Encargos associados à compra de um imóvel em Maiorca: visão geral completa

Se ખરીras comprar um imóvel em Maiorca, o preço de compra é apenas uma parte da conta. Os encargos associados à compra de um imóvel em Maiorca situam-se, consoante o imóvel e as circunstâncias, entre cerca de 10 e 13 por cento adicionais — nos imóveis usados, são sobretudo determinados pelo imposto balear progressivo sobre transmissões patrimoniais (ITP); nos imóveis novos, pelo imposto sobre o valor acrescentado (IVA) e pelo imposto do selo (AJD). Acrescem ainda os custos de notário, registo predial, serviços administrativos e, na maioria dos casos, de advogado. Esta visão geral detalha cada rubrica com valores atualizados para 2026, dois exemplos calculados (500 000 EUR e 1,5 milhões de EUR) e os custos correntes posteriores — para que o teu orçamento não tenha surpresas.

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O que está incluído nos encargos associados à compra?

Os encargos dividem-se em dois grupos: os impostos (de longe, a parcela mais elevada) e os custos de serviços e administrativos (notário, registo predial, serviços administrativos e advogado). O imposto aplicável depende exclusivamente de comprares um imóvel usado ou novo — os dois não se acumulam:

O ITP e o IVA nunca são cobrados em simultâneo sobre a mesma compra. A compra de um imóvel usado entre particulares está sujeita a ITP; a de uma construção nova, diretamente ao promotor imobiliário, está sujeita a IVA e AJD. É სწორედ aqui que ocorrem os erros de cálculo mais dispendiosos — explicamos porquê mais abaixo.

Custos totais: 10–13% em detalhe

A tabela seguinte é o ponto central desta explicação. Indica cada encargo, a respetiva taxa e aquilo a que se aplica. As percentagens incidem sobre o preço de compra ou sobre o valor de referência fiscal (falaremos dele já a seguir).

Importante לגבי a matéria coletável: No ITP, հաշe em conta o valor mais elevado entre o preço de compra e o valor de referência oficial do Cadastro Predial. Se o preço indicado na escritura for inferior, a ATIB tributará მაინც o valor de referência. Por isso, não contes apenas com o preço negociado.

Escalões progressivos do ITP nas Baleares (imóveis usados)

Nas Baleares, o ITP não é aplicado através de uma única percentagem sobre a totalidade do preço, mas sim progressivamente, por escalões — tal como o imposto sobre o rendimento. Cada escalão aplica-se apenas à parcela do valor que lhe corresponde. Esta tabela mantém-se em vigor nos termos do Decreto-Lei 4/2023:

O erro mais frequente é aplicar a taxa mais elevada à totalidade do preço de compra. Está errado e sobrestima significativamente o imposto. O cálculo correto faz-se escalão a escalão (ver exemplos de cálculo).

Imóvel novo: IVA de 10 % + AJD de 1,5 % — e a sobretaxa de luxo

Na compra de um imóvel novo a um promotor imobiliário, incide IVA de 10 % sobre o preço de compra (pago ao vendedor, não à ATIB), acrescido de AJD sobre o valor indicado na escritura. A taxa normal de AJD nas Baleares é de 1,5 %. No entanto, desde 1.1.2023, aplica-se uma taxa agravada de 2 % sempre que o valor real ou declarado do imóvel seja igual ou superior a 1.000.000 EUR. Esta taxa para imóveis de luxo está prevista no artigo 17 bis do Decreto Legislativo 1/2014 (introduzido pela Lei orçamental balear 11/2022, em vigor desde 1.1.2023) — e não no posterior Decreto-Lei 4/2023, que regula os escalões do ITP. No segmento premium, a taxa de 2 % é a regra, não a exceção.

Exemplo de cálculo 1: apartamento usado por 500.000 EUR

Pressupostos: imóvel usado, compra entre particulares, matéria coletável = preço de compra de 500.000 EUR, sem taxa reduzida.

ITP por escalões:

Corresponde a uma taxa média efetiva de 8,2 % — e não de 9 %.

Outros custos adicionais (estimativa):

No total, acrescem cerca de 9,5-9,7 %. Sem advogado, cerca de 8,5 %.

Exemplo de cálculo 2: moradia por 1.500.000 EUR

Aqui, a taxa progressiva faz-se sentir — e, no caso de um imóvel novo, aplica-se o acréscimo de luxo do AJD.

Opção A — imóvel usado (ITP):

Taxa média efetiva: 10 %.

Opção B — imóvel novo (IVA + AJD):

Outros custos adicionais (em ambas as opções, aprox.):

Assim, a opção de imóvel existente fica em cerca de 11,2 % de encargos adicionais totais, ხოლო a de construção nova em cerca de 13,2 % — o AJD de luxo de 2 % torna a diferença evidente.

Quem paga o quê?

Nem todos os encargos são suportados pelo comprador. A distribuição seguinte corresponde à regra legal geral — em alguns casos, podem ser feitos acordos diferentes, mas estes não são oponíveis à Autoridade Tributária.

Há dois aspetos განსაკუთრებით relevantes para quem compra casa em Maiorca: a comissão de agência imobiliária é, regra geral, paga pelo vendedor (ao contrário do que acontece em muitos outros países da UE) — o valor habitual ronda os 5-6% do preço de venda (podendo ser superior se incluir IVA). Além disso, a mais-valia municipal (imposto sobre a valorização dos terrenos) é, por lei, paga pelo vendedor; transferir contratualmente este encargo para um comprador consumidor pode ser contestado como cláusula abusiva.

Custos recorrentes após a compra

A formalização da escritura não é o fim do processo. Como proprietário, tens custos anuais recorrentes e, se não fores residente em Espanha, tens ainda de apresentar uma declaração fiscal própria.

IBI: O imposto sobre bens imóveis é calculado com base no valor cadastral (e não no valor de mercado), ao qual se aplica a taxa municipal. O valor cadastral é ხშირად bastante inferior ao preço de compra, pelo que o IBI tende a ser mais moderado do que o valor de mercado poderia fazer supor. A data de referência é 1 de janeiro: quem for proprietário nesse dia deve pagar o IBI relativo a todo o ano — na compra de um imóvel, é frequente as partes dividirem proporcionalmente o valor correspondente ao ano em curso.

Resíduos: Em Maiorca, à taxa municipal de recolha de resíduos acresce a tarifa de incineração do Consell de Mallorca. Para 2026, o Consell reduziu as tarifas relativas aos resíduos em 10 % — um alívio raro numa altura em que as taxas de resíduos tendem a subir.

Modelo 210 — a omissão mais cara: Se, enquanto não residente, tens um imóvel para uso próprio (não arrendado), tens de pagar todos os anos imposto sobre um rendimento imputado — mesmo que a habitação esteja vazia:

A taxa reduzida de 19 % aplica-se aos residentes na UE e no EEE (Islândia, Noruega e Liechtenstein); para os países terceiros — incluindo o Reino Unido desde o Brexit — é de 24 %, e apenas os residentes na UE/EEE podem deduzir despesas em caso de arrendamento. O rendimento imputado pela utilização própria (designado nas instruções da AEAT por rendimento imobiliário imputado, tipo de rendimento 02) declara-se uma vez por ano — relativamente a 2025, até ao final de 2026. Quem o ignorar arrisca-se a liquidações adicionais, acréscimos por atraso e sanções.

Os erros mais frequentes

1. Aplicar a taxa marginal máxima a todo o preço. O ITP é progressivo. Os 13% aplicam-se apenas à parte do valor que excede os 2 milhões de euros, e não à totalidade do preço de compra.
2. Calcular apenas com base no preço de compra. A base tributável do ITP é o valor mais elevado entre o preço e o valor de referencia do cadastro predial. Se o valor de referência for superior, pagarás mais.
3. Confundir ITP com IVA. Imóvel em segunda mão = ITP. Construção nova adquirida ao promotor = IVA + AJD. Nunca se aplicam ambos em simultâneo — uma classificação errada pode distorcer significativamente o orçamento.
4. Não ter em conta o AJD de luxo de 2%. A partir de 1 milhão de euros de valor de construção nova, o imposto do selo é de 2%, em vez de 1,5%.
5. Deixar passar o prazo. O ITP/AJD é autoliquidado através do Modelo 600 junto da ATIB — o prazo obrigatório nas Baleares é de um mês a contar da celebração da escritura (ATIB). O atraso implica sobretaxas e juros de mora.
6. Esquecer o Modelo 210. Enquanto não residente, tens de apresentar uma declaração anual — pagar o IBI local não substitui essa obrigação.

Lista de verificação antes da escritura

• Imóvel em segunda mão ou construção nova confirmados → imposto correto (ITP ou IVA+AJD) incluído no orçamento
• Valor de referencia do cadastro predial verificado (é superior ao preço de compra?)
• ITP calculado por escalões — não aplicado indiscriminadamente à taxa marginal máxima
• Em construção nova ≥ 1 milhão de euros: considerado AJD de 2%, em vez de 1,5%
• Verba reservada para notário + registo predial + gestor administrativo
• Advogado/due diligence contratados (~1%)
• Definido no contrato quem suporta a comissão da agência imobiliária
• Prazo do Modelo 600 no calendário (1 mês após a escritura, ATIB)
• Custos correntes (IBI, lixo, Comunidad, Modelo 210) previstos no orçamento

O que acontece a seguir?

Após a compra, há questões práticas a tratar: a obrigação anual de entregar o Modelo 210 enquanto não residente, eventualmente o número NIE para todos os assuntos fiscais e administrativos e — caso não uses o imóvel — o arrendamento. Eis por onde começar:

• Guia para viver no estrangeiro — entidades públicas, impostos e registo
• Pedir o número NIE em Maiorca — requisito para qualquer compra
• Arrendamento de longa duração em Maiorca — se quiseres arrendar em vez de usar o imóvel
• Relatório de mercado atual — para enquadrar os preços e as zonas

Conclusão

Ao comprar imóvel em Maiorca, conta com custos adicionais de compra entre 10 e 13%, além do preço. Nos imóveis usados, o principal encargo é o ITP progressivo (8% até 400 000 EUR, subindo até 13% acima de 2 milhões de EUR); nos imóveis novos, aplica-se a combinação de 10% de IVA + 1,5% de AJD — acrescida da taxa de luxo de 2% a partir de 1 milhão de EUR. Os custos de notário, registo predial e Gestoría são comparativamente reduzidos, enquanto um advogado representa cerca de 1%. Se fizeres os cálculos por escalões desde cedo, verificares o valor de referência cadastral e incluíres desde o início os encargos correntes (IBI, lixo, Comunidad, Modelo 210), comprarás sem surpresas desagradáveis. Confirma sempre as taxas e os prazos em vigor junto da ATIB oficial.

Fontes oficiais

• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears — ITP/AJD, Modelo 600, prazo (1 mês)
• BOE — Decreto Legislativo 1/2014 (art. 17 bis: taxa de luxo de AJD de 2% a partir de 1 milhão de EUR)
• BOE — Decreto-ley 4/2023 (escalões de ITP das Baleares / reforma do ISD)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, instruções
• BOE — Real Decreto 1426/1989 (emolumentos notariais)
• Real Decreto 1427/1989 (emolumentos do registo predial)
• Consell de Mallorca — tarifa de resíduos 2026

Nota: este artigo constitui uma orientação geral e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico. As taxas de imposto, os limites, as taxas reduzidas e os prazos podem mudar e dependem da tua situação individual (residência, estado civil, habitação própria permanente, valor do imóvel). Só as fontes oficiais (ATIB, AEAT) e o aconselhamento de uma Gestoría, de um consultor fiscal (asesor fiscal) ou de um advogado têm caráter vinculativo. Confirma, em particular, o prazo exato do Modelo 600 e eventuais taxas reduzidas antes da celebração da escritura.