Custos de Notário e Registo Predial

Quanto custam o notário e o registo predial na compra de imóveis em Maiorca?

Ambos os valores não resultam de negociação, mas de duas tabelas de emolumentos estatais: o Arancel – assim se chama em Espanha a tarifa de emolumentos fixada oficialmente – dos notários e o dos conservadores do registo predial. O que consta, no final, na fatura depende quase exclusivamente do valor escriturado do imóvel, além do número de folhas de que a escritura se compõe. A calculadora acima aplica ambas as tarifas ao teu preço de compra; cada linha do resultado pode ser expandida individualmente e remetida à norma subjacente.

Antes de mais, para situar: notário e registo predial são, juntos, o menor bloco dos custos acessórios da compra. O item principal é o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ou, no caso de imóveis novos, o IVA mais o imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Para o imposto existe a calculadora de ITP para as Baleares, e para a visão de conjunto a calculadora dos custos acessórios da compra em Maiorca.

Como se calcula

Ambas as tarifas têm a mesma estrutura: um emolumento base fixo para cada escritura ou cada inscrição com valor, além de um escalonamento degressivo, aplicado exclusivamente ao excedente acima do primeiro nível. Sobre o resultado deste escalonamento – e apenas sobre ele – incidem os descontos legais, as rebajas. Na compra de um imóvel de habitação são dois: 25% segundo o Real Decreto-ley 6/1999, que menciona expressamente a compra de habitação, e sobre isso ainda 5% segundo o Real Decreto-ley 8/2010. No registo predial, entre os dois entra ainda outro desconto de 5% segundo o Real Decreto-ley 6/2000. Para terrenos não edificados, imóveis comerciais e garagens adquiridas isoladamente aplica-se apenas o último dos três – é para isso que existe o interruptor Imóvel de habitação na calculadora. No final, todo o emolumento é acrescido do IVA espanhol (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) à taxa normal atual de 21%.

A fórmula para o notário é, portanto: emolumento base de 90,15 € mais o valor escalonado sobre o excedente, do qual, no caso de um imóvel de habitação, se desconta 25% e sobre o resto ainda mais 5%; a isso somam-se as folhas da escritura original (matriz – o original, que permanece no protocolo do notário) e as folhas da cópia autenticada (copia autorizada), ambas sem desconto; sobre a soma incide o IVA.

Para o Registo (Registro de la Propiedad) aplica-se o mesmo padrão com números próprios: taxa base de 24,04 € mais valor escalonado, limitado a 2181,67 €, só depois os descontos: no caso de um imóvel residencial 25%, sobre o restante 5% e sobre o valor remanescente 5%. Cada desconto incide sobre o resultado do anterior – as normas dizem isso literalmente, «a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial». A ordem não é um pormenor: o teto está no texto normativo antes dos descontos e limita o valor de partida destes, não o contrário. Consequência prática – acima de um preço de compra de cerca de dez milhões de euros, a taxa de registo deixa de aumentar.

A isto acrescentam-se, no Registo, dois pequenos valores fixos que não sofrem desconto, por constarem de outros números da tarifa: o assento de apresentação (asiento de presentación – o registo do título apresentado, uma vez por escritura) com 6,01 € e a nota marginal sobre a responsabilidade fiscal do imóvel (nota de afección) com 3,01 €. A certidão simples do registo (nota simple), que o teu advogado solicita antes da compra, custa 3,01 € por finca e não faz parte do registo, sendo antes a habitual informação prévia.

Uma nota de delimitação: a calculadora cobre exatamente aquilo que os dois aranceles regulam – notário e registo. Impostos, advogado, banco e os honorários da Gestoría (um escritório administrativo espanhol que trata, por conta do cliente, de diligências junto de organismos públicos, declarações fiscais e registos) constam de outras faturas. Também não são incluídas as cópias simples (copias simples) para o banco e as concessionárias; estas seguem uma tarifa própria, claramente mais baixa.

Casos especiais que alteram o valor

A aquisição por quotas-partes (pro indiviso) torna o Registo mais caro

Quando duas pessoas compram em conjunto, sem serem casadas ou viverem em comunhão de bens, adquirem pro indiviso – por quotas-partes. O Registo Predial reparte então o valor total pelas quotas e aplica a escala a cada quota individualmente. Como a escala é degressiva, comprar duas vezes metade custa sensivelmente mais do que comprar uma vez o todo; para um preço médio de compra em Maiorca, isso representa cerca de quarenta por cento a mais em emolumentos de registo. A soma tem um teto em 1% do valor do imóvel. Por isso, ajusta corretamente o número de adquirentes na calculadora.

Os cônjuges sob o regime legal de comunhão de bens (gananciales – o regime espanhol de comunhão de adquiridos, em que os bens adquiridos pertencem a ambos em conjunto) estão expressamente excluídos: para eles, o valor total conta como única base de cálculo, sendo o número de adquirentes igual a um. A tabela notarial, de qualquer forma, não conhece esta regra – a escritura é sempre liquidada uma única vez, com base no valor total.

Várias fincas registrales numa mesma escritura

Em Maiorca, apartamento, lugar de estacionamento e arrecadação são frequentemente três unidades registais distintas (fincas registrales), mesmo quando adquiridas numa única escritura. O Registo Predial inscreve cada uma separadamente e calcula o emolumento para cada uma sobre o seu valor proporcional; já a nota de apresentação é cobrada apenas uma vez, pois está associada ao título apresentado e não ao número de inscrições. Também a nota simple é cobrada por finca. A calculadora parte do caso regular de uma única finca – havendo várias, a linha do registo predial será correspondentemente mais elevada.

«Por cara escrita» – a tabela conta páginas, não fólios

O emolumento pelos fólios do original é gerado, segundo a letra da tabela, por página escrita («por cara escrita»), enquanto a franquia isenta é contada em fólios: os primeiros quatro fólios são gratuitos, a partir do quinto há lugar a cobrança. Na prática, o papel selado notarial é escrito em ambos os lados, por isso esta calculadora conta com duas páginas por fólio – um pressuposto explícito, não uma norma. Quem tiver diante de si a nota de honorários do notário (minuta) verá aí o número real e poderá inseri-lo na calculadora. Já no outro item relativo a fólios, o traslado autenticado, a unidade é de facto o fólio, e um fólio iniciado conta por inteiro.

Hipoteca: segunda escritura, segunda inscrição

Se financiares a compra através de um banco espanhol, a hipoteca é formalizada numa escritura própria e inscrita no Registo Predial como um encargo autónomo. Trata-se de um segundo processo completo através de ambas as tabelas, com base no montante de responsabilidade hipotecária – e não está incluído nesta calculadora. Desde a lei hipotecária espanhola de 2019, porém, o banco assume a maior parte destes custos.

Desconto voluntário do notário

Além dos descontos legais, um notário pode conceder um desconto voluntário de até dez por cento; o art. 35.1 do Real Decreto-ley 6/2000 permite-o expressamente («se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100»). Se o concede ou não é matéria de negociação, por isso esse valor não figura na calculadora. A calculadora mostra a tabela integral – uma minuta real pode ficar abaixo dela, mas nunca acima.

Metade da tabela nas segundas transmissões de VPO

Para a segunda e todas as transmissões seguintes de edifícios e habitações classificados como habitação social (VPO, Vivienda de Protección Oficial), tanto a tabela notarial como a registal reduzem o emolumento para metade. Em Maiorca, isto afeta sobretudo imóveis em Palma. É precisamente nestes casos reduzidos que o montante mínimo da inscrição de 24,04 € se torna, aliás, relevante; numa compra normal, esse mínimo nunca pode ser inferior.

Acima de cerca de seis milhões, deixa de haver tabela

A partir de um valor de 6 010 121,04 €, termina a escala notarial. Para a parte que excede esse valor, o Arancel já não fixa uma taxa – aí o notário acorda livremente os seus honorários com as partes. É importante o pormenor: o montante em si continua totalmente sujeito à tabela, sendo livre apenas o excedente. Para preços de compra muito elevados, a calculadora indica por isso um montante mínimo vinculado à tabela e apresenta a parte livre separadamente. Para o Registo Predial isso não se aplica; aí vigora, em vez disso, o montante máximo.

Base de cálculo: valor verificado antes do preço escriturado

Ambos os aranceis são calculados com base no "valor oficialmente comprovado" e, quando este não existir, no valor indicado pelas partes na escritura. Regra geral, trata-se portanto do preço de compra escriturado. Se o valor de referência oficial do Cadastro for mais elevado e for esse o valor usado como base tributável, a taxa também incide sobre esse valor mais alto. Se isto te afeta, esclarece-o a calculadora do Valor de referencia.

Prazos e formulários

A ordem após a data do notário está definida e não é negociável: primeiro o imposto, depois o registo. A cópia autenticada da Escritura só é aceite no Registro de la Propiedad junto com o comprovativo do pagamento do imposto sobre transmissões patrimoniais ou do imposto de selo; sem esse comprovativo, fica apenas o registo de entrada, que protege a escritura por um período limitado contra intervenções intermédias de terceiros, mas não constitui uma inscrição.

Responsável pelo imposto nas Baleares é a ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – a administração fiscal das Baleares). A autoliquidação deve ser apresentada dentro do prazo legal após a escritura; os prazos e formulários são indicados pela calculadora ITP.

Na prática, todo este processo – formulário fiscal, pagamento, apresentação no registo, levantamento da escritura registada, atualização no Cadastro – é assumido pela Gestoría, muitas vezes ligada ao cartório notarial ou ao teu escritório de advogados. Os seus honorários são livremente acordados e não estão incluídos em nenhum dos dois aranceis. Quem segue este caminho por conta própria poupa os honorários, mas assume o risco do prazo: um pagamento atrasado do imposto gera recargos, e enquanto a Escritura não estiver registada, não és reconhecido externamente como proprietário.

Base legal e estado atual

• Real Decreto 1426/1989 – Regulamento de honorários dos notários, em particular o Anexo I Número 2.1 (escala de valores), Número 4 (cópias) e Número 7 (folhas do original): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – Regulamento de honorários dos registadores de imóveis, em particular o Anexo I Número 2.1 (inscrição) e o Anexo II Norma Segunda (aquisição de quota parte): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – Desconto de 25% sobre os honorários notariais e registais na compra de imóveis habitacionais, em vigor desde 18 de abril de 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 e 36 – desconto adicional de 5% sobre a taxa de registo e autorização de um desconto notarial voluntário de até dez por cento, em vigor desde 25 de junho de 2000: www.boe.es
• Instrução da DGRN de 22 de maio de 2002 – ordem de cálculo e arredondamento dos aranceis: escala a seis casas decimais, depois os descontos, só no final o valor total a duas casas: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – o desconto de 5% sobre os honorários notariais e registais, em vigor desde 25 de maio de 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – nova redação da escala de valores da tarifa de registo e esclarecimento sobre a aplicação do desconto: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – taxa normal do IVA aplicável aos serviços notariais e registais: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (Lei do Registo Predial), em particular os Art. 3 e 4: www.boe.es
• Código Civil, Art. 1216 (documento público) e Art. 1445 e seguintes (contrato de compra e venda): www.boe.es
• ATIB – Administração Fiscal das Ilhas Baleares: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Os valores dos dois aranceles permanecem inalterados na lei desde a conversão para o euro, em 14 de julho de 2002; o Real Decreto 1612/2011 reformulou os parágrafos afetados sem alterar nenhum número. A taxa de IVA vigora no seu valor atual desde 1 de setembro de 2012.

O que faz um notário espanhol – e o que não faz?

O notário espanhol (Notario) é um jurista nomeado pelo Estado que autentica publicamente negócios jurídicos. Ele verifica a identidade de ambas as partes, lê em voz alta a escritura, explica as cláusulas essenciais e confirma que o documento corresponde à vontade das partes. Isso o diferencia consideravelmente do notário alemão – e este é o ponto mais importante para compradores oriundos de países de língua alemã.

O que o notário espanhol faz:

• Lavratura da Escritura Pública, o documento público de compra e venda
• Verificação de identidade do comprador e do vendedor
• Leitura e explicação do contrato de compra e venda
• Obtenção de uma certidão atualizada do registo predial pouco antes da data da escritura
• Cálculo e retenção do imposto na fonte no caso de vendedores não residentes (retención)

O que o notário espanhol expressamente não faz:

• uma análise jurídica e urbanística abrangente do imóvel
• uma verificação de construções ilegais, encargos não esclarecidos ou infrações urbanísticas
• a representação dos interesses de uma das duas partes

Nota: Ao contrário do que acontece na Alemanha, o notário espanhol não trata de "tudo". Ele é indispensável para o registo predial, mas não substitui um advogado independente que analise previamente a situação jurídica do imóvel.

A Escritura Pública: o documento central

A Escritura Pública de Compraventa é o título de compra e venda lavrado perante notário, que formaliza oficialmente a transmissão da propriedade. As bases legais são o código civil espanhol (Código Civil) e a lei hipotecária (Ley Hipotecaria). Sem escritura não há registo predial – e sem registo predial não és reconhecido como proprietário perante terceiros.

O documento contém habitualmente:

• a descrição completa do imóvel (localização, área, dados cadastrais)
• a identificação do comprador e do vendedor, incluindo os números de NIE
• o preço de compra acordado e as condições de pagamento
• a declaração sobre a inexistência de encargos ou sobre os encargos existentes
• a indicação dos impostos aplicáveis e de quem os suporta
• a referência do certificado energético (Certificado de Eficiencia Energética)

Após a assinatura, recebes inicialmente uma cópia simples (copia simple – uma transcrição não autenticada para uso bancário e trâmites administrativos). O original permanece como matriz no protocolo do notário. Para o registo predial é apresentada a cópia autenticada, a copia autorizada.

O processo no cartório notarial passo a passo

O termo notarial (firma) é o ponto alto do processo de compra – mas não o ponto de partida. Todas as verificações jurídicas essenciais devem estar concluídas antes disso. O percurso completo está descrito no Guia sobre o processo de compra em Maiorca.

1. Obter o NIE – sem o número de identificação de estrangeiro espanhol (Número de Identificación de Extranjero) não é possível lavrar um contrato de compra e venda. Solicita-o com antecedência.
2. Abrir uma conta bancária espanhola – o preço de compra é normalmente entregue no termo notarial através de cheque bancario, um cheque certificado emitido por um banco espanhol.
3. Verificação jurídica prévia por um advogado – certidão do registo predial, extrato cadastral, situação urbanística, ónus pendentes e dívidas de condomínio. Como fazer isso está explicado em Verificar o registo predial em Espanha.
4. Contrato preliminar ou contrato de opção – é comum um contrato de arras ou uma opción de compra, com um prazo de cerca de três meses e um preço de opção geralmente de dez por cento do preço de compra.
5. Escolher o notário – em Espanha, é em regra o comprador quem escolhe o notário, uma vez que é ele quem suporta os respetivos custos.
6. Marcação no cartório notarial – ambas as partes ou os seus representantes comparecem, a escritura é lida em voz alta, esclarecem-se dúvidas pendentes e, em seguida, procede-se à assinatura.
7. Pagamento e entrega das chaves – com a assinatura, o cheque é entregue e a posse é transferida.
8. Pagar o imposto e providenciar o registo – por esta ordem, dentro dos prazos legais.

Atenção: não pagues o preço da opção diretamente ao vendedor ou ao mediador antes de a situação jurídica do imóvel estar esclarecida. Muitos escritórios de advogados recomendam expressamente o depósito numa conta cativa notarial.

Notário e advogado: por que precisas de ambos

Esta é a diferença mais importante em relação ao processo de compra alemão: o notário espanhol não te protege de forma abrangente. Ele não verifica construções ilegais, taxas municipais em dívida, nem a legalidade urbanística da utilização – tudo isso é tarefa do teu advogado (abogado).

Para o acompanhamento jurídico da compra de um imóvel em Maiorca, calcula-se habitualmente cerca de um por cento do preço de compra. Ao contrário do notário e do registo predial, este honorário não segue uma tabela de emolumentos e é livremente negociável.

Posso comprar através de um notário alemão?

Sob determinadas condições, sim. O Supremo Tribunal espanhol (Tribunal Supremo) confirmou, em decisão de última instância, que uma escritura notarial alemã pode ser reconhecida em Espanha, desde que tenha sido devidamente elaborada, esteja em conformidade com o direito alemão, tenha apostila e seja apresentada com tradução juramentada para espanhol. As bases jurídicas são os artigos 3 e 4 da Ley Hipotecaria e o artigo 1216 do Código Civil.

Na prática, este caminho é consideravelmente mais trabalhoso e pouco habitual. A maioria dos compradores em Maiorca outorga a escritura localmente – não só porque os vendedores e os bancos espanhóis estão familiarizados com esse procedimento, tornando-o mais rápido.

Procuração (poder notarial): comprar sem estar presente pessoalmente

Se não puderes comparecer pessoalmente ao ato notarial, podes outorgar uma procuração notarial (poder notarial). Com ela, o teu advogado ou uma pessoa de confiança assina a Escritura em teu nome. A procuração pode ser lavrada perante um notário espanhol ou perante um notário alemão; neste segundo caso são novamente necessárias a apostila e a tradução juramentada para espanhol.

Nota: Uma procuração geral (poder general) confere poderes muito abrangentes. Faz-te explicar exatamente o que ela abrange – e concede-a apenas a pessoas em quem confies plenamente.

Erros mais comuns no ato notarial em Maiorca

O que acontece depois do ato notarial?

O ato notarial não é o fim, mas o início das tuas obrigações como proprietário em Espanha. Logo a seguir, é preciso:

• Pagar o imposto dentro do prazo – através da ATIB, nas Baleares
• Providenciar o registo predial – com a copia autorizada e o comprovativo de pagamento
• Transferir os contratos de fornecimento – eletricidade, água, telefone
• Assumir as obrigações de quotas condominiais – junto da comunidade de proprietários
• Verificar os impostos correntes – enquanto não residente com propriedade imobiliária aplicam-se obrigações especiais, mais informações no guia sobre o Imposto sobre o Património em Espanha
• Definir a utilização – uso próprio, arrendamento de longa duração ou arrendamento turístico têm consequências fiscais e legais diferentes; mais informações em Arrendar em Maiorca

Checklist: Ato notarial na compra de imóvel em Espanha

• Número NIE solicitado e obtido
• Conta bancária espanhola aberta
• Advogado contratado para a due diligence jurídica
• Extrato do registo predial (nota simple) verificado
• Extrato cadastral e estatuto urbanístico verificados
• Dívidas pendentes junto da comunidade verificadas
• Certificado energético disponível
• Contrato de opção celebrado, com prazo e condições de pagamento
• Notário selecionado
• Cheque bancário de um banco espanhol preparado
• Procuração emitida, caso a presença pessoal não seja possível
• Custos de notário e registo predial calculados com a calculadora acima, tendo em conta o número de compradores e de fincas
• após a marcação: pagar o imposto dentro do prazo
• após a marcação: providenciar o registo predial

Conclusão

Notário e registo predial são, na compra de um imóvel em Maiorca, o menor dos grandes custos – e o único que segue uma tabela de honorários publicada em vez de uma negociação. Quem alimentar a calculadora acima com o próprio preço de compra e o número de folhas da fatura de honorários (minuta) terá os dois valores ao cêntimo antes de se sentar com o notário. O resto do processo de compra continua igual: primeiro o advogado, depois o notário, e o imposto é o item que realmente pesa.

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