Contrato de reserva de imóvel em Espanha: sinal, contrato de opção e tudo sobre o contrato-promessa em Maiorca

Quem pretende comprar um imóvel em Maiorca conhece o dilema: encontrou o imóvel desejado, mas ainda faltam semanas até à escritura — e os bons imóveis mudam rapidamente de mãos. O contrato de reserva de um imóvel em Espanha preenche precisamente essa lacuna. Retira temporariamente o imóvel do mercado e dá-te, enquanto comprador, tempo para efetuar as verificações necessárias, assegurar o financiamento e reunir toda a documentação. Este guia explica os tipos de contrato existentes (contrato de reserva, contrato de sinal e contrato de opção), os valores habitualmente pagos a título de entrada, os prazos e as consequências de uma desistência que deves conhecer — bem como os erros mais frequentes cometidos por compradores alemães. Todas as informações referem-se à situação atual em 2026.

Queres assegurar um imóvel em Maiorca sem correr riscos desnecessários?

• 📩 Fazer um pedido de informação personalizado — Recomendamos advogados e notários verificados em Maiorca
• Compreender todo o processo de compra

Porque precisas de um contrato-promessa antes da escritura

Em Maiorca — e em toda a Espanha — um imóvel pode, em princípio, ser vendido apenas com um acordo verbal. O Código Civil espanhol (artigos 1445.º e seguintes) regula o contrato de compra e venda (compraventa) sem exigir uma forma específica. No entanto, a celebração da escritura perante notário é indispensável se quiseres inscrever-te como comprador no Registo Predial (Registro de la Propiedad) — e essa inscrição é a única proteção fiável contra alienações posteriores pelo antigo proprietário, que continua registado, ou contra ónus desconhecidos de terceiros.

Entre a decisão de compra e a escritura decorrem, por experiência, várias semanas ou meses. Durante esse período, é necessário:

1. verificar todos os documentos de propriedade e certidões do registo predial;
2. esclarecer eventuais ónus, dívidas ou questões relativas a licenças de construção;
3. assegurar o financiamento;
4. dispor do certificado energético e de outros documentos obrigatórios.

Um contrato-promessa vinculativo formaliza a intenção de compra de ambas as partes e protege-te de o vendedor vender entretanto o imóvel a outra pessoa. Em Espanha, existem precisamente três instrumentos para esse efeito — e é fundamental escolheres o mais adequado.

Os três tipos de contrato em resumo

Na prática, em Maiorca encontrarás três modelos de contratos-promessa que diferem significativamente quanto à sua função, ao grau de vinculação e às consequências financeiras.

Nota: Na prática, os termos são ხშირად usados de forma imprecisa em Maiorca. Lê sempre o texto exato do contrato, e não apenas o título.

O contrato de reserva em detalhe

O contrato de reserva (acordo de reserva ou contrato de reserva) é o primeiro passo e, regra geral, o menos vinculativo. É celebrado quando existe um interesse concreto na compra, mas ainda não foi tomada uma decisão definitiva.

O que regula:

• Durante quantos dias o imóvel fica reservado
• O valor da taxa de reserva
• Se e de que forma a taxa é deduzida posteriormente ao preço de compra

Taxas de reserva habituais:

Se, no final, o interessado decidir não comprar, a taxa de reserva perde-se, regra geral. Se optares pela compra, o valor é deduzido ao preço de compra. O contrato de reserva é frequentemente um documento particular, muitas vezes preparado diretamente pelo agente imobiliário — ainda assim, convém que seja revisto por um advogado.

Atenção: O contrato de reserva não é um contrato de arras. Sem uma cláusula penal explícita (cláusula penal), o vendedor poderá, em determinadas circunstâncias, vender o imóvel a outro comprador — nesse caso, apenas te será devolvida a taxa.

O contrato de sinal — o mais habitual em Maiorca

O contrato de sinal é o instrumento mais utilizado na compra de imóveis em Espanha e oferece a ambas as partes uma proteção consideravelmente maior do que um simples contrato de reserva. O direito civil espanhol reconhece várias modalidades de sinal; na prática, em Maiorca, predomina o chamado sinal penitencial.

Sinal penitencial — como funciona a penalização

O sinal penitencial é um contrato particular que vincula a intenção de compra de ambas as partes e prevê uma penalização clara em caso de desistência:

• Se o comprador desistir: perde o sinal pago — não recupera o dinheiro.
• Se o vendedor desistir: tem de devolver ao comprador o dobro do valor do sinal.

É habitual que o sinal corresponda a cerca de 10 % do preço de compra negociado. Se a compra se concretizar, o montante pago é posteriormente descontado ao preço de compra.

O que deve constar do contrato de sinal

Um contrato de sinal bem redigido deve incluir, pelo menos:

1. Identificação completa de ambas as partes contratantes (incluindo o número de NIE)
2. Descrição exata do imóvel (referência cadastral, número de registo predial)
3. Preço de compra acordado
4. Montante do sinal
5. Condições de pagamento e número de conta / conta de depósito em garantia
6. Prazo para a celebração da escritura pública perante notário
7. Cláusula penal (cláusula penal) em caso de desistência
8. Condições em que é possível desistir sem perder o sinal (por exemplo, se o financiamento falhar)

Nota: Em muitos casos, o sinal pago num contrato de arras é transferido para uma conta de depósito à guarda de um advogado, consultor fiscal ou notário — e não diretamente para o vendedor. É altamente recomendável fazê-lo.

O contrato de opção de compra (Contrato de Opção de Compra)

O contrato de opção de compra vai mais longe do que o contrato de arras e é particularmente comum em imóveis de luxo muito procurados ou em empreendimentos de construção nova muito procurados em Maiorca. Do ponto de vista do comprador, é o instrumento mais sólido.

O que o distingue do contrato de arras:

No contrato de opção de compra, o vendedor garante que o imóvel tem determinadas características e cumpre requisitos definidos — por exemplo, quanto ao direito de construção, à área ou à inexistência de defeitos técnicos. O comprador obtém o direito unilateral de efetivar a compra dentro do prazo de opção acordado. Durante esse período, o vendedor fica vinculado e não pode vender o imóvel a terceiros.

O prémio da opção é deduzido ao preço de compra quando o direito de compra é exercido. Se o comprador não exercer a opção, perde o prémio, que fica para o vendedor.

Nota: O contrato de opção é mais vantajoso para o comprador, uma vez que, em caso de litígio, pode inclusivamente exigir o cumprimento do contrato de compra e venda.

Passo a passo: da reserva à escritura pública

É assim que decorre, habitualmente, o processo desde a primeira reserva até à transmissão da propriedade perante notário em Maiorca:

1. Encontraste o imóvel e negociaste o preço – acordo verbal com o vendedor ou mediador imobiliário
2. Assinar o contrato de reserva – retirar o imóvel do mercado e pagar uma pequena taxa
3. Verificações prévias – consultar a certidão simples do registo predial (nota simple), esclarecer eventuais encargos, verificar o registo predial e, se necessário, solicitar o certificado energético
4. Pedir o NIE – sem o número de identificação de estrangeiro espanhol (NIE), não é possível comprar
5. Celebrar um contrato de sinal ou de opção – pagar o sinal (habitualmente, cerca de 10 %) e definir os prazos
6. Tratar do financiamento – pedir uma hipoteca em Maiorca, se necessário
7. Calcular os custos adicionais da compra – ter em conta os custos adicionais da compra em Maiorca
8. Preparar a escritura pública – reunir todos os documentos e escolher o notário (notário em Espanha)
9. Assinar a escritura pública – contrato de compra e venda formalizado perante notário
10. Registar a propriedade – só nesta fase passas a ser o proprietário registado com plena segurança jurídica

Enquadramento jurídico: o que diz a lei espanhola

As transações imobiliárias em Maiorca regem-se pelas normas gerais do Código Civil espanhol, em especial pelos artigos 1445 e seguintes (compra e venda). Aos acordos de sinal aplicam-se ainda os artigos 1454–1455 do Código Civil, que regulam expressamente os sinais penitenciais.

Importante para compradores estrangeiros:

• Não é obrigatória a forma escrita: Em Espanha, um contrato de compra e venda pode ser celebrado sem formalidades, até verbalmente. Ainda assim, na prática, é sempre aconselhável celebrar um acordo por escrito.
• O registo predial só é possível após a escritura notarial: Sem escritura pública (contrato de compra e venda celebrado perante notário), não é possível efetuar o registo no Registo Predial (Registro de la Propiedad).
• Sem registo predial, não há proteção plena: O comprador que não efetue o registo fica desprotegido perante o risco de o anterior proprietário, que continua registado, voltar a dispor do imóvel.
• Aspetos de direito público: No caso de alguns imóveis, poderá também ser necessário respeitar normas de direito público, por exemplo quanto à possibilidade de construção, à alteração de uso ou a ónus existentes.

Aspetos fiscais do contrato-promessa

A celebração de um contrato de reserva ou de arras, regra geral, ainda não dá origem a qualquer obrigação fiscal — esta só surge com a celebração definitiva do contrato de compra e venda. Ainda assim, há alguns aspetos a ter em conta:

Nota: Para teres uma visão completa de todos os impostos aplicáveis à compra, recomendamos o nosso guia sobre os encargos associados à compra de imóveis em Maiorca.

Erros mais frequentes nos contratos de reserva e de arras

Os compradores alemães em Maiorca cometem repetidamente os mesmos erros — estes são os mais frequentes:

1. Não compreender o tipo de contrato

A diferença entre um simples contrato de reserva e um contrato de arras com cláusula penal é significativa. Quem assina um «contrato de reserva» que, na prática, é um contrato de arras pode, se desistir da compra, perder uma parte considerável do preço de compra.

2. Transferir diretamente para o vendedor

O sinal deve ser depositado — pelo menos quando estão em causa montantes mais elevados — numa conta de garantia de um advogado ou notário independente, e não transferido diretamente para o vendedor ou mediador imobiliário.

3. Não incluir uma cláusula de desistência em caso de recusa de financiamento

Se o banco recusar conceder a hipoteca, não recuperas o sinal — salvo se tiver sido expressamente acordada uma cláusula de condição suspensiva (condição suspensiva).

4. Não verificaste previamente o registo predial

Se assinares o contrato de arras sem antes obteres uma certidão do registo predial, corres o risco de reservar um imóvel onerado com hipotecas ou outros encargos.

5. Prazos demasiado curtos

Sobretudo quando o imóvel tem uma documentação complexa ou o pedido de financiamento ainda está em curso, um prazo de opção demasiado curto pode deixar-te sem tempo e levar-te a perder o sinal.

6. Não recorreste a um advogado independente

O advogado da agência imobiliária defende os interesses do vendedor ou da própria agência. Procura um advogado teu e independente, que analise o contrato antes de o assinares.

7. Confiaste cegamente na tradução inglesa ou alemã

O texto juridicamente vinculativo é a versão espanhola. Eventuais divergências entre a tradução e o original serão em teu prejuízo.

O que acontece depois do contrato-promessa?

O contrato de arras ou o contrato de opção abre caminho para a escritura notarial, mas o processo ainda não está concluído. Durante o prazo restante, terás de tratar das seguintes questões:

• Análise completa: certidão cadastral, registo predial, situação urbanística, dívidas pendentes (dívidas de IBI e dívidas à comunidade de proprietários, no caso de imóveis em propriedade horizontal)
• Certificado energético: documento obrigatório para a venda — verifica se está disponível (Certificado energético em Espanha)
• Financiamento: pede e garante uma proposta de hipoteca (Hipoteca em Maiorca)
• Obter o NIE: se ainda não o tiveres, pede-o imediatamente
• Escolha do notário: regra geral, o comprador tem o direito de escolher o notário
• Preparar a escritura: enviar toda a documentação ao notário

Depois da escritura, segue-se o registo predial — só nessa altura passas a ser o proprietário pleno, com direitos protegidos perante terceiros.

Lista de verificação: antes de assinares o contrato-promessa

Imprime esta lista e confirma cada ponto antes de pegares na caneta:

• O extrato do registo predial (certidão simples) está disponível e foi analisado por um advogado
• Existe certidão cadastral e a área e a utilização coincidem
• O tipo de contrato está claro: contrato de reserva, contrato de sinal ou contrato de opção?
• A cláusula penal (cláusula penal) foi lida e compreendida
• Existe uma cláusula que permita desistir caso o financiamento falhe?
• O sinal é depositado numa conta de garantia, e não pago diretamente ao vendedor
• O prazo até à escritura é realista (pelo menos 4–8 semanas nos casos normais)
• Tens o número de identificação de estrangeiro espanhol (NIE)
• Um advogado próprio e independente analisou o contrato
• Os custos adicionais da compra foram calculados e há fundos disponíveis
• Existe certificado energético ou está assegurada a sua obtenção
• No caso de imóveis novos: solvabilidade do promotor imobiliário e garantia bancária do sinal verificadas

Particularidades dos imóveis novos e das compras em planta

Na compra de um imóvel ainda não concluído (em planta / Off-Plan), aplicam-se regras específicas:

• Nos contratos de reserva, os promotores imobiliários pedem frequentemente cerca de 6.000 € como primeiro sinal; em projetos ainda em fase de planeamento, este valor pode ser de cerca de 3.000 €.
• Seguem-se outros pagamentos por fases da obra, que têm obrigatoriamente de estar cobertos por uma garantia bancária do promotor imobiliário. Sem esta garantia, corres o risco de perder a totalidade do dinheiro se o promotor entrar em insolvência.
• Também nos imóveis novos se aplica o mesmo: recorre a um advogado independente e lê atentamente as cláusulas do contrato relativas ao prazo de conclusão e a eventuais atrasos.

Atenção: Nas compras em planta em Maiorca, a garantia bancária não é facultativa: é obrigatória. Exige-a por escrito.

Conclusão: que contrato deves escolher?

O contrato de reserva simples é adequado se quiseres assegurar rapidamente um imóvel e ganhar alguns dias — sem assumires um compromisso financeiro elevado. O valor pago é reduzido e o compromisso é limitado.

O contrato de arras (sinal penitencial) é a modalidade habitual numa compra de casa séria em Maiorca: ambas as partes ficam vinculadas, o sinal (~10 %) constitui uma verdadeira demonstração de compromisso e, em contrapartida, dá-te o direito a receber o dobro se o vendedor desistir.

O contrato de opção dá-te, enquanto comprador, a posição mais forte: podes exigir a realização da compra e o vendedor já não pode desistir. É particularmente indicado para imóveis de luxo, empreendimentos novos muito procurados ou quando a verificação de diligência prévia é especialmente complexa.

Antes de assinares, pede sempre a um advogado independente (advogado) que analise o contrato. Algumas centenas de euros em honorários de advogado são o melhor seguro contra uma perda de cinco ou seis algarismos.

→ Encontras o processo completo de compra — desde a primeira visita até ao registo na Conservatória do Registo Predial — no nosso guia sobre o processo jurídico da compra de imóveis.

Fontes oficiais

• Código Civil espanhol (Código Civil), artigos 1445 e seguintes e artigos 1454–1455 (compra e venda e sinal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registo Predial (conservatória do registo predial em Espanha): https://www.registradores.org
• Agência Tributária das Baleares (ATIB) – impostos na compra de imóveis: https://www.atib.es
• Agência Estatal da Administração Tributária (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Conselho de Maiorca – Urbanismo e Habitação: https://www.conselldemallorca.net
• Portal estatístico dos notários espanhóis (dados sobre transações nas Baleares): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias