Contrato de Reserva em Espanha

Quanto custa a desistência da compra em Maiorca?

Quem compra um imóvel em Maiorca conhece o dilema: o imóvel foi encontrado, mas até à assinatura no notário passam-se semanas – e os bons imóveis mudam rapidamente de dono. O contrato preliminar fecha essa lacuna. O tipo que assinas determina quanto custa uma desistência: apenas um dos três tipos de contrato te permite, de facto, comprar a saída. A calculadora mostra-te, para o teu caso, ambos os lados – o teu e o do vendedor.

Isso depende exclusivamente do tipo de sinal que o teu contrato estabelece. Nas arras penitenciales – o sinal de arrependimento previsto no art. 1454 do Código Civil – a desistência é expressamente permitida e tem um preço fixo: o comprador perde o sinal, o vendedor devolve-o no valor de 200%. Nas arras confirmatorias (sinal de confirmação, que é descontado no preço de compra) e nas arras penales (cláusula penal) esse direito de desistência não existe – o sinal deixa de ser o preço da desistência e passa a ser um pagamento antecipado de um contrato ao qual ambas as partes permanecem vinculadas.

É precisamente aqui que reside o erro mais caro dos compradores alemães em Maiorca: consideram o sinal um limite máximo do seu risco. Isso só é verdade no primeiro caso.

Os três tipos de contrato – e por que apenas um permite comprar a saída

Na prática, encontras em Maiorca três modelos de contrato preliminar. Diferem menos no montante do que na questão do que acontece quando uma das partes já não quer avançar.

A tabela não indica propositadamente valores: o montante do sinal é livremente acordado (Art. 1255 Código Civil), e o que ele significa em caso de conflito é calculado acima pela calculadora, para o teu contrato.

O contrato de reserva (contrato de reserva)

O contrato de reserva é o primeiro passo e, em regra, o menos vinculativo: retira o imóvel do mercado por alguns dias ou semanas, mediante uma taxa comparativamente reduzida. Regula por quanto tempo se reserva, qual o valor da taxa e se esta é descontada no preço de compra. Como prática de mercado, as taxas em projetos de construção nova situam-se na casa dos milhares baixos; vinculativo não é nenhum número, mas sim o vosso contrato. É frequentemente celebrado por documento particular e muitas vezes preparado pelo mediador imobiliário – ainda assim, um advogado próprio deve revê-lo.

Atenção: Um contrato de reserva não é um contrato de arras. Sem uma cláusula penal expressa (cláusula penal), o vendedor pode, em certas circunstâncias, vender o imóvel a outra pessoa mesmo assim – recuperarias então apenas a taxa.

Arras penitenciales – o sinal de arrependimento

As arras penitenciales (sinal de arrependimento) são o instrumento mais comum na compra de imóveis em Espanha. O Art. 1454 Código Civil diz textualmente: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Tendo havido arras, o contrato pode ser rescindido, perdendo o comprador o sinal ou devolvendo o vendedor o dobro do seu valor.

Duas coisas presentes nesta frase são regularmente ignoradas na prática da consultoria. Primeiro: "em dobro" é o valor total, não um acréscimo. O vendedor paga duas vezes o valor do sinal — mas metade disso é o teu próprio dinheiro, que de qualquer forma seria devolvido. A tua indemnização equivale a um sinal, não a dois. Em espelho: ao vendedor, desistir custa um sinal, não dois — ele já retém o primeiro. O calculador acima mostra, por isso, para cada parte, o que flui, que parcela é o teu próprio dinheiro e o que resta líquido.

Segundo: a norma pressupõe que as arras tenham efetivamente sido entregues (si hubiesen mediado). Quem assinou mas ainda não transferiu o valor encontra-se numa situação jurídica diferente — por isso o calculador pergunta sobre isso.

Arras confirmatorias – o sinal confirmatório

Aqui o sinal é simplesmente um primeiro pagamento sobre o preço de compra e confirma o contrato já celebrado. Não existe direito de desistência. Se uma das partes não cumprir, a outra pode escolher, nos termos do Art. 1124 do Código Civil: exigir o cumprimento ou resolver o contrato — em ambos os casos com direito a indemnização. Esse dano é o efetivamente ocorrido; pode ser menor do que o teu sinal, mas também maior. Na resolução, procede-se à restituição e o dano é compensado. O tribunal pode, em vez de resolver, conceder um prazo suplementar.

Arras penales – a cláusula penal

As arras penales funcionam como cláusula penal (cláusula penal). Segundo o Art. 1152 do Código Civil, a pena substitui a indemnização e os juros, salvo acordo em contrário. Decisivo é, porém, o Art. 1153: o devedor não se pode libertar do contrato pagando a pena, salvo se esse direito lhe tiver sido expressamente concedido — e, inversamente, o credor não pode exigir ambos ao mesmo tempo, cumprimento e pena, salvo se isso lhe tiver sido claramente atribuído. A contraparte tem, portanto, de escolher. Uma redução da pena pelo tribunal só está prevista no Art. 1154 quando a obrigação principal tenha sido cumprida parcial ou defeituosamente; na desistência pura, antes de qualquer prestação, não se aplica segundo a letra da lei.

O contrato de opção de compra (contrato de opción de compra)

O contrato de opção é, do ponto de vista do comprador, o instrumento mais forte: o comprador recebe o direito unilateral de concretizar a compra dentro do prazo da opção; o vendedor fica vinculado durante esse período e não pode vender a terceiros. O prémio da opção é imputado ao preço de compra caso a opção seja exercida; se não for exercida, perde-se. Como aqui o comprador pode exigir o cumprimento, o contrato de opção é especialmente comum em imóveis muito procurados.

Nota: Em Maiorca, estes termos são frequentemente usados de forma imprecisa no dia a dia. O que conta não é o título do documento, mas o seu conteúdo. Se lá estiver escrito apenas "arras" sem qualquer especificação, a qualificação fica em aberto à interpretação — e é precisamente nesse caso que consultar um advogado próprio mais compensa.

Como se calcula

O cálculo em si é simples, e o calculador expõe-o com transparência:

1. Sinal = preço de compra × percentagem acordada. Não existe um valor legalmente fixado; o Art. 1255 do Código Civil deixa isso ao critério das partes. O valor predefinido do calculador é uma prática de mercado, não um direito.
2. Pagamento final perante o notário = preço de compra − sinal. O calculador apresenta-o como diferença, não como uma segunda percentagem — caso contrário, em valores ímpares, as duas partes somadas dariam um cêntimo a mais do que o preço de compra.
3. Devolução pelo vendedor em caso de arras penitenciales = sinal × 200%. Duplica-se o sinal efetivamente entregue, não o preço de compra.

Nos outros dois tipos de contrato, o calculador não indica deliberadamente nenhum valor. Isto não é uma funcionalidade em falta: a indemnização nos termos do Art. 1124 é medida pelo dano efetivamente ocorrido, e qualquer número aqui seria inventado. Um zero representaria, nesse ponto, o oposto da verdade.

Casos especiais que alteram o valor

Condição suspensiva de financiamento (condición suspensiva)

Se a compra estiver sujeita à condição suspensiva de uma promessa de financiamento e o banco recusar, a obrigação de compra não chega a nascer; o que já foi pago é devolvido (Art. 1114 Código Civil). Sem essa cláusula, perdes o sinal mesmo que o financiamento falhe. Ela deve constar do contrato antes da assinatura, não depois.

Conta fiduciária em vez de transferência direta

O sinal deve ir para uma conta fiduciária de um advogado, consultor fiscal ou notário independente – nunca diretamente para o vendedor ou o mediador.

Construção nova e imóveis sobre planta

Ao comprar diretamente do promotor (sobre plano), seguem-se mais pagamentos em prestações de construção. Essas prestações não são arras: a regra da duplicação do Art. 1454 aplica-se apenas ao pagamento acordado como arras. As prestações de construção têm de estar cobertas por uma garantia bancária do promotor – sem ela, arriscas a perda total em caso de insolvência. Exige isso por escrito.

Quando o prazo já passou

A calculadora parte do princípio de que o contrato ainda não foi executado – sem entrega, sem pagamentos além das arras. Se a data combinada para a escritura já passou ou o contrato já foi cumprido, a situação deve ser avaliada de outra forma; nesse caso, o assunto deve passar para as mãos de um advogado.

Prazos, formulários e o caminho até à escritura

Ao contrário dos impostos relacionados com a compra, aqui não há formulário nem prazo legal. O prazo até à escritura consta do vosso contrato – é negociável, e defini-lo demasiado apertado é um dos erros mais comuns. O percurso costuma seguir assim:

1. Imóvel encontrado, preço negociado – acordo verbal com o vendedor ou o mediador.
2. Contrato de reserva – retirar o imóvel do mercado, pagar uma taxa reduzida.
3. Due diligence – verificar a certidão do registo predial (nota simple), esclarecer ónus (verificar o registo predial), solicitar o certificado energético.
4. Pedir o NIE – sem o número de identificação fiscal espanhol (NIE), não há compra possível.
5. Contrato de arras ou de opção – Pagamento de sinal, definição de prazos e condições.
6. Garantir o financiamento – solicitar hipoteca em Maiorca, se necessário.
7. Calcular os custos de aquisição – ver custos de aquisição em Maiorca.
8. Preparar a marcação no notário – todos os documentos completos, escolher o notário (Notário em Espanha).
9. Assinar a escritura – contrato de compra e venda lavrado em escritura pública.
10. Registo predial – só agora és proprietário registado com segurança jurídica.

Um contrato preliminar é juridicamente válido em Espanha sem exigência de forma – basta um documento particular. No entanto, só entras no registo predial (Registro de la Propiedad) através da escritura pública notarial, e sem o registo não estás protegido contra disposições posteriores do ainda registado proprietário anterior.

O que deve constar no contrato de arras

1. Identificação completa de ambas as partes, incluindo o número de NIE
2. Descrição exata do imóvel (referência cadastral, número de registo predial)
3. Preço de compra acordado
4. Valor do sinal – e explicitamente, qual o tipo de arras acordado
5. Forma de pagamento e número de conta, de preferência uma conta fiduciária (escrow)
6. Prazo até à escritura pública
7. Cláusula penal (cláusula penal) e o seu valor
8. Condições em que é possível desistir sem perda, por exemplo em caso de recusa do financiamento

Os erros mais comuns

1. Tipo de contrato não compreendido

A diferença entre um contrato de reserva, arras penitenciales e arras penales determina se a tua desistência tem um preço ou se podes ser obrigado a concluir a compra. Quem assina um papel intitulado "Reserva", que na prática estabelece uma cláusula penal, vinculou-se de forma diferente do que pensa.

2. Transferência direta para o vendedor

Para valores mais elevados, o sinal deve ser depositado numa conta-caução (conta fiduciária).

3. Ausência de cláusula de rescisão para recusa de financiamento

Sem uma condición suspensiva, a hipoteca recusada é problema teu, não do vendedor.

4. Registo Predial não verificado previamente

Quem assina sem ter visto a certidão do registo predial pode estar a reservar um imóvel onerado.

5. Prazos demasiado curtos

Perante uma documentação complicada ou um pedido de financiamento em curso, ficas sem tempo — e perdes o sinal por um prazo que tu próprio assinaste.

6. Ausência de advogado independente

O advogado do agente imobiliário não representa os teus interesses. Um abogado próprio verifica o contrato antes da assinatura — ver Advogado na compra de imóveis.

7. Confiança cega na tradução

A versão espanhola é juridicamente vinculativa. Divergências entre a tradução e o original correm por tua conta.

Lista de verificação antes de assinar

• Certidão do registo predial (nota simple) disponível e verificada por advogado
• Extrato cadastral disponível, área e uso coincidem
• Tipo de contrato expressamente indicado: reserva, penitenciales, confirmatorias ou penales?
• Cláusula penal (cláusula penal) lida e o seu valor compreendido
• Cláusula de rescisão em caso de reprovação do financiamento acordada
• O sinal é depositado numa conta fiduciária
• Prazo até à escritura notarial calculado de forma realista
• Número de NIE disponível
• Advogado próprio e independente revisou o contrato
• Custos acessórios da compra calculados e fundos líquidos disponíveis
• Em caso de obra nova: solvência da promotora e garantia bancária para o sinal verificadas

Impostos relacionados com o pré-contrato

A celebração de um contrato de reserva ou de arras não gera, por si só, obrigação fiscal; o encargo tributário surge com a compra. O imposto aplicável depende de comprares à promotora ou no mercado de revenda — os valores calculas com as calculadoras do Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) ou do IVA e AJD para obra nova, e o custo total com os custos acessórios da compra.

Base legal e estado atual

A referência é o Código Civil espanhol:

• Art. 1454 – as arras e a sua devolução em dobro
• Art. 1124 – direito de opção entre cumprimento e resolução, com indemnização por danos em ambos os casos
• Art. 1152 a 1154 – cláusula penal, a sua relação com o cumprimento e a sua redução judicial
• Art. 1114 – condições suspensivas
• Art. 1255 e 1258 – liberdade contratual e força vinculativa

O estado legal que a calculadora indica é o da entrada em vigor do Código Civil, em 1889. Não se trata de um erro de exibição: o Art. 1454 vigora desde 1889 sem alterações. Já os dados de mercado apresentados nesta página – valores habituais de sinal e taxas de reserva – são observações do mercado atual, e não normas jurídicas.

Em Maiorca vigora o direito estatal ou o direito balear?

Uma pergunta pertinente, pois as Baleares têm direito civil próprio (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), que prevalece sobre o direito estatal, por exemplo, em matéria de sucessões e de família. Segundo o Art. 13.2 do Código Civil, o Código Civil vigora nestes territórios como derecho supletorio – direito subsidiário, aplicável onde o direito foral nada regule. Quanto às arras e aos pré-contratos, a Compilación não contém regulação especial. Para o teu contrato de arras em Maiorca aplica-se, portanto, o Código Civil, tal como no território continental.

Conclusão: que contrato escolher?

O contrato de reserva é adequado quando queres garantir rapidamente um imóvel e ganhar alguns dias de tempo, sem te expores financeiramente de forma significativa.

As arras penitenciales são o padrão para a compra a sério: ambas as partes ficam vinculadas, e ambas podem desistir por um preço conhecido à partida. É a única das três variantes em que a calculadora acima te pode indicar um valor fiável para a saída.

O contrato de opção dá-te, como comprador, a posição mais forte, porque podes exigir o cumprimento.

E, nos três casos, vale o mesmo princípio: faz rever o contrato por um abogado independente antes de assinar. Encontras o processo completo no guia sobre o Processo Jurídico da Compra de Imóveis.

Fontes oficiais

• Código Civil Espanhol (Código Civil) – Art. 1445 e segs. (compraventa), Art. 1454 (arras), Art. 1124 e Art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Registo Predial espanhol): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – impostos na compra de imóveis: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Portal de estatísticas dos notários espanhóis (dados de transações das Baleares): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Perguntas frequentes

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