Como comprar um imóvel em Maiorca: passo a passo

Comprar um imóvel em Maiorca segue um ritmo diferente do da Alemanha: aqui, o notário não faz as verificações por ti, o contrato-promessa (contrato de sinal) costuma vincular-te com uma entrada de 10% e, sem número NIE, não podes assinar nada. Quem conhece o processo compra com tranquilidade; quem o subestima arrisca-se, no pior dos cenários, a perder dezenas de milhares. Este guia explica-te todo o processo, passo a passo: desde o NIE, a reserva e o contrato de sinal até à auditoria prévia, à escritura no notário, ao registo predial e às obrigações posteriores à compra.

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Calendário: 60 a 90 dias em resumo

Entre a assinatura do contrato de sinal e a escritura no notário decorrem habitualmente 30 a 90 dias — é o prazo de que dispões para tratar do financiamento e da auditoria prévia. Antes disso, há a procura e a reserva. A visão geral seguinte mostra o processo típico de uma compra sem complicações.

Importante: a NIE e — se houver financiamento — a hipoteca são os entraves mais frequentes. Ambos exigem preparação prévia. Trata deles assim que a compra se tornar séria, e não apenas depois de assinares o contrato de sinal.

Passo 1: o número NIE — sem ele, nada feito

A NIE (Número de Identificação de Estrangeiro) é o número de identificação espanhol para estrangeiros. Não é uma autorização de residência, mas apenas um número administrativo — ainda assim, sem ele não podes assinar a escritura de compra e venda, abrir uma conta bancária nem celebrar contratos com fornecedores de serviços. O número é atribuído uma única vez e mantém-se para toda a vida.

Para o pedido, precisas de:

1. O formulário EX-15 preenchido (em espanhol).
2. A taxa 790, modelo 012 paga — em 2026, o emolumento administrativo é de cerca de 9,84 €.
3. Passaporte ou cartão de cidadão válidos, bem como cópias dos mesmos.
4. Um comprovativo escrito do motivo do pedido (por exemplo, o contrato de reserva ou de sinal).

Há três formas de o fazer: presencialmente em Maiorca, junto do Serviço de Estrangeiros em Palma; através do consulado espanhol no teu país de origem; ou por intermédio de um advogado local, mediante procuração notarial. Segundo várias sociedades de advogados, a espera por marcação em Palma pode atualmente chegar aos três meses — através de procuração, costuma ser possível obtê-la em duas a três semanas. Por isso, trata da NIE com antecedência: se fizeres o pedido através de um consulado, deves iniciá-lo pelo menos dois meses antes da data prevista para a escritura.

Encontras mais informações no nosso guia sobre o número NIE em Maiorca.

Passo 2: mediador imobiliário, pesquisa e preparação

Ao contrário do que acontece na Alemanha, em Maiorca é ჩვეულmente o vendedor que paga a comissão da agência imobiliária — o habitual são 5 a 6 տոկոս, acrescidos de IVA, sobre o preço de compra. A comissão não está regulamentada por lei e, na prática, varia entre cerca de 3 e 7 por cento; nos imóveis de valor muito elevado, é frequentemente mais baixa. Regra geral, enquanto comprador, não pagas qualquer comissão direta à agência, salvo se tiver sido expressamente acordado o contrário.

Antes de fazeres uma proposta, convém tratares dos seguintes preparativos:

• Faz contas realistas ao orçamento. Ao preço de compra acrescem 10 a 15 por cento de despesas adicionais, além de uma reserva para obras de renovação e mobiliário.
• Trata do financiamento atempadamente. Os bancos financiam frequentemente os não residentes apenas até 60-70 por cento do valor do imóvel (LTV) e exigem uma avaliação completa da solvabilidade.
• Conta com um advogado próprio. O notário espanhol não defende os teus interesses da mesma forma que um notário alemão. Em Maiorca, recomenda-se vivamente acompanhamento jurídico independente.

Antes de negociares, deves conhecer a situação do mercado em cada zona. O nosso Relatório do mercado imobiliário de Maiorca ajuda-te a enquadrar os preços e as localizações.

Passo 3: reserva e contrato de arras — é aqui que reside o risco do sinal

Depois de escolheres um imóvel, segue-se normalmente um processo de compromisso em duas fases: primeiro, uma pequena taxa de reserva (habitualmente entre 3.000 e 10.000 €), que retira o imóvel do mercado durante alguns dias; depois, o contrato de arras — o contrato-promessa espanhol, com um sinal que corresponde, regra geral, a 10 por cento do preço de compra. Estes 10 por cento, a estrutura em duas fases e o prazo de 30 a 90 dias são valores de referência habituais no mercado, não regras fixadas por lei — tanto o montante como os prazos são livremente negociáveis.

O essencial é saberes que tipo de contrato de arras vais assinar. O direito civil espanhol prevê três modalidades, com consequências muito diferentes:

De longe, o tipo mais frequente nas operações de imóveis residenciais em Maiorca é o das arras penitenciais, reguladas pelo artigo 1454 do Código Civil espanhol. O princípio é simples: ambas as partes podem desistir do negócio — mas isso tem um preço. Se desistires enquanto comprador, perdes a totalidade do sinal. Se for o vendedor a desistir, terá de te pagar o dobro.

Um exemplo de cálculo: Acordas a compra de uma villa em Santa Ponsa por 1.200.000 € e assinas arras penitenciais com um sinal de 120.000 € (10 %). Se desistires, os 120.000 € ficam perdidos. Se o vendedor desistir, recebes 240.000 €. Estas consequências aplicam-se às arras penitenciais puras, desde que nenhuma cláusula contratual diferente limite a penalidade.

É precisamente aqui que reside o risco: quem transfere 10 % sem mandar analisar o contrato está a comprar às cegas. Há duas cláusulas de proteção especialmente importantes:

• Condição de financiamento (condición suspensiva): se o banco recusar o teu crédito hipotecário, recebes o sinal de volta. Sem esta cláusula expressa de financiamento, assumes o risco financeiro e um crédito recusado pode custar-te os 10 %.
• Condições claras quanto à inexistência de ónus e à cédula de habitabilidade, para que seja possível comprovar inequivocamente um incumprimento por parte do vendedor.

O montante, os prazos e as consequências da desistência são livremente negociáveis. Pede sempre ao teu advogado que analise o contrato antes de fazeres a transferência.

Passo 4: Due diligence — certidão simples, ónus e certificado de habitabilidade

O prazo das arras é o período de que dispões para fazer as verificações necessárias. Em Espanha, aplica-se o princípio caveat emptor — cabe ao comprador assegurar-se de que tudo está em ordem. Há três documentos essenciais.

A certidão simples do registo predial

A Nota Simple é uma certidão do registo predial espanhol (Registro de la Propiedad). Custa 9,02 € mais IVA junto do fornecedor oficial (Colegio de Registradores) e, regra geral, fica disponível online em menos de duas horas. Podes pedi-la tu mesmo através de registradores.org ou pedir ao teu advogado ou a uma gestoría que a obtenha por ti.

Dela constam todas as informações essenciais:

• Titularidade — quem é o proprietário legal?
• Ónus e encargos — hipotecas registadas, penhoras, servidões e dívidas fiscais.
• Descrição do imóvel, incluindo as áreas e a referência cadastral.
• Indicações sobre a existência de uma comunidade de proprietários e, se aplicável, uma menção ao arrendamento turístico.

Fica atento a sinais de alerta: penhoras em vigor, várias hipotecas, menções a «fuera de ordenación», divergências no nome do proprietário ou áreas que não correspondem ao que vês no local. Um registo pode ser alterado até pouco antes da escritura notarial; por isso, a Nota Simple deve voltar a ser consultada imediatamente antes da formalização.

Cadastro e registo predial

O cadastro (Catastro, sedecatastro.gob.es) é um sistema autónomo e separado do registo predial: regista as características físicas do imóvel para efeitos fiscais (Finanças), जबकि o registo predial (Justiça) indica quem detém a propriedade e que ónus existem sobre o imóvel. Nos imóveis mais antigos, é frequente haver divergências entre os dois — por exemplo, uma casa com 200 m² na Nota Simple e apenas 140 m² no cadastro. Estas diferenças podem dever-se, entre outros motivos, a ampliações não declaradas, mas também a medições antigas desatualizadas ou imprecisas, ao levantamento cadastral baseado em imagens aéreas ou à falta de coordenação entre os dois registos. Em qualquer caso, devem ser esclarecidas.

O certificado de habitabilidade

O certificado de habitabilidade atesta que o imóvel cumpre os requisitos mínimos de habitação. Em Maiorca, é regulado pelo Decreto 145/1997 e emitido pelo Consell de Mallorca. É um documento essencial para a compra:

• Desde a Ley de Vivienda das Baleares de 2018, é obrigatório apresentar a cédula válida na compra e venda de um imóvel. Se estiver em falta, na prática os notários exigem-na regularmente — ou o comprador terá de renunciar expressamente a ela.
• Sem este documento, as empresas fornecedoras (água, eletricidade, gás e telefone) não celebram contratos definitivos.
• Tem uma validade de 10 anos e deve ser renovada após esse prazo.
• É ასევე um requisito para obter uma licença de alojamento turístico (ETV).

No Consell de Mallorca, o tratamento do pedido demora cerca de um mês, podendo legalmente estender-se até dois meses a contar da apresentação do pedido. Se o documento estiver em falta, pode ser emitido novamente ou renovado através do Consell — um mediador imobiliário ou advogado experiente poderá ajudar-te neste processo. Tem este prazo em conta desde o início da fase das arras e verifica sempre a data de emissão, para não ficares com uma cédula caducada depois da compra. Pede também o certificado energético válido.

Passo 5: Financiamento

Se recorreres ao financiamento de um banco espanhol, pede a hipoteca o mais cedo possível — a análise demora frequentemente entre quatro e oito semanas e pode facilmente entrar em conflito com o prazo das arras. Os não residentes estão geralmente sujeitos a rácios de financiamento mais prudentes (normalmente 60 a 70 տոկոս LTV) e a uma avaliação completa da solvabilidade, com comprovativos de rendimentos e património.

A proteção mais importante em articulação com o passo 3 é garantires que o contrato de arras inclui uma cláusula de condição de financiamento. Se a hipoteca for recusada e esta cláusula não constar do contrato, arriscas-te a perder o sinal de 10%. Conta ainda com o facto de o banco determinar o valor através da sua própria avaliação (tasación): se este for inferior ao preço de compra, o banco só financiará com base no valor mais baixo.

Passo 6: A escritura no notário

Chega o grande dia: no notário, é assinada a escritura pública de compra e venda — a Escritura Pública de Compraventa. O comprador e o vendedor, ou os seus representantes, comparecem pessoalmente. O notário lê o contrato, verifica as identidades e confirma a legalidade do negócio.

Em Espanha, ao contrário da Alemanha, não é obrigatório recorrer a um notário. Embora um contrato particular de compra e venda seja válido entre as partes (art. 1450 do Código Civil), não permite o registo no Registo Predial. Por isso, deves formalizar qualquer compra através de escritura notarial.

O que acontece no dia da escritura:

1. Pagamento do valor restante do preço de compra, geralmente por cheque bancário confirmado ou transferência bancária.
2. Quando o vendedor não é residente: o comprador retém 3% do preço de compra (retenção, Modelo 211) como pagamento antecipado do IRNR do vendedor; o montante deve ser entregue no prazo de um mês após a escritura.
3. Entrega das chaves.
4. O notário lavra a escritura pública e comunica eletronicamente a transmissão da propriedade ao Registo Predial.

Para a marcação, precisas destes documentos:

Passo 7: Registo Predial e impostos

Depois de formalizada a escritura, a compra é tributada e registada no Registo Predial. Nas Baleares, o imposto sobre transmissões patrimoniais ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) aplica-se por escalões progressivos: cada parcela do preço é tributada à respetiva taxa — ou seja, não se aplica uma taxa única sobre o valor total. Também é importante ter em conta a base tributável: é considerado o valor mais elevado entre o preço de compra e o valor de referência (valor de referência oficial do cadastro).

Assim, se comprares um imóvel por, por exemplo, 700 000 €, não pagarás 10% sobre a totalidade do valor, mas sim 8% sobre os primeiros 400 000 €, 9% sobre os 200 000 € seguintes e 10% apenas sobre os últimos 100 000 €.

O ITP aplica-se a imóveis usados. No caso de um imóvel novo (primeira transmissão), aplica-se, em vez disso, 10% de IVA (imposto sobre o valor acrescentado), acrescido de AJD (imposto sobre atos jurídicos documentados); a taxa geral de AJD é de 1,5%. Para habitação própria e permanente com valor inferior a 270 151,20 €, aplica-se uma taxa reduzida de AJD de 1,2%; a partir de 1 milhão de euros, a taxa sobe para 2,0%. Regra geral, o ITP deve ser pago no prazo de 30 dias úteis após a formalização da escritura.

Acrescem ainda outras despesas. Os emolumentos notariais e de registo seguem uma tabela legal de emolumentos (Real Decreto 1426/1989 e 1427/1989) e são decrescentes: a percentagem diminui à medida que o preço de compra aumenta, pelo que, no caso de imóveis muito económicos, a percentagem efetiva pode ultrapassar os intervalos indicados:

Após a escritura no notário, o serviço de gestão administrativa trata do pagamento dos impostos e assegura o registo no Registo Predial. O registo definitivo costuma demorar entre três e seis semanas. Conta, no total, com 10 a 15 por cento do preço de compra para despesas adicionais — nos imóveis usados comuns, estas situam-se mais frequentemente entre 9 e 10 por cento; nos segmentos de preços elevados e de luxo, podem ascender a 11-14 por cento devido aos escalões mais elevados do ITP. Encontras uma discriminação detalhada no nosso guia sobre os custos adicionais da compra — e atenção: por lei, o imposto municipal sobre a mais-valia (plusvalía municipal) é pago pelo vendedor.

Passo 8: Depois da compra — serviços e impostos correntes

Com o registo no Registo Predial, a compra fica concluída — mas, enquanto proprietário, tens obrigações permanentes.

Alterar os contratos de serviços e informar a administração: transfere os contratos de eletricidade, água e, se aplicável, gás para o teu nome, informa a administração do condomínio (comunidad) e assume o pagamento anual do imposto sobre bens imóveis, o IBI. O IBI corresponde, em termos gerais, a 0,4-0,8 por cento do valor cadastral e é cobrado pelo município.

Modelo 210 — o imposto para não residentes: se não fores residente fiscal em Espanha e utilizares o imóvel ou o mantiveres desocupado, tens de declarar anualmente um rendimento imputado. A base de cálculo:

• 1,1 por cento do valor cadastral, se este tiver sido atualizado nos últimos dez anos — caso contrário, 2 por cento.
• Taxa de imposto: 19 por cento para residentes na UE/EEE (incluindo Islândia, Noruega e Liechtenstein) e 24 por cento para países terceiros (por exemplo, o Reino Unido após o Brexit).
• Prazo: até 31 de dezembro do ano seguinte (ou seja, para o ano fiscal de 2025, até 31.12.2026).

Exemplo das instruções oficiais de preenchimento: num apartamento em Calvià com um valor cadastral atualizado de 75.500 €, a matéria coletável é de 1,1 % = 830,50 €; aplicando 19 %, o imposto anual é de cerca de 158 €.

Se arrendares o imóvel, aplicam-se outros prazos e declaras as rendas efetivamente recebidas — normalmente trimestralmente ou num resumo anual. O nosso guia sobre arrendamento de longa duração em Maiorca explica como funciona e a que deves estar atento num arrendamento de longa duração.

Os erros mais frequentes ao comprar imóvel em Maiorca

• Não contratar um advogado próprio. O notário espanhol não protege os teus interesses da mesma forma que na Alemanha. Sem uma verificação independente, estás a comprar às cegas.
• Pedir o NIE demasiado tarde. Sem NIE, não é possível formalizar a escritura. Nas regiões mais procuradas, conseguir marcação pode demorar semanas ou meses.
• Assinar o contrato de arras sem o analisar. Nem todos incluem direito de desistência, nem todos preveem uma condição de financiamento — e podes perder o sinal de 10 por cento.
• Não verificar a Nota Simple ou fazê-lo demasiado cedo. Os ónus podem mudar até à data da escritura. É obrigatório verificá-la pouco antes.
• Ignorar a cédula de habitabilidade e o certificado energético. Sem cédula de habitabilidade, não é possível contratar os serviços de fornecimento, e, na prática, os notários exigem-na regularmente.
• Não reparar em divergências entre o cadastro e o registo predial. Podem dever-se a ampliações não declaradas, mas também a medições antigas desatualizadas — e mais tarde sair caro.
• Subestimar os custos adicionais. Acrescentam-se 10 a 15 por cento. Quem faz contas demasiado apertadas acaba por ter dificuldades.
• Esquecer o Modelo 210. A declaração anual para não residentes é muito frequentemente esquecida — mesmo que uses o imóvel apenas para ti, é obrigatória.

Lista de verificação: o teu caminho até à propriedade

• Pedido do NIE apresentado com antecedência
• Orçamento calculado, incluindo 10-15 % de despesas adicionais
• Financiamento esclarecido מראש (LTV, avaliação)
• Advogado próprio contratado
• Imóvel escolhido e preço negociado
• Contrato de sinal analisado pelo advogado (tipo, condição de financiamento)
• Nota simples verificada (proprietário, encargos, penhoras)
• Cadastro comparado com o registo predial e a situação real
• Cédula de habitabilidade e certificado energético disponíveis
• Nota simples verificada novamente pouco antes do ato notarial
• Ato notarial: escritura assinada, pagamento do remanescente e entrega das chaves
• ITP/IVA e taxas pagos através de uma agência de gestão administrativa
• Registo predial solicitado
• Serviços, IBI e condomínio alterados para o teu nome
• Modelo 210 assinalado para o primeiro ano

Conclusão

Comprar um imóvel em Maiorca é um processo fácil de planear, desde que conheças a ordem dos passos: primeiro, o NIE e o financiamento; depois, um contrato de arras cuidadosamente analisado; em seguida, uma verificação exaustiva através da certidão simples do registo predial e do certificado de habitabilidade; e, por fim, a escritura perante notário e o tratamento correto dos impostos e do registo predial. Os maiores riscos não estão no preço de compra, mas nos pormenores — numa cláusula de financiamento em falta, num ónus que passou despercebido ou num certificado de habitabilidade caducado. Com apoio jurídico independente e um planeamento orçamental realista (10-15 % de custos adicionais), o sonho de ter um imóvel em Maiorca torna-se numa compra segura.

Fontes oficiais

• Colegio de Registradores — pedir uma Nota Simple e consultar os custos (plataforma oficial do registo predial, 9,02 € + IVA)
• Sede Electrónica del Catastro (cadastro, valor cadastral, valor de referência)
• Consell de Mallorca — Cédula de Habitabilidad (certificado de habitabilidade, Decreto 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (imposto sobre o rendimento para não residentes)
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 — Código Civil, Art. 1454 (base legal das arras penitenciales)

Este guia destina-se apenas a fins informativos gerais e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal personalizado. A legislação, as taxas de imposto e os prazos podem mudar e dependem de cada caso — nomeadamente os escalões do ITP, o cálculo do Modelo 210 e os requisitos relativos ao certificado de habitabilidade. Para a tua transação concreta, aconselha-te junto de um advogado especializado em direito imobiliário espanhol e de um consultor fiscal/gestor administrativo.