Impostos na venda de imóveis em Espanha: Plusvalía, imposto sobre as mais-valias e retenção na fonte em Maiorca

Quem vende um imóvel em Maiorca depara-se simultaneamente com dois impostos სრულიად distintos: o imposto municipal sobre o aumento do valor dos terrenos urbanos, a Plusvalía Municipal, e o imposto estatal sobre as mais-valias obtidas com a venda. Juntos, podem representar uma parte significativa do valor líquido da venda, e cada um tem as suas próprias regras, prazos e fórmulas de cálculo. O facto de venderes como residente fiscal ou não residente faz uma diferença fundamental: enquanto os não residentes pagam uma taxa fixa de 19%, os residentes estão sujeitos a uma escala progressiva. Acresce ainda uma retenção na fonte automática, que o comprador retém diretamente no notário. Neste guia, vais perceber como se calculam ambos os impostos, que despesas podes deduzir, quais são os prazos aplicáveis e que erros saem regularmente caros até a vendedores experientes.

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Visão geral dos dois impostos

Na venda de um imóvel em Maiorca, há essencialmente dois impostos autónomos a distinguir:

Ambos os impostos são exclusivamente da responsabilidade do vendedor, e não do comprador. Por sua vez, o comprador paga o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) ou o imposto sobre o valor acrescentado, como explicamos melhor no guia sobre os custos adicionais da compra de imóveis em Maiorca.

Nota: A mais-valia municipal e o imposto sobre a mais-valia não podem ser compensados entre si. Ambos são devidos de forma independente; no entanto, a mais-valia municipal paga pode ser considerada uma despesa dedutível no cálculo do imposto sobre a mais-valia.

Mais-valia municipal: cálculo, taxas e prazo de pagamento

A mais-valia municipal incide sobre o aumento de valor calculado do terreno urbano (e não da construção) durante o período em que o tens na tua posse. Não se baseia no preço de mercado efetivo, mas sim no valor cadastral oficial da parte correspondente ao terreno.

Dois métodos de cálculo

Desde uma decisão do Tribunal Constitucional espanhol, em 2021, podes escolher entre dois métodos e aplicar o que te for mais favorável:

Método 1 – Método objetivo (valor cadastral × coeficiente municipal × taxa de imposto)

Método 2 – Método do valor real
Se a mais-valia efetiva da venda (preço de venda menos preço de compra, considerando em ambos os casos apenas a parte correspondente ao terreno) for inferior ao valor apurado pelo método 1, podes usar essa mais-valia real como base de cálculo.

Atenção: Se o imóvel for vendido com prejuízo (ou seja, se o preço de venda efetivo for inferior ao preço pelo qual foi adquirido), não é devido imposto sobre mais-valias. No entanto, tens de o comprovar e requerer expressamente.

Taxa de imposto e município

Cada município define a taxa de imposto aplicável; a taxa máxima legal é de 30% sobre o acréscimo de valor apurado. Cidades como Palma de Mallorca têm regulamentos próprios. Podes confirmar o valor efetivo junto do respetivo Ayuntamiento.

Prazo

Imposto sobre mais-valias para não residentes: taxa fixa de 19%

Se a tua residência fiscal não for em Espanha, ou seja, se não fores residente fiscal em Espanha, aplica-se uma taxa única de 19 % à mais-valia obtida com a venda do imóvel. Esta taxa aplica-se անկախemente de seres cidadão da UE ou de um país fora da UE.

Fórmula de cálculo

Mais-valia tributável = preço de venda – preço de compra – despesas dedutíveis
Imposto = mais-valia tributável × 19 %

Despesas dedutíveis na venda

As seguintes despesas podem reduzir a mais-valia:

Exemplo de cálculo para não residentes

A retenção na fonte de 3 %: como funciona

Quando um não residente vende um imóvel, o comprador é legalmente obrigado a reter 3 % do preço de venda e a entregá-lo diretamente à Agência Tributária espanhola (AEAT). Não se trata de um imposto definitivo, mas sim de um pagamento por conta do imposto sobre a mais-valia.

Como funciona:

1. O notário formaliza a escritura de compra e venda
2. O comprador não paga ao vendedor 3 % do preço de venda, mas entrega esse montante à AEAT através do modelo 211, no prazo de um mês após a formalização da escritura
3. O vendedor entrega a declaração fiscal através do modelo 210, no prazo de 4 meses após a formalização da escritura
4. Se o imposto efetivamente devido for inferior aos 3 % retidos: reembolso
   Se o imposto efetivamente devido for superior: pagamento adicional

Atenção: Se o comprador não entregar a retenção na fonte, o próprio imóvel responde como garantia. Quem compra a um não residente nunca se deve esquecer disto — e não se esquece.

Imposto sobre mais-valias para residentes: taxas progressivas

Quem tem residência fiscal em Espanha (permanece no país mais de 183 dias por ano civil ou tem em Espanha o centro dos seus interesses económicos, nos termos do artigo 9.º da Lei 35/2006) é tributado sobre a mais-valia imobiliária no âmbito do IRPF, segundo taxas progressivas:

Nota: As taxas acima indicadas correspondem às taxas aplicáveis aos rendimentos da poupança, referidas em várias fontes para 2025/2026. Para mais-valias de valor mais elevado, podem aplicar-se escalões diferentes; num caso concreto, confirma-o junto de um consultor fiscal.

O imposto sobre as mais-valias deve ser declarado na declaração anual espanhola do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRPF, Modelo 100), que, regra geral, deve ser entregue até ao final de junho do ano seguinte.

Nota: Os residentes não estão sujeitos a qualquer retenção na fonte automática quando vendem um imóvel. A retenção de 3 % aplica-se apenas quando o vendedor é não residente.

Isenções fiscais e regimes especiais

Isenção por reinvestimento na habitação própria e permanente (residentes)

Os residentes podem, em determinadas condições, ficar isentos do imposto sobre as mais-valias se reinvestirem integralmente o produto da venda na aquisição de uma nova habitação própria e permanente em Espanha. O reinvestimento deve ser efetuado nos 2 anos anteriores ou posteriores à venda.

Isenção para maiores de 65 anos (residentes)

Os residentes que tenham completado 65 anos e tenham habitado o imóvel como residência habitual durante pelo menos 3 anos estão isentos do imposto sobre as mais-valias da habitação própria e permanente, independentemente de reinvestirem ou não o valor obtido.

Sem imposto sobre a mais-valia em caso de desvalorização real

Como já referido: se conseguires provar que o preço efetivo de venda é inferior ao preço de compra na altura, não é devido imposto sobre a mais-valia. A prova faz-se através da escritura de compra e da escritura de venda.

Atenção: Estas isenções aplicam-se exclusivamente a residentes fiscais. Os não residentes não podem beneficiar da isenção por reinvestimento.

Residentes vs. não residentes: comparação direta

Despesas dedutíveis: os custos de que muitos se esquecem

Muitos vendedores subestimam o montante que podem deduzir à mais-valia tributável. Estas despesas são frequentemente esquecidas:

Aquando da compra inicial:

• Custos de notário e de registo predial
• Imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) ou imposto sobre o valor acrescentado (IVA) pagos
• Honorários do advogado ou do gestor administrativo aquando da compra

Aquando da venda:

• Comissão da agência imobiliária (incluindo o IVA espanhol aplicável)
• Honorários de advogado e notário relativos à venda
• Custos do certificado energético (obrigatório por lei)
• Custos de eventuais legalizações (por exemplo, de construções ilegais)
• Imposto municipal sobre a valorização dos terrenos pago

Conselho: Guarda para sempre todas as faturas e recibos relativos à compra, mesmo que a aquisição tenha ocorrido há muitos anos. Sem comprovativos, não é possível deduzir estes custos para efeitos fiscais.

Prazos em resumo

Atenção: O incumprimento dos prazos do imposto municipal sobre a mais-valia e do Modelo 210 pode dar origem a sobretaxas e juros. Os prazos contam-se a partir da data da celebração da escritura pública, e não da data de recebimento do pagamento.

Os erros mais frequentes na venda de imóveis em Maiorca

São erros que consultores fiscais e advogados experientes encontram repetidamente:

1. Não guardar os comprovativos de compra: Quem já não tiver a escritura de compra, as liquidações de ITP e as faturas do notário relativas à compra original não poderá deduzir estas despesas, o que aumenta consideravelmente a mais-valia tributável.

2. Não pedir o reembolso da retenção na fonte: Muitos não residentes não sabem que, depois de entregar o Modelo 210, podem receber um reembolso se o imposto efetivamente devido for inferior aos 3% retidos. É necessário apresentar este pedido.

3. Entregar tardiamente a declaração do imposto municipal sobre a mais-valia: O prazo de 30 dias junto da Câmara Municipal termina depressa, sobretudo quando a venda é coordenada a partir do estrangeiro.

4. Declarar indevidamente obras de renovação: A renovação da cozinha ou da casa de banho, trabalhos de pintura ou a colocação de novos pavimentos não são despesas dedutíveis para efeitos fiscais. Apenas contam as obras estruturais que valorizem o imóvel.

5. Avaliar incorretamente a residência fiscal: Quem passa mais de 183 dias por ano em Espanha é residente fiscal, mesmo que não tenha consciência disso. Isto afeta a taxa de imposto aplicável e as isenções de que pode beneficiar.

6. Não acordar a retenção na fonte no caso de não residentes: Os compradores que se esquecerem de efetuar a retenção respondem pessoalmente perante a AEAT.

7. Não verificar o imposto municipal sobre a mais-valia numa venda com prejuízo: Quem vende com prejuízo e, ainda assim, paga este imposto está a perder dinheiro.

O que acontece depois? Obrigações declarativas e impostos posteriores

Depois da venda, há ainda alguns assuntos a tratar:

• Registo Predial (Registro de la Propiedad): O comprador deve registar a transmissão da propriedade no Registo Predial. Enquanto vendedor, já não tens de tratar deste assunto, mas deves assegurar-te de que qualquer hipoteca existente é cancelada.
• Cadastro Predial (Catastro): Cabe ao comprador comunicar a alteração de titularidade, mas, enquanto vendedor, convém confirmares que a alteração foi efetuada, para evitares futuras faturas de IBI (imposto municipal sobre imóveis).
• Declaração de imposto sobre o rendimento na Alemanha: Quem está sujeito a tributação na Alemanha deve também այնտեղ declarar a mais-valia obtida com a venda. A convenção para evitar a dupla tributação (CDT) entre a Alemanha e Espanha estabelece que as mais-valias imobiliárias são, regra geral, tributadas no Estado onde o imóvel se situa (Espanha), ficando sujeitas à regra da progressividade na Alemanha. Deves também recorrer, em paralelo, aos serviços de um consultor fiscal alemão.
• Declaração de imposto sobre o património: Após a venda, deixa de ser necessária relativamente ao imóvel vendido, mas certifica-te de que a situação na data de referência está corretamente refletida (a data de referência é 31 de dezembro do ano da venda). Sabe mais no nosso guia sobre o imposto sobre o património em Espanha.

Lista de verificação: vender um imóvel em Mallorca com tudo regularizado do ponto de vista fiscal

Usa esta lista como base para preparares a venda:

• Escritura de compra e venda (Escritura de Compraventa) da aquisição disponível
• Liquidação do ITP ou fatura de IVA da compra disponível
• Todas as faturas do notário, advogado e gestor administrativo relativas à compra reunidas
• Faturas de obras de melhoria estrutural (com as respetivas licenças de obra) disponíveis
• Certificado energético solicitado (obrigatório antes da venda)
• Valor cadastral do imóvel conhecido (para estimar a Plusvalía)
• Estatuto de residência fiscal verificado (residente ou não residente?)
• Comissão da agência imobiliária e condições contratuais definidas por escrito
• Contrataste um consultor fiscal com experiência em Espanha
• Registaste no calendário o prazo para a mais-valia municipal (30 dias)
• Anotaste o prazo para o Modelo 210 (4 meses)
• Planeaste o reembolso da retenção na fonte (se aplicável)

Conclusão: uma boa preparação permite poupar dinheiro a sério

A carga fiscal associada à venda de um imóvel em Maiorca é gerível — desde que a conheças. O imposto sobre as mais-valias de 19% para não residentes está claramente regulamentado, e a retenção na fonte de 3% é um sistema de pagamento por conta que funciona bem. Os problemas surgem თითქმის sempre quando faltam comprovativos, se deixam passar prazos ou se avalia incorretamente a própria residência fiscal. A mais-valia municipal é um imposto municipal com regras próprias: em períodos de detenção longos e quando o valor cadastral aumentou, pode representar um encargo considerável; já nas vendas com prejuízo, pode não ser devida. Planeia os aspetos fiscais da venda com, pelo menos, seis meses de antecedência, recorre desde cedo a um consultor fiscal especializado na região e guarda todos os documentos relativos à compra — é o melhor investimento no valor líquido que vais receber.

Fontes oficiais

• Autoridade Tributária (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Autoridade Tributária das Illes Balears (ATIB) – impostos das Baleares e regulamentação regional: https://www.atib.es
• Lei 35/2006, de 28 de novembro – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (lei do IRPF, artigo 9.º sobre residência fiscal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Decreto Legislativo Real 2/2004 – Texto Consolidado da Lei Reguladora das Finanças Locais (mais-valia municipal / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Real Decreto-Lei 26/2021 – reforma da mais-valia municipal após uma decisão do Tribunal Constitucional: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Ajuntament de Palma – mais-valia municipal em Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – administração fiscal das Baleares: https://www.conselldemallorca.net