Orçamento para comprar um imóvel em Maiorca

Quanto podes realmente gastar num imóvel em Maiorca? Não basta saber quanto tens disponível: é preciso contar com a entrada, os impostos e as restantes despesas. Esta calculadora faz as contas ao contrário do habitual: a partir dos teus capitais próprios e da percentagem que o banco financia, indica-te o preço máximo que podes pagar.

Quanto posso gastar num imóvel em Maiorca?

Para calcular o teu orçamento, não basta dividir os teus capitais próprios pela percentagem do preço que tens de pagar. O banco só financia parte do preço de compra e não financia as despesas associadas: impostos, notário, registo predial e serviços de aconselhamento saem também do teu bolso. O preço máximo é, por isso, aquele para o qual os teus capitais próprios chegam exatamente para pagar a parte que o banco não financia e todas as despesas da compra.

Como é feito o cálculo

A calculadora inverte a pergunta habitual. Em vez de perguntares «Se comprar por este preço, quanto vou gastar ao todo?», perguntas «Com o dinheiro que tenho, qual é o preço máximo que posso pagar sem me faltar dinheiro no dia da escritura?»

O cálculo parte de uma condição simples: os teus capitais próprios têm de cobrir 2 parcelas ao mesmo tempo:

• a parte do preço de compra que o banco não financia;
• todas as despesas da compra: impostos, honorários do notário, taxas de registo predial, honorários do gabinete de apoio administrativo espanhol que trata por ti dos procedimentos junto das entidades públicas e da declaração fiscal, e serviços de aconselhamento.

Ambas as parcelas aumentam com o preço de compra. Por isso, não basta fazer uma divisão para calcular o orçamento: as despesas não correspondem a um valor fixo acrescentado ao preço. Algumas são calculadas como percentagem do preço; outras seguem uma tabela oficial de taxas. A calculadora encontra o preço para o qual os teus capitais próprios cobrem exatamente as 2 parcelas e mostra-te depois como o dinheiro se distribui.

O que o banco financia

A percentagem de financiamento indica que parte do valor do imóvel o banco te empresta. Não é uma regra estabelecida por lei, mas uma prática bancária: cada banco define os seus próprios critérios e tem em conta os teus rendimentos, a tua idade e o imóvel. Para quem não é residente fiscal em Espanha, esta percentagem costuma ser bastante inferior à oferecida aos residentes. Só podes contar com a percentagem que o teu banco te confirmar por escrito. Introduz esse valor na calculadora, em vez de te guiares por uma estimativa. Para saberes como funciona o financiamento para não residentes, que documentos o banco pede e quanto tempo demora a análise, consulta o nosso guia sobre financiamento para quem não reside em Espanha.

Há ainda um ponto decisivo: sobre que valor aplica o banco a percentagem de financiamento? Não é necessariamente sobre o preço de compra, mas sobre o mais baixo dos 2 valores: o preço acordado e o valor da avaliação. Antes de aprovar o empréstimo, o banco exige uma avaliação feita por uma empresa autorizada em Espanha. Se o imóvel for avaliado abaixo do preço acordado, o empréstimo diminui, precisas de mais capitais próprios e o teu orçamento encolhe. Explicamos quanto custa a avaliação, quem a pede e porque fica quase sempre abaixo do preço de mercado no artigo sobre a avaliação de imóveis por peritos em Espanha.

De onde vêm os custos adicionais

A maior parcela dos custos adicionais é o imposto. O que pagas depende apenas de o imóvel ser novo ou usado: os 2 regimes não se acumulam.

• Imóvel usado (o vendedor é um particular ou o imóvel já foi habitado): pagas o imposto sobre transmissões patrimoniais, ITP (imposto sobre transmissões patrimoniais). Nas Baleares, as taxas são progressivas e vão de 8% no escalão mais baixo até 13% no mais alto. A taxa aumenta com o preço de compra, mas cada escalão aplica-se apenas à parte do preço que nele se enquadra — não pagas a taxa máxima sobre o valor total.
• Imóvel novo comprado ao promotor: em vez do ITP, pagas ao vendedor o imposto sobre o valor acrescentado, IVA (imposto sobre o valor acrescentado), à taxa de 10%. Acresce o imposto sobre atos jurídicos documentados, AJD (atos jurídicos documentados), cobrado pela própria formalização da escritura notarial, geralmente à taxa de 1,5%. Nas Baleares, aplica-se uma taxa de AJD mais elevada quando o valor da escritura ultrapassa 1 000 000 €.

Em suma, os impostos sobre um imóvel novo são mais elevados do que sobre um usado. Com os mesmos capitais próprios, o preço máximo que podes pagar é, por isso, mais baixo se comprares a um promotor. Explicamos em pormenor como funcionam os 2 impostos e quando é que um imóvel é considerado «novo» no nosso guia do imposto sobre transmissões patrimoniais nas Baleares.

Outra parcela corresponde às despesas com a escritura e o registo. O notário formaliza o contrato de compra e venda numa escritura pública, sem a qual não é possível registar a aquisição. Depois, o registo predial inscreve-te como proprietário. Os honorários notariais e os emolumentos do registo seguem uma tabela oficial de 1989, com valores definidos por escalões. Aumentam com o preço do imóvel, mas não na mesma proporção: se o preço de compra duplicar, as despesas notariais não duplicam. Na nossa explicação sobre como decorre a escritura em Espanha e quanto cobra o notário, encontras os restantes custos que podem surgir nas faturas, desde cópias a procurações.

Há ainda despesas de base que pouco variam com o preço do imóvel: advogado, gabinete de serviços administrativos e verificação dos documentos. Esse gabinete entrega as declarações fiscais, acompanha o registo da aquisição e trata de formalidades junto dos serviços públicos por ti. A nota informativa do registo predial, que indica o proprietário, a área e os ónus do imóvel, é outra despesa pequena com que deves contar sempre. Num imóvel mais barato, estas despesas pesam bastante em termos percentuais; num imóvel caro, o seu peso é muito menor. Encontras cada parcela discriminada na lista completa dos custos adicionais na compra de um imóvel em Maiorca.

Exemplos de cálculo

A calculadora acima dá-te os valores concretos assim que introduzires os capitais próprios, a percentagem de financiamento e o tipo de imóvel. Vale a pena observar 3 efeitos.

1.º: o efeito da percentagem de financiamento. Se a aumentares em apenas alguns pontos, o preço que podes pagar sobe mais do que a maioria das pessoas espera. Isto acontece porque a parte que tens de pagar com capitais próprios é a diferença até 100 %: uma pequena alteração nessa diferença tem um impacto considerável nas contas. Quase sempre vale a pena falar com um 2.º banco.

2.º: o impacto de comprar um imóvel novo. Com os mesmos capitais próprios, se passares de um imóvel usado para um novo, o teu orçamento diminui bastante, mesmo sem alterares o financiamento. Os impostos mais elevados consomem capitais próprios que deixam de estar disponíveis para pagar a tua parte do preço de compra.

3.º: o peso das despesas fixas. Quando o orçamento é reduzido, as despesas fixas representam uma parcela considerável. Se estás a fazer contas apertadas, deixa uma margem de segurança generosa: traduções, procurações e uma autenticação adicional podem juntar-se rapidamente às despesas.

Importante: o valor indicado pela calculadora é um limite máximo, não uma meta. Deves reservar algum dinheiro para as despesas correntes após a compra, pequenas reparações e a primeira declaração de impostos.

Situações especiais

• A avaliação fica abaixo do preço de compra. O banco calcula a percentagem de financiamento sobre o menor dos 2 valores, e tens de cobrir a diferença com capitais próprios. A calculadora não tem um campo específico para o valor da avaliação. Para simulares este caso, reduz a percentagem de financiamento: quando a avaliação é inferior ao preço de compra, a percentagem calculada sobre o preço é sempre mais baixa. Podes saber como funciona o processo em a avaliação do imóvel pelo banco espanhol.
• O capital está na Alemanha. Podes usar capitais próprios provenientes de uma carteira de investimentos ou de um imóvel na Alemanha, mas tens de os ter disponíveis a tempo e conseguir comprovar a sua origem. Os bancos e os notários espanhóis exigem essa prova. Vê o que deves ter em conta em usar capital da Alemanha para comprar um imóvel em Espanha.
• Preço de compra elevado. Acima de um determinado valor da escritura, concretamente 6 010 121,04 €, a tabela de emolumentos deixa de fixar um montante: o notário estabelece livremente os seus honorários. Para estes imóveis, o valor calculado serve apenas como estimativa por excesso. Pede obrigatoriamente um orçamento antes da escritura.
• O orçamento para uma construção nova parece não aumentar. Nas Baleares, acima de um determinado valor da escritura aplica-se uma taxa mais elevada do imposto de selo AJD. Se o preço ficar imediatamente abaixo desse limite, podes acrescentar capitais próprios durante algum tempo sem que o preço máximo indicado aumente: basta o preço de compra subir mais 1 euro para precisares, de repente, de vários milhares de euros adicionais. Não é um erro de cálculo, mas o efeito desse limite — e uma boa razão para manter o preço abaixo dele nas negociações.
• Compra sem financiamento. Se pagares a pronto, não há percentagem de financiamento, mas continuas a ter despesas adicionais. Define o financiamento como 0 e a calculadora mostra-te quanto podes gastar na compra depois de descontados os impostos e as taxas do montante disponível.
• Compra a 2 ou através de uma sociedade. Ter vários compradores não altera o cálculo dos impostos, mas altera a análise feita pelo banco. A compra através de uma sociedade está sujeita a regras próprias que esta calculadora não contempla.

O que a calculadora não inclui: os custos do financiamento

As despesas adicionais indicadas acima dizem respeito à compra. A hipoteca também tem custos próprios, cuja repartição está prevista na lei desde 2019. Nos termos do artigo 14, n.º 1, alínea e), da Lei 5/2019, relativa aos contratos de crédito imobiliário, o credor paga os honorários do notário pela escritura do empréstimo, o registo da hipoteca no registo predial e os serviços de gestão administrativa do financiamento. O banco também paga o imposto de selo AJD devido pela constituição da hipoteca. Esta obrigação, porém, não consta da Lei 5/2019, mas sim do artigo 29 da lei relativa ao imposto sobre as transmissões patrimoniais e os atos jurídicos documentados, na redação dada pelo Real Decreto-Lei 17/2018.

A mesma lei atribui-te expressamente uma despesa: a avaliação do imóvel que o banco usa para determinar o seu valor. Por isso, a calculadora tem um campo próprio para este custo, preenchido por defeito com 0. Não existe uma tabela oficial de preços para as avaliações; o teu banco ou a empresa de avaliação dir-te-á quanto custa. Introduz o valor que te indicarem para que seja incluído no orçamento.

Esta não é uma lista completa dos custos do financiamento, nem pretende ser. Se o banco cobrar uma comissão de abertura, és tu que a pagas. O artigo 14, n.º 4, da mesma Lei 5/2019 permite expressamente essa comissão, mas exige que seja cobrada uma única vez e cubra todos os custos de processamento do crédito. Em regra, também precisas de um seguro do imóvel, que o credor pode exigir. A calculadora não inclui nenhuma destas despesas; confirma ambas na proposta do banco. Para perceberes como funcionam, em geral, as hipotecas espanholas para não residentes, consulta o financiamento sem residência fiscal em Espanha.

Prazos e formulários

Se comprares um imóvel usado, tens de declarar o imposto sobre as transmissões patrimoniais através do Modelo 600, o formulário da administração tributária das Baleares, a ATIB, no prazo de 1 mês após a escritura. Na prática, costuma ser a empresa de gestão administrativa a tratar disso, muitas vezes logo no dia seguinte à escritura, porque o registo predial não regista a compra sem prova de pagamento do imposto.

Se comprares um imóvel novo, o procedimento é diferente: pagas o IVA ao promotor imobiliário juntamente com o preço de compra, e é ele que o entrega à administração tributária. Já o imposto de selo AJD tens de o declarar através do Modelo 600 da ATIB, também no prazo de 1 mês após a escritura.

Por isso, não deixes o dinheiro destinado ao imposto aplicado num investimento de longo prazo. Terás de pagar pouco depois da escritura, não semanas mais tarde.

Base legal e data de atualização

O imposto sobre a transmissão de imóveis e o imposto do selo estão previstos na lei espanhola relativa às transmissões patrimoniais e aos atos jurídicos documentados. As Ilhas Baleares, enquanto comunidade autónoma, fixam as respetivas taxas e atualizam-nas regularmente. O imposto sobre o valor acrescentado segue a lei nacional. Os honorários dos notários e os emolumentos do registo seguem as tabelas de 1989, com as alterações posteriores.

Há um pressuposto em cada linha desta estimativa que convém esclarecer: a calculadora atribui-te todas as despesas da escritura de compra e venda. Não é isso que a lei determina. Segundo o artigo 1455 do Código Civil, as despesas da celebração da escritura cabem ao vendedor; o comprador paga apenas a primeira cópia e as despesas posteriores. Mas o artigo ressalva expressamente salvo pacto en contrario, ou seja, se não houver um acordo diferente. Em Maiorca, é prática quase universal acordar que o comprador paga tudo, e é nisso que esta estimativa se baseia. Trata-se de uma prática contratual, não de uma obrigação imposta por lei — e é um ponto que podes negociar.

A calculadora aplica as taxas atualmente em vigor nas Ilhas Baleares e pressupõe que não tens residência fiscal em Espanha e que compras o imóvel em nome pessoal. Não substitui o aconselhamento fiscal ou jurídico. Para calculares os custos exatos do teu caso, precisas de uma proposta do teu banco e de uma discriminação das despesas feita pelo teu advogado ou por um gabinete de assessoria administrativa.

Perguntas frequentes

Calculadoras relacionadas

• Se já sabes o preço de compra e queres saber quanto terás de pagar além desse valor, calcula todas as despesas adicionais para o imóvel que escolheste.
• Para calcular apenas o imposto sobre a compra de um imóvel usado, utiliza a calculadora do imposto sobre transmissões patrimoniais das Ilhas Baleares, por escalões.
• Se queres estimar apenas as despesas com a escritura e o registo, consulta os honorários do notário e os emolumentos do registo predial.
• Para saberes antecipadamente quanto podes pedir emprestado, consulta o crédito para compradores sem residência em Espanha.