Heranças e doações de imóveis nas Baleares: impostos em 2026

Quem deixa em herança ou transmite em vida uma finca em Maiorca, um apartamento em Palma ou uma villa em Son Vida depara-se com um imposto muito diferente do alemão: o imposto sobre sucessões e doações (ISD). O aspeto decisivo é que o montante não é definido pelo Estado central espanhol, mas por cada comunidade autónoma. Entre 2023 e 2025, as Baleares concretizaram uma reforma que, na prática, isenta de imposto as heranças e doações de imóveis entre os familiares mais próximos. Este guia explica-te quanto paga cada pessoa em 2026, porque o pacto sucessório é ალბათ uma das ferramentas de planeamento mais importantes para proprietários de imóveis e que prazos não podes mesmo deixar passar.

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Imposto sobre sucessões e doações (ISD): regional, não nacional

Ao contrário do que acontece na Alemanha, Espanha não tem uma tabela única de imposto sobre sucessões aplicável a todo o país. Embora o ISD seja regulado por uma lei estatal (Lei 29/1987), a competência tributária foi transferida para as comunidades autónomas. Cada região pode estabelecer as suas próprias isenções (reduções), taxas de imposto e, sobretudo, bonificações sobre o imposto devido (bonificações). Daí resultam diferenças enormes: o mesmo imóvel herdado pode custar dezenas de milhares de euros nas Astúrias e 0 euros nas Baleares.

Quatro fatores determinam a carga fiscal:

O imposto sucessório espanhol prevê quatro grupos de parentesco. São eles que determinam a carga fiscal aplicável:

Importante: uma união não casada só integra o Grupo II se estiver registada como pareja estable no registo das Baleares. Sem esse registo, o companheiro integra o Grupo IV — e fica sujeito à taxa plena. Para os casais alemães em Maiorca, esta é uma das armadilhas mais dispendiosas.

A reforma das Baleares: bonificação de 100 % para os Grupos I e II

Desde 18 de julho de 2023, as Baleares concedem uma bonificação de 100 % sobre a coleta corrigida nas aquisições por morte, bem como nos pactos sucessórios equiparados, desde que o herdeiro pertença ao Grupo I ou II. Em termos práticos: um filho que herde a moradia dos pais paga 0 euros de ISD — անկախendentemente do valor. Já não existe qualquer limite máximo.

Em 2025, a reforma foi novamente alargada pela Lei do Orçamento (Ley 6/2025, em vigor desde 25 de julho de 2025), passando a abranger as doações em vida e aumentando a bonificação aplicável ao Grupo III. Em 2026, mantém-se inalterada a situação mais favorável de sempre para as transmissões familiares nas Baleares.

Além da bonificação, existem deduções prévias por parentesco (deduções por parentesco), que são abatidas à matéria coletável:

No caso da habitação habitual do falecido, os grupos I e II beneficiam ainda de uma redução de até 100 % do valor da habitação habitual (até ao limite legal) — განსაკუთრებით relevante se, por alguma razão, a bonificação não for aplicável.

A condição decisiva no caso dos imóveis: Para que a bonificação de 100 % seja reconhecida, a escritura pública deve indicar o valor do imóvel adquirido, que não pode exceder em mais de 20 % o valor de referência do Cadastro. Se não existir valor de referência ou se a Direção-Geral do Cadastro não o puder certificar, o limite será o valor de mercado. Declarar um valor demasiado baixo pode dar origem a uma inspeção e à perda da bonificação.

Doação em vida ou herança por morte

Até meados de 2025, existia uma assimetria decisiva: as heranças beneficiavam de uma bonificação de 100 %, mas as doações normais (doações) em vida não. Eram tributadas a uma taxa progressiva (entre 7,65 % e 34 %), limitada por uma dedução regional a uma carga efetiva de cerca de 7 %. Desde 25 de julho de 2025, esta diferença deixou de existir: as doações normais aos grupos I e II também beneficiam de uma dedução de 100 % sobre a coleta líquida — assim, doar um apartamento a um filho por escritura pública custa 0 euros de ISD. Tal como nas heranças de imóveis, também aqui se aplica a condição de o valor declarado não exceder o valor de referência em mais de 20 %.

Mas atenção: o ISD é apenas um de vários impostos. Numa doação normal de um imóvel, o doador fica sujeito a tributação pela mais-valia no seu imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRPF). Se o imóvel tiver valorizado ao longo dos anos — o que é habitual em Maiorca —, essa mais-valia latente é tributada para o doador entre 19 % e 28 %. Esta carga de IRPF não desaparece com a bonificação do ISD.

Regra prática: para dinheiro, contas bancárias ou património adquirido recentemente e sem valorização relevante, a doação normal é simples. Para imóveis com elevadas mais-valias latentes, o pacto sucessório é a opção mais vantajosa — porque evita a armadilha do IRPF.

Pacto sucessório: a particularidade das Baleares

O pacto sucessório é uma particularidade do direito civil das Baleares e só é possível em algumas regiões espanholas com direito civil próprio (Baleares, Catalunha, Aragão, Galiza, Navarra, País Basco). Trata-se de um pacto sucessório contratual, através do qual փոխանցes irrevogavelmente património à geração seguinte ainda em vida — mas, para efeitos fiscais, a aquisição é considerada uma aquisição por morte, e não uma doação.

A variante maiorquina mais conhecida é a definição: uma transmissão dos pais para os filhos, em que o filho renuncia, em contrapartida, à sua futura legítima (legítima). Esta matéria é regulada desde a Ley 8/2022, que eliminou a anteriormente exigida vizinhança civil balear — pelo que também os estrangeiros residentes nas Baleares podem celebrar um pacto sucessório ao abrigo do direito balear.

As vantagens fiscais são consideráveis:

1. Sem IRPF para o transmitente. Uma vez que o pacto sucessório é considerado uma aquisição por morte (art. 33.3.b da Lei 35/2006, confirmado pelo Supremo Tribunal na decisão STS n.º 407/2016, de 9 de fevereiro de 2016, relativa à apartación galega), o doador não realiza qualquer mais-valia patrimonial tributável. A valorização latente, temida nas doações normais, não é tributada.
2. Taxa de ISD mais favorável do que a aplicável às doações. Em vez da taxa efetiva aplicável às doações, aplica-se a taxa sucessória de 1 % até 700.000 € para os grupos I+II (quando o património preexistente é inferior a 400.000 €), à qual acresce a bonificação de 100 %. Na prática, o ISD mantém-se em 0 €.
3. Atualização do valor de aquisição. Se o filho vender o imóvel mais tarde, o valor atual declarado no pacto sucessório é considerado o seu valor de aquisição. Para efeitos fiscais, a mais-valia acumulada pelos pais ao longo de décadas desaparece.

A limitação de 5 anos (Lei Antifraude 11/2021): Se o filho vender o imóvel recebido através de um pacto sucessório antes do falecimento do doador e antes de decorrerem 5 anos sobre o contrato, terá de assumir, para efeitos de IRPF, o valor e a data de aquisição originais do doador. Nesse caso, perde a vantagem da atualização do valor. Quem utilizar o pacto sucessório como instrumento para uma venda a curto prazo não beneficia desta vantagem.

A armadilha do prazo: Ao contrário do que acontece nas heranças (6 meses), o prazo para a autoliquidação do ISD num pacto sucessório é de apenas um mês a contar da data da assinatura notarial. O facto gerador ocorre na data da formalização notarial, e não numa data posterior de falecimento. Quem não reparar neste prazo mais curto arrisca-se a sobretaxas por atraso — uma armadilha frequente e dispendiosa, sobretudo numa operação tão importante.

O preço a pagar é que o pacto sucessório é irrevogável. Não pode ser posteriormente alterado por testamento e, na definição, o filho renuncia definitivamente à sua legítima. Exige, por isso, um planeamento familiar cuidadoso e acompanhamento jurídico.

Não residentes e o direito de opção da UE

Durante muito tempo, os não residentes foram discriminados: tinham de pagar o ISD segundo a taxa estatal, mais elevada, à administração fiscal central espanhola (AEAT), sem poder beneficiar das bonificações regionais mais favoráveis. O Tribunal de Justiça da União Europeia anulou esta situação no acórdão de 3 de setembro de 2014 (processo C-127/12), por violar a livre circulação de capitais. Espanha respondeu com a Lei 26/2014: desde 1 de janeiro de 2015, os herdeiros e donatários residentes na UE ou no EEE podem aplicar o regime da região com a qual exista um elemento de conexão.

Entretanto, os tribunais espanhóis (nomeadamente, acórdãos STS de 2018) e a administração fiscal (consulta da Direção-Geral dos Impostos, DGT V0282-20) alargaram esta possibilidade a países terceiros fora da UE/EEE. Atenção: o texto legal da disposição adicional 2.ª da Lei 29/1987 não foi adaptado nesse sentido, pelo que, na prática, os residentes em países terceiros poderão ter de fazer valer o seu direito através de meios de recurso. As Baleares esclareceram, com a Lei 11/2023 e, de forma definitiva, com a Lei 6/2025, que as bonificações são aplicáveis também aos não residentes.

Para os proprietários alemães, isto significa concretamente o seguinte: mesmo que vivas na Alemanha, podes beneficiar das bonificações fiscais das Baleares relativas a um imóvel em Maiorca — mas o Modelo 650 é tratado junto da AEAT, e não da ATIB. Em paralelo, შეიძლება ser devido imposto sucessório alemão (por força do princípio da tributação do património mundial em caso de residência na Alemanha); não existe qualquer convenção específica para evitar a dupla tributação em matéria de imposto sucessório entre a Alemanha e Espanha, pelo que deve verificar-se a possibilidade de dedução nos termos do § 21 ErbStG. Trata-se de uma área autónoma que exige aconselhamento especializado.

Testamento espanhol e Plusvalía

Um testamento espanhol é vivamente recomendável para qualquer proprietário em Maiorca: acelera consideravelmente a tramitação da herança, evita traduções e apostilas dispendiosas de um testamento alemão e permite escolher a lei nacional ao abrigo do Regulamento Sucessório Europeu (n.º 650/2012). Abordamos este tema em detalhe no artigo associado — fica aqui apenas a indicação: trata do testamento espanhol em simultâneo com o planeamento fiscal, e não só depois.

Além do ISD, os imóveis recebidos por herança estão sujeitos a uma segunda cobrança: a Plusvalía municipal (IIVTNU), o imposto sobre a valorização do terreno, cobrado pelo respetivo município. Aplica-se apenas a terrenos urbanos (terrenos urbanos) e é devido pelo adquirente.

Em Palma, a regulamentação municipal (Ordenanza fiscal) prevê uma bonificação de até 95 % sobre a Plusvalía quando o imóvel herdado era a habitação habitual (vivienda habitual) do falecido e os herdeiros são o cônjuge, descendentes ou ascendentes. Condições importantes em Palma:

• A bonificação integral de 95% depende de a habitação ter um valor cadastral inferior a 100.000 €. Se o valor cadastral for superior, o benefício aplica-se apenas parcialmente ou não se aplica de todo — nos imóveis de gama alta, este valor ultrapassa frequentemente esse limite.
• O benefício tem de ser pedido ativamente e dentro do prazo — não é atribuído automaticamente.
• O bem adquirido tem de se manter no património durante 5 anos (exceto em caso de morte do adquirente خلال desse prazo).
• As bonificações também se aplicam a transmissões por pacto sucessório / definição.
• Se não tiver havido um aumento efetivo do valor do imóvel, não é devido qualquer imposto sobre a mais-valia (mediante prova).

Cada município tem o seu próprio regulamento — em Andratx, Calvià ou Pollença aplicam-se limites e percentagens diferentes. Antes de qualquer transmissão, convém consultar o regulamento municipal em vigor no local onde se situa o imóvel.

Prazos: 6 meses para heranças, apenas 1 mês para o pacto sucessório

Numa herança, o prazo começa a contar a partir da data de falecimento. No caso do pacto sucessório, conta-se a partir da formalização notarial — e o prazo é consideravelmente mais curto. Estes são os prazos principais:

A indicação prática mais importante é a seguinte: a bonificação de 100% não dispensa a obrigação de apresentar o Modelo 650. Mesmo que o imposto a pagar seja de 0 euros, a declaração tem de ser entregue dentro do prazo — o incumprimento das formalidades pode dar origem a sanções. Além disso, sem o Modelo 650 apresentado e liquidado, não é possível alterar o registo do imóvel no Registo Predial, pelo que não poderá ser vendido nem dado como garantia. E atenção: quem optar pelo pacto sucesorio como solução principal não pode confundir o prazo de 1 mês com o prazo de 6 meses aplicável às heranças — caso contrário, arrisca-se a sobretaxas por atraso, mesmo sem imposto a pagar.

Erros mais frequentes

• Não entregar o Modelo 650 por ser «0 euros». O benefício exige que a declaração seja entregue dentro do prazo. O incumprimento implica uma sanção formal e bloqueia o registo predial.
• Confundir o prazo do pacto sucessório com o prazo da herança. No caso de um pacto sucessório, o prazo é de apenas 1 mês a contar da escritura, e não de 6 meses — uma armadilha frequente e dispendiosa.
• Declarar um valor demasiado baixo para o imóvel. Se o valor indicado ficar abaixo do valor de referência, poderá haver uma inspeção; se o ultrapassar em mais de 20%, o benefício fica em risco.
• Optar por uma doação normal em vez de um pacto sucessório para imóveis que valorizaram. Embora o ISD seja de 0 €, é frequente esquecer o imposto sobre a valorização em IRPF a pagar pelo doador — uma surpresa que muitas vezes ascende a cinco algarismos.
• Parceiro não casado sem registo. Sem registo como união estável, o parceiro é abrangido pelo grupo IV — paga a taxa integral em vez de 0 €.
• Ignorar o período de 5 anos do pacto sucessório. Uma venda antecipada elimina a vantagem da atualização do valor de aquisição.
• Não pedir a bonificação da mais-valia municipal ou ignorar o limite de valor. Em Palma, pode chegar aos 95% — mas apenas se o valor cadastral for inferior a 100.000 € e o pedido for apresentado ativamente dentro do prazo.
• Esquecer o imposto sucessório alemão. Se tiveres residência na Alemanha, poderá também ser devido imposto sucessório alemão; como não existe uma convenção para evitar a dupla tributação em matéria de imposto sucessório, é essencial verificar cuidadosamente a dedução aplicável.
• Apresentar demasiado tarde o pedido de prorrogação. A prorrogação só pode ser pedida nos primeiros 5 meses — depois disso, o prazo termina sem margem.

Lista de verificação antes da transmissão

• Grau de parentesco e direito ao benefício confirmados (grupo I/II = 100%?)
• Parceiro não casado registado como união estável?
• Valorização latente do imóvel analisada → doação ou pacto sucessório?
• Consultado o valor de referência do cadastro e definido o valor a declarar
• Existe testamento espanhol / foi feita a escolha da lei aplicável ao abrigo do Regulamento Sucessório Europeu?
• Competência confirmada (ATIB ou AEAT, no caso de não residentes)?
• Consequências em matéria de imposto sucessório alemão analisadas com um consultor alemão
• Verificada a bonificação da mais-valia municipal no local onde se situa o imóvel (atenção ao limite do valor cadastral!) e previsto o respetivo pedido
• Prazos registados no calendário: 6 meses (herança), 1 mês (pacto sucessório e doação), 5 meses (pedido de prorrogação)

O que se segue

Depois de regularizada a sucessão, há outras questões a tratar. Se não pretenderes usar o imóvel herdado, deves ponderar vendê-lo ou arrendá-lo — ambas as opções têm consequências fiscais próprias (IRPF, IBI e, se aplicável, Modelo 210 para não residentes). Se vais transferir a tua residência para a ilha, convém tratares atempadamente do registo junto das autoridades e do número NIE, de que irás precisar de qualquer forma em todas as transmissões notariais. Se pretendes comprar outro imóvel, vale a pena consultar os custos associados à compra de um imóvel em Maiorca e o nosso relatório de mercado atualizado.

Conclusão

Em 2026, as Baleares são a região de Espanha mais favorável, do ponto de vista fiscal, à transmissão de património familiar. Os filhos, cônjuges e pais (grupos I e II) recebem heranças e doações praticamente isentas de imposto — a bonificação de 100% da dívida fiscal aplica-se às heranças desde 2023 e às doações desde julho de 2025, sem limite de valor. Para os proprietários de imóveis com mais-valias latentes elevadas, o instrumento decisivo é o pacto sucessório: permite transmitir o património em vida, evita a armadilha do IRPF para o doador e atualiza o valor de aquisição. Em contrapartida, a irrevogabilidade, o período de bloqueio de 5 anos e o curto prazo de 1 mês exigem um planeamento rigoroso. Quem cumpre os prazos, declara corretamente o valor do imóvel, pede a bonificação da mais-valia municipal e tem em conta a vertente alemã transmite o seu património em Maiorca à geração seguinte com uma carga fiscal mínima.

Fontes oficiais

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) — imposto sobre sucessões, bonificações e reduções
• ATIB — Modelo 650 (aquisições por morte), instruções e prazos
• Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 650 para não residentes, prazos e prorrogação
• Govern de les Illes Balears — fiscalidade das heranças em vida e dos pactos sucessórios (PDF)
• Ajuntament de Palma — mais-valia municipal (IIVTNU): informações, cálculo e bonificações

Nota: Este guia tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico para cada caso concreto. O direito fiscal é uma matéria sensível (YMYL) — os montantes, prazos, bonificações e entidades competentes podem mudar e dependem da tua situação específica (residência, grau de parentesco, valor dos bens e consequências fiscais na Alemanha). Informação atualizada em 2026. Antes de tomares qualquer medida, pede a um advogado e a um consultor fiscal especializados em direito sucessório das Baleares que analisem a tua herança ou doação concreta — um pedido de contacto personalizado é a forma mais rápida de encontrar o profissional adequado.