Calcular custos de construção em Maiorca

O preço da tua empresa de construção conheces do orçamento. Que taxa de IVA lhe corresponde é decidido pela lei — e pode duplicar para o mesmo volume de obra.

Quanto custa construir ou reabilitar em Maiorca?

Resposta honesta primeiro: não existe um preço oficial de construção por metro quadrado. Nenhum ministério, nenhum Consell e nenhum município publica um valor com o qual a tua reabilitação possa ser calculada de forma vinculativa. As faixas de valores que encontras na internet são deduções a partir de projetos alheios — outra casa, outro estado, outro ano. Por isso, esta calculadora pede o teu próprio preço, o do teu orçamento, e calcula a partir daí.

O que, por outro lado, está definido é o imposto. Sobre serviços de construção em Espanha aplica-se, ou a taxa geral de 21%, ou uma taxa reduzida de 10%. Qual delas se aplica não depende de quão cara é a obra, mas sim de o que se constrói, quem encomenda e como o contrato é celebrado. É exatamente esta questão que a calculadora responde — e só esta.

Como chegar a um preço fiável

Antes de inserires um número acima, precisas de o teres. O caminho até lá não é espetacular, mas é o único que se sustenta:

• Esclarecer o estado antes de planear. Um relatório independente diz-te se há humidade na pedra de Marés, se a estrutura aguenta e se a instalação elétrica precisa de ser renovada. Descrevemos separadamente como decorre esse levantamento feito por um perito.
• Mandar elaborar um caderno de encargos. Sem uma descrição do serviço, estás a comparar preços de trabalhos diferentes. Só quando a demolição, a instalação em bruto, o acabamento e o equipamento estiverem discriminados item por item é que um número solto se transforma num orçamento a sério.
• Solicitar vários orçamentos por escrito — para o mesmo caderno de encargos, senão voltas a comparar coisas diferentes. Um presupuesto (orçamento) indica quantidades, preços unitários e o valor líquido; só esse é o número que deve entrar no campo acima.
• Verificar o que juridicamente está associado ao imóvel. Ampliações não registadas, áreas habitáveis mal contabilizadas ou servidões alteram consideravelmente o âmbito dos trabalhos. Lê sobre como verificar o registo predial espanhol antes da compra e como reconhecer ampliações ilegais já na visita.

O que faz o preço subir em Maiorca raramente é o material e quase sempre a logística e o estado do imóvel: uma obra numa aldeia de montanha da Serra de Tramuntana, aonde não chega nenhum camião; uma finca sem caminho de acesso pavimentado; um edifício antigo cujas canalizações têm de ser totalmente refeitas; e a questão de saber se contratas as especialidades separadamente ou se deixas a coordenação a cargo de um empreiteiro geral. Quem está agora a ver o que se oferece no mercado da ilha deve ter estes pontos em mente já na primeira visita, e não só no terceiro orçamento.

Como se calcula

O cálculo em si é simples. A tua área multiplicada pelo teu preço líquido por metro quadrado dá o preço da obra — a contraprestação líquida de uma empreitada delimitada, incluindo os materiais que a empresa executante fornece para tal. A isso aplica-se a taxa que a calculadora determina. O projeto e a direção de obra contratados à parte constituem uma operação distinta: sobre os honorários de arquitetos e de direção de obra que tu próprio contratas separadamente incide sempre 21%. Se, pelo contrário, o projeto estiver incluído no contrato global da tua empresa de construção, faz parte do preço da obra e partilha a sua taxa.

Interessante é o caminho até à taxa, que decorre em duas etapas. Primeiro classifica-se a operação — empreitada de construção, rehabilitación (reabilitação profunda na aceção da lei do imposto sobre o valor acrescentado) ou renovación (renovação e reparação de uma habitação). Depois verificam-se os requisitos exatamente desse facto tributário, e só desse. Quem tem pela frente uma reabilitação profunda mas não cumpre os seus requisitos não recai, como alternativa, na taxa de renovação; paga a taxa geral. Isto não é uma questão de interpretação, mas jurisprudência administrativa consolidada.

Os dois limiares que decidem a taxa

Para empreitadas de construção e reabilitações profundas, a taxa reduzida depende de duas condições: tens de contratar a empresa de construção diretamente e por ti mesmo (nenhum contrato através de um contratante intermédio), e pelo menos 50% da área construída tem de servir uso habitacional. A lei diz «pelo menos» — basta, portanto, exatamente metade.

Para renovações numa habitação vigora outra combinação: o destinatário tem de agir a título privado (uma pessoa singular que utiliza a própria habitação, ou uma comunidad de propietarios, ou seja, a comunidade de proprietários), a habitação tem de ter sido concluída pelo menos 2 anos antes do início destes trabalhos, e o custo dos materiais fornecidos pelo empreiteiro não pode exceder 40% da base tributável líquida desta operação de construção. Exatamente esse limite ainda é admissível; acima dele, toda a empreitada perde o benefício. Se os três pontos se verificarem, a taxa fica em 10%, caso contrário aplica-se a taxa geral.

Quando é que uma reabilitação se torna uma rehabilitación

O conceito está definido em termos fiscais e tem apenas parcialmente que ver com o entendimento comum de «reabilitação profunda». Dois testes têm de se verificar em conjunto:

1. Mais de 50% do custo total do projeto corresponde a trabalhos qualificados: estrutura, fachada e cobertura, além de trabalhos legalmente equiparados como fundações, pilares, lajes, ampliação da área, reconstrução de fachada e elevadores. Os trabalhos associados só contam se forem indissociáveis e custarem menos do que os trabalhos estruturais e equiparados. Aqui, exatamente metade não chega.
2. O custo total do projeto ultrapassa 25% do valor de referência do edifício — sem a parte correspondente ao solo. O valor de referência é o preço de aquisição, se tiveres comprado o edifício nos 2 anos imediatamente anteriores ao início dos trabalhos, caso contrário é o valor de mercado à data do início dos trabalhos.

Por isso, numa reabilitação, a calculadora pergunta pelo valor de referência, pela parte correspondente ao solo, pelos custos líquidos documentados do projeto e pela proporção de trabalhos qualificados. Se faltar algum destes dados, ela deliberadamente não indica uma taxa, em vez de a adivinhar.

Exemplos de cálculo: que casos a calculadora distingue

Os números não estão aqui de propósito — dependem da tua área e do teu preço, e a calculadora acima fornece-os juntamente com o percurso jurídico que os sustenta. O que aqui fica são as configurações que determinam a taxa:

• Construção nova, contratada diretamente, uso maioritariamente habitacional. O caso clássico da taxa reduzida: celebras tu próprio o contrato de empreitada com a empresa executante, e a área habitacional atinge a quota legal.
• A mesma construção nova, mas sem contrato direto. Se o contrato passar por um contratante intermédio, ou se fores subempreiteiro numa cadeia, o benefício desaparece — com o mesmo volume de obra. A calculadora indica exatamente este requisito como motivo.
• Obra nova mais arquiteto contratado à parte. Duas posições, duas taxas, calculadas separadamente e só depois somadas. Quem mistura as duas coisas acaba calculando o imposto para menos.
• Reabilitação que fica pouco abaixo do limiar de custo. Se os custos do projeto ficam exatamente na proporção de referência, em vez de acima dela, não se trata de uma rehabilitación. O contrato passa para o ramo da renovação — com os seus próprios requisitos.
• Reabilitação que passa em ambos os testes, mas sem contrato direto. O caso mais importante para entender: a reabilitação estrutural está confirmada, falta o requisito, e recorrer à taxa de renovação está excluído. O resultado é a taxa geral.
• Renovação com elevada proporção de materiais. Casas de banho, cozinhas e pavimentos exigem muito material. Se a proporção de materiais ultrapassar o limite, todo o contrato perde a taxa reduzida — não só a parte dos materiais.
• Renovação de um imóvel arrendado. Quem renova para arrendar age como empresário e sai do ramo da renovação. Mais sobre isto já a seguir.

Casos especiais em que o cálculo muda

Senhorios e empresários

Se arrendas o imóvel, és, para efeitos de IVA, um empresário — mesmo que nunca tenhas registado formalmente qualquer atividade. Por isso, para ti, a calculadora não mostra um valor bruto final, mas sim a taxa, o valor líquido e o IVA calculado. A razão: se este imposto acaba por te onerar depende do uso que lhe dás. No arrendamento de habitação isento de IVA — o caso habitual no arrendamento de longa duração em Maiorca — normalmente não há dedução do IVA suportado, e o imposto torna-se então um custo real. No caso de utilização sujeita a imposto, por exemplo no arrendamento turístico licenciado com serviços do tipo hoteleiro, é dedutível. Em atividades mistas aplica-se a prorrata, a taxa de dedução proporcional. E em certas prestações de construção entre empresários, inverte-se o sujeito passivo: a fatura vem então sem IVA discriminado, mas mesmo assim tem de ser declarado — só que por ti. Uma fatura sem imposto discriminado não elimina o encargo.

Edifícios de uso misto

Um rés do chão com loja e três apartamentos por cima é o caso padrão nas praças das aldeias maiorquinas. Para a taxa reduzida conta a proporção da área construída destinada a habitação — não a proporção dos custos de construção nem o número de unidades. Calcula essa proporção antes de fechar o contrato, não depois: é um requisito, não algo negociável.

Várias especialidades, vários contratos

A calculadora avalia um contrato de construção delimitado. Se contratares eletricidade, canalização e carpintaria separadamente, cada um desses contratos tem de ser avaliado por si — com a sua própria proporção de materiais, a sua própria base tributável, possivelmente a sua própria taxa. Uma média sobre o projeto total não tem qualquer valor fiscal. Quem contrata o ar condicionado à parte tem uma segunda operação, e não uma prestação acessória.

Materiais comprados pelo próprio

Azulejos, sanitários ou uma cozinha que compras tu próprio numa loja de bricolagem ou num fornecedor não são uma prestação de construção, mas sim uma entrega de bens — e ficam sujeitos à taxa geral, independentemente do que se aplica à instalação. O suposto truque de poupança de comprar o material por conta própria para ficar abaixo do limite de materiais desloca o imposto, em vez de o reduzir.

Adiantamentos e planos de pagamento

No caso de pagamentos antecipados, o imposto já é gerado no momento do pagamento, não apenas na conclusão. Se a taxa de imposto ou a classificação do projeto mudar entre o pagamento antecipado e a fatura final, podem incidir duas taxas sobre um único e mesmo projeto. Por isso, regista no plano de pagamentos qual serviço é quitado com qual parcela.

Prazos e formulários

Como dono de obra particular, não precisas de apresentar nada às Finanças por causa do IVA. A tua empresa de construção indica-o na factura e declara-o ela própria; a tua tarefa é verificar e guardar a fatura. Se lá constar uma taxa que não esperas depois da verificação acima, esse é o momento para perguntar — não o momento depois do pagamento.

Se atuares como empresário, o IVA passa pela declaração periódica normal (modelo 303) e pelo resumo anual (modelo 390); no caso de inversão do sujeito passivo, és tu que declaras o volume de negócios, mesmo que na fatura não conste imposto algum. Quais outras declarações relacionadas com um imóvel espanhol ainda são devidas, encontras na visão geral sobre Impostos e Direito imobiliário em Espanha.

É preciso pensar separadamente da taxa de imposto no processo de licenciamento. O município cobra, pela mesma obra, o imposto municipal sobre construções ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) e uma taxa de licenciamento — com uma base de cálculo diferente da do IVA: honorários, lucro empresarial e o próprio IVA ficam ali expressamente de fora. A calculadora acima não contempla estas taxas municipais. O que apresentas ao Ajuntament e quanto tempo demora está descrito no artigo sobre a licença de obras em Maiorca; em projetos sujeitos a licenciamento, conta com meses, não semanas. Se o teu edifício estiver classificado como BIC (bem de interesse cultural), junta-se um procedimento próprio. E depois da conclusão, precisas de um novo certificado energético antes de vender ou arrendar.

Decurso de uma reabilitação: a ordem que sustenta

A questão fiscal decide-se cedo — precisamente na celebração do contrato, não na fatura final. Por isso, vale a pena olhar para todo o processo:

1. Levantamento e peritagem. Eletricidade, canalização, estrutura, humidade, elementos construtivos não licenciados.
2. Contratar arquiteto. Em Espanha, tem de estar inscrito na ordem profissional (colegiado). Em intervenções estruturais, é obrigatório um projeto de obras oficial; sem proyecto de obras não há licença.
3. Elaborar o projeto de obras: memória descritiva (memoria), plantas, orçamento. É aqui que surge o valor que entra na calculadora acima.
4. Requerer a licença — e aguardar a decisão. Começar antes da decisão é o erro mais caro desta lista.
5. Adjudicar os trabalhos. Adjudicação por especialidade ou empreiteiro geral; em ambos os casos, por escrito e com uma descrição clara das prestações. Se assinas diretamente com a empresa executante decide a taxa de imposto aplicável.
6. Demolição e obra em bruto, depois instalações em bruto (eletricidade, canalização, climatização), depois acabamentos e trabalhos finais.
7. Receção e encerramento administrativo: certificado final de obra do arquiteto (certificado final de obra), e, em caso de alteração das plantas, atualização do Registo Predial e do Cadastro.
8. Certificado energético e, caso tenhas feito melhorias energéticas, o registo das instalações — por exemplo se precisares de registar um sistema fotovoltaico.

Paralelamente, vale a pena olhar para os subsídios: o governo autonómico das Baleares lança regularmente programas para reabilitação e eficiência energética, geralmente segundo o princípio "quem chega primeiro". Prazos e verbas mudam, por isso listamo-los à parte em Subsídios de reabilitação em Maiorca.

Particularidades das fincas e do suelo rústico

Em solo rústico (suelo rústico) vigora um direito de construção bem mais rigoroso do que na zona urbana. As reabilitações do edificado existente são, em princípio, possíveis, mas exigem licença; uma ampliação da área construída é, com frequência, fortemente limitada ou mesmo inadmissível. O que isso significa para a compra e para as obras está no artigo sobre Finca em suelo rústico.

Muitas vezes acrescentam-se duas camadas adicionais: na Serra de Tramuntana aplicam-se, devido ao estatuto de património mundial, disposições próprias de proteção urbanística, e poços ou cisternas estão sujeitos a um registo obrigatório próprio — como legalizar um poço descrevemo-lo passo a passo. Isso não altera a taxa de imposto, mas muda bastante o cronograma e o âmbito das obras — e, por conseguinte, os valores que introduzes acima.

Os erros mais comuns

• Comprar sem inspeção técnica. Humidade, instalação elétrica degradada e anexos não licenciados só costumam aparecer depois da escritura — e deslocam o orçamento, não a decisão de compra.
• Começar as obras antes da licença. Paralisações de obra e multas não são raras na ilha. O que se segue está descrito no artigo sobre legalizar construções clandestinas — um caminho que ninguém percorre de livre vontade.
• Não prever uma margem de segurança. Numa reabilitação completa surge praticamente sempre algo que não constava do orçamento. Define a reserva antecipadamente, não no meio de um litígio.
• Olhar apenas para o preço. A proposta mais barata raramente poupa dinheiro no final: falta de coordenação, execução deficiente e documentação incompleta custam mais do que o desconto trouxe.
• Colocar a questão fiscal tarde demais. A taxa depende da forma como o contrato é redigido. Depois de assinado, já não se consegue inventar um contrato direto que não existia — antes, sim.
• Sobrestimar a rentabilidade. Os custos de reabilitação são certos, a valorização é uma expectativa. Como fazer essas contas sem enganar-se, está no artigo para investidores em Maiorca.

Lista de verificação antes de assinar o contrato

• Existe um relatório técnico independente, o estado está documentado.
• Certidão do registo predial (nota simple) verificada; anexos e áreas habitáveis correspondem à realidade.
• Arquiteto inscrito na ordem contratado, projeto de obra elaborado.
• Verificado se as obras estão sujeitas a licença — e a licença está emitida antes do primeiro aperto de mãos.
• Solicitados vários orçamentos escritos para o mesmo caderno de encargos.
• Contrato celebrado diretamente com a empresa executante, por escrito, com discriminação do valor líquido.
• Percentagem de materiais e percentagem de área habitável apuradas antes da celebração do contrato e verificadas acima na calculadora.
• Honorários de projeto e direção de obra calculados como rubrica própria.
• ICIO e taxa de licença previstos adicionalmente no orçamento.
• Reserva para imprevistos definida.
• Programas de apoio verificados, prazos anotados.
• Certificado energético e atualização do registo predial previstos para o encerramento.

O que vem a seguir

Na venda, precisas de um certificado energético atualizado, e alterações de planta ou de área têm de estar refletidas no registo predial e no cadastro. O que te espera em termos fiscais está descrito no artigo sobre os impostos na venda de imóveis em Espanha — os custos de obras não são ali um pormenor secundário: podem aumentar o valor fiscal de aquisição, desde que comprovados. Guarda, por isso, as faturas.

No arrendamento, é o tipo de utilização que determina o teu direito à dedução do IVA suportado — ver acima. No uso próprio, ficam dois pontos práticos: a cobertura do seguro após a obra, que muitas vezes ainda se refere ao estado anterior, e as regras da comunidade de proprietários, caso tenhas feito obras num condomínio.

Base legal e estado atual

Determinante é a lei espanhola do IVA, a Ley 37/1992. A taxa geral está no art. 90.Uno, a taxa reduzida para obras de construção resultantes de contratos diretos no art. 91.Uno.3.1.º, a taxa reduzida para renovação e reparação de habitações no art. 91.Uno.2.10.º. A definição de rehabilitación, com os seus dois testes, está no art. 20.Uno.22.º.B) e vigora nesta versão desde 14 de abril de 2010. O limite atual de materiais e o número sob o qual está a regra de renovação vigoram desde 1 de setembro de 2012; antes disso, o limite era mais baixo.

Que uma reabilitação estrutural comprovada, sem os requisitos do art. 91.Uno.3.1.º, não recai subsidiariamente na taxa de renovação, foi decidido pelo tribunal fiscal espanhol TEAC em 21 de outubro de 2020 (RG 00-06367-2017). A calculadora aplica exatamente esta sequência e indica-te, no resultado, o fundamento jurídico decisivo — e, em 21%, o requisito em que falha.

A calculadora fornece uma avaliação do estado jurídico atual, e isto para um único contrato de obra. Não substitui aconselhamento fiscal, nem avalia a divisão em vários ofícios, a dedução do IVA suportado, planos de pagamento antecipado ou taxas municipais. Em projetos de maior envergadura, vale a pena consultar o asesor fiscal antes de assinar o contrato.

Perguntas Frequentes

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Se ainda estás antes da compra, calcula primeiro os custos de aquisição de um imóvel em Maiorca — imposto de transmissão, notário, registo predial e assessoria determinam, em parte, quanto orçamento sobra para a reforma. Se, em vez disso, compras um imóvel novo a um promotor, aplica-se uma combinação diferente de IVA e imposto de atos jurídicos documentados: para isso existe a calculadora de IVA e AJD na compra de imóvel novo.