Impostos na venda de imóveis em Espanha: mais-valias e retenção

Se venderes um imóvel em Maiorca, terás de lidar com 2 impostos distintos: a mais-valia municipal, cobrada pela valorização do terreno, e o imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda, cobrado pelo Estado. Juntos, podem reduzir consideravelmente o valor que recebes após a venda. Além disso, cada imposto tem regras, prazos e formas de cálculo próprios. A tua residência fiscal também faz uma diferença decisiva: se não fores residente fiscal, pagas uma taxa fixa de 19 %; se fores residente, aplica-se uma tabela progressiva. Acresce ainda uma retenção na fonte que o comprador faz automaticamente no ato da escritura, perante o notário. Neste guia, explicamos-te como se calculam os 2 impostos, que despesas podes deduzir, que prazos tens de cumprir e que erros continuam a custar caro até a vendedores experientes.

• Visão geral dos impostos e das questões legais

Os 2 impostos em resumo

Na venda de um imóvel em Maiorca, há que distinguir 2 impostos:

Ambos os impostos são pagos exclusivamente pelo vendedor, não pelo comprador. O comprador paga o imposto sobre as transmissões patrimoniais (ITP) ou o imposto sobre o valor acrescentado. Encontras mais informações no guia sobre as despesas associadas à compra de um imóvel em Maiorca.

Nota: O imposto municipal sobre as mais-valias e o imposto sobre os ganhos de capital são independentes: um não pode ser usado para abater ao outro. No entanto, o imposto municipal sobre as mais-valias que pagaste pode ser deduzido como despesa no cálculo do imposto sobre os ganhos de capital.

Imposto municipal sobre as mais-valias: cálculo, taxas e prazo de pagamento

O imposto municipal sobre as mais-valias incide sobre a valorização calculada do terreno urbano (não da construção) durante o período em que foste proprietário. O cálculo não se baseia no preço real de mercado, mas no valor cadastral oficial da parte correspondente ao terreno.

2 métodos de cálculo

Desde uma decisão do Tribunal Constitucional espanhol (2021), podes escolher entre 2 métodos e aplicar o que te for mais favorável:

Método 1 — método objetivo (valor cadastral × coeficiente municipal × taxa de imposto)

Método 2 – Cálculo pelo valor real
Se a mais-valia efetiva da venda (preço de venda menos preço de compra, considerando apenas o valor do terreno em ambos os casos) for inferior ao montante calculado pelo método 1, podes usar essa mais-valia como base de cálculo.

Atenção: Se venderes o imóvel com prejuízo (por um preço inferior ao que pagaste na altura), não tens de pagar o imposto municipal sobre as mais-valias. No entanto, tens de apresentar um pedido e comprovar o prejuízo.

Taxa de imposto e município

Cada município fixa a taxa de imposto aplicável; o limite máximo legal é de 30 % da valorização apurada. Cidades como Palma de Mallorca têm regulamentos próprios. Para saberes a taxa aplicável, consulta a respetiva câmara municipal.

Prazo

Imposto sobre as mais-valias para não residentes: taxa fixa de 19 %

Se não tiveres residência fiscal em Espanha, aplica-se uma taxa única de 19 % à mais-valia obtida com a venda do imóvel. Esta taxa é a mesma para cidadãos da UE e de fora da UE.

Fórmula de cálculo

Mais-valia tributável = preço de venda – preço de compra – despesas dedutíveis
Imposto = mais-valia tributável × 19 %

Despesas dedutíveis na venda

As seguintes despesas podem ser abatidas à mais-valia:

Exemplo de cálculo para não residentes

Retenção na fonte de 3 %: como funciona

Quando um não residente vende um imóvel, o comprador é obrigado por lei a reter 3 % do preço de venda e a entregar esse valor diretamente à autoridade tributária espanhola, a AEAT. Não se trata do imposto definitivo, mas de um pagamento por conta do imposto sobre as mais-valias.

Como funciona:

1. O notário lavra a escritura de compra e venda
2. O comprador não paga 3 % do preço de venda ao vendedor: entrega esse montante à AEAT através do modelo 211, no prazo de 1 mês após a escritura
3. O vendedor entrega a declaração fiscal através do modelo 210 no prazo de 3 meses após o fim desse prazo de 1 mês — ou seja, cerca de 4 meses após a escritura
4. Se o imposto devido for inferior aos 3 % retidos: reembolso
   Se for superior: pagamento da diferença

Atenção: Se o comprador não entregar o imposto retido, o próprio imóvel responde pela dívida. Se comprares a um não residente, não te esqueças desta obrigação — nem deixes de a cumprir.

Imposto sobre as mais-valias para residentes: escalões progressivos

Se fores residente fiscal em Espanha (por passares mais de 183 dias por ano civil no país ou por teres em Espanha o centro dos teus interesses económicos, conforme o artigo 9 da Lei 35/2006), a mais-valia obtida com a venda do imóvel é tributada em sede de IRPF segundo escalões progressivos:

Nota: As taxas aplicam-se por escalões: cada parcela é tributada à taxa do respetivo escalão, e não toda a mais-valia à taxa mais elevada. Estes são os escalões da matéria coletável da poupança, previstos no artigo 66 da Lei 35/2006. A taxa máxima de 30 % foi introduzida pela Lei 7/2024 e aplica-se desde 1 de janeiro de 2025. A mais-valia imobiliária é somada aos teus restantes rendimentos de capital do mesmo ano.

As mais-valias são declaradas na declaração anual de rendimentos em Espanha (IRPF, Modelo 100), que, regra geral, deve ser entregue até ao final de junho do ano seguinte.

Nota: Se és residente, não há retenção automática na fonte quando vendes um imóvel. A retenção de 3 % só se aplica se o vendedor não for residente.

Isenções fiscais e regras especiais

Isenção por reinvestimento numa nova habitação principal (residentes)

Se és residente, podes ficar isento do imposto sobre as mais-valias, desde que cumpras determinados requisitos e reinvistas a totalidade do valor da venda na compra de uma nova habitação principal em Espanha. Tens de fazer o reinvestimento nos 2 anos anteriores ou posteriores à venda. Para não residentes da UE e do EEE, existe uma regra própria muito semelhante — consulta a nota no final desta secção.

Isenção para maiores de 65 anos (residentes)

Se és residente, tens 65 anos ou mais e viveste no imóvel como habitação principal durante pelo menos 3 anos, ficas isento do imposto sobre as mais-valias na venda dessa habitação, mesmo que não reinvistas o valor da venda.

Sem imposto municipal sobre a valorização dos terrenos em caso de perda efetiva de valor

Como referido acima, não tens de pagar o imposto municipal sobre a valorização dos terrenos (Plusvalía) se conseguires provar que o preço efetivo de venda foi inferior ao preço pelo qual compraste o imóvel. Para isso, precisas das escrituras de compra e venda.

Atenção: A isenção para maiores de 65 anos só se aplica a residentes fiscais. A isenção por reinvestimento também está disponível para não residentes que vivam num país da UE ou num país do EEE com intercâmbio efetivo de informações e que tenham usado o imóvel vendido como habitação principal em Espanha. É necessário reinvestir a totalidade do valor da venda numa nova habitação principal; se reinvestires apenas uma parte, a isenção é proporcional. Mesmo assim, a retenção de 3 % na fonte e a entrega da declaração através do Modelo 210 continuam a ser obrigatórias. A base legal é a disposição adicional 7.ª do Decreto Real Legislativo 5/2004.

Residentes e não residentes: comparação direta

Despesas dedutíveis: o que muitas vezes fica por contabilizar

Muitos vendedores não se apercebem de quantas despesas podem deduzir da mais-valia sujeita a imposto. Estas são algumas das que mais se esquecem:

Na compra do imóvel:

• Despesas de notário e de registo predial
• Imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) ou imposto sobre o valor acrescentado (IVA) pago na compra
• Honorários do advogado ou do gestor administrativo na compra

Na venda do imóvel:

• Comissão da agência imobiliária (incluindo o IVA espanhol aplicado à comissão)
• Despesas de advogado e de notário na venda
• Custo do certificado energético (obrigatório por lei)
• Custos de eventuais legalizações (por exemplo, de construções ilegais)
• Imposto municipal sobre as mais-valias pago

Dica: Guarda todas as faturas e recibos da compra, mesmo que tenha sido há muitos anos. Sem comprovativos, não podes deduzir estas despesas para efeitos fiscais.

Resumo dos prazos

Atenção: O incumprimento dos prazos do imposto municipal sobre a valorização dos terrenos (plusvalía) e do Modelo 210 pode dar origem a acréscimos e juros. Os prazos contam-se a partir da data da celebração da escritura pública, não da data em que o pagamento é recebido.

Erros mais frequentes na venda de imóveis em Maiorca

Os consultores fiscais e advogados experientes deparam-se frequentemente com estes erros:

1. Não guardar os comprovativos da compra: Se já não tiveres a escritura de compra, as liquidações do ITP e as faturas do notário relativas à compra original, não podes deduzir essas despesas, o que aumenta consideravelmente a mais-valia tributável.

2. Não pedir o reembolso da retenção na fonte: Muitos não residentes não sabem que podem receber um reembolso após a entrega do Modelo 210, se o imposto efetivamente devido for inferior aos 3 % retidos. É necessário apresentar um pedido de reembolso.

3. Entregar a declaração do imposto municipal sobre a valorização dos terrenos fora de prazo: O prazo de 30 dias junto da câmara municipal passa depressa, sobretudo quando a venda é coordenada a partir do estrangeiro.

4. Deduzir indevidamente obras de renovação: As obras na cozinha e na casa de banho, as pinturas e a colocação de novos pavimentos não são dedutíveis para efeitos fiscais. Só contam as obras estruturais que aumentem o valor do imóvel.

5. Avaliar incorretamente a residência fiscal: Se passares mais de 183 dias por ano em Espanha, és considerado residente para efeitos fiscais, mesmo que não tenhas consciência disso. Esta situação afeta a taxa de imposto e as isenções aplicáveis.

6. Não acordar a retenção na fonte quando o vendedor não é residente: Os compradores que se esqueçam de efetuar a retenção respondem pessoalmente perante a AEAT.

7. Não verificar se o imposto municipal sobre a valorização dos terrenos é devido numa venda com prejuízo: Se venderes com prejuízo e, ainda assim, pagares este imposto, estarás a perder dinheiro.

E depois? Obrigações declarativas e impostos posteriores

Depois da venda, ainda há alguns assuntos a tratar:

• Registo Predial: Cabe ao comprador registar a transmissão da propriedade. Enquanto vendedor, já não tens de tratar desse registo, mas deves confirmar que qualquer hipoteca existente é cancelada.
• Cadastro: Cabe ao comprador atualizar o registo, mas convém confirmares que a alteração foi feita para evitares futuras cobranças do IBI (imposto sobre bens imóveis).
• Declaração de rendimentos na Alemanha: Se estiveres sujeito a tributação na Alemanha, também tens de declarar aí o lucro da venda. Segundo a convenção para evitar a dupla tributação (DBA) entre a Alemanha e Espanha, os lucros da venda de imóveis são, em princípio, tributados no país onde estes se situam (Espanha). Na Alemanha, são tidos em conta para determinar a taxa de imposto aplicável. Convém recorreres também a um consultor fiscal na Alemanha.
• Declaração do imposto sobre o património: Depois da venda, deixas de ter de incluir o imóvel vendido, mas certifica-te de que declaras corretamente a tua situação à data de referência (31 de dezembro do ano da venda). Encontras mais informações no nosso guia sobre o imposto sobre o património em Espanha.

Lista de verificação: vender um imóvel em Maiorca sem deixar assuntos fiscais pendentes

Usa esta lista para preparares a venda:

• Tens a escritura de compra e venda relativa à aquisição
• Tens a liquidação do ITP ou a fatura com IVA relativa à compra
• Reuniste todas as faturas do notário, do advogado e dos serviços de gestão administrativa relativos à compra
• Tens as faturas das obras de melhoria estrutural e as respetivas licenças de construção
• Encomendaste o certificado energético (obrigatório antes da venda)
• Sabes o valor cadastral do imóvel (para estimar o imposto municipal sobre as mais-valias)
• Confirmaste a tua situação de residência fiscal (residente ou não residente?)
• A comissão da agência imobiliária e as condições contratuais ficaram definidas por escrito
• Contratado um consultor fiscal especializado em Espanha
• Prazo para o imposto municipal sobre as mais-valias (30 dias úteis) marcado no calendário
• Prazo para o Modelo 210 (3 meses após o fim do prazo do Modelo 211) anotado
• Pedido de reembolso da retenção na fonte planeado (se aplicável)

Conclusão: preparar a venda pode poupar-te dinheiro

Os impostos a pagar na venda de um imóvel em Maiorca são fáceis de prever, desde que conheças as regras. Para os não residentes, o imposto sobre as mais-valias é de 19 % e a retenção na fonte de 3 % funciona como um pagamento antecipado. Os problemas surgem quase sempre quando faltam comprovativos, se deixam passar prazos ou se avalia mal a própria residência fiscal. O imposto municipal sobre as mais-valias tem regras próprias: se detiveste o imóvel durante muito tempo e o valor cadastral aumentou, o montante pode ser significativo; se vendeste com prejuízo, podes ficar totalmente isento. Começa a planear os aspetos fiscais da venda com pelo menos 6 meses de antecedência, procura cedo um consultor fiscal especializado na região e guarda todos os documentos da compra. É a melhor forma de proteger o valor líquido que vais receber.

Fontes oficiais

• Agência Tributária (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Agência Tributária das Illes Balears (ATIB) – impostos das Baleares e regras regionais: https://www.atib.es
• Lei 35/2006, de 28 de novembro – imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRPF, artigo 9 sobre residência fiscal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Decreto Legislativo Real 5/2004 – texto consolidado da lei do imposto sobre o rendimento dos não residentes (artigo 25 sobre taxas de imposto e 7.ª disposição adicional sobre isenção por reinvestimento): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
• Decreto Legislativo Real 2/2004 – texto consolidado da lei que regula as finanças locais (imposto municipal sobre as mais-valias / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Decreto-Lei Real 26/2021 – reforma do imposto municipal sobre as mais-valias após a decisão do Tribunal Constitucional: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Ajuntament de Palma – imposto municipal sobre as mais-valias em Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – administração fiscal das Baleares: https://www.conselldemallorca.net