Ley Vivienda på Balearerna: hyrestak och zona tensionada

Ley Vivienda Balearen syftar på den spanska lagen Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) och hur den tillämpas på Balearerna. Sedan lagen trädde i kraft i maj 2023 har ingen annan fastighetslag diskuterats lika mycket på öarna. Den ska begränsa hyrorna, införa nya regler för hyreshöjningar och göra det möjligt att sätta hyrestak på ansträngda bostadsmarknader genom en klassificering som kallas zona de mercado residencial tensionado. Vad lagen faktiskt innebär i vardagen beror dock till stor del på om och hur Balearerna väljer att använda de här möjligheterna. År 2026 är läget mer komplicerat än många tror. I den här guiden får du veta hur hyresindexet fungerar, vad som räknas som zona tensionada, varför Balearerna hittills har avvisat en sådan klassificering, vilka skattelättnader inom IRPF som gäller för hyresvärdar och vilka regler som berör stora hyresvärdar och köpare.

• Guide: Långtidshyra på Mallorca — alla rättigheter och skyldigheter för hyresgäster och hyresvärdar

Vad Ley 12/2023 reglerar

Den spanska bostadslagen (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) trädde i kraft den 26 maj 2023. Den påverkar hyresrätten i hela landet, men ger också de autonoma regionerna stora möjligheter att införa eller anpassa vissa regler. Här är de viktigaste punkterna:

Observera: Ley 12/2023 är en ramlag. Många åtgärder – särskilt hyrestaken i zonas tensionadas – börjar gälla på Balearerna först när den baleariska regionregeringen (Govern de les Illes Balears) uttryckligen aktiverar dem. Det har ännu inte skett.

Det nya hyresindexet IRAV: Det här gäller från 2025

Fram till slutet av 2024 gällde tillfälliga lagstadgade tak för hyreshöjningar: 2 % under 2023 och 3 % under 2024. Från 2025 används ett nytt nationellt referensindex, Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), som beräknas av Spaniens statistikmyndighet INE. IRAV är tänkt att vara stabilare än IPC på lång sikt och begränsa kraftiga hyreshöjningar när avtal förlängs.

Vad det innebär för dig som hyr ut på Mallorca: Om du tecknade hyresavtalet den 26 maj 2023 eller senare och avtalet innehåller en klausul om årlig hyresjustering, får höjningen sedan 2025 inte överstiga månadens IRAV-värde. För äldre avtal gäller fortfarande den klausul som parterna kom överens om då. De tillfälliga taken på 2 % (2023) och 3 % (2024) har upphört att gälla. Det tak på 2 % som infördes i mars 2026 genom Real Decreto-ley 8/2026 godkändes inte av parlamentet i april 2026 och gäller därför inte längre.

Observera: När en bostad hyrs ut till en ny hyresgäst i ett område som inte är zona tensionada – vilket för närvarande gäller hela Mallorca – gäller IRAV bara för klausuler om förlängning i befintliga avtal. Som hyresvärd får du själv bestämma hyran vid en ny uthyrning. Det är den avgörande skillnaden jämfört med en zona tensionada.

Zona tensionada: Vad det innebär – och varför Balearerna inte använder möjligheten

Kraven för att utse ett område

En autonom region eller kommun kan förklara ett område som mercado residencial tensionado om minst 1 av följande villkor är uppfyllt:

1. De genomsnittliga boendekostnaderna (hyra eller bolånebetalning plus grundläggande kostnader) överstiger 30 % av hushållens medianinkomst i området.
2. Priserna för att köpa eller hyra bostad har under de senaste 5 åren stigit med mer än 3 procentenheter utöver den sammanlagda inflationen i regionen.

Enligt nuvarande kunskapsläge uppfylls båda kriterierna på Balearerna. Det är bedömningen bland sakkunniga och inom delar av forskarvärlden. Prognoser för 2026 pekar på ytterligare hyreshöjningar på mellan 8 % och 12 %, framför allt eftersom tusentals 5-åriga hyresavtal som tecknades efter pandemin snart ska förnyas.

Det politiska motståndet

Balearernas parlament har avslagit ett förslag om att förklara hela ögruppen som zona tensionada. Det styrande partiet PP:s parlamentsgrupp hävdar att åtgärden har „keine realen Effekte". Forskare och bostadsexperter invänder att den åtminstone på kort sikt skulle kunna begränsa hyreshöjningarna när avtal förnyas, medan mer långsiktiga lösningar, som fler subventionerade bostäder och ett större utbud, hinner få effekt.

Vad det betyder för dig: Så länge Balearerna inte utser något område till zona tensionada gäller inga lagstadgade hyrestak enligt Ley 12/2023 för nya hyresavtal på Mallorca – inte heller i Palma. Hyresvärdar kan fortfarande teckna nya avtal till marknadshyra.

Vad som skulle gälla om ett område utsågs till zona tensionada

För fullständighetens skull: Om Balearerna eller en kommun på Balearerna utsåg ett område till zona tensionada skulle följande regler träda i kraft:

• Bostäder som redan hyrts ut (bostaden har varit uthyrd under de senaste 5 åren): Den nya hyran får inte överstiga den senast avtalade hyran plus den högsta tillåtna årliga hyreshöjningen (IRAV).
• Bostäder som kommer ut på hyresmarknaden (inte uthyrda på 5 år): Den första hyran får inte överstiga maxnivån i det statliga referensindexet för området.
• Stora hyresvärdar (från 10 bostäder): Får i regel inte sätta en hyra över referensindexet i zonas tensionadas – inte heller vid nyuthyrning.

Stora hyresvärdar (gran tenedor): Vilka omfattas?

Enligt Ley 12/2023 är en gran tenedor en fysisk eller juridisk person som äger 10 eller fler bostäder i Spanien eller har bostäder med en sammanlagd boyta på mer än 1 500 m². I vissa zonas tensionadas kan de autonoma regionerna sänka gränsen till 5 bostäder.

På Balearerna måste stora hyresvärdar lämna mer information och uppfylla strängare krav vid hyreshöjningar i befintliga avtal, även utan en zona tensionada. Om ett område senare skulle förklaras som zona tensionada, skulle referensindexet omedelbart gälla för alla nya avtal.

Obs: Om du har flera licenser för semesteruthyrning (ETV) och samtidigt äger bostäder för långtidsuthyrning bör du hålla koll på det sammanlagda antalet bostadsenheter. När du närmar dig gränsen på 10 bostadsenheter är det klokt att söka juridisk rådgivning.

IRPF-skattelättnader för hyresvärdar: nivåerna i detalj

En av de delar av Ley 12/2023 som får direkt effekt är de nya nivåerna för IRPF-skattelättnader för den som hyr ut bostäder på lång sikt. Skattereduktionen gäller nettoinkomster från uthyrning som vivienda habitual och ersätter den tidigare generella reduktionen på 60 %.

Observera: Eftersom inget område på Balearerna för närvarande har förklarats som zona tensionada kan hyresvärdar där just nu bara få en reduktion på 50 %. De högre nivåerna på 60 %, 70 % eller 90 % kräver att bostaden ligger i ett område som har förklarats som zona tensionada. Du hittar mer information om avdraget i guiden IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna.

Begränsningar för köpare: Vad Ley Vivienda innebär för dig som vill köpa

Ley 12/2023 sätter inga direkta tak för köppriser på den fria bostadsmarknaden. Lagen skapar däremot förutsättningar som indirekt påverkar köpare, framför allt investerare och personer som inte är bosatta här:

1. Andel bostäder med reglerade priser i nya projekt: Vid nybyggnation måste framöver en större andel av bostäderna reserveras för subventionerat boende eller bostäder med reglerade priser. På Balearerna regleras detta även av Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) och Ley 3/2024.

2. Pristak vid köp av VPO/VPL-bostäder: För skyddade bostäder (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, och Vivienda de Protección Oficial, VPO) fastställer Balearernas regering högsta tillåtna köppriser och hyror. Den 20 februari 2026 beslutade Consell de Govern att uppdatera dessa pristak. Mer om att köpa VPO/VPL-bostäder hittar du i guiden VPO/VPL Mallorca.

3. Det offentligas förköpsrätt: I zonas tensionadas och för bestånd av sociala bostäder kan det offentliga utnyttja sin förköpsrätt. Även här gäller att det inte påverkar den vanliga marknaden för begagnade bostäder på Mallorca så länge ingen zona tensionada har utsetts.

Balearernas bostadsplan 2026–2030: 168 miljoner euro

Parallellt med Ley 12/2023 har Balearernas regionala regering säkrat medel genom Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Enligt Govern de les Illes Balears kommer Balearerna att förvalta 168 miljoner euro inom programmet. Regeringen uppger att den autonoma regionens egna medel står för en större andel än under tidigare planperioder. Pengarna ska gå till stöd för byggande av sociala bostäder, renovering och hyresbidrag.

Tips: Du kan ansöka om Bono Alquiler Joven — ett statligt hyresbidrag för unga — oavsett vad som händer med frågan om zona tensionada. Du hittar alla detaljer i guiden Bono Alquiler Joven Balearen.

Så utvecklas hyresmarknaden på Mallorca 2026

Även utan en aktiverad zona tensionada märker hyresgästerna av den strukturella bostadsbristen. Här är några siffror och utvecklingstendenser från tillgängliga källor:

• Marknadsbedömare väntar sig att hyrorna stiger med ytterligare 8 % till 12 % under 2026, när avtal som tecknades efter pandemin förnyas.
• Enligt marknadsrapporter kostar befintliga bostäder på Balearerna nu över 5.000 euro/m² — och priserna fortsätter att stiga.
• Enligt rapporter ligger annonser för hyresbostäder på Balearerna ibland ute i mindre än 1 dag innan bostäderna hyrs ut — ett tecken på att efterfrågan är mycket större än utbudet.
• Enligt experter går en större andel av hushållens inkomster till boendet än den gräns på 30 % som anges i Ley 12/2023.

Siffrorna visar varför debatten om zona tensionada är politiskt laddad — och varför beslutet från Govern att inte aktivera den får betydande konsekvenser för samhället.

De vanligaste misstagen kring Ley Vivienda på Balearerna

1. Höja hyran enligt IPC i stället för IRAV. För avtal som tecknats från och med 26 maj 2023 är IRAV sedan 2025 den övre gränsen för hyreshöjningar. Om ett sådant avtal fortfarande hänvisar till IPC blir det inte automatiskt ogiltigt, men höjningen får inte överstiga IRAV. Den som ändå använder IPC när det ger en högre höjning riskerar en tvist med hyresgästen.

2. Fortsätta göra ett IRPF-avdrag på 60 %. Det tidigare generella avdraget på 60 % har ersatts av nya avdragsnivåer. Den som fortsätter att dra av 60 % utan att kontrollera villkoren för de nya nivåerna riskerar att behöva betala i efterhand. De nya reglerna gäller sedan 26 maj 2023 för nya avtal och även för förlängda avtal.

3. Tro att zona tensionada redan gäller. Många medierapporter ger intryck av att begränsningarna av hyreshöjningar redan gäller på Balearerna. Det stämmer inte: Utan ett formellt beslut från Govern gäller inte de särskilda begränsningarna.

4. Låta hyresgästen betala mäklararvodet. Sedan maj 2023 är det i regel hyresvärden som betalar mäklararvodet vid uthyrning av bostäder. Villkor som lägger kostnaden på hyresgästen kan bestridas.

5. Bortse från pristaken för VPO-bostäder. Den som köper eller säljer en skyddad bostad måste känna till de aktuella tabellerna över högsta tillåtna priser. De uppdaterades senast genom ett beslut från Consell i februari 2026. Ett köp till ett pris över taket kan behöva gå tillbaka.

6. Underskatta betydelsen av att räknas som stor hyresvärd. Om du äger sammanlagt 10 eller fler bostäder i Spanien bör du kontrollera om du klassas som gran tenedor. Bostäder som hyrs ut på lång sikt, semesterbostäder och bostäder som du använder själv räknas alla in. Då gäller fler krav än för små hyresvärdar.

Vad händer sedan? Möjlig utveckling under 2026 och därefter

Ley 12/2023 är inte en lag som står stilla. Det finns flera utvecklingar att hålla ögonen på:

• Ökat tryck om zona tensionada: Det politiska och sociala trycket på Balearernas regering kan öka om nästa våg av avtalsförnyelser bevisligen leder till högre hyror. Det är inte uteslutet att Govern omprövar frågan.
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: De 168 miljoner euro kommer under de närmaste åren att omsättas i konkreta stödprogram som kan beröra både hyresgäster och byggherrar.
• Ley 3/2024 på Balearerna: Balearernas lag om skyndsamma åtgärder från 2024 innehåller egna insatser för bostäder till överkomliga priser. De gäller oberoende av den nationella Ley 12/2023.
• Moratoriet för ETV-licenser: Det befintliga stoppet för nya licenser för semesteruthyrning håller utbudet nere. Mindre semesteruthyrning innebär inte automatiskt fler bostäder för långtidsuthyrning – det är en central tvistefråga.

Checklista: Det här bör du som hyresvärd på Mallorca kontrollera nu

1. Se över villkoret för hyreshöjningar: Tecknade du avtalet från och med 26 maj 2023 och hänvisar det fortfarande till IPC? Då får den årliga höjningen inte överstiga IRAV.
2. Räkna om IRPF-avdraget: Använd nivån på 50 % korrekt och kontrollera om du framöver kan ha rätt till ett högre avdrag.
3. Ta reda på om du räknas som stor hyresvärd: Räkna samman alla bostäder du äger i Spanien, inklusive VPO-bostäder, semesterbostäder och bostäder under uppförande med bygglov.
4. Ta bort klausuler om mäklararvode: Befintliga avtal som kräver att hyresgästen betalar mäklararvode kan ifrågasättas. Rätta till dem när avtalen förlängs.
5. Kontrollera bostadens VPO/VPL-status: Omfattas den av en skyddstid eller ett pristak?
6. Håll koll på zona tensionada: Prenumerera på aviseringar om bostadslagstiftning från BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears). Reglerna kan börja tillämpas med kort varsel.
7. Håll energicertifikatet aktuellt: Det krävs för att hyra ut bostaden och har även betydelse för renoveringsbonusen inom IRPF. Läs mer i guiden Energicertifikat i Spanien.
8. Ta hjälp av en skatterådgivare: Samspelet mellan IRAV, de graderade IRPF-avdragen och en eventuell zona tensionada är komplicerat. En konsultation lönar sig.

Slutsats

Ley Vivienda Balearen har stor potential 2026, men har hittills fått begränsad effekt lokalt. Den nationella ramlagstiftningen (Ley 12/2023) gäller i hela Spanien: IRAV har ersatt IPC, hyresvärden betalar mäklararvodet och de nya graderade IRPF-avdragen har trätt i kraft. Det avgörande verktyget för att begränsa hyrorna – zona tensionada – har ännu inte börjat tillämpas på Balearerna. Det styrande partiet PP motsätter sig det, trots att hyresmarknaden enligt experter sedan länge uppfyller lagens kriterier för att reglerna ska börja tillämpas. För dig som hyr ut innebär det att du bör se över hyresindex och IRPF-avdrag redan nu, följa utvecklingen kring zona tensionada och ta VPO/VPL-pristaken på allvar. Ley 12/2023 begränsar knappt den som köper en bostad på den fria marknaden direkt, men de indirekta effekterna på marknaden – litet utbud, stigande priser och krav på sociala bostäder vid nybyggnation – är desto viktigare.

Officiella källor

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
• Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
• Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
• Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026 (actualización precios VPO/VPL): publicerat i BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
• IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) – INE: https://www.ine.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 — Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/es/
• Normativa de viviendas protegidas (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809