Vender um imóvel herdado em Maiorca: etapas, impostos e riscos

Vender um imóvel herdado em Maiorca exige 2 etapas: primeiro, tens de aceitar a herança em Espanha, declarar e pagar os impostos devidos e registar o imóvel em teu nome. Só depois podes vendê-lo. Inverter ou subestimar esta ordem pode custar-te tempo: se o comprador recorrer a financiamento, não poderá concluir a compra sem que a propriedade esteja registada em nome do herdeiro. Neste guia, explicamos o que tens de tratar antes da escritura de venda, como funciona o imposto sobre as sucessões nas Baleares após a reforma de 2025, porque é que o imposto municipal sobre as mais-valias pode ser cobrado 2 vezes num imóvel herdado e em que consiste a retenção de 3 % aplicada a vendedores não residentes. Mostramos também os obstáculos que mais atrasam a venda na prática, desde construções não registadas até à necessidade de acordo entre os herdeiros.

• Encontra um advogado que fale alemão em Maiorca — para tratar da aceitação da herança e dos trâmites notariais no local

Porque é que a ordem dos passos importa

Muitos herdeiros pensam primeiro na venda e só depois nos trâmites da herança em Espanha. É um erro com consequências: enquanto a aceitação e a partilha da herança não forem formalizadas por escritura notarial e o herdeiro não constar como novo proprietário no registo predial, não há um proprietário que possa vender o imóvel. Se o comprador precisar de financiamento, também não conseguirá concluir a compra sem esse registo: o banco exige um registo predial sem lacunas. Para saberes como consultar um registo predial espanhol, lê o guia Como consultar o registo predial em Espanha.

Por isso, a ordem certa é: reunir os documentos, aceitar a herança, declarar os impostos e registar o imóvel em nome do herdeiro. Só depois vem a venda.

Passo a passo: do falecimento ao registo do imóvel em nome do herdeiro

Antes de procurares um comprador, tens de reunir vários documentos e cumprir os trâmites necessários. A tabela seguinte mostra os principais comprovativos.

Nota: Nos termos do Regulamento (UE) n.º 650/2012, a lei aplicável à tua herança é, em princípio, a do Estado onde tinhas a tua última residência habitual. Podes optar pela lei do país da tua nacionalidade, mas essa escolha tem de constar expressamente do testamento. Só uma análise do caso concreto permite determinar qual é a lei aplicável. Antes de tomares decisões, confirma-o com um advogado.

Imposto sobre sucessões nas Baleares: o que mudou com a reforma de 2025

A bonificação de 100 % para cônjuges, filhos e pais (grupos I e II) já se aplica nas Baleares desde 18 de julho de 2023. A Lei 6/2025 alterou as regras para os factos tributários ocorridos a partir de 25 de julho de 2025: o grupo III passou a beneficiar de bonificações mais elevadas, e a redação relativa aos grupos I e II deixou de se limitar às pessoas sujeitas a tributação ilimitada em Espanha. Há um pormenor importante que muitos portais apresentam de forma errada: trata-se de bonificações sobre o imposto a pagar, não de taxas de imposto.

Atenção: À data da pesquisa, a página informativa da ATIB "Familiar que recibe una herencia" ainda apresentava os valores antigos de 50 % e 25 %. O que conta é a nota datada sobre a alteração da lei, bem como o artigo 36 bis do Decreto Legislativo 1/2014, e não uma página de síntese sem data. Se tiveres dúvidas, pede à ATIB ou a um consultor fiscal que te confirme por escrito quais são os valores em vigor.

Encontras mais informações sobre os montantes isentos, os escalões e os prazos de entrega da declaração do ISD nos guias Heranças e doações nas Baleares e, especificamente para irmãos e parentes mais afastados, Imposto sucessório nas Baleares: irmãos.

Imposto municipal sobre as mais-valias: quando pode ser cobrado 2 vezes

O imposto municipal sobre a valorização dos terrenos (IIVTNU) merece especial atenção quando herdas um imóvel, porque, na prática, pode ser cobrado 2 vezes: na transmissão por herança e, mais tarde, na venda. A base legal é o texto consolidado da Lei Reguladora das Finanças Locais (Decreto Legislativo Real 2/2004).

É esta última regra que explica por que razão, quando o vendedor não reside em Espanha, os compradores muitas vezes retêm um montante para pagar o imposto sobre a valorização dos terrenos no momento da escritura: não é uma decisão arbitrária, está previsto na lei.

Há, no entanto, 2 exceções que se aplicam em Maiorca com mais frequência do que muitos herdeiros pensam:

Nota: Para a 1.ª exceção, só conta a classificação cadastral do imóvel para efeitos do IBI como solo rústico, e não o aspeto da propriedade. A 2.ª exceção não se aplica automaticamente: tens de a declarar expressamente e comprová-la com os títulos de aquisição e de venda. No caso dos edifícios, tem-se em conta a proporção do valor cadastral do terreno no valor cadastral total. A valorização é calculada com base num período máximo de 20 anos (Art. 107.1 TRLRHL).

Cada município fixa as taxas e os coeficientes no seu regulamento fiscal e atualiza-os anualmente. Por isso, informa-te junto da câmara municipal competente sobre os valores atuais aplicáveis ao teu imóvel. Podes consultar uma explicação geral sobre o funcionamento deste imposto no guia Plusvalía Municipal.

A venda: retenção de 3 % para herdeiros não residentes

Depois de o imóvel estar registado, a sua venda fica sujeita, para a maioria dos herdeiros alemães, a outra regra da autoridade tributária espanhola (AEAT): a retenção de 3 %.

Atenção: A retenção aplica-se mesmo que beneficies de uma isenção por reinvestimento. Ainda assim, tens de entregar os formulários 211 e 210 H. O guia Retenção de 3 %: como pedir o reembolso explica como recuperar o montante. Para conheceres todos os impostos aplicáveis à venda, consulta Impostos sobre a venda de imóveis em Espanha.

Vários co-herdeiros: vender em conjunto e reunir os poderes numa procuração

Quando se herda um imóvel em Maiorca, é habitual haver vários herdeiros. Nesse caso, os co-herdeiros vendem o imóvel em conjunto: nenhum pode dispor sozinho da sua quota-parte sem o consentimento dos restantes ou sem que o imóvel seja dividido.

Na prática, os co-herdeiros costumam dar uma procuração a alguém que esteja no local para acompanhar todo o processo de venda e assinar a escritura perante o notário. Regra geral, uma procuração passada na Alemanha tem de ser formalizada por um notário e acompanhada de uma apostila. Confirma antecipadamente os requisitos com o notário espanhol que vai lavrar a escritura. Encontras mais pormenores no guia Procuração para tratar de assuntos perante um notário em Espanha.

Obstáculos que podem mesmo travar a venda

Mesmo quando o imposto sobre sucessões e o imposto municipal sobre a valorização dos terrenos foram declarados corretamente, a venda de um imóvel herdado pode esbarrar noutros problemas:

• Construções não registadas: Uma ampliação feita mais tarde, uma piscina ou uma casa de apoio à piscina que não constem do registo predial acabam por ser detetadas quando o comprador verifica a documentação ou o banco analisa o pedido de financiamento.
• Diferenças entre o registo predial e o cadastro: As divergências na área ou nos limites do terreno têm de ser esclarecidas antes da assinatura da escritura.
• Ónus existentes: Uma hipoteca do falecido que ainda não tenha sido cancelada, o direito de usufruto do cônjuge sobrevivo ou servidões de passagem no terreno têm de ser comunicados e resolvidos.
• Despesas correntes por pagar: dívidas de IBI, ao condomínio ou relativas à taxa de recolha de lixo. Regra geral, os compradores pedem ao condomínio uma declaração de inexistência de dívidas.
• Falta do certificado energético: convém pedir com antecedência os documentos técnicos exigidos para a venda, para que estejam disponíveis no dia da escritura.

Erros mais comuns na venda de um imóvel herdado

• Iniciar a venda antes do registo predial: podes preparar um contrato de reserva, mas só podes concluir validamente a venda depois de a propriedade estar registada.
• Esquecer o 2.º pagamento do imposto sobre a valorização dos terrenos: muitas vezes, os herdeiros contam apenas com o imposto devido pela herança e esquecem-se de que a venda pode dar origem a uma nova obrigação fiscal.
• Confundir a redução fiscal com a taxa de imposto: os 60 % ou 35 % são descontos no imposto a pagar, não taxas de imposto. Confundir as 2 coisas leva a fazer mal as contas.
• Tomar por certas as páginas informativas desatualizadas da ATIB: se uma página sem data contradisser uma alteração legislativa datada, é esta última que prevalece.
• Julgar que a retenção de 3 % fica ao critério do comprador: é obrigatória por lei e não pode ser afastada por negociação. Poderá, no entanto, ser recuperada através do formulário 210 H.
• Não nomear um representante dos herdeiros: sem alguém no local com poderes claros para os representar, qualquer ida ao notário acaba por se atrasar.

O que acontece depois?

Depois da escritura, quem não reside em Espanha tem, regra geral, outras obrigações declarativas: pedir a dedução ou o reembolso dos 3 % retidos através do formulário 210, acertar, se necessário, a situação do imposto municipal sobre a valorização dos terrenos junto da câmara municipal e, consoante o país de residência, esclarecer como são tributados na Alemanha os rendimentos da venda. Se preferires arrendar o imóvel antes de o vender, encontras informações essenciais na secção Arrendar. Para conheceres as etapas gerais da venda, consulta também Vender um imóvel em Maiorca.

Lista de verificação: vender um imóvel herdado em Maiorca

1. Obter a certidão de óbito, o certificado de últimas vontades e o certificado de contratos de seguros de cobertura por morte.
2. Esclarecer a existência de testamento ou as regras da sucessão legal e, se necessário, pedir o certificado sucessório europeu.
3. Formalizar a escritura de aceitação e adjudicação da herança perante um notário espanhol.
4. Pedir o NIE para cada herdeiro que ainda não o tenha.
5. Entregar a declaração do imposto sobre sucessões e doações (ISD) à ATIB e a declaração do imposto municipal sobre a valorização dos terrenos (plusvalía) ao município competente.
6. Aguardar a inscrição no registo predial e obter a respetiva confirmação.
7. Se houver vários coerdeiros, acordar com o notário uma procuração para que uma pessoa no local possa tratar do processo.
8. Mandar verificar se o imóvel tem construções não registadas, ónus ou encargos por pagar.
9. Obter o certificado energético e os restantes documentos técnicos necessários para a venda.
10. Só depois iniciar a venda, se necessário com o apoio de um agente imobiliário em Maiorca.

Conclusão

Para vender um imóvel herdado em Maiorca, tens primeiro de concluir todo o processo sucessório em Espanha: aceitar a herança perante um notário, pagar os impostos devidos à ATIB e ao município e inscrever o imóvel no registo predial. Só depois podes avançar com a procura de um comprador e formalizar a venda por escritura. Conhecer os benefícios fiscais aplicáveis ao imposto sucessório nas Baleares, contar com a obrigação de pagar a plusvalía tanto pela herança como pela venda e ter presente que a retenção de 3 % é obrigatória por lei, mas pode ser deduzida ao imposto devido, ajuda-te a evitar os maiores atrasos. Se houver vários coerdeiros, convém definir cedo quem terá procuração para tratar do processo. Em todas as etapas, o apoio de um especialista no local pode fazer a diferença.

Fontes oficiais

• Texto consolidado da Lei Reguladora das Finanças Locais (Real Decreto Legislativo 2/2004): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• ATIB, notícia sobre a alteração dos benefícios fiscais aplicáveis ao imposto sucessório: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
• ATIB, página informativa sobre o imposto sucessório: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
• Agência Tributária (AEAT) — tributação de não residentes, formulários 211 e 210 (sem ligação, por não ter sido confirmado o endereço)
• Ministério da Justiça — certificado de últimas vontades e certificado de contratos de seguro de cobertura por morte (sem ligação, por não ter sido confirmado o endereço)
• Regulamento Europeu das Sucessões (Regulamento (UE) n.º 650/2012) (sem endereço confirmado, pelo que é mencionado sem ligação)
• Registo Predial (sem endereço confirmado, pelo que é mencionado sem ligação)