Obrigação de declaração ao abrigo da AWV na compra de imóveis em Espanha: o que os alemães têm de comunicar ao Bundesbank

Se compras um imóvel em Maiorca ou noutro local de Espanha e transferes uma quantia avultada para o estrangeiro, é muito provável que tenhas de comunicar esse pagamento ao Bundesbank alemão, ao abrigo da obrigação de declaração prevista na AWV para a compra de imóveis em Espanha. Desde janeiro de 2025, vigora um novo limite, consideravelmente mais elevado, de 50 000 €. Pode parecer burocrático, mas, na prática, trata-se de um procedimento rápido. Neste guia, vais saber exatamente quem tem de declarar, que pagamentos estão abrangidos, como e até quando deves fazer a declaração, o que deves ter em conta quando a compra do imóvel é feita por fases e que erros os compradores experientes evitam. Analisamos também o lado espanhol: em determinadas circunstâncias, Espanha exige igualmente a declaração de investimentos transfronteiriços.

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O que é — e o que não é — a obrigação de declaração ao abrigo da AWV

O Regulamento do Comércio Externo (AWV) obriga os residentes na Alemanha a registar, para fins estatísticos, determinados fluxos de pagamentos transfronteiriços e a comunicá-los ao Bundesbank alemão. O objetivo é elaborar a balança de pagamentos da República Federal da Alemanha e da União Económica e Monetária. Os dados fornecem à política económica e monetária, às associações e às empresas informações fiáveis sobre as transações económicas externas da Alemanha.

Importante: a declaração ao abrigo da AWV não é um imposto, não exige autorização nem constitui uma taxa adicional. Destina-se exclusivamente a fins estatísticos. Quem a apresenta corretamente não tem nada a recear; quem se esquecer de a fazer arrisca-se, contudo, a uma coima.

Nota: a obrigação de declaração ao abrigo da AWV é totalmente independente da legislação fiscal alemã. Não dá origem a qualquer obrigação de pagar imposto sobre o rendimento ou imposto sobre doações. Ainda assim, nas compras de imóveis de valor mais elevado, é sempre aconselhável analisar o quadro geral — sobretudo as obrigações fiscais alemãs e espanholas que possam surgir em simultâneo.

Quem tem de declarar? Residentes e não residentes segundo a AWV

O fator decisivo não é onde tens a conta, mas sim a tua condição de residente ou não residente para efeitos da AWV.

Isto significa que, se tens residência na Alemanha e transferes dinheiro para um vendedor espanhol de imóveis (= não residente), és tu que tens de comunicar a operação, independentemente de usares uma conta alemã ou espanhola. O que conta é a qualidade das pessoas envolvidas, e não o país onde a conta está sediada.

Se já տեղափոխaste a tua residência para Espanha e és residente fiscal no país, regra geral és considerado não residente para efeitos da AWV. Nesse caso, deixa de se aplicar a obrigação de comunicação alemã prevista na AWV, embora possam existir obrigações de comunicação em Espanha (falaremos disso mais adiante).

O novo limite desde 2025: 50.000 €

Em 1 de janeiro de 2025, o limite a partir do qual é obrigatória a comunicação passou de 12.500 € para 50.000 €. Trata-se de uma simplificação importante para montantes mais baixos, mas tem pouca repercussão na compra típica de um imóvel em Espanha: a maioria dos preços de compra ultrapassa claramente este limite.

O limite aplica-se a cada pagamento ou transação individual. Se forem efetuados vários pagamentos parciais — por exemplo, o sinal de reserva, o pagamento do sinal e o valor restante na data da escritura —, cada pagamento deve ser avaliado separadamente. Se um único pagamento ultrapassar 50.000 €, tem de ser comunicado, mesmo que os restantes pagamentos parciais fiquem abaixo desse valor.

Atenção: As transferências entre contas da mesma pessoa (ou seja, entre residentes na Alemanha) não estão, regra geral, sujeitas a comunicação. Se transferires dinheiro da tua conta alemã para uma conta espanhola tua, a situação pode ser diferente. Neste caso, vale a pena confirmar junto da entidade responsável pela comunicação ou diretamente com o Bundesbank.

Que pagamentos são abrangidos na compra de um imóvel

Ao comprar um imóvel em Espanha, há normalmente vários pagamentos envolvidos. Eis quais podem estar sujeitos à obrigação de declaração AWV:

Nota: Se վճares através de um advogado ou fiduciário alemão, que posteriormente transfere o valor ao vendedor, é necessário apurar, consoante o caso, quem tem a obrigação de declarar. Esclarece esta questão antecipadamente.

Prazo e procedimento técnico: como fazer a declaração

A declaração deve chegar ao Deutsche Bundesbank no prazo de 7 dias úteis após a operação de pagamento. A transmissão é feita exclusivamente por via eletrónica.

Passo a passo: apresentar a declaração AWV

1. Pedir um número de declarante (primeira declaração): Antes de ներկայացares a tua primeira declaração, precisas de um número de declarante. Só tens de o pedir uma vez ao Deutsche Bundesbank.
2. Selecionar o formulário de declaração: Para pagamentos relacionados com a aquisição de imóveis no estrangeiro, deves utilizar o formulário de declaração adequado. O Bundesbank disponibiliza listas de seleção no seu portal.
3. Enviar a declaração no portal online ExtraS: O portal do Bundesbank chama-se ExtraS (bundesbank.de). Aí inicias sessão e envias a declaração.
4. Guardar os comprovativos: Depois de entregues, os documentos da declaração devem ser guardados durante um determinado período (mais informações abaixo).
5. Apresentar uma declaração de correção em caso de erro: Se tiveres apresentado uma declaração incorreta, ou não tiveres apresentado qualquer declaração, podes e deves corrigi-la ou apresentá-la posteriormente — o Bundesbank prevê expressamente essa possibilidade.

Obrigações de conservação: durante quanto tempo tens de guardar os comprovativos?

Nas suas FAQ sobre declarações de pagamentos, o Bundesbank estabelece expressamente que a documentação das declarações deve ser conservada. Consulta o prazo exato de conservação nas FAQ atuais do Bundesbank (fonte abaixo). Na prática, recomenda-se que guardes todos os comprovativos — comprovativos de transferência, contratos de compra e venda e escrituras notariais — pelo menos durante o período aplicável aos prazos de conservação previstos na legislação fiscal.

Nota: Se mais tarde não conseguires provar que um pagamento foi corretamente declarado, poderás, no pior dos casos, estar sujeito a uma coima. Cria, por isso, um sistema próprio de «dossiê do imóvel», no qual guardes juntos a confirmação da declaração, o comprovativo da transferência e o contrato de compra e venda.

Compra de imóvel faseada: o que se aplica quando há vários pagamentos parciais?

Em Espanha, o processo de compra de um imóvel decorre habitualmente em três fases: contrato de reserva, contrato-promessa Arras e escritura notarial. Cada fase pode dar origem a um pagamento próprio.

Desde que o limiar foi aumentado para 50.000 € (a partir de 2025), aplica-se o seguinte: cada pagamento é avaliado isoladamente. Não é permitido fracionar artificialmente os pagamentos para ficar abaixo do limiar, podendo tal ser considerado uma tentativa de contornar a regra.

Exemplo prático: preço de compra: 800.000 €.

Neste exemplo, é necessário apresentar duas declarações AWV — cada uma no prazo de 7 dias úteis após a respetiva transferência.

O lado espanhol: obrigações de declaração em Espanha

Além da obrigação de declaração AWV na Alemanha, existem também obrigações de declaração em Espanha que podem aplicar-se à compra de imóveis. Estas são totalmente independentes da AWV e devem ser apresentadas junto de outra entidade.

Modelo D-1A espanhol (investimentos estrangeiros)

Espanha exige que os não residentes que investem em Espanha apresentem, em determinadas circunstâncias, uma declaração ao Ministério da Economia, Comércio e Empresas, em Madrid. Com efeitos retroativos a fevereiro de 2024, este limite foi reduzido de 3 milhões de euros para 500 000 €. Isto significa que quem, enquanto não residente, comprar um imóvel em Espanha por 500 000 € ou mais tem de apresentar o Modelo D-1A.

Nota: As entradas de capital dos sócios e os empréstimos entre não residentes ou sociedades estrangeiras e sociedades espanholas também contam como investimentos sujeitos a declaração para efeitos do Modelo D-1A.

Modelo 720: património no estrangeiro para residentes em Espanha

Quem já reside em Espanha (é residente fiscal) deve declarar, através do Modelo 720, todos os bens situados no estrangeiro que ultrapassem o limite de 50.000 € em cada categoria. Para a maioria dos alemães que compram em Maiorca sem se mudarem para lá, o Modelo 720 não é relevante; já para quem emigra e passa a ser residente, é-o. Isto inclui também contas bancárias alemãs, valores mobiliários e imóveis na Alemanha.

Dinheiro em numerário e meios de pagamento não convencionais: o que se aplica?

O transporte de dinheiro em numerário para o estrangeiro ou do estrangeiro para a Alemanha նույնպես pode, em determinadas circunstâncias, estar sujeito a declaração. No contexto da compra de um imóvel em Espanha, pagar em numerário perante o notário já quase não é habitual, por razões práticas e legais. Ainda assim, e para que não fiquem dúvidas: nas suas perguntas frequentes, o Bundesbank esclarece expressamente se o transporte de numerário está sujeito à obrigação de declaração prevista na AWV. Em caso de dúvida, informa-te junto do teu consultor fiscal ou do Bundesbank antes da data marcada no notário.

Às transferências efetuadas através de prestadores de serviços de pagamento (por exemplo, Wise ou Revolut) aplica-se o mesmo que às transferências bancárias tradicionais: também nestes casos, deves ter em conta o limite a partir do qual é obrigatória a declaração ao abrigo da AWV, se, enquanto residente, pagares a um não residente.

Os erros mais frequentes na declaração — e como evitá-los

Na prática, os consultores experientes deparam-se repetidamente com os mesmos erros:

1. Esquecer a declaração porque o preço de compra foi transferido em prestações — cada pagamento parcial superior a 50.000 € está, por si só, sujeito a declaração.
2. Apresentar a declaração fora de prazo — o prazo de 7 dias úteis começa a contar no dia do pagamento, e não na data marcada no notário.
3. Indicar um número de declaração ou formulário de recolha incorreto — se vais declarar pela primeira vez, pede antecipadamente o número de declaração.
4. Não guardar a documentação da declaração — mais tarde, é difícil comprovar que a declaração foi apresentada corretamente sem um comprovativo.
5. Confundir a declaração AWV com uma obrigação fiscal — a declaração AWV não é uma declaração de impostos nem dá origem a qualquer obrigação fiscal.
6. Não reparar na obrigação de declaração espanhola (D-1A) — quem, não sendo residente, investir a partir de 500.000 € em Espanha tem ainda de apresentar uma declaração ao Ministério da Economia espanhol.
7. Declarar por engano transferências entre contas próprias — em regra, as simples transferências entre contas do mesmo residente não estão sujeitas a declaração (em caso de dúvida, pede confirmação).

O que acontece a seguir? Outras obrigações relacionadas com a compra de um imóvel

A declaração AWV é uma das várias obrigações que surgem ao comprar um imóvel em Espanha. Normalmente, logo de seguida ou em simultâneo, aplica-se também o seguinte:

• Pedir o NIE (número de identificação de estrangeiro), caso ainda não o tenhas — sem NIE, não é possível realizar a escritura perante o notário.
• Pagar o imposto espanhol sobre transmissões patrimoniais (ITP): nas Baleares, é atualmente de 8 % a 13 %, consoante o escalão do preço de compra (progressivo).
• Registo Predial (Registro de la Propiedad).
• IBI (imposto sobre imóveis) e despesas correntes.
• Apresenta o Modelo D-1A se o preço de compra for igual ou superior a 500.000 € e não fores residente.

Se pretenderes arrendar o imóvel depois da compra, deves նաև familiarizar-te atempadamente com as regras de arrendamento em Maiorca.

Encontras mais informações sobre o processo completo de compra de um imóvel e sobre impostos e legislação nos nossos guias aprofundados.

Lista de verificação: declaração AWV na compra de um imóvel em Espanha

• Sou residente, nos termos da AWV? (Tenho residência na Alemanha?)
• Um pagamento individual ao vendedor espanhol / notário ultrapassa 50.000 €?
• Pedi um número de declaração ao Deutsche Bundesbank (primeira declaração)?
• Selecionei o formulário estatístico correto?
• Submeti a declaração no portal ExtraS, o mais tardar 7 dias úteis após o pagamento?
• Arquivei a documentação da declaração (certificado + comprovativo de transferência)?
• Verifiquei o Modelo D-1A espanhol: preço de compra ≥ 500.000 € e não residente?
• Informei o contabilista / advogado?

Conclusão: uma declaração breve, com grande impacto

A obrigação de declaração ao abrigo da AWV na compra de imóveis em Espanha não é uma imposição arbitrária, mas sim um instrumento estatístico. Desde que o limiar subiu para 50 000 € em janeiro de 2025, deixou de se aplicar a muitos pagamentos de menor valor. Ainda assim, quem compra um imóvel em Maiorca terá, regra geral, de o declarar: o preço de compra quase sempre ultrapassa este limite e o prazo de 7 dias úteis após a transferência é apertado. A boa notícia é que, se tiveres os dados à mão, o preenchimento no portal online ExtraS do Banco Federal Alemão demora apenas alguns minutos. Não te esqueças também da obrigação paralela em Espanha (Modelo D-1A a partir de 500 000 €), que é apresentada a outra entidade em Madrid e tem prazos diferentes. Em caso de dúvida, fala atempadamente com o teu consultor fiscal ou advogado antes de fazeres a primeira transferência.

Fontes oficiais

• Banco Federal Alemão – perguntas frequentes sobre declarações de pagamentos transfronteiriços (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-zur-awv-zahlungsmeldungen-data.pdf
• Banco Federal Alemão – portal online de declarações ExtraS: bundesbank.de
• Regulamento do Comércio Externo (AWV), em particular o artigo 67.º: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Ministério da Economia espanhol – investimentos estrangeiros (Modelo D-1A): https://www.mineco.gob.es
• AEAT (Agência Tributária) – Modelo 720, património no estrangeiro: https://www.agenciatributaria.es