Processo de compra de imóveis em Maiorca: passo a passo

A compra de imóveis em Maiorca segue um ritmo diferente do que se conhece na Alemanha: aqui o notário não verifica nada por ti, o contrato preliminar (Contrato de Arras) vincula-te muitas vezes com um sinal de 10 por cento, e sem número de NIE não assinas absolutamente nada. Quem conhece o processo compra descansado — quem o subestima arrisca, no pior dos casos, perder quantias na casa das dezenas de milhares de euros. Este guia conduz-te passo a passo por todo o processo: do NIE à reserva, ao contrato de Arras, à due diligence e à escritura notarial, até ao registo predial e às obrigações após a compra.

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A linha do tempo: 60 a 90 dias em resumo

Entre a assinatura do contrato de Arras e a escritura notarial decorrem geralmente 30 a 90 dias — este é o prazo de que dispões para o financiamento e a due diligence. Antes disso ficam a procura e a reserva. O quadro seguinte mostra o processo típico de uma compra sem complicações.

Importante: o NIE e — caso haja financiamento — a hipoteca são os obstáculos mais frequentes. Ambos exigem antecedência. Começa assim que a compra se tornar séria, não apenas depois de assinar o contrato de Arras.

Passo 1: O número NIE — sem ele nada acontece

O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é o número de identificação espanhol para estrangeiros. Não é um título de residência, mas sim um número puramente administrativo — mas sem ele não podes assinar um contrato de compra notarial, abrir uma conta bancária nem registar-te junto das companhias de serviços. O número é atribuído uma única vez e para toda a vida.

Para o pedido precisas de:

1. O formulário EX-15 preenchido (em espanhol).
2. A Tasa 790, Modelo 012 paga — a taxa administrativa em 2026 é de cerca de 9,84 €.
3. Passaporte ou bilhete de identidade válido, mais cópias.
4. Um comprovativo escrito do motivo do pedido (por exemplo, o contrato de reserva ou de Arras).

Existem três caminhos: pessoalmente em Maiorca, na Ausländerbehörde (Serviço de Estrangeiros) em Palma, através do consulado espanhol no país de origem, ou por procuração notarial concedida a um advogado local. O tempo de espera por uma marcação em Palma pode, segundo informações de vários escritórios, chegar atualmente a três meses — pela via da procuração, costuma demorar entre duas e três semanas. Por isso, planeia o NIE com antecedência: se o pedido for feito através de um consulado, deves começar pelo menos dois meses antes da data prevista para a assinatura notarial.

Mais detalhes encontras no nosso guia sobre o número NIE em Maiorca.

Passo 2: Agente imobiliário, procura e preparação

Ao contrário da Alemanha, em Maiorca é habitualmente o vendedor quem paga a comissão do mediador — o normal são 5 a 6 por cento mais IVA sobre o preço de compra. A comissão não está regulada por lei e, na prática, varia de cerca de 3 a 7 por cento; em imóveis de valor muito elevado costuma ser mais baixa. Para ti, como comprador, o mediador não gera, portanto, normalmente uma comissão direta, salvo se tiver sido acordado expressamente algo diferente.

Antes de apresentares uma proposta, vale a pena fazer este trabalho prévio:

• Calcular o orçamento de forma realista. Ao preço de compra acrescem 10 a 15 por cento de custos adicionais, além de reservas para renovação e mobiliário.
• Esclarecer o financiamento desde cedo. Os bancos frequentemente só financiam não residentes até 60-70 por cento do valor (LTV) e exigem uma verificação completa da solvência.
• Prever um advogado próprio. O notário espanhol não age no teu interesse como um notário alemão. Um acompanhamento jurídico independente é vivamente recomendado em Maiorca.

Deves conhecer a situação regional do mercado antes de negociares. Uma análise de preços e localizações encontra-se no nosso Relatório de Mercado de Maiorca (em alemão).

Passo 3: Reserva e Contrato de Arras — aqui está o risco do sinal

Depois de teres escolhido um imóvel, segue-se normalmente um processo de vinculação em duas etapas: primeiro uma pequena taxa de reserva (tipicamente entre 3.000 e 10.000 €), que retira o imóvel do mercado por alguns dias, depois o Contrato de Arras — o pré-contrato espanhol com um sinal geralmente de 10 por cento do preço de compra. Estes 10 por cento, a estrutura em duas etapas e o prazo de 30 a 90 dias são valores de referência habituais no mercado, não exigências fixadas por lei — o montante e os prazos são livremente negociáveis.

É decisivo que tipo de contrato de arras assinas. O direito civil espanhol conhece três tipos com consequências muito diferentes:

O tipo de longe mais comum em imóveis residenciais em Maiorca é o Arras penitenciales, regulado no Artigo 1454 do Código Civil espanhol. O princípio: ambas as partes podem desistir do negócio — mas a um preço. Se desistires enquanto comprador, perdes todo o teu sinal. Se o vendedor desistir, tem de te pagar o dobro.

Um exemplo de cálculo: Acordas uma villa em Santa Ponsa por 1.200.000 €, e assinas Arras penitenciales com um sinal de 120.000 € (10 %). Se desistires, os 120.000 € ficam perdidos. Se o vendedor desistir, recebes de volta 240.000 €. Estas consequências aplicam-se a Arras penitenciales puras — desde que nenhuma cláusula contratual divergente limite a penalização.

É exatamente aqui que reside o risco: quem transfere 10 por cento sem mandar rever o contrato, compra às cegas. Duas cláusulas de proteção são particularmente importantes:

• Condição de financiamento (condición suspensiva): Se a tua hipoteca for recusada pelo banco, recuperas o sinal. Sem esta cláusula explícita de financiamento, carregas com o risco de financiamento e um crédito que falhe pode custar-te os 10 por cento.
• Condições claras sobre a ausência de ónus e a Cédula, para que uma quebra de contrato por parte do vendedor seja claramente comprovável.

A caução, os prazos e as consequências da rescisão são livremente negociáveis. Faz sempre o contrato ser revisto pelo teu advogado antes da transferência.

Passo 4: Due Diligence — Nota Simple, ónus e Cédula

O prazo de arras é a tua fase de verificação. Na Espanha vigora o princípio caveat emptor — o comprador é responsável pela verificação. Três documentos ocupam o centro das atenções.

A Nota Simple (extrato do registo predial)

A Nota Simple é o extrato do registo predial espanhol (Registro de la Propiedad). Custa, junto do fornecedor oficial (Colegio de Registradores), 9,02 € mais IVA e fica disponível online geralmente em menos de duas horas. Podes pedi-la tu mesmo através de registradores.org — ou o teu advogado/uma gestoría trata disso por ti.

Nela consta o que precisas de saber:

• Situação de propriedade — quem é o proprietário legal?
• Ónus e encargos — hipotecas registadas, penhoras (embargos), servidões, dívidas fiscais.
• Descrição do imóvel com indicação de área e referência cadastral.
• Indicações sobre uma comunidade de proprietários e, se aplicável, uma nota sobre arrendamento turístico.

Presta atenção a sinais de alerta: embargos existentes, várias hipotecas, anotações de “fuera de ordenación”, discrepâncias no nome do proprietário e áreas que não correspondem ao que vês no local. Um registo pode mudar até pouco antes da data no notário — por isso a Nota Simple é verificada novamente imediatamente antes da escritura.

Catastro vs. Registo Predial

O Catastro (Catastro, sedecatastro.gob.es) é um sistema próprio, separado do registo predial: regista as características físicas para fins fiscais (Hacienda), enquanto o registo predial (Justiça) mantém a situação legal de propriedade e ónus. Em imóveis mais antigos, os dois frequentemente divergem — uma casa com 200 m² na Nota Simple, registada no Catastro com 140 m², é um caso típico. Tais discrepâncias podem dever-se, entre outras razões, a ampliações não declaradas, mas também a levantamentos antigos desatualizados ou imprecisos, ao levantamento por imagem aérea do Catastro, ou a uma falta de coordenação entre os dois registos. Em qualquer caso, devem ser esclarecidas.

A Cédula de Habitabilidad (certificado de habitabilidade)

A Cédula de Habitabilidad certifica que o imóvel cumpre os requisitos mínimos de habitabilidade. Em Maiorca está regulada no Decreto 145/1997 e é emitida pelo Consell de Mallorca. É central para a compra:

• Desde a Ley de Vivienda balear de 2018, a Cédula válida deve ser apresentada na compra e venda. Se estiver em falta, os notários exigem-na regularmente na prática — ou o comprador tem de renunciar expressamente a ela.
• Sem ela, as empresas de fornecimento (água, eletricidade, gás, telefone) não celebram contratos definitivos.
• É válida por 10 anos e depois deve ser renovada.
• É também um requisito para uma licença de arrendamento turístico (ETV).

O processamento de um pedido demora cerca de um mês no Consell de Mallorca, e legalmente até dois meses a partir da apresentação do pedido. Se o documento estiver em falta, pode ser reemitido ou renovado através do Consell — um agente imobiliário ou advogado experiente ajuda nesse processo. Planeia este prazo com antecedência na fase de Arras e verifica sempre a data de emissão, para não te encontrares após a compra com uma Cédula caducada. Exige também o Certificado Energético válido.

Passo 5: Financiamento

Se estiveres a financiar através de um banco espanhol, solicita a hipoteca o mais cedo possível — a avaliação costuma demorar de quatro a oito semanas e pode facilmente colidir com o prazo do Arras. Para não residentes, aplicam-se geralmente financiamentos mais cautelosos (tipicamente 60-70 por cento LTV) e uma verificação completa de crédito com comprovativos de rendimentos e património.

A proteção mais importante, em conjugação com o Passo 3: garante que a cláusula de condição suspensiva de financiamento consta do contrato de Arras. Se a hipoteca for recusada e esta cláusula estiver em falta, arriscas perder o sinal de 10 por cento. Considera também que o banco determina o valor através da sua própria avaliação (tasación) — se este for inferior ao preço de compra, o banco financia apenas com base no valor mais baixo.

Passo 6: A escritura no notário

O grande dia: no notário é assinada a escritura pública de compra e venda — a Escritura Pública de Compraventa. Comprador e vendedor (ou os seus procuradores) comparecem pessoalmente. O notário lê o contrato, verifica as identidades e confirma a legalidade do negócio.

Em Espanha — ao contrário da Alemanha — não existe obrigatoriedade notarial. Um contrato de compra privado é válido entre as partes (art. 1450 do Código Civil), mas não permite o registo no Registo Predial. Por isso: realiza sempre a compra através de escritura notarial.

O que acontece no dia da escritura:

1. Pagamento do saldo do preço de compra (geralmente por cheque bancário confirmado ou transferência).
2. No caso de vendedores não residentes: retenção de 3 por cento do preço de compra pelo comprador (Retención, Modelo 211) como pagamento antecipado do imposto IRNR do vendedor; entrega dentro de um mês a partir da escritura.
3. Entrega das chaves.
4. O notário elabora a Escritura e notifica eletronicamente a mudança de titularidade ao Registo Predial.

Para a marcação, precisas destes documentos:

Passo 7: Registo Predial e Impostos

Após a escritura, a compra é tributada e registada no Registo Predial. O imposto de transmissão ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) nas Baleares é progressivo, aplicado em faixas (tramos): cada parcela do preço é tributada à sua própria taxa — não se trata, portanto, de uma taxa fixa sobre o preço total. É também importante a base de cálculo: tributa-se o valor mais alto entre o preço de compra e o valor de referencia (valor de referência oficial do cadastro).

Assim, num preço de compra de, por exemplo, 700.000 €, não pagas 10 por cento sobre a totalidade, mas sim 8 por cento sobre os primeiros 400.000 €, 9 por cento sobre os 200.000 € seguintes e 10 por cento apenas sobre os últimos 100.000 €.

O ITP aplica-se a imóveis existentes. Na construção nova (primeira transmissão) aplica-se em vez disso 10 por cento de IVA (imposto sobre o valor acrescentado) mais AJD (imposto de selo); a taxa geral de AJD situa-se em 1,5 por cento. Para a primeira habitação principal, aplica-se a partir de 14 de junho de 2026 um AJD de 1 por cento, uma taxa superreduzida de 0,5 por cento para menores de 36 anos, pessoas com deficiência, bem como familias numerosas e monoparentales, e uma bonificação de 100 por cento para menores de 30 anos ou em caso de deficiência igual ou superior a 33 por cento — em cada caso referente aos primeiros 270.151,20 €, sendo o excedente tributado a 1,5 por cento. O prazo para pagamento do ITP é de um mês a partir da escritura (ATIB). Atenção: por vezes menciona-se, na prática, um prazo diferente de 30 dias úteis — essa é a regra estatal da AEAT e é mais longa; para as Baleares, o prazo determinante é o de um mês da ATIB.

A isto acrescem outros custos adicionais. Os honorários de notário e de registo seguem uma tabela legal de honorários (Real Decreto 1426/1989 e 1427/1989) e são degressivos — a taxa percentual diminui com o aumento do preço de compra, pelo que a percentagem efetiva pode, em imóveis muito económicos, situar-se acima das faixas indicadas:

Após a assinatura notarial, a gestoría trata do pagamento dos impostos e assegura a inscrição no Registo Predial. A inscrição completa no registo demora normalmente entre três a seis semanas. Planeia no total 10 a 15 por cento do preço de compra em custos adicionais — em imóveis usados normais tendem a situar-se entre 9 e 10 por cento, no segmento de alto valor e luxo, devido aos tramos mais elevados do ITP, entre 11 e 14 por cento. Encontrarás uma discriminação detalhada no nosso guia sobre os custos adicionais de compra — e nota: a mais-valia municipal (plusvalía municipal) é, por lei, encargo do vendedor numa venda.

Passo 8: Depois da compra — fornecedores e impostos correntes

Com a inscrição no Registo Predial, a compra está concluída — mas como proprietário tens obrigações contínuas.

Mudar de titular os fornecedores e a gestão: transferir a eletricidade, a água e, se aplicável, o gás para o teu nome, informar a administração do condomínio (comunidad) e assumir o imposto anual sobre imóveis IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). O IBI situa-se entre 0,4 e 1,1 por cento do valor cadastral e é cobrado pelo município, que fixa a taxa.

Modelo 210 — o imposto para não residentes: Se não fores residente fiscal em Espanha e utilizares o imóvel tu próprio ou o deixares vazio, tens de tributar anualmente um rendimento fictício (renta imputada). A base de cálculo:

• 1,1 por cento do valor cadastral, se este tiver sido atualizado nos últimos dez anos — caso contrário, 2 por cento.
• Taxa de imposto: 19 por cento para residentes na UE/EEE (incl. Islândia, Noruega, Liechtenstein), 24 por cento para países terceiros (por exemplo, o Reino Unido após o Brexit).
• Prazo: até 31 de dezembro do ano seguinte (para o ano fiscal de 2025, portanto até 31/12/2026).

Exemplo do guia oficial de preenchimento: para um apartamento em Calvià com valor cadastral atualizado de 75.500 €, a base de cálculo é de 1,1 % = 830,50 €; sobre isso, 19 % resultam em aproximadamente 158 € de imposto por ano.

Se você alugar o imóvel, aplicam-se outros prazos e você declara os rendimentos reais de arrendamento — geralmente trimestralmente ou como um resumo anual. Como isso funciona e o que você deve observar num arrendamento de longa duração explica o nosso guia sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca.

Os erros mais comuns na compra de um imóvel em Maiorca

• Não contratar o próprio advogado. O notário espanhol não te protege como acontece na Alemanha. Sem uma verificação independente, compras às escuras.
• Solicitar o NIE tarde demais. Sem NIE não há escritura. Em regiões populares, a marcação de horário pode demorar semanas ou meses.
• Assinar o contrato de arras sem verificação. Nem todos incluem um direito de rescisão, e nem todos incluem uma cláusula de financiamento condicional — corre-se o risco de perder o sinal de 10 por cento.
• Não verificar a Nota Simple ou verificá-la muito antes. Os ónus podem mudar até à data da escritura no notário. A verificação pouco antes é obrigatória.
• Ignorar a Cédula e o certificado energético. Sem Cédula não há ligação às redes de abastecimento, e os notários costumam exigi-la na prática.
• Não perceber discrepâncias entre cadastro e registo predial. Podem indicar construções não declaradas, mas também levantamentos antigos desatualizados — e mais tarde sair caro.
• Subestimar os custos adicionais. Acrescentam-se 10 a 15 por cento. Quem calcula apertado entra em dificuldades.
• Esquecer o Modelo 210. A declaração anual para não residentes é muito frequentemente ignorada — mesmo em caso de uso próprio exclusivo, é obrigatória.

Lista de verificação: o teu caminho até à propriedade

• Número de NIE solicitado (com antecedência)
• Orçamento calculado incluindo 10-15 % de custos adicionais
• Financiamento esclarecido previamente (LTV, tasación)
• Advogado próprio contratado
• Imóvel selecionado, preço negociado
• Contrato de arras revisado pelo advogado (tipo, cláusula de financiamento)
• Nota Simple verificada (proprietário, ónus, penhoras)
• Catastro comparado com o Registo Predial e a realidade
• Cédula de Habitabilidad e certificado energético disponíveis
• Nota Simple verificada novamente pouco antes da data no notário
• Data no notário: escritura assinada, pagamento final, chaves entregues
• ITP/IVA e taxas pagos através da gestoría
• Registo predial providenciado
• Fornecedores, IBI e comunidad atualizados com os novos dados
• Modelo 210 já previsto para o primeiro ano

Conclusão

A compra de um imóvel em Maiorca é bem planeável se conheceres a ordem certa: primeiro o NIE e o financiamento, depois um contrato de Arras cuidadosamente revisto, uma due diligence minuciosa através da Nota Simple e da Cédula, e por fim a escritura no notário e a tramitação correta dos impostos e do registo predial. Os maiores riscos não estão no preço de compra, mas nos detalhes — numa cláusula de financiamento em falta, num encargo passado por alto ou numa Cédula expirada. Com acompanhamento jurídico independente e um planeamento orçamental realista (10-15 por cento de custos adicionais), o sonho do imóvel em Maiorca transforma-se numa compra segura.

Fontes oficiais

• Colegio de Registradores — pedir a Nota Simple e custos (plataforma oficial do registo predial, 9,02 € + IVA)
• Sede Electrónica del Catastro (cadastro, valor cadastral, valor de referência)
• Consell de Mallorca — Cédula de Habitabilidad (certificado de habitabilidade, Decreto 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (imposto sobre o rendimento para não residentes)
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 — Código Civil, Art. 1454 (base legal das Arras penitenciales)

Este guia serve para informação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal individual. Leis, taxas de imposto e prazos podem mudar e dependem do caso concreto — em particular a escala do ITP, o cálculo do Modelo 210 e os requisitos da Cédula. Para a tua transação concreta, procura o aconselhamento de um advogado (abogado) especializado em direito imobiliário espanhol e de um consultor fiscal (asesor fiscal/gestor).