Custos Acessórios da Hipoteca em Espanha

Quem paga que custos acessórios no empréstimo hipotecário espanhol?

Desde o Real Decreto-ley 17/2018 e a Ley 5/2019, o banco assume o imposto de selo sobre a constituição da hipoteca, o notário para a escritura de empréstimo, a inscrição no registo predial e a Gestoría — um escritório administrativo espanhol que trata das diligências junto das autoridades relacionadas com a liquidação de impostos e o registo. Tu pagas apenas a Tasación (a avaliação do imóvel, com a qual o banco determina o valor de garantia), as cópias da escritura que encomendas tu próprio, e uma eventual comissão de abertura. Se lês num fórum ou folheto uma distribuição diferente, ela é anterior a novembro de 2018.

O maior item isolado, o imposto sobre a escritura de hipoteca, passou assim do cliente para o banco. Por isso, a calculadora acima separa duas colunas: o que o banco deve e o que fica a teu cargo.

Para que se aplica a calculadora: um imóvel nas Baleares, um empréstimo de um banco a uma pessoa singular para aquisição ou conservação de habitação — ou seja, o âmbito de aplicação da Ley 5/2019. A taxa fiscal provém do direito regional balear e não se aplica a outras regiões; um empréstimo a uma sociedade ou para fins comerciais não se enquadra na mesma distribuição de custos.

Como se calcula

Três itens seguem uma tarifa fixa e podem ser determinados com exatidão antecipadamente: imposto, notário e registo predial. Todos os três não dependem do montante do empréstimo, mas sim da responsabilidad hipotecaria — a soma de responsabilidade hipotecária, ou seja, o montante pelo qual o imóvel responde no registo predial. Segundo o art. 30.1 da lei fiscal TRLITPAJD, esta soma engloba não só o capital, mas também os juros garantidos, os custos de execução e as penalizações contratuais, situando-se na prática bastante acima do montante do empréstimo; se a escritura não indicar um montante expresso, aplica-se o capital acrescido de três anos de juros. A soma de responsabilidade é, portanto, o número que tens de procurar na proposta.

O imposto de selo AJD

O AJD (Actos Jurídicos Documentados, o imposto de selo sobre atos jurídicos documentados) é devido porque a hipoteca é constituída e inscrita numa escritura — um documento notarial. Nas Baleares aplica-se a essa escritura a taxa geral para documentos notariais de 1,5%. As taxas reduzidas para habitação própria não se aplicam aqui: o texto legal exclui expressamente os derechos reales de garantía, ou seja, os direitos reais de garantia. Na escritura de compra podes eventualmente pagar menos, na escritura de hipoteca não.

O devedor é, desde 10 de novembro de 2018, o banco. O legislador acrescentou nessa altura um novo parágrafo ao art. 29 do TRLITPAJD: nas escrituras de empréstimos com garantia hipotecária, considera-se sujeito passivo o mutuante. A calculadora indica o AJD, mas atribui-o ao banco.

Notário e registo predial

Ambos seguem uma tabela oficial de emolumentos, o Arancel: uma taxa base fixa para o intervalo de valor mais baixo, e acima disso uma escala degressiva aplicada apenas ao excedente sobre cada patamar. O padrão é o mesmo que na compra; podes consultá-lo onde se explica como o notário e o registo predial são cobrados na compra do imóvel.

Para escrituras de hipoteca, ambos aranceis preveem ainda reduções próprias, e outras acrescem a partir de duas leis de liberalização de 1999 e 2000. Cada uma incide sobre o montante que resta após a redução anterior — o texto legal di-lo expressamente: a redução aplica-se ao montante que resulta una vez deducida la rebaja inicial. Como isso se traduz no cálculo concreto, mostra-o a calculadora de notário e registo predial; esta calculadora aqui apresenta notário e registo deliberadamente sem valor, porque de qualquer forma é o banco que os suporta e o número em nada altera a tua conta.

O banco suporta o emolumento da matriz, o original que fica junto do notário, e o registo da garantia no Registro de la Propiedad — o registo predial espanhol, onde se inscrevem a propriedade e os ónus. Também a cópia autenticada (copia autorizada), necessária para o registo, faz parte do lado do banco: as cópias paga-as quem as encomenda, e aqui foi o banco que as encomendou. Tu próprio tens direito a uma cópia simples gratuita; a Ley 5/2019, na sua Disposición adicional octava, determina expressamente que te seja enviada sem custos. Só tens de pagar por cópias autenticadas adicionais que peças tu próprio.

As rubricas sem tarifa

Três custos não seguem nenhum arancel. A Tasación é elaborada por uma sociedade de avaliação autorizada; a Orden ECO/805/2003 regula em detalhe como se avalia, mas não diz uma palavra sobre quanto pode custar. Igualmente livre é o honorário da Gestoría, que aliás o banco suporta. E a comisión de apertura, a comissão de abertura por análise, tramitação e concessão do empréstimo, tem na Ley 5/2019 apenas uma regra: só pode ser cobrada uma vez e deve abranger todos estes custos — a lei não fixa um limite máximo em valor. O que o teu banco exige consta da oferta vinculativa, a FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, a ficha europeia normalizada de informação sobre o empréstimo).

Exemplos de cálculo

Três cenários mostram o que importa. Introduz os valores acima; os montantes dependem da tua responsabilidade hipotecária.

O caso regular. Um apartamento em Maiorca, financiado por um banco espanhol, responsabilidade hipotecária igual ao montante do empréstimo. A coluna do banco contém AJD, notário, registo e Gestoría e é claramente a maior; a tua contém a Tasación, cópias e, se acordada, a comissão de abertura.

Responsabilidade hipotecária acima do capital. O caso mais realista: introduz no segundo campo a responsabilidade hipotecária efetiva constante da escritura. Todas as três rubricas tarifadas do banco sobem, a tua coluna permanece inalterada. Isto explica por que a responsabilidade hipotecária diz mais, na comparação de ofertas, do que o montante nominal.

Amortização antecipada. Indica o período de fixação da taxa, a data do contrato, a data da amortização extraordinária planeada e o respetivo montante. A calculadora indica o limite máximo para exatamente este caso — aí diz-se "no máximo", não "tanto". Duas datas, porque a lei se reporta a dois momentos distintos: qual a percentagem que podia sequer ser acordada decide-se na celebração do contrato; se surge ou não um direito a compensação, decide-se no dia da amortização.

Casos especiais

Mudança de banco e alteração do contrato

Se mudares de banco durante o prazo, isso ocorre através de uma subrogación — a mudança de credor, em que o novo banco assume a hipoteca existente, em vez de constituir uma nova; nos termos do art. 7 da Ley 2/1994, a escritura respetiva está isenta do imposto de selo. Se o teu banco atual alterar as condições, trata-se de uma novación modificativa — uma alteração contratual sem mudança de credor. Também esta está isenta, mas apenas de forma restrita: a alteração só pode incidir sobre a taxa de juro, o prazo, ou ambos, e o credor tem de ser uma instituição de crédito na aceção do art. 1 da Ley 2/1994. Se o capital for reforçado ou a responsabilidade hipotecária alterada, a isenção não se aplica.

Para o notário e o registo predial vigoram, nesse caso, regras especiais muito favoráveis: o notário cobra como escritura sem valor declarado, e o registo predial toma como base apenas uma pequena fração do capital em dívida. Uma mudança de banco é, portanto, do ponto de vista dos emolumentos, um processo diferente de um financiamento inicial.

O que o banco anterior recupera

O último parágrafo do art. 14.1.e) da Ley 5/2019 regula um ponto pouco conhecido: numa subrogación ao abrigo da Ley 2/1994, o banco que assume a hipoteca deve reembolsar ao banco substituído a parte proporcional do imposto e dos custos que este suportou na constituição. Um acerto de contas entre as instituições, não um pagamento teu — mas explica por que os bancos se mostram mais reticentes em assumir hipotecas alheias.

Cancelamento da hipoteca

Depois de o empréstimo estar liquidado, a hipoteca permanece no registo predial até ser expressamente cancelada. A escritura correspondente está isenta do imposto de selo; o art. 45.I.B).18 TRLITPAJD menciona-a expressamente. Restam um pequeno honorário notarial segundo a tabela para escrituras sem valor declarado, a taxa do registo predial numa base fortemente reduzida e, eventualmente, os honorários da gestoria — a cargo do proprietário, pois a Ley 5/2019 reparte os custos da constituição, não os do cancelamento. Conta com isso: sem o cancelamento, o imóvel fica formalmente onerado no momento da venda.

Habitação de proteção oficial

Quem compra uma habitação sujeita a preço regulado pelo Estado — em Espanha uma vivienda de protección oficial (VPO) —, pode, em certos casos, não pagar de todo o imposto de selo: o art. 45.I.B).12 TRLITPAJD isenta a constituição de empréstimos hipotecários destinados exclusivamente à aquisição desse tipo de habitação, sujeita aos requisitos aí indicados. A calculadora não contempla este caso; calcula o financiamento comum de um imóvel habitacional de venda livre. Se a tua habitação está sujeita a preço regulado, verifica a isenção antes da escritura.

Duas taxas especiais das Baleares

Há dois casos que não estão sujeitos à taxa geral: os direitos de garantia a favor de uma sociedad de garantía recíproca — uma sociedade de garantia balear que presta garantias sobretudo a pequenas empresas — e a hipoteca unilateral (hipoteca unilateral) a favor da administração, por exemplo para garantir um adiamento fiscal. Nenhum dos dois casos afeta a compra privada de imóveis e não estão contemplados na calculadora.

O erro mais comum

Lê-se com frequência que o banco assume o imposto «voluntariamente» e que isso deveria ser negociado. Isso é falso: desde 10 de novembro de 2018 o banco é o sujeito passivo legal do imposto — não paga por ti, mas sim o seu próprio imposto, e uma cláusula que te impõe o AJD não transfere qualquer obrigação fiscal. Também não é negociável quem suporta o notário, o registo predial e a gestoria; o art. 14.1.e) reparte estes custos de forma definitiva. São negociáveis a taxa de juro, a comissão de abertura, os produtos associados e o preço da avaliação.

Os limites da comissão por reembolso antecipado

O art. 23 da Ley 5/2019 limita duplamente a compensação por reembolso antecipado: não pode exceder a perda financeira real do banco — a pérdida financiera, definida como a diferença entre o capital pendente e o valor de mercado do empréstimo — nem uma percentagem do capital reembolsado antecipadamente, dependente do tipo de taxa de juro.

No caso de taxa variável, o contrato só pode prever um de dois regimes: ou uma compensação nos primeiros cinco anos com um limite de 0,15%, ou uma compensação nos primeiros três anos com um limite de 0,25%. Depois disso já não é permitida qualquer compensação. No caso de taxa fixa, aplica-se um limite de 2% nos primeiros dez anos e um limite de 1,5% para o resto do prazo. Quem passa de taxa variável para fixa através de novación ou subrogación fica sujeito a um limite de 0,05% nos primeiros três anos; depois disso, o banco já não pode cobrar nada por isso. Se na novación não houver amortização de capital, não é devida, em todo o caso, qualquer comissão.

Dois avisos: estes são limites máximos, não valores fixos — o teu contrato pode prever um valor inferior ou nenhuma compensação; consulta a FEIN. E, para empréstimos com taxa variável, a cobrança esteve entretanto totalmente suspensa: desde a entrada em vigor do Real Decreto-ley 19/2022, a 24 de novembro de 2022, até 31 de dezembro de 2024, não podia surgir qualquer compensação para estes empréstimos — a norma diz literalmente que as compensações não iriam devengar, ou seja, não chegavam sequer a surgir. Desde 1 de janeiro de 2025 voltam a aplicar-se os limites habituais. A calculadora reflete isso: pergunta pela data da amortização antecipada e, para uma data dentro desse período, indica um limite máximo de zero.

Prazos e formulários

O prazo mais importante decorre antes de assinares. Segundo o art. 14, o banco tem de entregar-te a FEIN e os restantes documentos pré-contratuais pelo menos dez dias antes da escritura. Durante esse período, tens direito, nos termos do art. 15, a uma consulta gratuita junto do notário que tu próprio escolheres. Ele explica-te as condições do contrato e lavra depois uma acta previa — uma escritura prévia que certifica que recebeste e compreendeste os documentos a tempo. Sem ela, a escritura da hipoteca não pode ser lavrada. Não trates essa consulta como uma mera formalidade: é o único momento em que alguém, sem interesse próprio na venda, te explica o contrato.

Seguem-se então a escritura de préstamo hipotecario, a apresentação e o pagamento do AJD e a inscrição no Registro de la Propiedad. Quem declara o imposto não és tu, mas o banco, normalmente através da gestoria por ele contratada, que depois também trata da inscrição. No final recebes uma liquidação que podes comparar com a calculadora: se aí surgir, na tua coluna, um item que, segundo o art. 14.1.e), cabe ao banco, trata-se de uma reclamação de reembolso e não de um ponto negociável. Sobre como o financiamento se enquadra no processo global, consulta o guia sobre como decorre juridicamente, passo a passo, a compra de um imóvel em Espanha. Se ainda estás no início, encontras os fundamentos onde se explica como se estrutura um financiamento imobiliário em Maiorca e o que os bancos espanhóis exigem de compradores sem residência em Espanha.

Base legal e estado

Todas as afirmações desta página e todos os valores da calculadora provêm das versões consolidadas destas normas, consultadas em setembro de 2026 em boe.es.

• Ley 5/2019, Art. 14, 15 e 23 (repartição de custos, sessão de aconselhamento, reembolso antecipado), em vigor desde 16 de junho de 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (sujeito passivo do imposto a cargo do banco), aplicável desde 10 de novembro de 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), Art. 29, Art. 30 e Art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Baleares), Art. 15 e 17, e ainda Art. 16 e 18 para as taxas especiais — boe.es
• Ley 2/1994, Art. 7, 8 e 9 (mudança de banco e alteração do contrato) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (tabela de emolumentos dos notários) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (tabela de emolumentos dos conservadores do registo predial) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (procedimento de avaliação da Tasación) — boe.es

Cada número na calculadora pode ser expandido e rastreado até uma destas fontes. As entradas sem norma associada — Tasación, comissão de abertura, número de folhas — estão assinaladas como estimativas e começam em zero. Este guia não substitui aconselhamento para o caso concreto.

Calculadoras relacionadas

A hipoteca é apenas um dos blocos de custos. O que a própria compra desencadeia em termos de taxas é calculado na página sobre quanto custam o notário e o registo predial na escritura de compra. O quadro completo de imposto, notário, registo predial e aconselhamento encontra-se onde todos os custos acessórios de uma compra de imóvel em Maiorca podem ser reunidos numa única conta.