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Imposto sobre mais-valias no imóvel de férias: o lado alemão da venda em Maiorca

Responsável pelo conteúdo: Frank Menze

Quem vende um imóvel de férias em Maiorca pensa primeiro no imposto espanhol – e acaba por ignorar o lado alemão da conta. O chamado imposto sobre mais-valias é, na realidade, o § 23 da Lei do Imposto sobre o Rendimento (EStG): um prazo de dez anos dentro do qual um ganho de capital proveniente de imóveis pode ser tributável na Alemanha – independentemente de o imóvel estar situado no território alemão ou em Maiorca. Para proprietários com residência na Alemanha, esta não é uma questão académica: o texto da lei prevê uma exceção para imóveis de uso próprio, e uma decisão fundamental do Bundesfinanzhof esclareceu em 2017 que também as segundas habitações e imóveis de férias podem estar abrangidos. Este guia enquadra o prazo, a sua exceção e as armadilhas no caso de arrendamento – e mostra como a regra alemã se relaciona com a Convenção para Evitar a Dupla Tributação com Espanha.

Imposto sobre mais-valias em imóveis de férias: A perspetiva alemã

Tens uma venda prevista e queres saber como o teu histórico de utilização afeta o imposto alemão?

O que o "imposto sobre mais-valias" realmente é do ponto de vista jurídico

O termo "imposto sobre mais-valias" nem sequer aparece na lei. Refere-se ao § 23 EStG, que regula os negócios privados de alienação. A norma abrange os ganhos provenientes da venda de imóveis e direitos equiparados a imóveis, quando entre a aquisição e a alienação não decorrem mais de dez anos. Isto aplica-se independentemente do país onde o imóvel se encontra – para o teu imóvel em Maiorca, em princípio, tal como para uma casa na Alemanha, desde que sejas sujeito a tributação ilimitada na Alemanha.

Característica Regulação segundo o § 23 EStG
Base legal § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Bens abrangidos Terrenos, direitos equiparados a terrenos, edifícios, instalações exteriores
Duração do prazo Não mais de dez anos entre a aquisição e a alienação
Construções incluídas Edifícios/instalações exteriores que foram construídos, ampliados ou expandidos dentro do prazo
Exceção Uso próprio conforme a frase 3 (duas alternativas, ver abaixo)

Nota: O prazo diz respeito exclusivamente ao imposto sobre o rendimento alemão. Se e como a Espanha tributa a mais-valia obtida na venda é uma questão à parte – mais sobre isso abaixo e no guia detalhado Impostos na venda de imóveis em Espanha.

O prazo de dez anos em detalhe

O prazo começa no momento da aquisição e termina no momento da alienação – em ambos os casos, refere-se aos negócios jurídicos obrigacionais, ou seja, geralmente a data do contrato de compra e venda notarial, e não o posterior registo no Registo Predial. Importante para proprietários que ampliaram ou reformaram a sua finca: também as partes do edifício e as instalações exteriores construídas apenas dentro do prazo de dez anos em curso são incluídas no cálculo – isto aplica-se igualmente a apartamentos em propriedade horizontal e à propriedade parcial.

Questão Resposta segundo o § 23, n.º 1, frase 1, n.º 1
Quando começa o prazo? Com a aquisição (geralmente: data do contrato de compra e venda)
Quando termina? Com a alienação (contrato de compra e venda)
O que conta adicionalmente? Edifícios/instalações exteriores construídos, ampliados ou expandidos dentro do prazo
Isso também se aplica a apartamentos em propriedade? Sim, de forma correspondente para partes independentes de edifícios e propriedade parcial

A exceção do uso próprio – dois caminhos para a isenção fiscal

A frase 3 do dispositivo exclui bens que foram usados para fins habitacionais próprios. O texto legal descreve para isso duas alternativas separadas – já uma delas é suficiente.

Alternativa 1 Alternativa 2
Período Entre a aquisição/conclusão e a alienação No ano da alienação e nos dois anos anteriores
Requisito quanto ao uso Exclusivamente para fins habitacionais próprios, de forma ininterrupta É necessário apenas um período contínuo ao longo de três anos civis
Particularidade Não é permitida nenhuma lacuna Apenas o ano intermédio tem de estar totalmente preenchido, os anos limítrofes não

Atenção: Ambas as alternativas exigem uma utilização própria efetiva. Quem nunca habita o imóvel, mas o arrenda desde o início exclusivamente como investimento de capital, não pode invocar nenhuma das duas variantes e necessita do prazo completo de dez anos.

A razão pela qual este tema é relevante para os proprietários em Maiorca

A questão decisiva para imóveis de férias é: uma finca que só habitas parte do ano conta sequer como "fins habitacionais próprios"? O Bundesfinanzhof afirmou-o expressamente na sua sentença de 27 de junho de 2017 (Ref. IX R 37/16). O princípio orientador esclarece: um edifício também é utilizado para fins habitacionais próprios quando o proprietário o habita apenas temporariamente, desde que lhe esteja disponível como habitação no restante tempo. Sob esta exceção podem, portanto, cair também segundas habitações, casas de férias não destinadas a arrendamento e habitações no âmbito de uma dupla residência.

O BFH precisa ainda: se a utilização for concebida para durar, não importa se o proprietário possui outras habitações e com que frequência aí permanece efetivamente. Para a constelação clássica – um casal alemão com uma finca em Santanyí, que aí passa algumas semanas várias vezes por ano e deixa o imóvel vazio no restante tempo – isto é um esclarecimento importante: a utilização pouco frequente, por si só, não desqualifica a utilização própria.

A armadilha: arrendamento sem utilização própria simultânea

Aqui está o ponto onde muitos proprietários com licença ETV tropeçam. Segundo jurisprudência constante do BFH, não existe utilização para fins habitacionais próprios quando o proprietário cede a habitação a terceiros, a título oneroso ou gratuito, sem a habitar simultaneamente – expressamente confirmado no acórdão do BFH de 3 de setembro de 2019 (IX R 8/18). Na decisão de 29 de maio de 2018 (IX B 106/17), o BFH aprofundou ainda mais este ponto: não basta que o proprietário entre ocasionalmente na habitação arrendada em visitas – ela tem de lhe estar disponível como habitação a qualquer momento.

Traduzido para a prática: quem arrenda o seu imóvel em Maiorca temporariamente através de uma licença ETV e não o habita durante esses períodos, perde o benefício precisamente para esses períodos. Para a parte afetada é então necessário o prazo completo de dez anos, e não a exceção mais curta de utilização própria.

Nota: Como uma utilização mista – parte utilização própria, parte arrendamento, ao longo do mesmo imóvel – deve ser repartida em termos de cálculo no caso concreto, é uma das questões mais complexas do § 23 EStG e não pode ser respondida de forma genérica. É precisamente neste ponto que uma consultoria fiscal individual se torna indispensável.

Quem é "residente" – e por que isso decide tudo

Toda a perspetiva alemã deste artigo aplica-se a proprietários que são fiscalmente residentes na Alemanha. Quem, em vez disso, tem residência fiscal em Maiorca, declara o seu rendimento mundial em Espanha e está sujeito a uma sistemática diferente. Se és (ainda) residente na Alemanha ou já em Espanha decide-se, entre outros fatores, pelo número de dias de permanência e por outros critérios – mais sobre isso no guia Residência fiscal em Espanha. Para tudo o resto neste artigo, partimos do princípio de um vendedor residente na Alemanha.

O lado espanhol – brevemente enquadrado, não desenvolvido

Espanha não conhece nenhum prazo de detenção equivalente ao prazo alemão de dez anos: a mais-valia é, em princípio, tributável independentemente do tempo durante o qual o imóvel esteve na posse do proprietário. Os vendedores não residentes enfrentam ainda uma retenção fiscal e uma obrigação declarativa própria, a que se junta o imposto municipal sobre a mais-valia (plusvalía). Estes três temas têm guias próprios e detalhados:

Este artigo concentra-se deliberadamente no lado alemão, pois na prática é o que mais frequentemente passa despercebido.

O Acordo de Dupla Tributação: isenção com reserva de progressividade

Entre a Alemanha e a Espanha vigora, desde 18 de outubro de 2012, o acordo de 3 de fevereiro de 2011 para evitar a dupla tributação. Para a venda de um imóvel situado em Espanha, a sistemática está regulada da seguinte forma:

Artigo do acordo Conteúdo regulamentar
Art. 13.º, n.º 1 Os ganhos provenientes da alienação de bens imóveis podem ser tributados no Estado onde estes se situam – ou seja, Espanha
Art. 22.º, n.º 2, alínea a) A Alemanha isenta da sua base tributável os rendimentos que, segundo o acordo, sejam efetivamente tributados em Espanha (método da isenção)
Art. 22.º, n.º 2, alínea d) A Alemanha reserva-se o direito de considerar os rendimentos isentos na determinação da taxa de imposto aplicável aos restantes rendimentos (reserva de progressividade)
Art. 22.º, n.º 2, alínea e) Em caso de conflitos de qualificação ou de imputação não resolvidos, o acordo passa a aplicar o método de imputação

Importante para o enquadramento: a isenção prevista no Art. 22, n.º 2, alínea a), só se aplica na medida em que Espanha efetivamente tribute o rendimento – não automaticamente em qualquer situação. E mesmo quando o ganho é excluído da base de cálculo na Alemanha, ele continua a influenciar, através da reserva de progressividade (Progressionsvorbehalt), a taxa de imposto aplicável aos teus restantes rendimentos alemães. "Na Alemanha então não incide nada" não é, por isso, um resumo correto – o efeito é mais subtil. Mais sobre a mecânica básica encontras no guia Acordo de Dupla Tributação Alemanha–Espanha.

Erros mais comuns na venda

  1. Considerar a data errada como início do prazo. O prazo corre entre a aquisição e a alienação; os períodos de arrendamento não o interrompem — apenas fazem perder a exceção de uso próprio. Quem, além disso, tenha construído, ampliado ou aumentado o imóvel dentro do prazo, tem de ter em conta também o § 23, n.º 1, 1.ª frase, n.º 1, 2.ª frase: nesse caso, edifícios e instalações exteriores também são incluídos.
  2. Ignorar a armadilha do arrendamento: quem arrendou o imóvel através de uma licença ETV sem o habitar durante esse período perde, para essas fases, a exceção de uso próprio – mesmo que o considere "na verdade" como residência de férias.
  3. Confundir a sistemática alemã com a espanhola: a exceção alemã dos dez anos não tem correspondência em Espanha – ali analisa-se independentemente do período de detenção.
  4. Falta de esclarecimento da residência fiscal antes da venda: quem não sabe ao certo se ainda é residente fiscal na Alemanha ou já em Espanha não consegue atribuir corretamente as regras aplicáveis.
  5. Esquecer a reserva de progressividade: mesmo os rendimentos isentos podem aumentar a taxa de imposto aplicável aos restantes rendimentos alemães.

O que acontece depois da venda?

Depois da escritura no notário, o processo segue dois caminhos paralelos: em Espanha aplicam-se os prazos locais para a retenção e a declaração por parte do vendedor – sobre isto há um guia próprio sobre os Impostos na venda de imóveis. Na Alemanha, indicas a operação, caso esteja sujeita a tributação nos termos do § 23 EStG, na tua declaração de imposto sobre o rendimento; o competente é o teu serviço de finanças (Finanzamt) alemão da residência. Como o histórico de utilização – quando exatamente foi habitado e quando foi arrendado – é decisivo para a avaliação, vale a pena organizar esses documentos (contratos de arrendamento, períodos da licença ETV, planos de ocupação) antes da venda, em vez de os reunir apenas quando o Finanzamt os solicitar.

Lista de verificação antes da venda

Ponto a verificar Porque é importante
Data e contrato de aquisição à mão Determina o início do prazo nos termos do § 23 EStG
Histórico de utilização documentado sem lacunas Determina se e para quais períodos se aplica a exceção de uso próprio
Períodos de arrendamento (licença ETV) registados separadamente Períodos sem uso próprio simultâneo não contam como uso próprio
Domicílio fiscal no momento da venda esclarecido Determina qual legislação nacional serve como ponto de partida
Aconselhamento obtido em ambos os países O direito fiscal alemão e espanhol aplicam-se de forma independente
Prazos do lado espanhol (retenção, declaração, Plusvalía) no calendário Prazos paralelos, independentes do prazo alemão de dez anos

Para o alinhamento jurídico e fiscal entre os dois países, ajuda muitas vezes um consultor fiscal com experiência em casos germano-espanhóis – precisamente porque a interface entre o § 23 EStG e o ADT raramente é trivial em detalhe.

Conclusão

O “imposto sobre especulação” não é, na venda de um imóvel em Maiorca, um assunto espanhol, mas sim, em primeiro lugar, um tema alemão para proprietários com domicílio na Alemanha: o § 23 EStG está associado a um prazo de dez anos e prevê uma exceção para uso próprio, que o BFH aplica expressamente também a casas de férias e segundas habitações. O obstáculo decisivo é o arrendamento sem uso próprio simultâneo – este interrompe a exceção para os períodos em causa. Paralelamente, o acordo de dupla tributação com a Espanha prevê uma isenção com reserva de progressividade, e não uma isenção fiscal automática na Alemanha. Quem documenta cuidadosamente o seu histórico de utilização e alinha atempadamente ambos os ordenamentos jurídicos evita as surpresas mais dispendiosas depois da escritura notarial.

Fontes oficiais

O prazo alemão de dez anos aplica-se também ao meu imóvel em Maiorca?
Sim, o § 23 EStG não distingue entre imóveis situados na Alemanha e no estrangeiro. Aplica-se a proprietários residentes na Alemanha, independentemente de o imóvel estar situado na Alemanha ou em Maiorca.
Quando é que a mais-valia de venda fica isenta do imposto alemão devido a uso próprio?
De acordo com o § 23, n.º 1, frase 1, n.º 1, frase 3 da EStG, existem duas alternativas: uso próprio contínuo entre a aquisição e a venda, ou uso próprio no ano da venda e nos dois anos anteriores, sendo que apenas o ano intermédio precisa de estar totalmente preenchido.
Um apartamento de férias que só habito algumas semanas por ano conta como uso próprio?
Segundo a decisão do BFH de 27 de junho de 2017 (IX R 37/16), sim, desde que o imóvel esteja à tua disposição como habitação no restante tempo e o uso seja de caráter permanente. A frequência das estadias não é determinante.
O que acontece se eu tiver alugado o imóvel temporariamente através de uma licença ETV?
Para os períodos em que cedeste o imóvel a terceiros sem o habitares tu próprio, segundo o BFH não existe uso próprio. Para esses períodos precisas do prazo integral de dez anos, em vez da exceção mais curta.
Tenho de pagar imposto sobre a mais-valia de venda na Alemanha e em Espanha?
De acordo com o acordo de dupla tributação, Espanha pode tributar o lucro; a Alemanha, em princípio, isenta-o, mas tem-no em conta através da reserva de progressividade na taxa de imposto aplicada aos teus restantes rendimentos.
Existe em Espanha uma regra comparável ao prazo de especulação alemão?
Não, em Espanha a mais-valia de alienação é, em princípio, tributada independentemente do período de detenção. Encontras mais detalhes no guia sobre os impostos na venda de imóveis em Espanha.
Qual é o serviço de finanças competente para a declaração fiscal alemã?
Regra geral, o teu serviço de finanças alemão de residência, desde que estejas domiciliado na Alemanha no momento da venda.
Como encontro apoio para conciliar o direito fiscal alemão e espanhol?
Consultores fiscais especializados com experiência em casos germano-espanhóis, bem como advogados que conheçam ambas as ordens jurídicas, são os interlocutores certos – por exemplo, através do diretório setorial de advogados em Maiorca.