Orçamento de compra em Maiorca

Quanto imóvel você pode realmente pagar em Maiorca? Não é o seu capital próprio que decide sozinho, mas sim o que sobra dele depois da entrada, dos impostos e das taxas. A calculadora inverte o cálculo habitual: a partir do seu capital próprio e do rácio de financiamento do seu banco, ela indica o preço de compra máximo que você consegue suportar.

Quanto imóvel posso pagar em Maiorca?

O seu orçamento não é o seu capital próprio dividido pela parte que você mesmo tem de suportar. Isso porque o banco financia apenas parte do preço de compra, e os custos de aquisição ele não financia de todo: impostos, notário, registo predial e assessoria você paga adicionalmente do seu próprio bolso. O preço de compra máximo é, portanto, o valor em que o seu capital próprio é exatamente suficiente para cobrir a parte não financiada do preço e a totalidade dos custos de aquisição.

Como é feito o cálculo

A calculadora inverte o raciocínio habitual. Normalmente você pergunta: compro por um determinado preço, quanto é que isso me vai custar no total? Aqui você pergunta: tenho um determinado montante, que preço de compra é compatível com ele, sem que falte dinheiro no dia da escritura?

Por trás disso está uma condição simples. O seu capital próprio tem de pagar duas coisas ao mesmo tempo:

• a parte do preço de compra que o banco não financia,
• a totalidade dos custos de aquisição, ou seja, impostos, taxas de notário e de registo predial, os honorários da gestoría — um escritório de gestão administrativa espanhol que trata das formalidades junto das entidades públicas e do registo fiscal por você — e a assessoria.

Ambos os itens crescem com o preço de compra. Por isso, o orçamento não pode ser determinado através de uma única divisão: os custos de aquisição não são um acréscimo fixo, mas sim compostos por percentagens do preço e por valores que seguem uma tabela oficial de taxas. A calculadora procura, portanto, o preço de compra em que ambos os lados da conta batem certo, e depois mostra-lhe como o montante se distribui.

O que o banco financia

O rácio de financiamento é a percentagem do valor que o banco concede como empréstimo. Não é uma norma legal, mas sim prática bancária: nenhuma lei a impõe, cada banco a define por conta própria e torna-a dependente do seu rendimento, da sua idade e do imóvel. Para compradores que não são fiscalmente residentes em Espanha, situa-se regularmente bem abaixo do que os residentes obtêm. Vinculativa é apenas a percentagem que o seu banco lhe indica por escrito; introduza-a na calculadora em vez de planear com um valor aproximado. Como funciona, em geral, o financiamento para não residentes, que documentos o banco quer ver e quanto tempo demora a análise, você pode ler no nosso resumo sobre financiamento sem residência fiscal em Espanha.

Também é decisivo saber sobre que valor o banco aplica a sua taxa. Ele não calcula sobre o preço de compra, mas sim sobre o mais baixo dos dois valores entre o preço de compra e a tasación. A tasación é o laudo de avaliação de uma empresa avaliadora autorizada em Espanha, que o banco exige antes da aprovação. Se esse laudo resultar mais baixo do que o preço acordado, o empréstimo diminui, a tua necessidade de capital próprio aumenta e o teu orçamento encolhe. Explicamos quanto custa o laudo, quem o encomenda e por que quase sempre fica abaixo do preço de mercado em Avaliação por peritos espanhóis.

O que compõe os custos adicionais

O maior bloco de custos adicionais é o imposto, e qual imposto pagas depende exclusivamente de o imóvel ser novo ou usado. As duas situações excluem-se mutuamente:

• Imóvel usado (o vendedor é uma pessoa singular ou o imóvel já foi habitado anteriormente): Aplica-se o imposto sobre transmissões patrimoniais ITP, em espanhol Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Nas Baleares, é escalonado e vai de 8% no escalão mais baixo até 13% no mais alto. A taxa aumenta, portanto, com o preço de compra, e cada escalão aplica-se apenas à parte do preço que nele se enquadra — não ao valor total à taxa máxima.
• Construção nova do promotor: Em vez do ITP, pagas o imposto sobre o valor acrescentado IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ao vendedor, aqui à taxa de 10%. A isso soma-se o imposto de selo AJD (Actos Jurídicos Documentados), uma taxa sobre a própria escritura notarial, normalmente de 1,5%. Acima de um valor de escritura de € 1.000.000, aplica-se nas Baleares uma taxa de AJD mais elevada.

Em suma, a construção nova é fiscalmente mais cara do que o imóvel usado. Com o mesmo capital próprio, o teu preço máximo de compra fica, por isso, mais baixo se comprares a um promotor. A sistemática de ambos os impostos e a questão de quando um imóvel é considerado "novo" são tratadas em detalhe na Visão geral do imposto sobre transmissões patrimoniais nas Baleares.

O segundo bloco são os custos de escritura. O Notario, o notário espanhol, formaliza o contrato de compra como escritura pública, ou seja, como documento público, e sem essa escritura não há registo. O Registro de la Propiedad, o registo predial espanhol, inscreve-te depois como proprietário. Ambos cobram segundo o Arancel, uma tabela oficial de honorários de 1989, que fixa taxas por escalão de valor. Esses honorários crescem com o preço, mas de forma degressiva: se o preço de compra duplicar, os custos notariais não duplicam. O que mais aparece nessas contas, de cópias a procurações, está na nossa lista sobre O procedimento e os honorários na marcação notarial espanhola.

A isso soma-se uma base fixa quase independente do preço: advogado, Gestoría e a verificação da documentação. A Gestoría é um escritório de gestão administrativa espanhol que apresenta as declarações fiscais, acompanha o registo e trata das diligências junto das autoridades por ti. Também a Nota Simple, o extrato simples do registo com proprietário, área e ónus de um imóvel, faz parte dos pequenos itens que surgem sempre. Num imóvel barato, essa base fixa pesa fortemente em termos percentuais; num imóvel caro, quase nada. Todos os itens em detalhe encontras na Lista completa dos custos adicionais na compra em Maiorca.

Exemplos de cálculo

Os números concretos são fornecidos pela calculadora acima, assim que introduzires o capital próprio, a taxa de financiamento e o tipo de imóvel. Vale a pena observar três padrões.

Primeiro, o efeito de alavancagem. Se aumentares a taxa de financiamento em poucos pontos, o preço de compra possível sobe mais do que a maioria espera. A razão: a parte de capital próprio é a diferença até cem por cento, e uma pequena alteração nisso desloca sensivelmente a tua conta. Uma conversa com um segundo banco quase sempre vale a pena.

Segundo, o desconto da construção nova. Se mudares, com o mesmo capital próprio, de imóvel usado para construção nova, o orçamento cai significativamente, embora nada tenha mudado no financiamento. A carga fiscal mais elevada consome capital próprio, que depois falta para a parte do preço de compra.

Terceiro, o efeito da base fixa. Em orçamentos pequenos, os custos fixos representam uma parcela desagradavelmente grande. Quem calcula de forma apertada deve prever uma margem generosa, porque traduções, procurações e uma autenticação adicional surgem rapidamente.

Importante: o que a calculadora indica é um limite máximo, não um valor-alvo. Para os custos correntes após a compra, para pequenas reparações e para a primeira declaração de impostos, deve sobrar algo.

Casos especiais

• A tasación está abaixo do preço de compra. O banco calcula a sua taxa de financiamento sobre o valor mais baixo dos dois, e a diferença tens de a cobrir adicionalmente com capital próprio. A calculadora não tem um campo próprio para o valor da avaliação — resolve o caso reduzindo a taxa de financiamento em conformidade: uma taxa aplicada a uma avaliação inferior ao preço de compra é sempre o número mais pequeno em relação ao preço de compra. Como funciona a avaliação, está explicado em Avaliação pelo banco espanhol.
• O capital está na Alemanha. O capital próprio proveniente de uma conta-título alemã ou de um imóvel alemão pode ser utilizado, mas tem de estar disponível a tempo e a sua origem tem de ser comprovável; os bancos e notários espanhóis exigem um comprovativo. O que é preciso ter em atenção está explicado em Introdução de capital alemão numa compra em Espanha.
• Preço de compra elevado. Acima de um determinado valor de escritura, nomeadamente € 6.010.121,04, o Arancel já não prevê uma taxa fixa: o notário negoceia livremente os seus honorários. Para esses imóveis, o cálculo é apenas uma orientação para cima, e um orçamento prévio antes do ato notarial é obrigatório.
• No caso de imóvel novo, o orçamento fica preso num determinado ponto. Acima de um determinado valor de escritura, aplica-se nas Baleares uma taxa mais elevada do imposto de selo AJD. Quem fica mesmo abaixo desse valor vê, ao longo de toda uma faixa de capital próprio adicional, o mesmo preço máximo: o euro seguinte no preço de compra custa de repente vários milhares de euros a mais em capital disponível. Isto não é um erro de cálculo, é o próprio limiar — e uma boa razão para ficar abaixo dele nas negociações.
• Compra sem financiamento. Se pagares em dinheiro, a taxa de financiamento desaparece, mas não os custos adicionais. Define o financiamento como zero, e a calculadora mostra-te quanto do preço de compra sobra da tua quantia depois de impostos e taxas.
• Compra a dois ou através de uma sociedade. Vários compradores não alteram a lógica fiscal, mas alteram a análise por parte do banco. Para a compra através de uma sociedade aplicam-se regras próprias, que esta calculadora não reflete.

O que a calculadora não inclui: os custos do financiamento

Os custos adicionais acima são os da compra. A hipoteca em si gera custos próprios, e estes estão distribuídos por lei desde 2019. Segundo o artigo 14, número 1, alínea e) da Ley 5/2019 sobre contratos de crédito imobiliário, cabe ao credor pagar os honorários notariais da escritura de empréstimo, o registo da hipoteca no Registro de la Propiedad (registo predial) e a Gestoría do financiamento. O imposto de selo AJD sobre a constituição da hipoteca também é suportado pelo banco — isto, porém, não consta da Ley 5/2019, mas sim do artigo 29 da lei do imposto sobre transmissões e atos jurídicos documentados, na redação dada pelo Real Decreto-ley 17/2018.

Há uma rubrica que a mesma norma te atribui expressamente a ti: a tasación, a avaliação com que o banco avalia o imóvel. Por isso a calculadora tem um campo próprio para isso, predefinido com zero — não existe uma tabela oficial de honorários para avaliações, o preço é-te indicado pelo teu banco ou pela sociedade de avaliação. Introduz o valor que te foi indicado, e o orçamento tem-no em conta.

Com isto, a lista dos custos de financiamento não fica completa, nem pretende sê-lo. Se o banco acordar uma comissão de abertura (comisión de apertura), és tu quem a paga — o artigo 14, número 4, da mesma Ley 5/2019 permite-a expressamente, mas exige que seja cobrada uma única vez e cubra todos os custos de processamento. A isto acresce, regra geral, um seguro do imóvel, que o credor pode exigir. Esta calculadora não contabiliza nenhum dos dois; pergunta por ambos na proposta do banco. Como funcionam, em geral, as hipotecas espanholas para não residentes, está explicado em Financiamento sem residência fiscal em Espanha.

Prazos e formulários

Na compra de um imóvel já existente, declaras o imposto de transmissões através do Modelo 600, o formulário fiscal da administração tributária balear ATIB, no prazo de um mês a partir da escritura. Na prática, isso é tratado pela Gestoría, muitas vezes logo no dia seguinte ao ato notarial, porque o Registro não efetua o registo sem o comprovativo do imposto.

No caso de imóvel novo, o processo é diferente: o IVA não pagas à Fazenda Pública, mas sim junto com o preço de compra à promotora, que o entrega ao Estado. O imposto de selo AJD declaras tu próprio, através do Modelo 601, também no prazo de um mês a partir da escritura.

Por isso, não mantenhas o dinheiro do imposto numa aplicação de longo prazo. Ele vence pouco depois do ato notarial, não semanas depois.

Base legal e atualização

O Imposto sobre Transmissões Patrimoniais e o Imposto de Atos Jurídicos Documentados estão regulados na lei espanhola sobre o imposto de transmissões e atos jurídicos documentados; as taxas são fixadas e ajustadas regularmente pelas Baleares enquanto região autónoma. O IVA segue a lei nacional do imposto sobre o valor acrescentado. Os honorários de notário e registo regem-se pelo Arancel de 1989 e respetivas atualizações posteriores.

Há uma suposição embutida em cada linha da lista, e ela merece ser exposta: a calculadora atribui-te a totalidade dos custos da escritura de compra. A lei não prevê isso dessa forma. O artigo 1455 do Código Civil determina que os custos da escritura cabem ao vendedor, e apenas a primeira cópia e tudo o que se segue cabem ao comprador — mas expressamente apenas salvo pacto en contrario, ou seja, na ausência de acordo em contrário. Em Maiorca, acorda-se praticamente sempre que o comprador assume tudo, e é nisso que se baseia esta conta. Trata-se de uma afirmação sobre a prática contratual habitual, não de uma consequência legal — e um ponto sobre o qual se pode negociar.

A calculadora reflete as taxas atualmente em vigor nas Baleares e parte do princípio de que não és residente fiscal em Espanha e que compras o imóvel como pessoa singular. Não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico. Para o cálculo vinculativo do teu caso concreto, precisas da proposta do teu banco e de uma discriminação de custos do teu advogado ou gestoría.

Perguntas frequentes

Calculadoras relacionadas

• Se já conheces o preço de compra e queres saber o que acresce, calcula os custos totais de aquisição para o teu imóvel concreto.
• Para calcular apenas o imposto sobre um imóvel já construído, usa o cálculo do ITP balear por escalões.
• Os custos da escritura, isoladamente, estimas através dos honorários de notário e do registo predial.
• Quanto empréstimo é realista, esclarece antecipadamente com o crédito para compradores sem residência espanhola.