de imóvel juridicamente segura em Maiorca.

Fontes oficiais

• Conselho Geral do Notariado (estatísticas notariais): www.notariado.org
• ATIB – Agência Tributária das Ilhas Baleares (gestão do ITP nas Baleares): www.atib.es
• Registo Predial (conservatória do registo predial em Espanha): www.registradores.org
• Lei Hipotecária (lei do registo predial), em especial os artigos 3 e 4: www.boe.es
• Código Civil de Espanha, artigo 1216 (escritura pública) e artigos 1445 e seguintes (contrato de compra e venda): www.boe.es
• Supremo Tribunal, acórdão STS 998/2011, de 19 de junho de 2012 (reconhecimento de documentos notariais estrangeiros): www.poderjudicial.es