Bostadslagen på Balearerna: hyresbegränsning, ”zona tensionada” och vad som verkligen påverkar dig 2026
Ley Vivienda Balearen – det vill säga den spanska lagen 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) och dess baleariska tillämpning – har sedan den trädde i kraft i maj 2023 varit den mest omdiskuterade fastighetslagen på öarna. Den lovar hyresbegränsningar, nya regler för hyreshöjningar och en mekanism som kallas ”zona de mercado residencial tensionado”, som ska införa hyres tak på spända marknader. Vad lagen egentligen innebär i vardagen beror dock i hög grad på om och hur Balearerna faktiskt använder dessa verktyg – och just där är läget år 2026 mer komplicerat än många förväntar sig. I den här guiden får du veta hur hyresindexet fungerar, vad som räknas som en ”zona tensionada”, varför Balearerna hittills har avvisat denna klassificering, vilka inkomstskatteförmåner som gäller för hyresvärdar och vilka regler som är relevanta för stora hyresvärdar och köpare.
Hyr du ut på Mallorca eller planerar du en investering och vill veta vilka regler som gäller för dig?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi kopplar ihop dig med en certifierad skatte- och fastighetsjurist i ditt område.
- Guide: Långtidsuthyrning på Mallorca – alla rättigheter och skyldigheter för hyresgäster och hyresvärdar
Vad lag 12/2023 egentligen reglerar
Den spanska bostadslagen (Ley por el Derecho a la Vivienda, lag 12/2023) har varit i kraft sedan den 26 maj 2023. Den reglerar hyresrätten på nationell nivå, men ger de autonoma regionerna omfattande befogenheter att införa eller anpassa vissa åtgärder. Här följer en översikt över de viktigaste punkterna:
| Reglering | Vad som förändras | Gäller från och med |
|---|---|---|
| Årlig hyreshöjning | 2023: högst 2 %; 2024: högst 3 % | omedelbart när den träder i kraft |
| Ny hyresindex IRAV | Ersätter IPC som mått för hyreshöjningar | från och med 2025 |
| Spänningszon | Den autonoma regionen måste aktivt förklara | efter ansökan + granskning |
| Mäklarprovision | I princip står hyresvärden för | sedan maj 2023 |
| IRPF-avdrag för hyresvärdar | Sats beroende på hyrespris och område | sedan maj 2023 |
| Definition av storuthyrare | från 10 bostäder | sedan maj 2023 |
Observera: Lag 12/2023 är en ramlag. Många åtgärder – särskilt hyresbegränsningarna i Zonas tensionadas – träder i kraft på Balearerna först när den baleariska regionalregeringen (Govern de les Illes Balears) uttryckligen aktiverar dem. Detta har hittills inte skett.
Det nya hyresindexet IRAV: Vad som gäller från och med 2025
Fram till slutet av 2024 gällde tillfälliga lagstadgade tak: 2 % år 2023, 3 % år 2024. Från och med 2025 infördes ett nytt nationellt referensindex, Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), som beräknas av det spanska statistikinstitutet INE. IRAV ska på lång sikt vara mer stabilt än IPC och dämpa överdrivna hyreshöjningar vid förlängning av hyresavtal.
Praktisk konsekvens för hyresvärdar på Mallorca: Om ditt befintliga hyresavtal innehåller en årlig justeringsklausul måste du från och med 2025 begränsa hyreshöjningen till IRAV-värdet för respektive månad. Hänvisningar till det gamla IPC eller till ”överenskommen marknadspris” gäller inte längre obegränsat för befintliga avtal.
Observera: Vid nyuthyrning i områden utan ”zona tensionada ” – vilket för närvarande gäller hela Mallorca – gäller IRAV endast för förlängningsklausuler i befintliga avtal. Som hyresvärd kan du själv fritt fastställa priset vid nyuthyrning. Det är den avgörande skillnaden jämfört med ”zona tensionada”.
Zona tensionada: Vad begreppet innebär – och varför Balearerna inte använder det
Villkoren för aktivering
En autonom region eller kommun kan förklara ett område som ett område med spänd bostadsmarknad om minst ett av följande villkor är uppfyllt:
- De genomsnittliga boendekostnaderna (hyra eller bolåneavdrag plus fastighetskostnader) överstiger 30 % av den genomsnittliga hushållsinkomsten i detta område.
- Köp- eller hyrespriserna har under de senaste fem åren stigit med mer än 3 procentenheter jämfört med den regionala ackumulerade inflationstakten.
På Balearerna uppfylls båda kriterierna enligt nuvarande kunskapsläge — experter och delar av forskarvärlden delar denna uppfattning. Prognoserna för 2026 pekar på nya hyreshöjningar på mellan 8 % och 12 %, framför allt eftersom tusentals femårskontrakt som tecknades under pandemin nu ska förnyas.
Den politiska blockaden
Det baleariska parlamentet har avslagit ett förslag om att förklara hela Balearerna som en ”zona tensionada ”. Den regerande PP-fraktionen hävdar att åtgärden inte har ”några reella effekter”. Akademiker och bostadsexperter menar däremot att den åtminstone på kort sikt skulle kunna dämpa förlängningarna av hyresavtal, medan strukturella lösningar (mer byggande av subventionerade bostäder, större utbud) börjar ge resultat.
| Förutsättning för ”zona tensionada” | Situationen på Balearerna (läget 2026) | Aktiverad? |
|---|---|---|
| Bostadskostnader > 30 % av hushållets inkomst | Enligt experternas bedömning: ja | nej |
| Prisökning > IPC + 3 procentenheter över 5 år | Enligt experternas bedömning: ja | nej |
| Politiskt beslut av regeringen | hittills avslagits | nej |
Vad detta innebär för dig: Så länge Balearerna inte förklarar området som ”zona tensionada” gäller inga lagstadgade hyresbegränsningar enligt lag 12/2023 för nya hyresavtal på Mallorca – inte heller i Palma. Hyresvärdar kan fortsatt teckna nya avtal till marknadspris.
Vad som skulle gälla om ”zona tensionada” var aktiverat
För fullständighetens skull: Om Balearerna eller en kommun på Balearerna skulle utlysa en ”zona tensionada”, skulle följande bestämmelser träda i kraft:
- Befintliga hyresavtal (lägenheten har varit uthyrd under de senaste 5 åren): Den nya hyran får inte överstiga den senast överenskomna hyran plus den högsta tillåtna årliga höjningssatsen (IRAV).
- Bostäder som nyligen kommit ut på marknaden (som inte har varit uthyrda på fem år): Starthyran får inte överstiga det högsta värdet enligt det statliga referensindexet för det aktuella området.
- Stora hyresvärdar (10 eller fler bostäder): Får i princip inte fastställa en hyra som överstiger referensindexet i Zonas tensionadas – inte heller vid nyuthyrning.
Stora hyresvärdar (gran tenedor): Vem berörs?
I lag 12/2023 definieras en ”gran tenedor” som en fysisk eller juridisk person som äger 10 eller fler bostadsfastigheter i Spanien eller som innehar en total bebodd bostadsyta på mer än 1 500 m². I vissa Zonas tensionadas kan de autonoma regionerna sänka denna gräns till 5 bostadsfastigheter.
För stora hyresvärdar på Balearerna gäller – även utan att området klassats som ”zona tensionada” – utökade informationsskyldigheter och strängare krav vid hyreshöjningar i befintliga avtal. Om området senare skulle klassas som ”zona tensionada” skulle kopplingen till referensindexet omedelbart träda i kraft för alla nya avtal.
Observera: Den som innehar flera licenser för semesteruthyrning (ETV) och samtidigt fastigheter för långtidsuthyrning bör hålla koll på det totala antalet bostäder. Det rekommenderas att söka juridisk rådgivning när man närmar sig gränsen på 10 bostäder.
Skattelättnad enligt IRPF för hyresvärdar: En detaljerad beskrivning av stegindelningen
Ett av de verktyg i lag 12/2023 som träder i kraft omedelbart är den nya bonusskalanstrukturen för IRPF för uthyrare av bostäder med långtidshyresavtal. Avdraget gäller nettointäkter från uthyrning av ”vivienda habitual” och ersätter den tidigare schablonmässiga reduktionen på 60 procent.
| Scenario | Minskning av inkomstskatten (IRPF) på nettohyresintäkter |
|---|---|
| Ny uthyrning i ett område med hög efterfrågan, med en hyressänkning på minst 5 % jämfört med det tidigare avtalet | upp till 90 % |
| Första uthyrningen i ett område med hög efterfrågan till hyresgäster mellan 18 och 35 år | 70 % |
| Lägenhet uthyrd på nytt efter renovering (zona tensionada) | 60 % |
| Alla övriga långtidshyresavtal (bostad som huvudsaklig bostad, inte i ett område med hög efterfrågan) | 50 % |
Observera: Eftersom det för närvarande inte finns någon deklarerad ”zona tensionada ” på Balearerna kan hyresvärdar på Balearerna för närvarande endast utnyttja 50-procentiga avdraget — de högre avdragen på 60 %, 70 % eller 90 % förutsätter att hyresobjektet ligger i en deklarerad ”zona tensionada ”. Mer information om detta avdrag hittar du i guiden ”IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna”.
Köparbegränsningar: Vad ”Ley Vivienda” innebär för köpare
Lag 12/2023 innehåller inga direkta övre gränser för köpeskillingen på den fria bostadsmarknaden. Den skapar dock ramvillkor som indirekt påverkar köpare – framför allt investerare och utländska köpare:
1. Andel subventionerade bostäder i nya projekt: Nya byggprojekt måste i framtiden avsätta en större andel för subventionerade eller prisreglerade bostäder. På Balearerna regleras detta dessutom av den baleariska lagen 5/2018 (Ley de Vivienda de les Illes Balears) och lagen 3/2024.
2. Begränsningar av köp- och hyrespriser för VPO/VPL: För subventionerade bostäder (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, och Vivienda de Protección Oficial, VPO) fastställer den baleariska regeringen högsta tillåtna köp- och hyrespriser. Consell de Govern beslutade den 20 februari 2026 om en uppdatering av dessa maximipriser. Mer information om köp av VPO/VPL-bostäder hittar du i guiden VPO/VPL Mallorca.
3. Offentliga myndigheters förköpsrätt: I ”zonas tensionadas” och när det gäller bestånd av subventionerade bostäder kan de offentliga myndigheterna utöva sin förköpsrätt. Även här gäller att så länge inget område har förklarats som ”zona tensionada” påverkar detta inte den normala andrahandsmarknaden på Mallorca.
| Köpartyp | Begränsning enligt lag 12/2023 | Begränsning enligt balearisk lagstiftning |
|---|---|---|
| Första köpare av huvudbostad (den fria marknaden) | inget pris tak | ITP-rabatter möjliga (→ ITP Balearerna) |
| Köpare av VPO/VPL | Köpeskilling enligt tabellen över högsta priser | Beslut av Consell, februari 2026 |
| Investerare (> 10 WE) | skärpt hyresreglering | inget ytterligare köpförbud |
| Köpare utanför EU | Inget köpförbud enligt lag 12/2023 | Ingen specifik spärr (läget 2026) |
Baleariska bostadsplanen 2026–2030: 168 miljoner euro
Parallellt med lag 12/2023 har den baleariska regionalregeringen säkrat medel genom den statliga bostadsplanen för 2026–2030. Enligt uppgifter från Govern de les Illes Balears kommer Balearerna inom ramen för detta program att förvalta 168 miljoner euro – enligt egna uppgifter den största andelen från den autonoma regionens egna medel jämfört med tidigare planperioder. Medlen går till stöd för byggande av subventionerade bostäder, renovering och hyresbidrag.
Tips: Du kan ansöka om Bono Alquiler Joven – ett statligt hyresbidrag för ungdomar – oavsett om området räknas som ett ”zona tensionada” eller inte. Alla detaljer finns i guiden ”Bono Alquiler Joven Balearerna”.
Hur hyresmarknaden på Mallorca kommer att utvecklas 2026
Även utan en aktiverad ”zona tensionada” märker hyresgästerna effekterna av en strukturell brist på utbud. Här följer några siffror och trender från tillgängliga källor:
- Marknadsanalytiker förväntar sig för 2026 nya hyreshöjningar på mellan 8 % och 12 %, drivna av förnyelsen av hyresavtal efter pandemin.
- Enligt marknadsrapporter ligger kvadratmeterpriset för begagnade fastigheter på Balearerna numera på över 5 000 euro/m² — och fortsätter att stiga.
- Enligt rapporter ska annonser för hyreslägenheter på Balearerna ibland ligga ute på nätet i mindre än en dag innan de är uthyrda — ett tecken på extremt stor efterfrågan.
- Enligt experternas bedömning överstiger den andel av hushållens inkomster som går till boendekostnader den tröskel på 30 % som anges i lag 12/2023.
Dessa siffror visar varför debatten om ”zona tensionada” är politiskt laddad – och varför regeringens beslut att inte aktivera den får betydande samhälleliga konsekvenser.
De vanligaste misstagen i samband med Ley Vivienda på Balearerna
1. Hyreshöjning enligt IPC istället för IRAV. Från och med 2025 gäller IRAV som referensindex för klausuler om hyreshöjning. Avtal som fortfarande hänvisar till IPC är inte automatiskt ogiltiga, men höjningen får inte överstiga IRAV. Den som ändå tillämpar IPC och detta index är högre riskerar en tvist med hyresgästen.
2. Fortsätt att tillämpa 60-procentig IRPF-avdrag. Den gamla schablonmässiga 60-procentiga reduktionen har ersatts av den nya stegrade skalan. Den som fortsätter att dra av 60 % utan att kontrollera villkoren för den nya stegvisa skattesatsen riskerar att få betala tilläggsskatt. Sedan den 26 maj 2023 gäller den nya regleringen för nya avtal (och även för förlängda avtal).
3. Anta att ”zona tensionada” redan gäller. Många medierapporter ger intrycket att hyresbegränsningen redan är i kraft på Balearerna. Det stämmer inte: Utan ett formellt beslut från regeringen gäller inte de särskilda begränsningarna.
4. Att lägga mäklarprovisionen på hyresgästen. Sedan maj 2023 är det i princip hyresvärden som står för mäklarprovisionen vid hyresavtal för bostäder. Klausuler som belastar hyresgästen kan bestridas.
5. Ignorera VPO:s prisgränser. Den som köper eller säljer en subventionerad bostad måste känna till de aktuella tabellerna över högsta priser – senast uppdaterade genom Consells beslut från februari 2026. Ett köp som överstiger det högsta priset kan leda till att affären upphävs.
6. Underskatta statusen som storuthyrare. Den som i Spanien äger totalt 10 eller fler bostäder – långtidsuthyrning, semesteruthyrning och egen användning sammanräknat – bör kontrollera om man klassificeras som gran tenedor. Kraven går utöver vad små uthyrare måste beakta.
Vad händer därefter? Möjliga utvecklingar 2026 och framöver
Lag 12/2023 är ingen statisk lag. Flera utvecklingar bör följas:
- Zona tensionada – Tryck: Det politiska och samhälleliga trycket på den baleariska regeringen kan komma att öka så snart den nya vågen av avtalsförnyelser bevisligen leder till högre hyror. Det kan inte uteslutas att regeringen kommer att göra en ny utvärdering.
- Statlig bostadsplan 2026–2030: De 168 miljoner euro kommer under de kommande åren att leda till konkreta stödprogram som kan omfatta både hyresgäster och byggherrar.
- Lag 3/2024 på Balearerna: Den baleariska snabblagen från 2024 innehåller egna åtgärder för prisvärda bostäder som gäller oberoende av den nationella lagen 12/2023.
- Moratoriet för ETV-licenser: Det nuvarande moratoriet för nya licenser för semesteruthyrning bidrar till att befästa det begränsade utbudet. Färre semesteruthyrningar innebär inte automatiskt ett större utbud av långtidsuthyrningar – detta är en central tvistefråga.
Checklista: Vad du som hyresvärd på Mallorca bör kontrollera just nu
- Kontrollera klausulen om hyreshöjning: Hänvisar ditt avtal fortfarande till IPC? Se till att det ändras till IRAV vid nästa förlängning.
- Beräkna IRPF-avdraget på nytt: Använd 50-procentsskalan korrekt; kontrollera om du skulle kunna dra nytta av den högre skalan i framtiden.
- Fastställ om du uppfyller kriterierna för att betraktas som storhyresvärd: Räkna samman alla bostäder i Spanien — inklusive VPO, semesterbostäder och ofärdiga byggnader med bygglov.
- Ta bort klausuler om mäklarprovision: Befintliga avtal som innehåller klausuler om hyresgästprovision kan ifrågasättas — se till att justera dem vid förlängning.
- Kontrollera fastighetens VPO/VPL-status: Gäller någon skyddsperiod eller ett prisbegränsningssystem?
- Håll koll på ”Zona tensionada”: Prenumerera på BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) för att få aviseringar om bostadslagstiftningen – aktiveringen kan ske med kort varsel.
- Håll energicertifikatet uppdaterat: ett krav för uthyrning; även relevant för renoveringsavdraget i samband med IRPF. Mer information finns i guiden ”Energicertifikat i Spanien”.
- Vänd dig till en skatterådgivare: Samspelet mellan IRAV, IRPF-skalans trappsteg och eventuella ”zona tensionada” är komplext. En engångskonsultation lönar sig.
Sammanfattning
Ley Vivienda Balearen är en lag från 2026 med stor potential men som hittills har haft begränsad lokal verkan. Den nationella ramlagen (Ley 12/2023) gäller överallt i Spanien: IRAV ersätter IPC, mäklarprovisionen betalas av hyresvärden och den nya IRPF-bonusskalan är i kraft. Det avgörande verktyget för hyresbegränsning – ”zona tensionada” – har hittills inte aktiverats på Balearerna. Det regerande PP-partiet avvisar det, medan hyresmarknaden enligt experternas bedömning för länge sedan uppfyller de lagstadgade tröskelvärdena för aktivering. För hyresvärdar innebär detta: agera nu när det gäller hyresindex och IRPF-avdrag, håll ett öga på utvecklingen av ”zona tensionada” och ta VPO/VPL-taket på allvar. Köpare på den fria marknaden begränsas knappast direkt av lag 12/2023 – de indirekta marknadseffekterna (begränsat utbud, stigande priser, sociala skyldigheter vid nybyggnation) är däremot desto mer relevanta.
Officiella källor
- Lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- Lag 5/2018 av den 19 juni om bostäder på Balearerna (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
- Lag 3/2024 av den 3 maj om brådskande åtgärder på bostadsområdet (CAIB-lagstiftning): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
- Beslut av regeringsrådet av den 20 februari 2026 (prisjustering för VPO/VPL): offentliggjort i BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
- IRAV (Referensindex för uppdatering av bostadshyror) — INE: https://www.ine.es
- ATIB — Skattemyndigheten på Balearerna: https://www.atib.es
- Statlig bostadsplan 2026–2030 — Balearernas regering: https://www.caib.es/webgoib/es/
- Regler för subventionerade bostäder (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809