Despesas de Compra em Maiorca

Quanto custam as despesas de compra em Maiorca?

As despesas de compra em Maiorca dependem de comprar um imóvel usado ou um imóvel novo: no imóvel usado paga o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP) progressivo, com uma taxa entre 8% e 13% do valor; no imóvel novo comprado ao promotor paga 10% de IVA mais 1,5% a 2% de Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD), consoante o preço de compra. A isto acrescem o notário, o registo predial, a gestoría — um gabinete administrativo espanhol que trata das formalidades burocráticas por si — e, normalmente, um advogado. A calculadora acima mostra-lhe o valor exato para o seu preço de compra.

Como se calculam as despesas de compra em Maiorca

Por trás das despesas na compra de um imóvel existe uma sistemática clara, que distingue entre imóvel usado e imóvel novo — os dois tipos de imposto excluem-se mutuamente na mesma compra. Qual dos dois se aplica não depende do ano de construção do imóvel, mas de quem vende: um particular (segunda transmissão) ou um promotor na primeira venda.

No caso de um imóvel usado (segunda transmissão, geralmente entre particulares) aplica-se o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP), em espanhol Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Nas Baleares, este imposto é progressivo por escalões: o valor é decomposto em níveis, e as taxas sobem da taxa inicial até à taxa máxima. Ao contrário do que acontece na Alemanha, isto não resulta numa taxa marginal aplicada ao último euro, mas sim numa taxa média (tipo medio), aplicada à totalidade do valor. A calculadora acima indica qual a taxa média aplicável ao seu preço de compra e quais os limites de cada escalão.

No caso de um imóvel novo, comprado como primeira venda diretamente ao promotor, não incide ITP, mas sim IVA sobre o preço de compra, acrescido do Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD, Actos Jurídicos Documentados) sobre a escritura. A partir de determinado limite de valor — que a calculadora indica concretamente — o AJD sobe da taxa normal para uma taxa agravada.

Um erro comum surge logo nesta classificação: quem calcula um imóvel usado como se fosse novo, ou vice-versa, engana-se em várias dezenas de milhares de euros. Um segundo erro, igualmente frequente, é aplicar a taxa máxima da escala do ITP a todo o preço de compra, em vez de aplicar apenas a taxa média — é precisamente isso que a calculadora acima evita, ao reproduzir corretamente a escala.

Além dos impostos, a calculadora inclui também as parcelas não fiscais, todas pré-definidas mas editáveis:

• Notário (escritura): os notários cobram segundo a tabela oficial de honorários (Arancel) de 1989, estabelecida no Real Decreto 1426/1989. A taxa base em si é reduzida, acrescendo cópias, folhas lavradas e, sobre tudo isso, a taxa geral de IVA. O valor pré-definido na calculadora é uma ordem de grandeza, não uma proposta do seu notário.
• Registo predial (Registro de la Propiedad): também o registo predial tem a sua própria tabela oficial de honorários, o Real Decreto 1427/1989, igualmente acrescida de IVA.
• Gestoría (gabinete administrativo) e advogado: a gestoría trata, por conta do comprador, das formalidades burocráticas: a liquidação do imposto (Modelo 600), a inscrição no registo predial e a mudança de titularidade da eletricidade e da água. É opcional se o advogado ou o notariado assumirem essas tarefas. Para ambos não existe tabela oficial de honorários — são livremente acordados. Para o acompanhamento da compra por um advogado, um por cento do preço de compra é o valor habitual, que a calculadora por isso pré-define.
• Comissão de mediação: Em Maiorca, é normalmente o vendedor quem paga a comissão de mediação, não o comprador. Por isso, este item vem por padrão desativado na calculadora.

Notário e Registo Predial podem ser calculados com exatidão segundo o Arancel, e não apenas como ordem de grandeza — para isso existe a calculadora de custos de notário e Registo Predial, que reproduz o regulamento de tarifas passo a passo e inclui os abatimentos legais para imóveis residenciais. Os valores aqui predefinidos são a ordem de grandeza resultante para um imóvel residencial; servem para um primeiro planeamento orçamental e não substituem uma fatura do teu notário ou da tua gestoría.

Exemplos de cálculo

Na calculadora acima estão registados três casos exemplares, com os quais podes acompanhar a lógica: um imóvel usado a um preço de compra médio, o mesmo preço de compra novamente como imóvel novo — assim vês diretamente quão diferentes são o ITP, por um lado, e o IVA mais o AJD, por outro — e um caso de imóvel usado de valor elevado, com o qual se mostra o quanto a taxa média sobe com o preço de compra. Insere o teu próprio preço de compra para veres os valores exatos e a taxa média efetiva para o teu caso; os números concretos são fornecidos exclusivamente pela calculadora, não por este texto.

No caso de imóvel usado de valor elevado, é também possível observar bem por que razão a taxa média nunca atinge a última taxa de escalão alcançada: os escalões mais baixos mantêm-se até ao respetivo limite superior, e apenas a parte do valor que o ultrapassa é tributada com a taxa imediatamente superior. No caso de comparação de imóvel novo, mostra-se ainda a partir de que ponto entra em vigor a taxa de AJD majorada e o quanto ela encarece a variante de imóvel novo em relação ao caso de imóvel usado.

Casos especiais

O cálculo base na calculadora acima cobre o caso padrão — compra de um imóvel residencial entre particulares ou como imóvel novo de um promotor, sem qualquer benefício. Várias situações divergem disso e não estão nele incluídas:

• Benefícios: Para a primeira habitação de uso próprio, para compradores jovens, para famílias numerosas ou monoparentais, bem como para pessoas com deficiência, aplicam-se taxas reduzidas, associadas a limites de valor e outras condições. Se podes ou não beneficiar de algum destes benefícios, é melhor verificares com a gestoría ou o consultor fiscal antes da escritura.
• Valor de referência catastral (valor de referencia): O imposto não incide necessariamente sobre o preço de compra, mas sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o valor de referência oficial do Cadastro. Se o valor de referência for superior ao teu preço negociado, é esse o valor que serve de base tributável — esta é a razão mais frequente para reclamações posteriores da ATIB, a autoridade fiscal balear, após a escritura.
• Terrenos e garagens: Para terrenos não construídos e para lugares de garagem adquiridos separadamente aplicam-se, em parte, regras de tributação diferentes das dos imóveis residenciais.
• Hipoteca: Se financiares a compra através de uma hipoteca, acrescem custos adicionais pela constituição da hipoteca sobre o imóvel, que também não estão refletidos no cálculo base.

Nenhum destes casos especiais está automaticamente incluído na calculadora acima — as respetivas condições são demasiado individuais para isso. Ela dá-te o cálculo base como ponto de partida fiável, que podes complementar, se necessário, com a gestoría ou o consultor fiscal para o teu caso especial.

Prazos e formulários

O imposto sobre a compra — ITP em imóveis usados, AJD em imóveis novos — não é fixado automaticamente, mas sim autoliquidado e entregue através do Modelo 600 junto da ATIB, a autoridade fiscal balear. O prazo para isso é de um mês a contar da data da escritura junto do notário. Na prática, é geralmente a gestoría que trata da entrega por ti. Quem não cumprir o prazo arrisca um recargo por atraso, bem como juros de mora sobre o imposto devido. Quanto mais tempo durar o atraso, mais elevado é o recargo — mais uma razão para teres o prazo marcado no calendário desde o início e esclarecer, já antes da escritura, quem o vai acompanhar.

Quem paga o quê?

Até aqui, tratou-se de perceber o valor de cada rubrica. Igualmente importante é a segunda questão: quem a suporta, afinal? Pois nem de longe todas as posições recaem sobre o comprador. A repartição seguinte corresponde à regra legal de base — acordos divergentes são, em parte, possíveis, mas não têm validade perante o Fisco.

Dois pontos são especialmente relevantes para compradores em Maiorca. A comissão de mediação aqui é, na maioria dos casos, paga pelo vendedor — ao contrário de muitos outros países da UE. É prática de mercado uma taxa na faixa média de um dígito percentual do preço de venda; não existe um valor fixado oficialmente, a comissão é livremente negociável e é regulada no contrato de mediação. Para ti, como comprador, isso significa sobretudo: esclarece por escrito quem a deve, antes de fazeres uma oferta.

O segundo ponto é a plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — o imposto municipal sobre a valorização do terreno desde a última mudança de proprietário. Ele é devido legalmente pelo vendedor. Uma transferência contratual para um comprador-consumidor pode ser contestada como cláusula abusiva, e perante a câmara municipal o vendedor continua a ser o devedor de qualquer forma. Se uma cláusula desse tipo estiver na minuta do teu contrato, é um assunto para o teu advogado, não para o planeamento do orçamento.

Custos correntes após a compra

Com a escritura, o assunto não termina. Como proprietário, tens custos anuais recorrentes — e, como proprietário não residente em Espanha, uma obrigação própria de declaração fiscal. Quem calcula apenas os custos adicionais da compra ignora exatamente a parte que se repete todos os anos.

IBI: O imposto predial calcula-se a partir do valor cadastral (não do valor de mercado) multiplicado pela taxa municipal. Para terrenos urbanos, a lei prevê um intervalo de 0,4% a 1,1%; dentro desses limites, cada município define a sua própria taxa — logo, o teu encargo real depende do município onde compras. O valor cadastral fica muitas vezes bem abaixo do preço de compra, razão pela qual o IBI acaba sendo mais moderado do que o valor de mercado faria supor. A data de referência é 1 de janeiro: quem for proprietário nesse dia deve o IBI referente ao ano inteiro — na compra, o ano em curso costuma ser dividido proporcionalmente entre as partes.

Lixo: Em Maiorca, à taxa municipal de lixo soma-se a tarifa de incineração do Consell de Maiorca, o conselho insular. Ambos os componentes são redefinidos anualmente; por isso, não confies no valor do ano anterior, mas sim consulta a tarifa atual junto à tua câmara municipal.

Modelo 210 — o esquecimento mais caro: Se, como não residente, possuis um imóvel de uso próprio (não arrendado), tens de pagar anualmente um imposto de rendimento fictício sobre uma renda imputada — mesmo que o imóvel esteja vazio:

A taxa reduzida de 19% aplica-se a residentes na UE, bem como no EEE (Islândia, Noruega, Liechtenstein); para países terceiros — desde o Brexit também o Reino Unido — é de 24%, e apenas os residentes na UE/EEE podem deduzir despesas em caso de arrendamento. A imputação por uso próprio (nas instruções da administração fiscal espanhola AEAT, renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) é declarada uma vez por ano, sempre no ano seguinte. Quem ignorar isso arrisca-se a liquidações adicionais, recargos por atraso e sanções.

Os erros mais comuns

Quase todos os erros de cálculo dispendiosos podem ser reduzidos a um punhado de falhas de raciocínio. A boa notícia: cada uma delas é evitável, desde que a conheças.

1. Aplicar a taxa máxima a todo o preço. O ITP é escalonado de forma progressiva. A taxa mais alta aplica-se apenas à parcela superior do valor; o que conta para o teu cálculo é a taxa média, que a calculadora acima indica.
2. Calcular apenas com o preço de compra. A base de tributação do ITP é o valor mais alto entre o preço e o valor de referencia do cadastro. Se o valor de referência for mais alto, pagas mais.
3. Confundir ITP e IVA. Imóvel usado significa ITP, obra nova vendida pela promotora significa IVA mais AJD. Nunca incidem os dois ao mesmo tempo — uma classificação errada distorce brutalmente o orçamento.
4. Ignorar a taxa agravada do AJD. Acima de um determinado limiar de valor, o imposto de selo sobe da taxa normal para a taxa agravada em obra nova. No segmento premium, isso é antes a regra do que a exceção; onde exatamente está esse limiar, mostra-te a calculadora.
5. Perder o prazo. O ITP ou o AJD é autoliquidado junto da ATIB através do Modelo 600 — o prazo vinculativo para as Baleares é de um mês a contar da escritura. O atraso custa recargos e juros de mora.
6. Esquecer o Modelo 210. Como não residente, existe obrigação de declaração anual — pagar o IBI municipal não a substitui.

Lista de verificação antes da escritura

Estes pontos devem estar verificados antes de te sentares com o notário:

• Esclarecido se é imóvel usado ou obra nova → imposto correto (ITP vs. IVA+AJD) previsto
• Valor de referencia do cadastro verificado (mais alto do que o preço de compra?)
• ITP calculado com base na taxa média — não de forma genérica com a taxa máxima
• Em obra nova acima do limiar de valor: considerada a taxa agravada do AJD em vez da taxa normal
• Orçamento reservado para notário + registo predial + gestoria
• Advogado/Due Diligence contratado
• Quem paga a comissão do mediador — fixado contratualmente
• Prazo do Modelo 600 no calendário (um mês a partir da data no notário, ATIB)
• Custos correntes (IBI, lixo, Comunidad, Modelo 210) no orçamento

O que vem a seguir?

Depois da compra seguem-se os temas operacionais: a obrigação anual do Modelo 210 como não residente, o número NIE (Número de Identidad de Extranjero, o número de identificação espanhol para estrangeiros) para todos os processos fiscais e administrativos, e — caso não uses o imóvel tu mesmo — o arrendamento. Se ainda estás em plena busca do imóvel, encontras o ponto de partida em as ofertas imobiliárias em Maiorca; os restantes temas em torno de propriedade e administração pública estão reunidos no Guia Imobiliário. Pontos de partida concretos:

• Guia de Emigração — administração pública, impostos, registo
• Requerer o número NIE em Maiorca — pré-requisito para qualquer compra
• Arrendamento de longa duração em Maiorca — se quiseres arrendar em vez de usar tu mesmo
• Relatório de mercado atual (em alemão) — para situar o nível de preços e as localizações

Base legal e estado atual

O imposto de transmissão patrimonial balear ITP está regulado no Decreto Legislativo 1/2014 das Baleares (artigo 10), o imposto de atos jurídicos documentados AJD também aí (artigos 15 e 17 bis). O IVA sobre imóveis novos rege-se pela Ley 37/1992 estatal. Sob o resultado no simulador acima encontras o estado legal exato, bem como as fontes originais ligadas — uma lista de fontes própria neste local ficaria apenas desatualizada, enquanto o simulador se mantém atual.

Estas regras mudam: a tabela ITP atualmente em vigor e a taxa AJD aumentada remontam ambas à lei orçamental balear Ley 11/2022 e vigoram desde 1 de janeiro de 2023; o texto da taxa AJD aumentada foi novamente reformulado pela Ley 12/2023. Por isso, não confies em artigos antigos ou regras práticas, mas sim no estado que o simulador acompanha a cada alteração legislativa.

Perguntas frequentes

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