Comprar uma casa com uma ampliação ilegal em Maiorca: legalizar, negociar uma redução no preço ou aceitar?

Encontraste a finca perfeita entre Llucmajor e Algaida — ou os teus pais deixaram-te em herança a casa de pedra com o jardim de inverno que já o teu avô tinha construído. E depois vem a desilusão: a ampliação não consta do projeto de construção aprovado pelo município e a câmara municipal fala em «ilegal». Em Maiorca, não se trata de um caso isolado: segundo um estudo do Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE), cerca de um terço das construções rurais da ilha é ilegal ou está apenas parcialmente legalizado. Este guia explica-te quando é possível legalizar uma casa nestas condições, qual a redução de preço realista numa compra, em que situações podes simplesmente aceitar o risco e o que tens de fazer se herdares, em vez de comprares, uma casa cuja situação da construção não é clara.

A casa que queres comprar tem uma ampliação sem licença de construção?

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• Como identificar ampliações ilegais ao comprar uma casa

Porque são tão comuns as ampliações ilegais em Maiorca

A causa raramente é má-fé. Entre a década de 1990 e o início da década de 2010, era frequente fazerem-se ampliações em Maiorca «discretamente», sem que os municípios efetuassem fiscalizações sistemáticas. Jardins de inverno, coberturas de terraços, garagens ou um barracão transformado em casa de hóspedes — na maioria dos casos, nada disto tinha consequências no âmbito do direito da construção. A situação mudou com a criação da Agència de Defensa del Territori (ADT), um organismo dependente do Consell de Mallorca: em vez de meras advertências, a ADT emite hoje notificações de coimas e de demolição.

Nota: Estima-se que existam nas Baleares cerca de 30 000 edifícios em solo rústico que foram construídos sem legalidade ou apenas parcialmente legalizados. Em muitos casos, as autoridades já não podem sancionar as infrações originais por terem prescrito, mas isso não torna automaticamente os edifícios legais.

Comprar ou herdar: três opções em resumo

Quer compres quer herdes, tens, em princípio, três opções. A mais adequada para ti depende da antiguidade da ampliação, da sua localização (em solo urbanizável ou numa zona protegida) e de ainda haver, ou não, possibilidade de legalização.

Via 1 – Regularizar: o processo de legalização

Desde o decreto-lei de 24 de maio de 2024, existe pela primeira vez nas Baleares um procedimento estruturado que permite legalizar estas situações preexistentes num prazo de três anos, desde que se verifiquem determinadas condições. O decreto visa dar segurança jurídica aos proprietários, gerar receitas adicionais para os municípios e, ao mesmo tempo, melhorar as normas ambientais e energéticas.

1. Consultar a situação urbanística na Câmara Municipal competente (licenças de construção, eventual AFO – "equiparado a situação de não ordenação")
2. Verificar se o terreno se situa numa zona protegida (solo rústico protegido) — nesses casos, a legalização está geralmente excluída
3. Mandar elaborar um projeto técnico por um arquiteto ou arquiteto técnico
4. Apresentar o pedido de legalização, juntamente com o pagamento da coima
5. Após a aprovação: registar a alteração no cadastro e no registo predial

Atenção: Nem todas as construções ilegais podem ser legalizadas. Se a ampliação se situar numa zona protegida, como a Tramuntana, ou tiver sido construída depois de expirados os prazos aplicáveis em cada município, muitas vezes resta apenas a demolição — como aconteceu a um casal perto de Llucmajor, cuja estufa, registada no registo predial mas nunca declarada junto da Câmara Municipal, não podia, segundo informação do município, ser legalizada posteriormente, mesmo com o pagamento de impostos e coima.

Proteção da situação existente vs. legalidade: a diferença decisiva

Muitos compradores e herdeiros confundem «proteção da situação existente» com «legalidade» — um erro que pode sair caro. Um edifício só é legal se tiver sido construído de acordo com as normas em vigor no respetivo município à data da construção (distâncias aos limites do terreno, altura, área de implantação, tipo de utilização), mediante pedido de licença, autorização e vistoria final. A proteção da situação existente, por outro lado, significa apenas que, por ter decorrido o prazo legal, a autoridade já não pode sancionar a infração original — ainda assim, o edifício continua a não ser legal do ponto de vista urbanístico, o que implica limitações nas obras de alteração, ampliação e, por vezes, na venda.

Opção 2 – Negociar uma redução de preço: intervalos realistas

Se, em princípio, for possível legalizar a construção, uma redução do preço é muitas vezes a solução mais pragmática. Regra geral, podes negociar os custos previstos do projeto de legalização, da coima e das taxas, acrescidos de uma margem de risco caso o município levante obstáculos. Importante: antes de celebrares o contrato de reserva, pede uma avaliação por escrito a um arquiteto ou advogado local, antes de definires o montante da redução.

Nota: Não deves assinar um contrato de reserva sem que a situação jurídica esteja claramente definida. Esclarece previamente a situação urbanística — encontrarás mais informações sobre como proceder em segurança no guia sobre o contrato de reserva.

Opção 3 – Aceitar: quando o risco é suportável

Aceitar não significa ignorar o problema, mas sim viver conscientemente com as limitações. Pode fazer sentido se a construção for suficientemente antiga para que a autoridade já não possa perseguir a infração original, se não planeares ampliar nem alterar o uso do imóvel e se não tencionares revendê-lo a curto prazo. Atualmente, os mediadores imobiliários profissionais muitas vezes já nem incluem imóveis ilegais na sua carteira enquanto não estiver, pelo menos, comprovada a consolidação da situação — deves adotar o mesmo critério.

Atenção: Só em 2019, a ADT emitiu dezenas de ordens de demolição, estando em curso várias centenas de outros processos. Já não se trata de «casos isolados», salienta um especialista em direito de um escritório de advogados de Palma — quem conta apenas com o passar do tempo não deve subestimar a atual orientação fiscalizadora da autoridade.

Caso განსაკუთრional: obra ilegal numa herança

Se herdares um imóvel com uma obra ilegal, assumes automaticamente նաեւ os respetivos encargos urbanísticos — do ponto de vista legal, não podes simplesmente dizer «não, obrigado» sem renunciares à totalidade da herança. A base de incidência do imposto sucessório espanhol é o valor de mercado do imóvel à data do falecimento; no caso de não residentes, as autoridades tributárias analisam este valor com განსაკუთრional atenção. Antes de decidires se aceitas a herança, legalizas a obra ou vendes o imóvel, deves consultar em paralelo assessores alemães e espanhóis, pois o imposto sucessório e a situação urbanística influenciam-se mutuamente — uma obra de estatuto pouco claro reduz, regra geral, o valor de mercado relevante para efeitos fiscais, mas também pode suscitar discussões com a administração tributária em caso de litígio.

1. Verificar em simultâneo a certidão de habilitação de herdeiros ou o certificado sucessório e a situação do registo predial
2. Consultar junto da câmara municipal a situação urbanística de todo o edifício
3. Esclarecer com um consultor fiscal de que forma a obra influencia a base de incidência
4. Tomar uma decisão: legalizar, vender com desconto ou manter como imóvel abrangido pela proteção da situação existente
5. Se pretenderes vender: informar o comprador de forma transparente sobre a situação

Nota: Encontrarás mais informações sobre prazos e taxas de imposto na transmissão de imóveis no guia Heranças e doações nas Baleares.

Verificações antes da compra: os documentos de que precisas

Antes de assinares qualquer documento, deves consultar os seguintes elementos — idealmente com o apoio de um advogado independente, que não tenha sido contratado pelo vendedor.

Atenção: Mesmo o melhor notário não verifica automaticamente em Espanha se todas as ampliações foram autorizadas — ao contrário do que acontece na Alemanha, essa verificação cabe-te a ti ou ao teu advogado.

Impostos e despesas adicionais de imóveis com encargos

A situação urbanística da construção não altera a carga fiscal aplicável à compra. Nos imóveis usados, o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) das Baleares é aplicado de forma progressiva, անկախ de a ampliação ser legal ou não. Por isso, გარდა dos custos habituais associados à compra, deves prever também a redução de preço relativa à ampliação ilegal.

Como regra geral, ao comprares um imóvel usado deves contar com 12–14 % do preço de compra para impostos, notário e despesas adicionais. Se o imóvel tiver uma ampliação ilegal, acrescem ainda os custos da legalização ou a redução de preço negociada. Encontrarás informações detalhadas sobre todas as despesas adicionais no guia Kaufnebenkosten Mallorca e sobre a escala atual do ITP no guia ITP Balearen 2026.

Erros mais frequentes

• Assinar o contrato de reserva antes de confirmar a situação urbanística junto da câmara municipal
• Confundir a proteção de uma construção existente com legalidade plena
• Negociar uma redução de preço sem antes obter um parecer técnico sobre os custos reais da legalização
• Aceitar um imóvel numa herança sem verificar previamente a situação urbanística
• Confiar nas promessas verbais do vendedor de uma "legalização em breve", em vez de exigir provas por escrito
• Não reparar em dívidas de IBI relativas à ampliação e ficar responsável por elas após a escritura no notário

O que acontece depois?

Depois de decidires legalizar, negociar uma redução de preço ou aceitar a situação existente, o trabalho não termina no dia da escritura. Após a compra ou a aceitação da herança, deves documentar a opção escolhida: se optares pela legalização, dá início à inscrição no cadastro e no registo predial; se aceitares a proteção da construção existente, não faças mais alterações à construção sem uma nova verificação; e, se planeares arrendar o imóvel, acompanha a situação da cédula de habitabilidade e do certificado energético, pois ambos os documentos são necessários para um arrendamento legal. Se pretenderes vender o imóvel mais tarde, deves divulgar proativamente a situação urbanística aos futuros compradores: evitarás conflitos e acelerarás consideravelmente o processo de venda.

Lista de verificação: ampliação ilegal em 8 passos

1. Pede uma certidão simples do registo predial, emitida há menos de 30 dias
2. Confirma a situação urbanística diretamente junto da câmara municipal competente
3. Verifica se o terreno se situa numa zona protegida (solo rústico protegido, Tramuntana)
4. Contrata um arquiteto ou advogado independente para uma primeira avaliação técnica
5. Distingue as situações: a ampliação pode ser legalizada, está protegida por direitos adquiridos ou corre o risco de demolição?
6. Pede uma estimativa dos custos de legalização (projeto, coima e taxas)
7. Com base nestes valores, negoceia uma redução do preço ou desiste da intenção de compra
8. Regista o resultado por escrito no contrato de reserva ou de compra e venda

Conclusão

Comprar ou herdar uma casa com uma ampliação ilegal em Maiorca não é, por si só, motivo para desistir — mas exige uma análise objetiva, em vez de decisões tomadas por intuição. Esta questão afeta cerca de um terço das construções em solo rústico da ilha, e a ADT atua hoje de forma mais rigorosa contra as infrações do que há alguns anos. Se esclareceres a situação urbanística antes de assinar, avaliares se deves legalizar, negociar uma redução do preço ou aceitar conscientemente a proteção conferida pelos direitos adquiridos, e incluíres todos os custos de forma realista, poderás comprar em segurança um imóvel com antecedentes urbanísticos ou tomar uma decisão informada em caso de herança.

Fontes oficiais

• Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE): https://cqne.cat/
• Agència de Defensa del Territori (ADT) – Consell de Mallorca (entidade competente em matéria de infrações urbanísticas em Maiorca)
• Decreto-lei das Baleares sobre a legalização de construções antigas em solo rústico, de 24 de maio de 2024