Retenção de 3% em Espanha

Como recupero a retenção de 3% em Espanha?

Quem vende um imóvel em Espanha na condição de não residente não recebe do notário a totalidade do preço de compra: o comprador retém 3% da contraprestação acordada e entrega-a à Agencia Tributaria através do Modelo 211. Não se trata de um imposto adicional, mas de um pagamento por conta (em espanhol retención) do imposto que deves sobre a tua mais-valia — que para não residentes é de 19% do ganho. Como a retenção incide sobre o preço de compra e o imposto sobre o ganho, o montante retido é, com muita frequência, superior ao imposto efetivamente devido. A diferença é reembolsada — mas só se a declarares dentro do prazo através do Modelo 210. Ninguém devolve nada por iniciativa própria.

Como se calcula

O cálculo consiste em duas multiplicações sobre duas bases diferentes. É precisamente aqui que reside a razão pela qual a maioria dos vendedores paga antecipadamente mais do que deveria:

1. Retenção = taxa do art. 25.2 TRLIRNR × contraprestação acordada. A base é a contraprestação acordada na escritura, e não o valor catastral nem o valor de referência (valor de referencia). Se vários proprietários vendem em conjunto, o comprador retém o montante uma única vez — em caso de propriedade mista, apenas sobre a parte dos não residentes (ver casos especiais); a cada vendedor não residente é imputada a sua própria quota-parte.
2. Imposto = taxa do art. 25.1.f).3º TRLIRNR × mais-valia. O ganho corresponde ao valor de transmissão, deduzido dos custos de venda suportados por ti e do valor de aquisição, incluindo despesas acessórias de aquisição e os impostos pagos na altura, sem juros, e reduzido pelas amortizações efetuadas (amortizaciones), caso o imóvel tenha estado arrendado (art. 35 da Ley 35/2006, aplicável a não residentes por via do art. 24.4 TRLIRNR). Esta taxa aplica-se a qualquer não residente sem estabelecimento permanente — a reserva a favor de residentes na UE e no EEE consta da alínea a) do mesmo número e refere-se a outros rendimentos, não à mais-valia da venda.
3. Resultado = retenção imputada − imposto. Se a diferença for positiva, tens direito a reembolso; se for negativa, pagas o remanescente na mesma declaração.

A calculadora acima efetua ambos os cálculos com as taxas em vigor na data da escritura, indicando também o ganho a partir do qual a retenção e o imposto se equilibram exatamente. Sobre como determinar tu mesmo o ganho — que custos são dedutíveis e o que se aplica a bens antigos anteriores a 1995 —, consulta o guia Impostos na venda de imóveis em Espanha.

Porque quase sempre pagas antecipadamente mais do que deves

A retenção incide sobre o preço de compra, o imposto sobre o ganho — e o ganho é quase sempre uma fração do preço. A isto acresce que ao produto da venda são deduzidos os custos de venda suportados por ti, e que o valor de aquisição aumenta com as despesas acessórias de aquisição e os impostos pagos na altura: imposto de transmissão de propriedade ou IVA, notário, registo predial, e investimentos comprovados que valorizaram o imóvel. Quanto mais tempo tiveres detido o imóvel e quanto mais documentares, menor será o ganho sujeito a imposto.

Por isso, abaixo do resultado da calculadora está o limiar a partir do qual a situação se inverte: até esse lucro, a retenção cobre o teu imposto; acima disso, tens de pagar a diferença. Quem fica abaixo desse valor deu à Fazenda Pública um adiantamento sem juros — e só o recupera se o solicitar.

Quem faz o quê: comprador e vendedor perante as obrigações

O processo divide-se em dois formulários, com dois prazos e dois responsáveis. O segundo prazo só começa quando o primeiro termina — é aqui que a regra geral difundida de "quatro meses a partir da venda" se torna imprecisa.

Sem o exemplar do Modelo 211, falta-te a prova do valor entregue. Solicita-o ativamente ao comprador ou à sua gestoría — um escritório administrativo espanhol que trata deste tipo de trâmites —, em vez de esperar que chegue por conta própria.

Os três resultados possíveis

Importante: A declaração deve ser apresentada independentemente do resultado („con independencia del resultado de la autoliquidación", Art. 5.a) da Orden EHA/3316/2010) — mesmo em caso de prejuízo e mesmo quando não há nada a pagar adicionalmente. Quem não apresentar declaração não recebe qualquer reembolso.

Casos especiais e equívocos frequentes

• Dois casos sem retenção. O Art. 14.2 do RD 1776/2004 enumera-os de forma taxativa: quando o vendedor comprova a sua sujeição ao IRPF espanhol ou ao imposto sobre sociedades mediante certificado da administração fiscal, e quando o imóvel é entregue como contribuição para a constituição ou aumento de capital de uma sociedade residente em Espanha. Um passaporte alemão, por si só, não muda nada — um certificado, sim.
• A exceção dos dez anos já não existe. Até finais de 2006, a retenção não se aplicava se o imóvel se encontrasse, em 31.12.1996, há mais de dez anos no património particular, sem melhoramentos. Esse parágrafo foi eliminado quando a taxa desceu de cinco para três por cento; quem ainda o cita hoje está a citar direito revogado.
• Vários vendedores. O comprador retém uma única vez; cada comproprietário não residente apresenta a sua própria declaração, declara o seu próprio ganho e imputa apenas a sua quota-parte na retenção. Quem imputar a retenção total à sua própria quota de ganho acaba por confundir um pagamento adicional com um reembolso. Por isso, insira no simulador a sua quota de propriedade.
• Propriedade mista: residentes e não residentes. Se parte do imóvel pertencer a pessoas com residência fiscal em Espanha, o comprador retém apenas sobre a quota dos não residentes — é assim que a AEAT o exemplifica nas suas instruções do Modelo 211, com o caso de quatro irmãos, dos quais dois são residentes. Isso em nada altera o valor imputado a cada não residente: este corresponde, em qualquer caso, à sua própria quota do preço de compra multiplicada pela taxa de retenção.
• Se o comprador não efetuar a entrega, o imóvel responde pela dívida. Nos termos do Art. 25.2 do TRLIRNR, o imóvel transmitido fica afeto ao pagamento do menor dos dois montantes — a retenção ou o imposto — e o Registro de la Propiedad regista essa afetação à margem da inscrição. Isso afeta o comprador, não o vendedor, mas é o motivo pelo qual um comprador insiste na retenção.
• A retenção não é um acerto de contas final. Quem não apresentar declaração não resolveu o assunto — apenas deixou uma declaração pendente.

A armadilha: compensação com dívidas fiscais antigas

Há um ponto frequentemente ignorado: a administração tributária não é obrigada a pagar um reembolso legítimo se o mesmo contribuinte tiver dívidas fiscais pendentes. Segundo o art. 73 da Ley General Tributaria (Ley 58/2003), ela pode compensar de ofício os créditos de reembolso vencidos com dívidas existentes (compensación de oficio), conforme especificado pelo art. 58 do Real Decreto 939/2005.

Isso se torna relevante principalmente se você usou o imóvel pessoalmente nos anos anteriores e não apresentou as declarações Modelo 210 devidas nesse período. Essas lacunas tornam-se visíveis durante a análise do pedido de reembolso. O período de verificação baseia-se no prazo de prescrição de quatro anos previsto no art. 66 LGT. Se ainda há algo pendente para o seu imóvel, o calculador do imposto sobre uso próprio calcula isso ano a ano.

Prazos e formulários

Ambos os prazos correm de data a data: uma escritura em 15 de março leva a 15 de abril, não a "30 dias". Se o dia não existir no mês de destino, o prazo termina no último dia desse mês — 31 de janeiro leva a 28 de fevereiro. Os três meses para o Modelo 210 começam no final desse primeiro mês ("a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención", art. 14.4 RD 1776/2004). Por isso, "quatro meses a partir da escritura" é apenas uma aproximação: é válida na maioria dos meses, mas nos casos limítrofes ultrapassa alguns dias. A calculadora acima indica os dois prazos finais exatos para a sua data.

Se o final de um prazo cair em sábado ou domingo, o prazo termina no próximo dia útil; feriados locais e autonómicos em Maiorca podem adiá-lo ainda mais. Em caso de dúvida, prevalece a data mais antiga.

Erros mais frequentes

• Não exigir o exemplar do Modelo 211 — sem esse comprovativo, falta a prova do montante retido e entregue.
• Contar o prazo de entrega a partir do dia errado, uma vez que este só começa com o termo do primeiro mês.
• Não declarar nada em caso de venda com prejuízo, partindo do princípio de que, sem lucro, não existe obrigação. É precisamente nesse caso que se perde a totalidade da retenção.
• Contar, enquanto comproprietário, com a retenção total e, por isso, esperar um reembolso quando na realidade há um pagamento adicional a efetuar.
• Não documentar custos dedutíveis, o que faz com que o lucro declarado seja mais elevado do que o necessário.
• Esquecer declarações Modelo 210 pendentes de anos de uso próprio, que surgem na verificação e reduzem o reembolso.

O que ainda falta depois do acerto de contas

Com o reembolso ou o pagamento adicional, a parte fiscal da venda ainda não está concluída. Paralelamente, aplica-se em regra o imposto municipal sobre a mais-valia Plusvalía Municipal, independentemente da retenção; o imposto predial corrente IBI do ano da venda é, na prática, frequentemente repartido entre comprador e vendedor, o que no entanto tem de ser acordado contratualmente. Uma visão geral completa é dada pelo guia Impostos na venda de imóveis em Espanha, e os detalhes sobre o imposto de mais-valia estão no guia Plusvalía Municipal.

Passo a passo: como recuperar a diferença

1. Solicita ao comprador uma cópia do Modelo 211. Sem este comprovativo falta a prova do montante retido. Pede-o ativamente, de preferência já na assinatura notarial.
2. Determina o ganho ou a perda. Valor de venda menos os teus custos de venda, menos o valor de aquisição incluindo custos acessórios de compra e impostos da altura, reduzido pelas amortizações dos anos de arrendamento.
3. Reúne os comprovativos. Escritura de compra, escritura de venda, faturas de investimentos, os comprovativos de notário, registo predial e impostos aquando da aquisição.
4. Preenche o Modelo 210, tipo de rendimento 28, imputa a retenção do Modelo 211 e declara o excedente para reembolso.
5. Cumpre os prazos: A entrega decorre a partir do fim do prazo de retenção do comprador, durante três meses. A calculadora acima indica ambas as datas para o teu dia de escritura.
6. Indica uma conta bancária espanhola e acompanha o estado de tramitação. Seis meses após o fim do prazo de entrega começam a correr juros de mora a teu favor.

Para o cálculo do ganho em si existe um guia próprio: Impostos na venda de imóveis em Espanha.

Lista de verificação antes da entrega

• Cópia do Modelo 211 recebida do comprador
• Preço de compra e de venda, bem como todos os custos dedutíveis, documentados
• No caso de vários proprietários: quota-parte e ganho próprios apurados separadamente
• Verificado se há declarações do Modelo 210 pendentes dos anos de uso próprio
• Ambos os prazos anotados, contados a partir do dia da escritura
• Modelo 210 entregue — também em caso de perda e mesmo com resultado zero
• Dados bancários registados para o reembolso

Conclusão

A retenção não é um imposto definitivo, mas sim um adiantamento de um imposto calculado com base diferente. Quem conhece a diferença, comprova os seus custos e calcula os dois prazos a partir do dia correto recupera a diferença — em caso de venda com prejuízo, o valor total. Quem não apresenta declaração alguma, fica sem ele: é a Agência Tributária quem retém o montante.

Base legal e estado atual

• Retenção e responsabilidade do imóvel: Art. 25.2 do Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), versão consolidada — boe.es
• Taxa sobre a mais-valia: Art. 25.1.f).3º TRLIRNR, idem
• Procedimento, prazos e as duas exceções: Art. 14 do Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR), na redação do Real Decreto 1576/2006, em vigor desde 01.01.2007 — boe.es
• Reembolso e juros de mora: Art. 16 RD 1776/2004, em conjugação com o Art. 103 da Ley 35/2006
• Prazo de apresentação do Modelo 210: Art. 5.a) da Orden EHA/3316/2010, versão consolidada — boe.es
• Formulários: AEAT — Modelo 210 e Modelo 211
• Prescrição e compensação: Art. 66 e Art. 73 da Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; Art. 58 do Real Decreto 939/2005 — boe.es

O estado das taxas de imposto com que a calculadora trabalha é indicado por ela própria, por baixo do resultado; provém do registo de dados desta página, e não deste texto.